【正文】 可以向人民法院提起民事訴訟”，如果第三人認(rèn)為其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人的搭建侵害其權(quán)益，我們可以建議他向人民法院提起民事訴訟。 (4)對于難以處理的違章搭建，物業(yè)公司可以通過法律途徑解決。物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主／業(yè)主委員會（在未成立業(yè)主委員會之前為開發(fā)商，下同）的委托管理物業(yè)，對所管理的物業(yè)并不存在直接的物權(quán)權(quán)益和利益，因而無法基于侵權(quán)的理由向法院提出民事訴訟。另一方面，基于物業(yè)管理公司對物業(yè)管理的權(quán)限來自于全體業(yè)主／業(yè)主委員會的授權(quán)，即根據(jù)物業(yè)管理合同及業(yè)主公約的約定，物業(yè)管理公司可以對搭建的業(yè)主基于其違約行為，向人民法院提起違約的民事訴訟。案例一百三十五 電梯噪間 擾民休息［案例描述］ 某日，二樓某業(yè)主投訴電梯運(yùn)行時噪音大，影響他的生活，要求解決。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，電梯運(yùn)行時，白天用噪音測試儀測噪音結(jié)果是：二樓業(yè)主家門口70dB、電梯機(jī)房74dB,轎廂里50dB。按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，電梯機(jī)房、電梯轎廂里的噪音在合格范圍（國家規(guī)定電梯機(jī)房最大噪音是80dB，轎廂里55dB )，但業(yè)主家門口的噪音超標(biāo)?！咎幚磉^程】 (1)檢查曳引電動機(jī)，因?yàn)楫?dāng)時電梯空載下行時的噪音比空載上行時的噪音大很多。電梯空載上行屬發(fā)電狀態(tài)，空載下行屬電動狀態(tài)，電動狀態(tài)時的力矩要比發(fā)電狀態(tài)時力矩要大，懷疑電動機(jī)有點(diǎn)老化，但可調(diào)速降低噪音，可該型號電梯采用的是兩相調(diào)壓調(diào)速，晶閘管的觸發(fā)回路沒有可調(diào)的元件，因此這方法不能實(shí)現(xiàn)； (2）檢查曳引輪、導(dǎo)向輪，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)向輪軸承有問題，更換軸承后噪音只降低6dB，還是超標(biāo)； (3)檢查曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口，發(fā)現(xiàn)聯(lián)接口上沒有做400厘米的隔音面。聯(lián)系施工單位在曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口做400厘米的墻，再在里面放隔音棉。這時到二樓業(yè)主家門口，在電梯運(yùn)行時白天測出的噪音是50dB，符合國家規(guī)定，回訪時該業(yè)主表示能接受。 ［案例點(diǎn)評］ (1)處理噪音這種問題，不要單想到調(diào)整電動機(jī)速度這種普遍處理方法，要考慮噪音傳 播途徑； (2）對新接管電梯要測噪音，要把此項(xiàng)工作列入電梯移交檢查項(xiàng)目范圍。案例一百三十六 水泵停運(yùn) 事出有因［案例描述］ 某小區(qū)生活水泵接觸器在星三角形轉(zhuǎn)換時，出現(xiàn)一次回路短路的現(xiàn)象，偶爾也會出現(xiàn) 一次主回路空氣開關(guān)和配電室相關(guān)斷路器跳閘的現(xiàn)象。