【導讀】制,降低運行及維修成本；3．1．3負責新建小區(qū)的工程維修部前期介入及接管驗收工作；3．1．4負責小區(qū)裝修管理和空置房管理工作；3．1．6加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作；3．1．7同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作；3．1．9堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)工作；3．1．11完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。3．2．1負責公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作；3．4．4及時處理報修工作；在接到管理處下發(fā)《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理；嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班；接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點，并簽署巡查意見；接班人要進行全面檢查核。接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必須到達業(yè)主家中；若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；

　　

【正文】 人同時對電梯進行維修保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全； 每天上、下班時，應(yīng)巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄； 做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢； 做好電梯機房的“三防”工作，如機房門窗有損壞時，應(yīng)及時修復； 出現(xiàn)火警時，應(yīng)及時停用電梯 ﹝ 消防電梯除外 ﹞ ，將消防電梯降至一樓，使之 處于消防狀態(tài)； 電梯機房、井道、底坑進水時，應(yīng)及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層； 協(xié)助、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作； 當電梯年檢期臨近時，通知維保單位對電梯進行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報告，督促維保單位整改不合格項目； 妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報告； 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 1/7 生效期 2021 年 9 月 1 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 33 共 79 頁 保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。 安全操作規(guī)程 電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的專業(yè)培訓并取得上崗證后方可上崗工作； 電梯維修人員應(yīng)按照《電梯維修保養(yǎng)計劃表》定期對電梯進行檢查； 開啟廳門進入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層； 嚴禁在電梯運行中開啟廳門； 每日按照要求對電梯進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理； 電梯因故停用時，必須將轎內(nèi)照明、風扇開關(guān)斷開，必要時關(guān)斷電梯主 電源； 嚴禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行； 手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處； 檢修時，必須有兩人以上，協(xié)調(diào)配合、相互提醒確保安全； 維修時，如機房無人必須鎖上機房門； 進入轎頂、底坑作業(yè)時，必須切斷急停開關(guān)，同時穿戴好防護用品，注意轎廂、配重的移動 ,以免掛傷； 檢修時的短接跨線，完工后必須拆除； 更換保險管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴禁用銅絲替代保險管（絲）； 電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙必須由維修人員保管和使用。 維修工作制度 維修人員上崗前應(yīng)做到不酗酒、不熬夜，上崗時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷； 維修時須嚴格遵守《電梯安全操作規(guī)程》及電梯維修有關(guān)規(guī)定，并在電梯基站廳門前設(shè)置“電梯維修，請勿靠近”等告示牌； 維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴禁合閘”警示牌； 當電梯發(fā)生困人事故時，必須先救人，然后進行維修。救人時先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以穩(wěn)定其情緒； 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 2/7 生效期 名稱 編 制 王宏 更改 鄧勇 審核 編制 王宏 更改 工程管理冊 34 共 79 頁 需要手動盤車時，須先關(guān)斷總電源開關(guān)，然后將轎廂就近平層； 嚴禁電梯正常運行時將安全回路和保護回路元件如安全窗開關(guān)、安全鉗開關(guān)等用機械或電氣方法短接。維修情況下進行短接，檢修后必須立即恢復； 在轎頂作業(yè)時，應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動開關(guān)及轎頂檢修急停開關(guān)。在底坑作業(yè)時，應(yīng)斷開限速器張緊安全開關(guān)及底坑檢修 急停開關(guān)。檢修后各類開關(guān)要及時復位； 井道中作業(yè)時，必須戴安全帽。嚴禁作業(yè)時一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點上作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞； 檢修作業(yè)時，嚴禁從井道外探身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)； 檢修時所用照明必須是 36V 安全電壓； 除維修工作需要，嚴禁使用慢車； 維修中，嚴禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致； 維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復到原始狀態(tài)（正常運行狀態(tài)）， 并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投入使用； 維修中無關(guān)人員嚴禁入內(nèi)； 維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。 運行使用制度 轎廂內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運行的舉動。嚴禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為； 電梯嚴禁運載易燃易爆的危險物品及國家規(guī)定禁運的任何物品。特殊情況下，須請示公司經(jīng)理； 非特殊情況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂； 電梯運行貨物時，應(yīng)安排專人操 作電梯運行。裝貨時注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩(wěn)。避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁； 廳門開啟后，人員在進入轎廂前，必須首先確認轎廂是否停在該層，以免人員墜入井道。電梯運行中嚴禁依靠轎廂門；進出轎廂動作迅速，避免在轎門和廳門之間長時間停 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 3/7 生效期 名稱 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 編制 王宏 更改 工程管理冊 35 共 79 頁 留。避免電梯超 載運行； 電梯正常運行時，嚴禁將檢修開關(guān)作為正常運行開關(guān)使用。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運行狀態(tài)； 電梯在不使用時，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門； 電梯鑰匙必須由維修部和保安部負責管理使用，任何單位和個人不得私自加配和使用。 