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物業(yè)管理服務(wù)案例工程維修篇-資料下載頁

2025-04-30 06:32本頁面
  

【正文】 可以向人民法院提起民事訴訟”,如果第三人認為其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人的搭建侵害其權(quán)益,我們可以建議他向人民法院提起民事訴訟。 (4)對于難以處理的違章搭建,物業(yè)公司可以通過法律途徑解決。物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主/業(yè)主委員會(在未成立業(yè)主委員會之前為開發(fā)商,下同)的委托管理物業(yè),對所管理的物業(yè)并不存在直接的物權(quán)權(quán)益和利益,因而無法基于侵權(quán)的理由向法院提出民事訴訟。另一方面,基于物業(yè)管理公司對物業(yè)管理的權(quán)限來自于全體業(yè)主/業(yè)主委員會的授權(quán),即根據(jù)物業(yè)管理合同及業(yè)主公約的約定,物業(yè)管理公司可以對搭建的業(yè)主基于其違約行為,向人民法院提起違約的民事訴訟。案例一百三十五 電梯噪間 擾民休息[案例描述] 某日,二樓某業(yè)主投訴電梯運行時噪音大,影響他的生活,要求解決。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn),電梯運行時,白天用噪音測試儀測噪音結(jié)果是:二樓業(yè)主家門口70dB、電梯機房74dB,轎廂里50dB。按照國家有關(guān)標準,電梯機房、電梯轎廂里的噪音在合格范圍(國家規(guī)定電梯機房最大噪音是80dB,轎廂里55dB ),但業(yè)主家門口的噪音超標。【處理過程】 (1)檢查曳引電動機,因為當時電梯空載下行時的噪音比空載上行時的噪音大很多。電梯空載上行屬發(fā)電狀態(tài),空載下行屬電動狀態(tài),電動狀態(tài)時的力矩要比發(fā)電狀態(tài)時力矩要大,懷疑電動機有點老化,但可調(diào)速降低噪音,可該型號電梯采用的是兩相調(diào)壓調(diào)速,晶閘管的觸發(fā)回路沒有可調(diào)的元件,因此這方法不能實現(xiàn); (2)檢查曳引輪、導(dǎo)向輪,發(fā)現(xiàn)導(dǎo)向輪軸承有問題,更換軸承后噪音只降低6dB,還是超標; (3)檢查曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口,發(fā)現(xiàn)聯(lián)接口上沒有做400厘米的隔音面。聯(lián)系施工單位在曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口做400厘米的墻,再在里面放隔音棉。這時到二樓業(yè)主家門口,在電梯運行時白天測出的噪音是50dB,符合國家規(guī)定,回訪時該業(yè)主表示能接受。 [案例點評] (1)處理噪音這種問題,不要單想到調(diào)整電動機速度這種普遍處理方法,要考慮噪音傳 播途徑; (2)對新接管電梯要測噪音,要把此項工作列入電梯移交檢查項目范圍。案例一百三十六 水泵停運 事出有因[案例描述] 某小區(qū)生活水泵接觸器在星三角形轉(zhuǎn)換時,出現(xiàn)一次回路短路的現(xiàn)象,偶爾也會出現(xiàn) 一次主回路空氣開關(guān)和配電室相關(guān)斷路器跳閘的現(xiàn)象。導(dǎo)致生活用水泵停止運行,影響住 戶用水。