【正文】 ⑤長時間停爐（5小時以上）應(yīng)關(guān)閉供水閥、進油閥、回油閥、回油網(wǎng)，但禁止關(guān)閉快門閥；⑥切斷鍋爐電源；⑦鍋爐全部停止運行后，應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源；⑧鍋爐全部停止運行后，禁止向除水器進水。維修保養(yǎng)：①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場所，否則接班人員有權(quán)拒絕接班；②每班沖洗水位計一次；③每班定期排水一次；④每日定期手動安全閥一次；⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次，離子交換器水硬度≥—3小時化驗一次，當水硬度＞；⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度，化驗水指標；⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次；⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復；⑨對所有泵閥（軟水、污水）、軟水箱等附屬設(shè)備進行年大修及清洗。注意事項：①若供油系統(tǒng)不完善，運行人員應(yīng)時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風及的工作狀況；②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進入鍋爐房；③嚴禁在工作場所動用名火和吸煙；④排水溝內(nèi)如有柴油流入，應(yīng)用水沖洗干凈，并用排物泵排凈；⑤工作現(xiàn)場保持整潔，不得有油漬等；⑥一旦發(fā)生火情，應(yīng)立即通知保安，并采取相應(yīng)的消防措施。六、電梯的管理與維護 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 （1）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務(wù)培訓，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。（4）除電梯的日常保養(yǎng)維護外，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔。（5）必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。（8）做好電梯的好電計量及收費工作。（9）保持電梯機房、井道、轎箱的清潔及空氣流通。（10）定人定時對軌道、門導軌進行清潔，加油潤滑等。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 （1）電梯工作制度 ①嚴格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 ②堅持工作崗位，值班時間不做與本崗位無關(guān)之事。 ③密切監(jiān)視和掌握各級的運行動態(tài)。遇重大活動，及時做好需變動的電梯運行方式的調(diào)度、管理工作，必要時可設(shè)置專梯以適應(yīng)客流量的需要。 ④每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。⑤按時完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。⑥認真學習專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)與性能，做到判斷故障準確，處理迅速及時。⑦值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的，將追究其責任。 （2）電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程 ①電梯停駛保養(yǎng)時，首先應(yīng)切斷控制電源，確保安全。 ②電梯機房要保持整潔，做到無積灰，無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵；電梯機房不得堆放雜物和易燃物品，不準閑人進入，不準住人；電梯機房要有明亮的采光，窗玻璃完好無損且光明清晰，通風良好，并配有必要的消防器材。 ③電動機全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無機油。 ④電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣，做到無灰塵；磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕，無油垢，如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動繼續(xù)運轉(zhuǎn)。⑤井道底坑如有積水，必須首先斷點，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好，同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效動作。⑥轎箱內(nèi)外、頂上、地下均需經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕；要定期油漆，保持清潔美觀。⑦各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，易防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。⑧電梯檢修后保養(yǎng)時必須掛牌，確認轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機。⑨在較箱頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運行。工作時必須帶安全帽。⑩井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。⒒電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均需交由潤滑，要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運行。