【正文】 內(nèi)向外；可以先計算土建，再計算設(shè)備，最后計算裝飾。維修工程工程量的計算，應(yīng)根據(jù)維修工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準(zhǔn)確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。R　　(6)套用預(yù)算定額或單位估價表。根據(jù)所列計算項目和工程量，就可以套用定額或單位估價表，要求做到工程名稱、內(nèi)容、計量單位與定額相符。當(dāng)遇到維修方案與定額項目中規(guī)定的產(chǎn)品規(guī)格、增添的材料數(shù)量等不相符時，可按定額中的有關(guān)規(guī)定予以換算。遇到定額中的缺項，而主管部門尚未批準(zhǔn)補(bǔ)充時，可提供資料與建設(shè)單位協(xié)商臨時制定一次性使用的補(bǔ)充定額，并報上級主管部門備查。xx　　(7)計算各項費(fèi)用：(6+{　?、僦苯淤M(fèi)計算。PlmEKN　　直接費(fèi)=人工費(fèi)+材料費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)+:　　其中人工工費(fèi)為各分項工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的人工工資(或地區(qū)單位估價表中的人工費(fèi))之和；材料費(fèi)為各分項工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的材料費(fèi)(或地區(qū)單位估價表中的材料費(fèi))之和；機(jī)械使用費(fèi)為各分項工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的機(jī)械使用費(fèi)(或地區(qū)單位估價表中的機(jī)械使用費(fèi))之和。)`r|kz　?、谄渌苯淤M(fèi)計算?？砂垂こ趟诘貐^(qū)主管部門規(guī)定的相應(yīng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算。P　　其他直接費(fèi)=直接費(fèi)相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(一般按百分比計取)。bK3A　　③現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)計算。現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)的計算方法主要有2種，一種是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按規(guī)定的比率計取費(fèi)用；另一種是以定額人工費(fèi)為基礎(chǔ)，按一定比率計取。目前一般按后一種方法計算。oB|^　　④其他費(fèi)用計算。按各地區(qū)相應(yīng)規(guī)定以及施工承包合同的條件進(jìn)行計算。D。x　?、萦媱澙麧櫤投惤?。按前面規(guī)定計算。KR　　根據(jù)以上各項費(fèi)用的計算，即可確定維修工程造價。其計算過程是把上述各項費(fèi)用相加匯總。D　　(8)工料分析。工料分析就是把各單項工程按定額規(guī)定所應(yīng)消耗的勞動力、材料(包括成品、半成品)、機(jī)械臺班等分別計算，并進(jìn)行匯總。工料分析是安排施工力量、材料、施工機(jī)械計劃，以及甲乙雙方結(jié)算材料差價的依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算、加強(qiáng)企業(yè)管理的主要內(nèi)容。tT　　(9)編制工程預(yù)算書。按各地區(qū)規(guī)定的形式或格式，進(jìn)行填寫和編制。Wio　　房屋維修工程預(yù)算的編制，要逐步過渡到以企業(yè)內(nèi)部定額為依據(jù)進(jìn)行。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可能要求計價都以統(tǒng)一的預(yù)算價格來進(jìn)行，市場價格應(yīng)是通過招投標(biāo)包括議標(biāo)的形式，由價值和市場供求關(guān)系決定。因此，反映企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)技術(shù)及管理水平的定額，是房屋維修單位進(jìn)行投標(biāo)或物業(yè)管理公司進(jìn)行招標(biāo)確定標(biāo)價或標(biāo)底的依據(jù)。企業(yè)定額與國家、地方預(yù)算定額的定額水平可以不一樣，但其原理和內(nèi)涵是一致的。E169。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面?！　=EH第五節(jié)　維修工程成本管理J　　一、維修工程成本及成本管理qnQg,　　　　(1)維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成維修施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。維修工程成本是一個綜合性指標(biāo)，能全面反映維修工程施工生產(chǎn)活動及企業(yè)各項管理工作的質(zhì)量。在實際工作中，維修工程成本又可分為3類：預(yù)算成本、計劃成本、實際成本。LMf39?！　、兕A(yù)算成本。