[處理過程] MIT疑主進線開關(guān)的二次控制回路輔助觸點斷開時拉弧燒壞,造成斷開時常開觸點不能斷開,但在該回路上再串接主進線開關(guān)的常閉觸頭,問題仍然存在; (2)懷疑接觸器有被卡死的現(xiàn)象,更換接觸器后,問題仍然存在; (3)估計晶體管時間繼電器存在問題,把1泵與2#泵更換,問題仍然存在; (4)經(jīng)與施工單位聯(lián)系了解,生活水泵故障原因是晶體管時間繼電器出現(xiàn)故障,偶爾繼電器的常開變成閉合,在星三角形轉(zhuǎn)換時,造成一次供電主回路短路,使開關(guān)及斷路器跳閘,以前曾遇到類似問題。[案例點評] (1)對于電氣故障一定要依靠圖紙,從圖紙上分析可能出現(xiàn)的原因; (2)對于問題點需要突破以前的慣性思維,在經(jīng)驗不能解決問題時,必須一步一步地分析問題可能出現(xiàn)的原因; (3)對于用來更換的配件,必須保證配件是好的,不然會誤導(dǎo)對故障的分析。案例一百三十七 業(yè)主裝修超時間 停電處理多思量[案例描述] 某日,護衛(wèi)員在樓內(nèi)巡邏時發(fā)現(xiàn)有裝修工超時違章裝修,影響其他業(yè)主休息,便上前勸阻,沒有效果,一怒之下將房間的電停掉,半個小時后業(yè)主跑到管理處大吵大鬧,引起投訴升級。[處理過程] 護衛(wèi)主管了解情況后,立即向業(yè)主道歉,并馬上將電送上,還向業(yè)主說明護衛(wèi)員裝修巡邏檢查也是為了業(yè)主裝修的安全,避免日后隱患。護衛(wèi)員還要對其他業(yè)主負責,并引導(dǎo)業(yè)主與其他業(yè)主換位思考。最后陪同業(yè)主到現(xiàn)場對裝修工人就裝修現(xiàn)場的注意事項進行現(xiàn)場講解,并對裝修負責人提出了批評,對以后裝修提出了要求。[素例點評] (1)護衛(wèi)員沒有耐心,或溝通方法欠妥; (2)遇到這種事情,在停電之前應(yīng)當向班長或服務(wù)中心匯報清楚停電原因。未得到許可不能私自操作,同時停電前應(yīng)通知業(yè)主; (3)管理處在處理違章裝修時所采取的措施應(yīng)及時通知業(yè)主,請業(yè)主配合,管理處亦應(yīng)對裝修人員加強管理。案例一百三十八 配電房進水 險釀事故[案例描述] 2月份的一天,某小區(qū)護衛(wèi)班衛(wèi)生間因墻內(nèi)水管破裂滲水導(dǎo)致地面積水,管理處技術(shù)員聯(lián)系施工隊砸開地面做補漏處理,當天下午,工程部技術(shù)員在對東座負二F高壓配電室(衛(wèi)生間樓下)進行清潔時發(fā)現(xiàn)環(huán)網(wǎng)柜后絕緣膠墊上有水跡,經(jīng)進一步檢查發(fā)現(xiàn)水是順著高壓電纜從樓板上滴落,并確認是護衛(wèi)班衛(wèi)生間施工破壞防水層,積水滲透到下層所致。經(jīng)與管理處技術(shù)員商議后將衛(wèi)生間進水閥關(guān)閉,但沒有制作“禁止打開”的警示標識,也沒有將地面水完全吸干。當晚護衛(wèi)員下班后因無水沖涼將水閥自行打開,導(dǎo)致大量積水流入高壓室。第二天,當技術(shù)員再次檢查配電室時,發(fā)現(xiàn)電纜上有持續(xù)的水流,打開高壓拒下底坑后才發(fā)現(xiàn)坑中已有約60cm深的積水,距地面15cm就將漫出,距接線端也只有約30一40cm,發(fā)現(xiàn)此情況后管理處立即通知施工隊停工將水閥關(guān)閉,并組織人力、物力將底坑中的積水排出,如果不是及時發(fā)現(xiàn),輕則漫水危害設(shè)備,重則短路損壞設(shè)備造成大面積供電故障。[處理過程] (1)對護衛(wèi)班衛(wèi)生間做全面防水處理,重點是高壓電纜井和電纜根部; (2)將衛(wèi)生間進、排水管全部進行改造做成明管,以防滲漏; (3)高壓配電室上方做漏斗排水槽,防止水順電纜流入底坑。