導(dǎo)致生活用水泵停止運(yùn)行，影響住 戶用水。［處理過程］ MIT疑主進(jìn)線開關(guān)的二次控制回路輔助觸點(diǎn)斷開時拉弧燒壞，造成斷開時常開觸點(diǎn)不能斷開，但在該回路上再串接主進(jìn)線開關(guān)的常閉觸頭，問題仍然存在； (2)懷疑接觸器有被卡死的現(xiàn)象，更換接觸器后，問題仍然存在； (3)估計(jì)晶體管時間繼電器存在問題，把1泵與2＃泵更換，問題仍然存在； (4）經(jīng)與施工單位聯(lián)系了解，生活水泵故障原因是晶體管時間繼電器出現(xiàn)故障，偶爾繼電器的常開變成閉合，在星三角形轉(zhuǎn)換時，造成一次供電主回路短路，使開關(guān)及斷路器跳閘，以前曾遇到類似問題。［案例點(diǎn)評］ (1)對于電氣故障一定要依靠圖紙，從圖紙上分析可能出現(xiàn)的原因； (2）對于問題點(diǎn)需要突破以前的慣性思維，在經(jīng)驗(yàn)不能解決問題時，必須一步一步地分析問題可能出現(xiàn)的原因； (3)對于用來更換的配件，必須保證配件是好的，不然會誤導(dǎo)對故障的分析。案例一百三十七 業(yè)主裝修超時間 停電處理多思量［案例描述］ 某日，護(hù)衛(wèi)員在樓內(nèi)巡邏時發(fā)現(xiàn)有裝修工超時違章裝修，影響其他業(yè)主休息，便上前勸阻，沒有效果，一怒之下將房間的電停掉，半個小時后業(yè)主跑到管理處大吵大鬧，引起投訴升級。［處理過程］ 護(hù)衛(wèi)主管了解情況后，立即向業(yè)主道歉，并馬上將電送上，還向業(yè)主說明護(hù)衛(wèi)員裝修巡邏檢查也是為了業(yè)主裝修的安全，避免日后隱患。護(hù)衛(wèi)員還要對其他業(yè)主負(fù)責(zé)，并引導(dǎo)業(yè)主與其他業(yè)主換位思考。最后陪同業(yè)主到現(xiàn)場對裝修工人就裝修現(xiàn)場的注意事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場講解，并對裝修負(fù)責(zé)人提出了批評，對以后裝修提出了要求。［素例點(diǎn)評］ (1)護(hù)衛(wèi)員沒有耐心，或溝通方法欠妥； (2)遇到這種事情，在停電之前應(yīng)當(dāng)向班長或服務(wù)中心匯報(bào)清楚停電原因。未得到許可不能私自操作，同時停電前應(yīng)通知業(yè)主； (3)管理處在處理違章裝修時所采取的措施應(yīng)及時通知業(yè)主，請業(yè)主配合，管理處亦應(yīng)對裝修人員加強(qiáng)管理。案例一百三十八 配電房進(jìn)水 險釀事故［案例描述］ 2月份的一天，某小區(qū)護(hù)衛(wèi)班衛(wèi)生間因墻內(nèi)水管破裂滲水導(dǎo)致地面積水，管理處技術(shù)員聯(lián)系施工隊(duì)砸開地面做補(bǔ)漏處理，當(dāng)天下午，工程部技術(shù)員在對東座負(fù)二F高壓配電室（衛(wèi)生間樓下）進(jìn)行清潔時發(fā)現(xiàn)環(huán)網(wǎng)柜后絕緣膠墊上有水跡，經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)水是順著高壓電纜從樓板上滴落，并確認(rèn)是護(hù)衛(wèi)班衛(wèi)生間施工破壞防水層，積水滲透到下層所致。經(jīng)與管理處技術(shù)員商議后將衛(wèi)生間進(jìn)水閥關(guān)閉，但沒有制作“禁止打開”的警示標(biāo)識，也沒有將地面水完全吸干。當(dāng)晚護(hù)衛(wèi)員下班后因無水沖涼將水閥自行打開，導(dǎo)致大量積水流入高壓室。