是按維修工程預(yù)算定額和各項取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算的預(yù)算造價。預(yù)算成本項目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)和計劃利潤。這些費(fèi)用構(gòu)成已完工程的全部造價。XDe+　?、谟媱澇杀尽Ｊ侵笧榱擞胁襟E地降低維修工程成本而編制的內(nèi)部控制的具體計劃指標(biāo)。@U/　　③實際成本。是維修工程實際支出的生產(chǎn)費(fèi)用的總和。它反映維修工程成本耗費(fèi)的實際水平，必須按規(guī)定正確核算工程成本，準(zhǔn)確地反映維修工程的實際耗費(fèi)，從而為成本分析提供可靠資料。st{　　預(yù)算成本是維修工程價款的結(jié)算依據(jù)，也是編制成本計劃和衡量實際成本水平的依據(jù)。計劃成本和實際成本反映的是維修企業(yè)的成本水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)管理水平的制約。預(yù)算成本和實際成本比較，可以反映維修工程實際盈虧情況；實際成本和計劃成本比較，可以考核成本計劃各項指標(biāo)的完成情況。 %Oe　　(2)維修工程成本構(gòu)成。為了了解各種生產(chǎn)費(fèi)用情況，監(jiān)督生產(chǎn)費(fèi)用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)分類，并考慮使工程實際成本能與預(yù)算成本相比較。因此，實際成本項目所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項預(yù)算成本項目所包含的內(nèi)容相一致。維修工程成本的構(gòu)成如下：D@_d 　?、僦苯映杀尽Ｖ妇S修工程施工過程中直接耗費(fèi)的構(gòu)成工程實體或有助于工程形成的各項支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接機(jī)械費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)和其他直接費(fèi)。oD,　?、陂g接成本。指施工企業(yè)的項目經(jīng)理部(作業(yè)層)為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)活動所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)支出。包括現(xiàn)場管理人員的人工費(fèi)、管理用材料費(fèi)、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險費(fèi)、工程保修費(fèi)和其他費(fèi)用等。\　　維修工程預(yù)算造價中的間接費(fèi)，屬于企業(yè)管理層發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)用，不屬于成本的范疇。dl2　　39。m[l　　維修工程成本管理是物業(yè)管理公司(或維修施工企業(yè))為降低維修工程成本而進(jìn)行的各項管理工作的總稱。成本管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，企業(yè)各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯(lián)系，都會反映到成本上。因此，加強(qiáng)成本管理，不僅能夠節(jié)約費(fèi)用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營管理工作。iWV@81　　成本管理的基本任務(wù)就是保證降低成本，通過對維修工程施工中各項耗費(fèi)進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。成本管理的任務(wù)具體表現(xiàn)在以下幾方面：o　　(1)做好成本計劃，嚴(yán)格進(jìn)行成本控制。認(rèn)真編好成本計劃，把降低成本的指標(biāo)、措施層層落實到各職能部門和各環(huán)節(jié)上去，并通過承包等方法和職工的物質(zhì)利益掛起鉤來，真正調(diào)動起職工的積極性，努力降低消耗，節(jié)約開支。在施工中嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，保證一切支出控制在計劃成本內(nèi)。Kl　　(2)做好成本管理的基礎(chǔ)工作。加強(qiáng)定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗制度，建立健全成本管理責(zé)任制。BQc　　(3)加強(qiáng)維修成本核算與分析。通過成本核算與分析，可以及時找出存在的問題，了解各項成本費(fèi)用節(jié)約或超支的情況，找出原因，有針對性地提出解決問題的辦法，及時總結(jié)成本管理工作的經(jīng)驗，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高。 +　　二、維修工程成本管理工作內(nèi)容NGi　　維修工程成本管理的工作內(nèi)容一般包括：成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。E|R　　　　成本預(yù)測是加強(qiáng)成本事前管理的重要手段。