[案例點評] (1)各類檢查一定要細致認真,發(fā)現(xiàn)問題要究其原因,對癥下藥方可藥到病除; (2)施工現(xiàn)場一定要放置明顯的警示標識,提醒人員注意; (3)須協(xié)辦的工作,雙方要充分溝通,明確各自的職責。 案例一百三十九 設(shè)備燒壞 誰之過錯【案例描述】 某小區(qū)進行大堂改造,在改造之前由小區(qū)管理處的技術(shù)維修員將安裝在大堂內(nèi)的信息宣傳電子顯示屏拆除,等裝修后再進行重新安裝;裝修完成重新裝信息宣傳電子顯示屏時,技術(shù)維修員將照明用的220V電源直接接入顯示屏(但顯示屏是24V弱電),造成顯示屏燒毀。同時,強電源又經(jīng)過顯示屏與電腦主機之間的信號反饋線引入電腦主機板,電腦主機板也被燒毀。[處理過程] (1)拆與裝不是同一個技術(shù)員;(2)拆的技術(shù)員’}合巧離職,存在交接不清的情況;(3)顯示屏與顯示屏的電源分開存放;(4)安裝的技術(shù)員責任心不強,沒有進行細致的檢查。[案例點評] (1)技術(shù)員離職或調(diào)動要由設(shè)備主辦或主管做好交接; (2)對拆除后須重新安裝的設(shè)備存在特殊要求的,要做好書面的警示并貼于設(shè)備表面,以待安裝時檢查; (3)對于類似情況下存放的設(shè)備及相關(guān)配件要做到統(tǒng)一存放并做好標識。案例一百四十 水泵噪音起 公司要處理【案例描述】 在某物業(yè)管理公司所管理的一高層住宅樓內(nèi),不少業(yè)主拒付租金,7號樓某室的一位業(yè)主在投訴中說:大樓地下室水泵噪聲太大,嚴重干擾了他們的正常生活。物業(yè)管理公司的設(shè)備人員到現(xiàn)場對水泵噪聲進行了測試,水泵在供水期間噪聲達60多分貝。多數(shù)高層住宅的供水設(shè)備系統(tǒng)均安置在大樓內(nèi),存在著不同程度的噪聲污染,目前尚無有效的根治措施。[處理過程] 該物業(yè)管理公司組成了水泵噪聲改造小組,配合發(fā)展商實施對大樓水泵噪聲的改造工程。由于大樓水泵噪聲改造目前尚無先例可借鑒,也沒有成型的產(chǎn)品來代替,水泵噪聲改造小組只能“摸著石頭過河”。在這種情況下,水泵噪聲改造小組對選定的兩家施工單位的改造方案進行實地比較,存優(yōu)去劣,并進行完善。整個改造工程包括對進水管加裝減壓孔板、安裝靜音閥門、安裝電氣裝置在夜間強迫停泵等一系列措施。雖然大樓供水系統(tǒng)的設(shè)備都是安裝在大樓地下室內(nèi)的,但因不同的房型、管路敷設(shè)走向的不同,每幢大樓即使用同一種方式改造,所達到的效果也不盡相同,改造工作出現(xiàn)了反復(fù)。在困難面前,物業(yè)管理公司會同施工單位多次進行現(xiàn)場會診,對噪聲改造中的難點提出了改進方法和要求,最終取得了成功。后經(jīng)環(huán)保部門測試,該段內(nèi)水泵噪聲已降至43分貝,符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲的標準。[案例點評] 高層住宅供水系統(tǒng)與多層住宅供水系統(tǒng)由于水泵安裝位置的區(qū)別,其噪聲對業(yè)主的影響是不同的。雖然高層住宅設(shè)備設(shè)計和布局由開發(fā)單位根據(jù)相關(guān)圖紙建造的,但物業(yè)管理公司在接管樓盤的過程中,只著重于設(shè)備的正常、完好及是否符合規(guī)范而忽視相應(yīng)的法律問題,給日后的管理留下了糾紛隱患。 水泵的噪聲問題容易被忽略,由于它屬于公用部位的設(shè)施,開始業(yè)主也很少關(guān)心,可隨著業(yè)主對生活環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高以及自身法律保護意識的不斷增強,就會采取投訴或訴訟的方法來保護自己的權(quán)益。