第二天，當(dāng)技術(shù)員再次檢查配電室時，發(fā)現(xiàn)電纜上有持續(xù)的水流，打開高壓拒下底坑后才發(fā)現(xiàn)坑中已有約60cm深的積水，距地面15cm就將漫出，距接線端也只有約30一40cm，發(fā)現(xiàn)此情況后管理處立即通知施工隊(duì)停工將水閥關(guān)閉，并組織人力、物力將底坑中的積水排出，如果不是及時發(fā)現(xiàn)，輕則漫水危害設(shè)備，重則短路損壞設(shè)備造成大面積供電故障。［處理過程］ (1)對護(hù)衛(wèi)班衛(wèi)生間做全面防水處理，重點(diǎn)是高壓電纜井和電纜根部； (2）將衛(wèi)生間進(jìn)、排水管全部進(jìn)行改造做成明管，以防滲漏； (3)高壓配電室上方做漏斗排水槽，防止水順電纜流入底坑。［案例點(diǎn)評］ (1)各類檢查一定要細(xì)致認(rèn)真，發(fā)現(xiàn)問題要究其原因，對癥下藥方可藥到病除； (2)施工現(xiàn)場一定要放置明顯的警示標(biāo)識，提醒人員注意； (3)須協(xié)辦的工作，雙方要充分溝通，明確各自的職責(zé)。 案例一百三十九 設(shè)備燒壞 誰之過錯【案例描述】 某小區(qū)進(jìn)行大堂改造，在改造之前由小區(qū)管理處的技術(shù)維修員將安裝在大堂內(nèi)的信息宣傳電子顯示屏拆除，等裝修后再進(jìn)行重新安裝；裝修完成重新裝信息宣傳電子顯示屏?xí)r，技術(shù)維修員將照明用的220V電源直接接入顯示屏（但顯示屏是24V弱電），造成顯示屏燒毀。同時，強(qiáng)電源又經(jīng)過顯示屏與電腦主機(jī)之間的信號反饋線引入電腦主機(jī)板，電腦主機(jī)板也被燒毀。［處理過程］ (1)拆與裝不是同一個技術(shù)員；(2）拆的技術(shù)員’｝合巧離職，存在交接不清的情況；(3）顯示屏與顯示屏的電源分開存放；(4）安裝的技術(shù)員責(zé)任心不強(qiáng)，沒有進(jìn)行細(xì)致的檢查。［案例點(diǎn)評］ (1)技術(shù)員離職或調(diào)動要由設(shè)備主辦或主管做好交接； (2)對拆除后須重新安裝的設(shè)備存在特殊要求的，要做好書面的警示并貼于設(shè)備表面，以待安裝時檢查； (3）對于類似情況下存放的設(shè)備及相關(guān)配件要做到統(tǒng)一存放并做好標(biāo)識。案例一百四十 水泵噪音起 公司要處理【案例描述】 在某物業(yè)管理公司所管理的一高層住宅樓內(nèi)，不少業(yè)主拒付租金，7號樓某室的一位業(yè)主在投訴中說：大樓地下室水泵噪聲太大，嚴(yán)重干擾了他們的正常生活。物業(yè)管理公司的設(shè)備人員到現(xiàn)場對水泵噪聲進(jìn)行了測試，水泵在供水期間噪聲達(dá)60多分貝。多數(shù)高層住宅的供水設(shè)備系統(tǒng)均安置在大樓內(nèi)，存在著不同程度的噪聲污染，目前尚無有效的根治措施。［處理過程］ 該物業(yè)管理公司組成了水泵噪聲改造小組，配合發(fā)展商實(shí)施對大樓水泵噪聲的改造工程。由于大樓水泵噪聲改造目前尚無先例可借鑒，也沒有成型的產(chǎn)品來代替，水泵噪聲改造小組只能“摸著石頭過河”。在這種情況下，水泵噪聲改造小組對選定的兩家施工單位的改造方案進(jìn)行實(shí)地比較，存優(yōu)去劣，并進(jìn)行完善。整個改造工程包括對進(jìn)水管加裝減壓孔板、安裝靜音閥門、安裝電氣裝置在夜間強(qiáng)迫停泵等一系列措施。雖然大樓供水系統(tǒng)的設(shè)備都是安裝在大樓地下室內(nèi)的，但因不同的房型、管路敷設(shè)走向的不同，每幢大樓即使用同一種方式改造，所達(dá)到的效果也不盡相同，改造工作出現(xiàn)了反復(fù)。