成本預(yù)測的目的，一方面為企業(yè)降低成本指出方向；另一方面確定目標(biāo)成本，為企業(yè)編制成本計劃提供依據(jù)。T3a　　成本預(yù)測應(yīng)在大量收集進(jìn)行預(yù)測所需的歷史資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)方法進(jìn)行，并和企業(yè)挖掘潛力、改進(jìn)技術(shù)組織措施相結(jié)合。成本預(yù)測的主要目的是確定目標(biāo)成本，并根據(jù)降低成本目標(biāo)提出降低成本的各項技術(shù)組織措施，不斷挖掘降低成本的潛力，使各項技術(shù)組織措施確實保證達(dá)到或超過降低成本目標(biāo)的要求。0`K7　　　　房屋維修成本計劃是以貨幣形式規(guī)定計劃期內(nèi)房屋維修工程的生產(chǎn)耗費(fèi)和成本水平，以及為保證成本計劃實施所采取的主要方案。編制成本計劃就是確定計劃期的計劃成本，是成本管理的重要環(huán)節(jié)。( 　　(1)成本計劃的作用：+y　　①成本計劃是企業(yè)日?？刂粕a(chǎn)費(fèi)用支出，實行成本控制的主要依據(jù)。通過編制成本計劃，事先審查費(fèi)用的支出是否合理，從而在降低成本方面增強(qiáng)預(yù)見性。:　?、诔杀居媱澘梢詾槿w職工在降低成本方面指出目標(biāo)和方向，有利于調(diào)動職工的積極性，采取有效措施降低成本。s70o?　?、劢档统杀臼瞧髽I(yè)利潤的主要來源，成本計劃是企業(yè)利潤計劃的重要依據(jù)。J$*　　(2)成本計劃編制的程序：/26　　①收集、整理、分析資料。為了使編制的成本計劃有科學(xué)的依據(jù)，應(yīng)對有關(guān)成本計劃的基礎(chǔ)資料全面收集整理，作為編制成本計劃的依據(jù)。主要有：`*　　、工程項目等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；|$_vF$　?。?PQx　　、勞動工資計劃、材料供應(yīng)計劃及技術(shù)組織措施計劃等；(　　；:Z}9:(　　、定額、材料價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！　、诔杀局笜?biāo)的試算平衡。在整理分析資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行成本試算平衡，測算計劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標(biāo)進(jìn)行比較。如果不能滿足降低成本目標(biāo)的要求，就要進(jìn)一步挖掘降低成本的潛力，直到達(dá)到或超過降低成本目標(biāo)的要求。r*　?、劬幹瞥杀居媱潯＝?jīng)過成本試算平衡后，由企業(yè)組織有關(guān)部門編制成本計劃，同時將降低成本指標(biāo)分解下達(dá)到各職能部門和各有關(guān)環(huán)節(jié)上。1C3J}　　?i　　成本控制就是在維修生產(chǎn)施工過程中，依據(jù)成本計劃，對實際發(fā)生的生產(chǎn)耗費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的計算，對成本偏差進(jìn)行經(jīng)常的預(yù)防、監(jiān)督和及時糾正，把成本費(fèi)用限制在成本計劃的范圍內(nèi)，以達(dá)到預(yù)期降低成本的目標(biāo)。Q　　(1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各種費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)等。為了控制直接成本，除了要控制材料采購成本外，最基本的是在維修施工過程中，落實降低成本的技術(shù)組織措施，經(jīng)常把實際發(fā)生的各種直接費(fèi)用與各種消耗定額及預(yù)算中各相應(yīng)的分部分項工程的目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)實際成本和計劃成本的差異，并找出成本差異發(fā)生的因素和主客觀原因，采取有效措施加以改正。KJBU　　(2)間接成本采用指標(biāo)分解、歸口管理的方法。間接成本是企業(yè)各個施工項目上管理人員和職能部門為了組織、管理維修工程施工所發(fā)生的各種管理費(fèi)用，即現(xiàn)場管理過程中發(fā)生的費(fèi)用。該費(fèi)用項目多而雜，并且與工程施工無直接聯(lián)系，所以一般采用指標(biāo)分解歸口管理的辦法。即將成本計劃指標(biāo)按特定的用途分解為若干明細(xì)項目，確定其開支指標(biāo)，分別由歸口部門管理。凡是超過標(biāo)準(zhǔn)、違反成本開支范圍的費(fèi)用都要予以抵制。}~~=[　　(3)建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一個重要方面。根據(jù)分工歸口管理的原則，建立成本管理制度，使各職能部門都來加強(qiáng)成本的控制與監(jiān)督。