⒓維修保養(yǎng)工作后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。⒔機房、井道因工作需要動火時，必須遵守大廈動火規(guī)定，辦好動火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。七、電話通訊設(shè)備的管理和維護 程控交換機的性能 （1）系統(tǒng)性能是指根據(jù)系統(tǒng)配制而賦予用戶交換機系統(tǒng)的能力（容量和軟件包）。 （2）分機性能 是指系統(tǒng)賦予特定的分機裝置的性能。分機性能取決于服務(wù)等級（COS），它包括性能服務(wù)等級（FCOS）、呼入服務(wù)等級（ICOS）、呼出服務(wù)等級（ECOS）等。 （3）話務(wù)臺性能。是指針對話務(wù)臺所擁有的性能，使呼叫處理簡化，提高工作效率（接通率）。 程控交換機的操作 用戶程控交換機的操作一般可以分成機務(wù)操作和話務(wù)操作兩部分。為了確保程控交換機的正常運行，電話通訊部門的機務(wù)員和話務(wù)員都必須嚴格按照操作程序進行規(guī)范操作。（1） 機務(wù)工作的操作程序①每日主動監(jiān)測交換機、各線路和其它硬件設(shè)備的工作情況，并認真翻閱交接記錄。 ②接到用戶或話務(wù)員的故障報告，應(yīng)代好所需的工具，及時前往搶修，力爭在最短的時間內(nèi)排除故障，并認真做好記錄。 ③如遇故障一時無法排除，應(yīng)立即逐級匯報，并積極做好配合工作。 ④如遇電話局電纜或交換機硬、軟件發(fā)生重大故障，應(yīng)立即通知有關(guān)單位前來搶修，同時在記錄本上做好詳細記錄（故障發(fā)生的時間、地點、原因、搶修時間、人員姓名等）。⑤一切以集體利益為重，在工作重要做到相互配合，發(fā)揮各自特長，及時排除故障。⑥定時完成業(yè)主或使用人的各項電信業(yè)務(wù)。⑦每月一次對業(yè)主或使用人電話費進行打印結(jié)算，并隨時接受電話費的查詢工作。 （2）話務(wù)工作的操作程序 ①擋板適應(yīng)首先翻閱交接班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②話務(wù)臺燈亮，鈴響三次之內(nèi)，話務(wù)員應(yīng)快速接聽來電，并用標準普通話和規(guī)范英語接待來電者。 ③聽完來電者敘述后，話務(wù)員應(yīng)快速、準確地幫轉(zhuǎn)接相應(yīng)分機。 ④當分機回跳話務(wù)臺時，表明分機無人接聽，話務(wù)員應(yīng)位用戶轉(zhuǎn)接其它相關(guān)分機。⑤若來電為長途，且需轉(zhuǎn)接的分機占線時，話務(wù)員有責任強插該占線用戶，通知其有長途電話，請掛機以接聽長途。⑥當來電咨詢各種電信業(yè)務(wù)時，話務(wù)員應(yīng)正確、及時地告知用戶所要了解的信息。⑦如話務(wù)員對一些疑難問題一時解決不了，應(yīng)在交接本上做好詳細記錄，并口述給接班人員。 （3）電話總機的應(yīng)急操作程序 ①如遇突發(fā)性停電，應(yīng)轉(zhuǎn)用自備蓄電池供電，以確保通訊暢通，并及時匯報工程設(shè)備部門進行搶修。 ②如發(fā)現(xiàn)可疑電話，應(yīng)迅速報安全保衛(wèi)部門，并做好堅聽記錄。 ③如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)采取自救，并同時報消防部門。 ④如發(fā)生突發(fā)性及其故障，應(yīng)及時搶修。 ⑤如接到報警電話，應(yīng)迅速按其性質(zhì)轉(zhuǎn)報各有關(guān)部門。程控交換機的維護、管理 完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的維修保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命和安全運行的保證。電話通訊部門的管理人員和操作人員要非常重視設(shè)備管理工作，要按照有關(guān)的制度要求，認真做好用戶程控交換機的維護、管理。（1）用戶程控交換機機房的工作制度 ①機房內(nèi)應(yīng)有人進行24小時值班，值班人員應(yīng)認真做好當班紀錄，并做好交接班工作。 ②嚴格遵守崗位職責和有關(guān)的各項規(guī)章制度。 ③嚴禁與機房無關(guān)的人員進入機房，非本專業(yè)人員嚴禁操作、使用機房內(nèi)的有關(guān)設(shè)備。 ④嚴格遵循程控交換機機房的各項操作規(guī)程，按時完成周期檢測，做好日常維護工作，確保程控交換機的正常運行。 ⑤未經(jīng)同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。 ⑥注意安全，避免發(fā)生人為故障。不得隨意拆卸機器、設(shè)備零件，如遇較大故障，應(yīng)及時逐級匯報。（2）用戶程控交換機機房的環(huán)境衛(wèi)生制度。①機房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下，即溫度在20—25攝氏度，絕對濕度在6—18克H2O/立方米，相對濕度在20%70%范圍之內(nèi)。 ②嚴格控制機房內(nèi)的極限條件，即溫度在10—40攝氏度，絕對濕度在2—25克H2O/立方米，相對濕度在20%80%范圍之內(nèi)。 ③機房內(nèi)的獨立分體空調(diào)機的送風量與制冷量之比應(yīng)該是1：2或1：3，必須安裝粗效或中效的過濾器。 ④機房的防塵要求為每年積塵應(yīng)限制在10克/平方米范圍之內(nèi)。 ⑤進入機房要在過濾門廊內(nèi)換鞋，以保證地面整潔。 ⑥防靜電地板要每天吸塵，絕對不能用掃帚清除。 用戶程控交換機的周期維護及例行測試制度見表用戶程控交換機的周期維護及例行測試制度編號項 目周期備 注1出中繼撥號音測聽日2主、備用音流，全流測聽日3夜間服務(wù)轉(zhuǎn)接后撥打日4出、入中繼撥號測試月5GGF蓄電池清、檢、潤月包括比重、電壓測量，鉛過橋、隔外帽、面蓋板、電池槽、木架清潔、端子連接、液面高度檢查6整流器清、檢、潤月包括告警性能測試7配線架清潔、整潔季8所具程控性能全面測試半年9音流電路測試半年10CPU板、TDB板等備件檢查月11市電中斷轉(zhuǎn)換性能檢查月檢查能否轉(zhuǎn)換道備用電源（蓄電池）上，無備用電源的測試則檢查能否把全部中繼轉(zhuǎn)倒制定的分機上12GGF蓄電池放電測試年13接地線電阻測試年14分機室內(nèi)線整治二年15分線箱清潔整理二年16引入線整治二年17電器、工具、儀表、保安帶工作樣安全見檢查年第五章 規(guī)章制度及服務(wù)意識現(xiàn)代物業(yè)管理的涵義，其最主要的內(nèi)容就是專業(yè)化管理。