在困難面前，物業(yè)管理公司會同施工單位多次進(jìn)行現(xiàn)場會診，對噪聲改造中的難點(diǎn)提出了改進(jìn)方法和要求，最終取得了成功。后經(jīng)環(huán)保部門測試，該段內(nèi)水泵噪聲已降至43分貝，符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲的標(biāo)準(zhǔn)。［案例點(diǎn)評］ 高層住宅供水系統(tǒng)與多層住宅供水系統(tǒng)由于水泵安裝位置的區(qū)別，其噪聲對業(yè)主的影響是不同的。雖然高層住宅設(shè)備設(shè)計(jì)和布局由開發(fā)單位根據(jù)相關(guān)圖紙建造的，但物業(yè)管理公司在接管樓盤的過程中，只著重于設(shè)備的正常、完好及是否符合規(guī)范而忽視相應(yīng)的法律問題，給日后的管理留下了糾紛隱患。 水泵的噪聲問題容易被忽略，由于它屬于公用部位的設(shè)施，開始業(yè)主也很少關(guān)心，可隨著業(yè)主對生活環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高以及自身法律保護(hù)意識的不斷增強(qiáng)，就會采取投訴或訴訟的方法來保護(hù)自己的權(quán)益。要對現(xiàn)有的水泵設(shè)備進(jìn)行大規(guī)模的改造，不僅有相當(dāng)大的技術(shù)難度，而且需要一筆不菲的資金。物業(yè)管理公司必須對此引起足夠的重視，在早期介入與前期管理過程中解決好這些問題；對目前已經(jīng)存在的問題，只有從技術(shù)上想辦法，用較少的資金達(dá)到最好的改造效果。案例一百四十一 水壓過大 水管爆裂【案例描述】 由于市政水壓長期不穩(wěn)定，某小區(qū)安裝了加壓水泵。某天上午管理處抽水泵調(diào)試后打到自動狀態(tài)，下午2:30有業(yè)主反映家里水管／角閥漏水。經(jīng)統(tǒng)計(jì)共有14戶水管／角閥和5戶外墻入戶主管出現(xiàn)漏水情況。［處理過程］ (1)管理處接到住戶家里漏水報(bào)告后立即將抽水泵停掉，并將管理處所有技術(shù)員召回對漏水情況作緊急維修。當(dāng)天將所有已知漏水問題維修完成； (2)停止對水泵的實(shí)驗(yàn)，建議技術(shù)部對水泵采用變頻控制。［素例點(diǎn)評］ (1)做好與業(yè)主的解釋溝通工作，避免集體投訴事件發(fā)生； (2）從運(yùn)行成本與不確定因素造成壓力過大爆管、變頻噪音等方面綜合分析后，與技術(shù)部協(xié)商決定采用變頻或工頻控制； (3）如決定采用工頻控制，須做好兩道保護(hù)裝置，確保水泵失壓或過壓時能及時停止運(yùn)行； (4）強(qiáng)化技術(shù)人員的工作責(zé)任心，任何設(shè)備試運(yùn)行階段必須留守現(xiàn)場，確保設(shè)備安全運(yùn)行。案例一百四十二 煤氣泄露 火急處理【案例描述】 某日凌晨1:13, 6號護(hù)衛(wèi)員在巡邏時聽到一聲巨響從內(nèi)庭院傳來。他循聲來到了某單元，發(fā)現(xiàn)地面到處是玻璃碎片，立刻通知當(dāng)值班長。經(jīng)過搜尋，事故發(fā)生地點(diǎn)為某房， 當(dāng)護(hù)衛(wèi)員到達(dá)該戶時，有一股煤氣味撲鼻而來。業(yè)主躺在洗手間，頭發(fā)燒壞了，兩個小腿和腳都燒紅了，家里另外還有兩個老人，顯得很慌張。于是，護(hù)衛(wèi)員一邊安慰老人和傷者，一邊組織到場人員打開所有門窗，用警戒帶圍住整個現(xiàn)場，同時讓控制中心打急救電話，并知會護(hù)衛(wèi)主管和管理處經(jīng)理趕到出事現(xiàn)場。