工程部門負(fù)責(zé)組織編制維修施工生產(chǎn)計劃，搞好施工安排，確保維修工程順利開展；技術(shù)部門負(fù)責(zé)制定與貫徹技術(shù)措施計劃，確保工程質(zhì)量，加速施工進(jìn)度，節(jié)約用工用料，確保施工安全，防止發(fā)生事故；合同預(yù)算部門負(fù)責(zé)辦理工程合同、協(xié)議的簽訂，編制或核定施工圖預(yù)算，辦理年度結(jié)算和竣工結(jié)算；材料供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制材料采購、供應(yīng)計劃，健全材料的收、發(fā)、領(lǐng)、退制度，按期提供材料耗用和結(jié)余等有關(guān)成本資料，歸口負(fù)責(zé)降低材料成本；勞動人事部門負(fù)責(zé)執(zhí)行勞動定額，改善勞動組織，提高勞動生產(chǎn)率，負(fù)責(zé)降低人工費(fèi)；財會部門負(fù)責(zé)落實成本計劃，組織成本核算，監(jiān)督考核成本計劃的執(zhí)行情況，對維修工程的成本進(jìn)行預(yù)測、控制和分析，并制定本企業(yè)的成本管理制度；行政管理部門負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行有關(guān)的費(fèi)用計劃和節(jié)約措施，歸口負(fù)責(zé)行政管理費(fèi)節(jié)約額的實現(xiàn)。 Gw0[Y　　　　成本核算的目的就是要確定維修工程的實際耗費(fèi)，考核維修工程的經(jīng)濟(jì)效果。為了正確地對維修工程成本進(jìn)行核算，必須合理地劃分成本核算對象。j!d0　　(1)成本核算對象劃分的原則。一般應(yīng)以施工圖預(yù)算所列的單位工程為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合施工管理的具體情況來確定。成本核算對象一般按以下原則劃分：`B　　①以每一獨立編制施工圖預(yù)算的單位工程為成本核算對象；1F　　②翻建、擴(kuò)建的大修工程應(yīng)以工程地點、一個門牌院或一個地點幾個門牌院的開、竣工時間接近的工程合并為一個核算對象；`:%!H8　　③維修、零修、養(yǎng)護(hù)工程應(yīng)以物業(yè)管理公司統(tǒng)一劃分的維修片和零修養(yǎng)護(hù)班組為核算對象。JQA　　維修工程成本核算對象一經(jīng)確定后，各有關(guān)部門不得任意變更。所有的原始記錄，都必須按照確定的成本核算對象填寫清楚，以便歸集各個成本核算對象的生產(chǎn)費(fèi)用和計算工程成本。為了集中反映各個成本核算對象本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，財會部門應(yīng)該為每一成本核算對象設(shè)置工程成本明細(xì)賬，以便組織各成本核算對象的成本計算。h=p2?！　?2)成本核算的基本要求。為充分發(fā)揮成本核算的作用，在進(jìn)行成本核算時，應(yīng)遵循下列基本要求：amp?！　、偌訌?qiáng)對費(fèi)用支出的審核和控制。審核費(fèi)用是否應(yīng)該發(fā)生，已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用是否應(yīng)計入維修工程成本；在費(fèi)用發(fā)生過程中，對各種耗費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，使費(fèi)用支出控制在定額或計劃要求內(nèi)。%wbs　?、谡_劃分各種費(fèi)用的界限。嚴(yán)格遵守成本、費(fèi)用的開支范圍，正確劃分應(yīng)計入成本和不應(yīng)計入成本的界限，劃分當(dāng)期費(fèi)用與下期費(fèi)用的界限；劃分不同成本核算對象之間的成本界限等。H`.y　　③做好各項基礎(chǔ)工作。做好消耗定額的制定和修改工作；建立健全原始記錄；加強(qiáng)計量和驗收工作；建立健全各種財產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、報廢、盤點等制度。uO^)}　　　　成本分析是在成本形成過程中，對維修工程施工耗費(fèi)和支出進(jìn)行分析、比較、評價，為今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算資料及其他有關(guān)資料，全面分析、了解成本變動情況，找出影響成本升降的各種因素及其形成的原因，尋找降低成本的潛力。通過成本分析，可以正確認(rèn)識和掌握成本變動的規(guī)律性；可以對成本計劃的執(zhí)行過程進(jìn)行有效的控制；可以定期對成本計劃執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析、評價和總結(jié)，為成本預(yù)測、編制成本計劃提供依據(jù)。z~7　　成本考核是指定期對維修工程預(yù)算成本、計劃成本及有關(guān)指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核、評比。成本考核的目的在于充分調(diào)動職工降低成本的主動性和自覺性，進(jìn)一步挖掘潛力。成本考核應(yīng)和企業(yè)的獎懲制度掛起鉤來，調(diào)動職工積極性，以利于節(jié)約開支、降低成本，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。@{。`0169。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面?！　第六節(jié)　房屋維修施工項目管理Mlnm(　　一、房屋維修施工項目管理概述fH?Vr　　房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。Z!nB　　　　房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程