首先，要建立一系列管理制度；其次，由于物業(yè)管理的服務(wù)性，在維修管理中要注意增強員工的服務(wù)意識。一、管理制度 接管驗收制度設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此，在進行房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作，接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且包括對維修后房屋設(shè)置的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見，并確定復驗時間。對經(jīng)復驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。 預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度 為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護管理的組織措施和技術(shù)措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況，提高設(shè)備的運轉(zhuǎn)效率；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，既可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量，又可以保證房屋設(shè)備的安全運行，對延長設(shè)備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。 一般來說，進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。 （1）確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容。 這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實際情況由工程技術(shù)人員制訂。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法，采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容包括：日常定時定點的常規(guī)保養(yǎng)周期（分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個保養(yǎng)等級）；中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內(nèi)容。 （2）制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。 （3）實施預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督檢查。各設(shè)到備管理部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，編制預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，分期、分批、分項下達給維修管理人員和設(shè)備操作使用人員實施，并進行監(jiān)督和檢查。值班制度建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運行。具體內(nèi)容包括以下幾個方面： （1）房屋設(shè)備值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時，必須由符合條件的人替崗，并向其交待離崗時間、去向； （2）按時巡查，作好記錄，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時解決、及時報告； （3）接到請修通知，及時通知、安排有關(guān)人員搶修、急修； （4）不得隨意調(diào)換值班崗位，就餐實行輪換制。 交接班制度 搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。具體內(nèi)容有： （1）值班人員做好交接班工作，包括按巡查表認真仔細巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，當班問題盡量不留給下一班，并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作； （2）接班人員提前15分鐘時間上崗接班，清查了解所上班次，辦理好交接班手續(xù)； （3）值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班，若接班人員因故未到，值班人員應(yīng)堅守崗位，待接班人員到達并辦完手續(xù)后才能離開； （4）除值班人員外，無關(guān)人員不得進入值班室。 報告記錄制度建立報告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時解決。具體內(nèi)容有： （1）向班組長報告。發(fā)現(xiàn)以下情況時，應(yīng)向班組長報告：主要設(shè)備非正常操作的開、停、調(diào)整及其他異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去向；維修材料的領(lǐng)用；動作人員暫時離崗。（2）向技術(shù)主管報告。發(fā)現(xiàn)下列情況時，應(yīng)向技術(shù)主管報告；重點設(shè)備非正常操作的啟動、調(diào)整及異常情況；采用新的運行方式；重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修；系統(tǒng)故障及檢修；重要零件更換、修理、加工及改造；成批和大件工具、備件和材料領(lǐng)用；員工加班、調(diào)班、補休、請假。