事隔10多分鐘，救護(hù)車趕到出事現(xiàn)場，將受傷業(yè)主送去了醫(yī)院。［處理過程］ 管理處經(jīng)理趕到現(xiàn)場，了解現(xiàn)場情況，并對業(yè)主進(jìn)行了安慰。在征求業(yè)主同意后，組織人員對現(xiàn)場玻璃進(jìn)行了清掃，通知煤氣公司到現(xiàn)場進(jìn)行檢測，安排了施工單位對損壞的玻璃門進(jìn)行修復(fù)。 次日，煤氣公司來人對管道進(jìn)行了檢測認(rèn)為管道正常，初步判定該事故是煤氣泄漏而引起的煤氣爆燃事故，事故原因?yàn)槊簹庠钍褂貌划?dāng)。［案例點(diǎn)評］ (1)就該事故向業(yè)委會匯報(bào)事情經(jīng)過及處理結(jié)果； (2)統(tǒng)一對住戶上門進(jìn)行室內(nèi)用電、用氣等安全檢查； (3)加強(qiáng)居家安全宣傳。案例一百四十三 電梯火靈釀事故 誰的責(zé)任誰來負(fù)［案例描述］ 由于電梯失靈，某俱樂部的一名保安從6樓摔下當(dāng)場死亡。死者家屬將電梯公司、大廈的出租公司和俱樂部一起告上法庭。原告稱，2000年9月17日凌晨4:00許，某俱樂部的保安員于先生準(zhǔn)備從6樓乘客貨電梯下樓，由于電梯控制失靈，電梯門打開后，梯身卻停在1樓，致使于先生一腳殊空從6樓墜下當(dāng)場死亡。于先生的妻子李女士認(rèn)為，丈夫供職的俱樂部、電梯公司及大廈的出租方某實(shí)業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)全部民事責(zé)任。［處理過程］ 法院審理查明，于先生在俱樂部所在大廈乘坐客貨電梯死亡，應(yīng)該由該電梯的相關(guān)人員承擔(dān)賠償責(zé)任。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局對事故電梯的鑒定意見是該事故的發(fā)生與電梯質(zhì)量沒有直接關(guān)系，因此法院認(rèn)定該電梯不存在質(zhì)量問題，被告某電梯工程公司對該事故不承擔(dān)民事責(zé)任。租賃該大廈6樓興辦俱樂部的某公司作為大廈的承租方，不是該事故電梯的所有人和管理人，沒有管理的責(zé)任，同樣不承擔(dān)民事責(zé)任。法院認(rèn)為，該大廈的管理人、深圳某實(shí)業(yè)發(fā)展公司作為事故電梯的管理人，沒有舉證證明自己盡到管理的責(zé)任，存在過錯，應(yīng)當(dāng)對于先生的死負(fù)責(zé)。法院判決，某實(shí)業(yè)發(fā)展公司賠償于先生家屬喪葬費(fèi)、驗(yàn)尸費(fèi)、死亡補(bǔ)償金及撫養(yǎng)費(fèi)共計(jì)17萬余元。［案例點(diǎn)評］ 電梯、鍋爐都是高危作業(yè)工作，必須要持有合格上崗證的專業(yè)技術(shù)工人維護(hù)和操作，稍有疏忽將釀成惡性事故，日常管理工作必須高度重視，嚴(yán)抓不懈。案例一百四十四 井道進(jìn)水 電梯遭殃【案例描述】 某天10:10左右，某技術(shù)員根據(jù)體系文件的要求（在清洗水池時）對消防泵進(jìn)行試運(yùn)行，在試運(yùn)行過程中，3棟12樓06房門口的消火栓出現(xiàn)漏水，流出的水進(jìn)入3棟消防電梯，使該電梯停止使用，事后對該電梯進(jìn)行全面的檢查，沒有造成損失。［處理過程］ 修理消火栓，清理現(xiàn)場。［案例點(diǎn)評］ (1）將消防泵、發(fā)電機(jī)等待機(jī)狀態(tài)的設(shè)備的試運(yùn)行操作編成流程，培訓(xùn)相關(guān)責(zé)任人，避免以后出現(xiàn)類似的錯誤操作； (2）日常檢查消火栓時，需要對消火栓用力扭緊