【正文】 了，如果不開工，每年要貼三個億，如果開工，每年賠一個億，怎么辦？選擇來選擇去，最后只好開工，因為每年可以少賠兩個億。所以，同工業(yè)比較，飯店的穩(wěn)定性很強。二是成長性好。雖然飯店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好，其中的基礎是級差地租效益。這也是很多人投資飯店的一個重要原因。三是階段性效益顯著。如果飯店的投資地點比較好，時機比較好，會形成比較顯著的階段性效益。很多飯店實際上都是起到這個示范作用。商界里有一個特點，好事傳千里，惡事不出門，所以，我們在商界里聽到很多商業(yè)神話，實際上百分之一都到不了。有時候碰到一個老板，問他情況怎么樣？他回答馬馬虎虎，就意味著他肯定是虧損經(jīng)營。如果回答還好，就說明他可能是平手。如果他要能興高采烈的給你講兩個故事，就說明他盈利了。但是沒有一個人說我現(xiàn)在不行，正在虧本。所以這是商界里的一個規(guī)律性的現(xiàn)象，也造成了一種階段性的顯著效應，在行業(yè)里馬上傳成飯店投資回報經(jīng)營管理的一種神話，就會起到這種示范作用。四是品牌性效應突出。很多人投資飯店看重的是品牌性的效應，包括很多私營企業(yè)。按道理來說，私營企業(yè)投資飯店產(chǎn)權最明晰，經(jīng)營情況應該最好，但是從總體來看，私營飯店在飯店行業(yè)里的經(jīng)營狀況處于中下游，普遍虧損。當然原因很多，比如說規(guī)模過小，核心競爭力不夠，市場定位不準確等等，這些原因都有，但是在這種狀況之下，為什么大家還要投呢？其中很重要的一點就是看到這個品牌效應。五是現(xiàn)金流的作用。飯店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、而且比較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要。正是這個現(xiàn)金流效應，使很多飯店的投資商即使虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。六是從長遠來看，和各個行業(yè)的總體回報大體平衡，或者叫總體均衡。這是經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，要向平均利潤率這個角度轉化，只要這個市場是比較成熟的市場，相應來說自由進入自由退出，最終會達到一個總體均衡的狀況。但是這里有很多階段性的時機，所以需要通過行業(yè)比較來研究一下。（四）飯店市場與宏觀經(jīng)濟這幾年飯店市場和宏觀經(jīng)濟的關系最突出地表現(xiàn)在“四個效應”。這“四個效應”都有積極拉動的一面，同時也有需要深層次進行分析的一面：一是假日效應覆蓋了全國，假日效應推動了全國旅游行業(yè)的總體上升，但是也產(chǎn)生了一個模糊的導向，產(chǎn)生了一個誤區(qū)，大家認為旅游市場現(xiàn)在好得很，消費熱點、市場熱點自然就變成投資熱點。好的一方面就是積極推動，誤區(qū)就是使大家籠統(tǒng)地形成一個市場感覺，但是這種感覺未必準確。二是入世效應。加入世貿(mào)組織之后，大量的國際商務客人蜂擁而至，拉動了大量的國際旅游客人，同時帶動了國內(nèi)的商務客人和觀光客人，形成了兩個方面的拉動和兩個層次的帶動現(xiàn)象。在這個過程中，商務旅游的發(fā)展形成了龍頭，這種商務龍頭對飯店行業(yè)最大的一個導向就是使很多賓館迅速定位為商務賓館，然后迅速加以更新改造，按照商務的要求建設，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)生了一大批在國際上也屬于一流水平的商務賓館，主要體現(xiàn)在一些中心城市。但也有一批飯店盲動，產(chǎn)生大而無當，華而不實，費而不惠的情況，因而加大投資總量，提高經(jīng)營成本，形成長遠隱患。三是節(jié)事效應。各地都紛紛在搞節(jié)搞會搞大活動，這種節(jié)事效應形成了一個短期高峰，但是在短期高峰形成的同時，也形成了隱憂，正是因為短期的高峰，所以造成了一種短期的繁榮，短期的需求膨脹，也刺激了很多投資者，覺得這個領域還是大有可為。但是這種短期的高峰不可能保持長久的發(fā)展。如果引發(fā)了大量投資，實際上對于整個行業(yè)的供求關系也會產(chǎn)生一個比較大的負面影響。四是西部效應。通過中央西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，主要體現(xiàn)出來的是投資拉動?，F(xiàn)在西部的幾個大項目，大投資引發(fā)了很多其它的中小投資，也引發(fā)了旅游市場的熱點，但是這樣的投資拉動所產(chǎn)生的西部效應，造成的一個最大的問題就是后勁不足。所以，這四個效應的正面效應很突出，但是也都產(chǎn)生了一系列的問題或存在一系列的隱憂。飯店和房地產(chǎn)市場的關系是更重要的更具實質(zhì)性的關系。多年以來，飯店和房地產(chǎn)在某種意義上是一個市場，但是我們一開始對這個問題認識得并不清楚。這也有個發(fā)展過程，一開始是飯店的發(fā)展，在80年代的時候，飯店的生意普遍都很好，之后進入90年代，尤其是到90年代后半期，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，所以對飯店的經(jīng)營產(chǎn)生了直接的影響。最重要的一個影響是公寓和寫字樓配套進入市場，這就從飯店吸引了大量的客流。