操作注意事項 全自動運行 進入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的操作箱。打開轎內(nèi)照明開關(guān)，將風扇開關(guān)打開，使風扇正常運行。將自動 /手動開關(guān)置于自動狀態(tài)； 將自動 /手動開關(guān)置于“自動”狀 態(tài)。并關(guān)閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關(guān)閉轎門 廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行； 手動運行 將操作箱內(nèi)自動 /手動開關(guān)置于“手動”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)； 按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動后松手，電梯進入手動狀態(tài)運行； 客梯以承載商場部分貨物進出及公司工作人員上下大樓為主。 安全運行程序 監(jiān)控中心保安員 24 小時監(jiān)控電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴禁易燃、易爆等危險物品和超長超重等物品進入電梯； 電梯維修人員每周按照《電梯檢查保養(yǎng)表》進行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委電梯公司按照合同要求進行相關(guān)的工作； 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示； 任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。 電梯機房的管理 電梯機房內(nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作； 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 4/7 生效期 2021 年 9 月 1 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 36 共 79 頁 非工作人員進入機房，須經(jīng) 工程維修部 主管和管理處主任批準后，由電梯維修人員陪同，方可進入； 保持良好的照明和通風，保持機房內(nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損； 保持機房內(nèi)整潔，不準堆放雜物； 消防器材完備良好，機房內(nèi)嚴禁吸煙； 因電梯維修保養(yǎng)造成停機，應(yīng)在一樓放置告示牌。 運行異常 當發(fā)生火災(zāi)時 監(jiān)控中心保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防 電梯自動進入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當迅速關(guān)閉無消防功能的電梯； 當發(fā)生地震時 根據(jù)震前預(yù)報由電梯維修人員關(guān)閉所有電梯，地震后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行； 當電梯進水時 ，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源； ，應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。 電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報告。 維護保養(yǎng) 維修保養(yǎng)時一般應(yīng)切斷電源，以免觸電、卷入引 輪造成人身傷亡和設(shè)備事故； 因維修保養(yǎng)停機時，須確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機； 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作； 在機頂做檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車； 下底坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近； 在底坑作業(yè)時，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關(guān)，必須佩帶安全帽； 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 5/7 生效期 2021 年 9 月 1 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 37 共 79 頁 機房、井道、底坑因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守消防工作規(guī)程，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，防止火災(zāi)發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品； 電梯清潔衛(wèi)生職責劃分 序號 項目 責任人 時間 相關(guān)記錄 1 電梯機房 電梯維修人員 一周 電梯檢查保養(yǎng)表 2 轎廂內(nèi)面、地坎及廳門 清潔工 每班 電梯檢查保養(yǎng)表 3 井道 電梯維修人員 二周 電梯檢查保養(yǎng)表 電梯困人故障的救援步驟 切斷電梯機房總電源，并掛上“正在維修”的標示牌； 檢查電梯機房內(nèi)情況是否一切正常； 機房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標記，確定停放的位置； 如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過 米： A．用專用廳門鑰匙開啟廳門； B．轎頂用人力開啟轎廂門； C．協(xié)助乘客離開轎廂； D．重新將廳、轎門關(guān)妥。 如果轎廂停于遠離層門位置時，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客： A． 用對講機通知 乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發(fā)生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉； B． 用抱閘扳手前： （ 1） .確保電梯總開關(guān)已切斷； （ 2） .確保所有廳門、轎門已關(guān)好。 C．使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪； D．將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 6/7 生效期 2021 年 9 月 1 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 38 共 79 頁 向右，以比較易扳動方向為準； E．再次提醒乘客救援工作在進行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而移動，為了避免； F．轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)斷續(xù)動作使轎廂逐步移動，以免發(fā)生意外； G．慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。 使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于 100 毫米才能讓乘客離開轎廂； 當所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關(guān)好； 操作時尚應(yīng)注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳 門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 附加說明： 宜賓雅信物業(yè)管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 電梯管理工作規(guī)程 頁碼 7/7 生效期 2021 年 9 月 1 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 39 共 79 頁 1 目的 通過空調(diào)管理，確保設(shè)備正常運行，延長設(shè)備使用壽命，滿足用戶使用需求。 2 范圍 適用于所接管項目 的空調(diào)設(shè)備、設(shè)施管理。 3 職責 工程維修部 負責對管理處上述工作的巡檢、評價，以及大、中修管理、維養(yǎng)計劃的編制； 工程維修部 主管負責空調(diào)設(shè)備設(shè)施的日常使用和管理； 維修人員負責空調(diào)設(shè)備設(shè)施的使用操作