原來飯店客戶很多是常住戶，現(xiàn)在常住戶沒有了，基本上都被公寓和寫字樓配套的房地產(chǎn)拉走了，這大概影響飯店全行業(yè)出租率10個百分點。這是一個客觀趨勢，在沒有更好的條件之下，大家只好在飯店常住辦公，現(xiàn)在有了公寓和寫字樓的配套，自然而然就從飯店搬走了，而且這個勢頭應該說越來越猛。比如北京一家大飯店，最多的時候常住戶有266家，在兩年之內(nèi)只剩下66家。后來老總急了，對銷售部說你們得拉回來啊，銷售部說您看看咱們周圍的一圈，公寓寫字樓都起來了，這是拉不回來的。再比如說另一家大飯店，原來有一個大的跨國集團總部常駐，遷出后，直接影響一個億的營業(yè)收入。同時，由于跨國公司的總部走了，所以很多常住戶也就跟著走了，留下來的常住戶就跟著談價格了。所以這個影響不單是營業(yè)收入減少一個億，實際上是系列的拉動，系列的減少。但這是扭轉不了的現(xiàn)實，原因很簡單，飯店原來提供的只是一種市場上的替代品，而不是真正的精品。所以現(xiàn)在很多飯店轉換了一個思路，就是飯店、公寓、寫字樓配套進行，這種綜合方式才能真正保持市場份額，但這需要大投資，也需要大市場，不是說干就能干起來，所以只有少數(shù)飯店能夠保持這個局面，多數(shù)飯店還是眼睜睜的看著常住戶走，這是房地產(chǎn)市場的一個最大的影響。進一步來看，現(xiàn)在大的旅游房地產(chǎn)市場的概念也開始逐步形成，這一方面增加了飯店市場的總量，另外一方面在結構上也產(chǎn)生了很大的變化。這兩年有一個新的現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)開發(fā)商進入飯店領域?；旧鲜莾煞N方式，一種方式是房地產(chǎn)開發(fā)商直接買飯店，形成了一批飯店的產(chǎn)權轉讓；再一種方式就是在開發(fā)一個大房地產(chǎn)項目的同時建一個飯店，比如搞一個小區(qū)20萬平米，同時建一個飯店。房地產(chǎn)開發(fā)商有兩個考慮，一是房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是50萬平方米的小區(qū)建設都很難形成品牌，可是飯店在市場上很容易形成品牌，所以，從品牌性的考慮出發(fā)，在投資、建設、開發(fā)小區(qū)的同時建設飯店。二是抵稅?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)還保持了一個比較高的利潤率，利潤率高就意味著上繳的所得稅要高，所以在開發(fā)樓盤的同時建一個飯店，加大了開發(fā)成本，在一定意義上就減少了政府的稅收，抵稅是房地產(chǎn)開發(fā)商更多的一種考慮。所以，現(xiàn)在就形成了這個新的狀況，就是說飯店市場和房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，在外延上擴大了，在內(nèi)涵上更深化了，形成了相互影響，相互融合的局面?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場風起云涌，很多人也說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的泡沫化現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重了，我們不去評價是否有泡沫化現(xiàn)象，但是至少這個局面形成了，也就意味著在下一步的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場對飯店市場的影響程度會更加大。在25年的過程中，飯店市場還保留了一個比較好的基礎?？傮w來說，中國的飯店現(xiàn)在基本上還是初始投資，轉手的不多。這些年有一批飯店進行產(chǎn)權轉讓，但是數(shù)量總體來說不算太多，比較典型的是北京的新萬壽賓館，先后轉了三次手。也有很多外國的財團和外國管理公司聯(lián)手，想在中國成批收購飯店，但是實際上都沒有做成。比如喜來登和美國的摩根財團，專門來了六個人談，想在中國買100家飯店，反正財團有錢，喜來登有品牌，但要求投資回報率達到15%，這是不可能的，中國的飯店投資回報率現(xiàn)在能達到8%或9%就算不錯了，15%的回報率肯定達不到。達不到就不買，不買就算了。還有一次是澳大利亞的一個財團，也是和澳大利亞的一個飯店集團聯(lián)手，看好了中國市場，但也只是霧里看花。成批的系列的收購飯店雖然做不下來，但是反映了一個趨勢。進一步分析，飯店行業(yè)總體來說進行轉讓的不多，客觀上形成了一個好的資本運營的基礎，實際上意味下一步發(fā)展的一個前景。反過來看香港。亞洲金融危機以后，飯店行業(yè)叫苦不迭，但看他們的數(shù)字，平均出租率還在80%，平均房價在600多港幣，這種經(jīng)營狀況放在內(nèi)地的飯店，我們會喜笑顏開，怎么香港還直叫??？道理何在？分析起來，核心問題就是香港的飯店市場和房地產(chǎn)市場是一體化的市場，香港的飯店基本上都轉過手。比如初始投資一個億，經(jīng)營一年把它賣了，賣兩個億，下一家經(jīng)營了一年又把它賣了，賣成三個億了，本來是初始投資一個億，在市場上已經(jīng)變成三個億了，就意味著經(jīng)營臺階非常之高，很好的經(jīng)營狀況也承受不下來。我們現(xiàn)在的基礎尚在，這是個好的基礎，我們一定要充分看到這一點。很多飯店將來的前景實際上也是在這一點上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場和飯店市場的一體化的局面也會逐步形成，也就意味著飯店轉手炒作的余地還是存在的。 16 / 1