要對現(xiàn)有的水泵設(shè)備進行大規(guī)模的改造,不僅有相當大的技術(shù)難度,而且需要一筆不菲的資金。物業(yè)管理公司必須對此引起足夠的重視,在早期介入與前期管理過程中解決好這些問題;對目前已經(jīng)存在的問題,只有從技術(shù)上想辦法,用較少的資金達到最好的改造效果。案例一百四十一 水壓過大 水管爆裂【案例描述】 由于市政水壓長期不穩(wěn)定,某小區(qū)安裝了加壓水泵。某天上午管理處抽水泵調(diào)試后打到自動狀態(tài),下午2:30有業(yè)主反映家里水管/角閥漏水。經(jīng)統(tǒng)計共有14戶水管/角閥和5戶外墻入戶主管出現(xiàn)漏水情況。[處理過程] (1)管理處接到住戶家里漏水報告后立即將抽水泵停掉,并將管理處所有技術(shù)員召回對漏水情況作緊急維修。當天將所有已知漏水問題維修完成; (2)停止對水泵的實驗,建議技術(shù)部對水泵采用變頻控制。[素例點評] (1)做好與業(yè)主的解釋溝通工作,避免集體投訴事件發(fā)生; (2)從運行成本與不確定因素造成壓力過大爆管、變頻噪音等方面綜合分析后,與技術(shù)部協(xié)商決定采用變頻或工頻控制; (3)如決定采用工頻控制,須做好兩道保護裝置,確保水泵失壓或過壓時能及時停止運行; (4)強化技術(shù)人員的工作責任心,任何設(shè)備試運行階段必須留守現(xiàn)場,確保設(shè)備安全運行。案例一百四十二 煤氣泄露 火急處理【案例描述】 某日凌晨1:13, 6號護衛(wèi)員在巡邏時聽到一聲巨響從內(nèi)庭院傳來。他循聲來到了某單元,發(fā)現(xiàn)地面到處是玻璃碎片,立刻通知當值班長。經(jīng)過搜尋,事故發(fā)生地點為某房, 當護衛(wèi)員到達該戶時,有一股煤氣味撲鼻而來。業(yè)主躺在洗手間,頭發(fā)燒壞了,兩個小腿和腳都燒紅了,家里另外還有兩個老人,顯得很慌張。于是,護衛(wèi)員一邊安慰老人和傷者,一邊組織到場人員打開所有門窗,用警戒帶圍住整個現(xiàn)場,同時讓控制中心打急救電話,并知會護衛(wèi)主管和管理處經(jīng)理趕到出事現(xiàn)場。事隔10多分鐘,救護車趕到出事現(xiàn)場,將受傷業(yè)主送去了醫(yī)院。[處理過程] 管理處經(jīng)理趕到現(xiàn)場,了解現(xiàn)場情況,并對業(yè)主進行了安慰。在征求業(yè)主同意后,組織人員對現(xiàn)場玻璃進行了清掃,通知煤氣公司到現(xiàn)場進行檢測,安排了施工單位對損壞的玻璃門進行修復(fù)。 次日,煤氣公司來人對管道進行了檢測認為管道正常,初步判定該事故是煤氣泄漏而引起的煤氣爆燃事故,事故原因為煤氣灶使用不當。[案例點評] (1)就該事故向業(yè)委會匯報事情經(jīng)過及處理結(jié)果; (2)統(tǒng)一對住戶上門進行室內(nèi)用電、用氣等安全檢查; (3)加強居家安全宣傳。案例一百四十三 電梯火靈釀事故 誰的責任誰來負[案例描述] 由于電梯失靈,某俱樂部的一名保安從6樓摔下當場死亡。死者家屬將電梯公司、大廈的出租公司和俱樂部一起告上法庭。原告稱,2000年9月17日凌晨4:00許,某俱樂部的保安員于先生準備從6樓乘客貨電梯下樓,由于電梯控制失靈,電梯門打開后,梯身卻停在1樓,致使于先生一腳殊空從6樓墜下當場死亡。于先生的妻子李女士認為,丈夫供職的俱樂部、電梯公司及大廈的出租方某實業(yè)公司應(yīng)該承擔全部民事責任。[處理過程] 法院審理查明,于先生在俱樂部所在大廈乘坐客貨電梯死亡,應(yīng)該由該電梯的相關(guān)人員承擔賠償責任。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局對事故電梯的鑒定意見是該事故的發(fā)生與電梯質(zhì)量沒有直接關(guān)系,因此法院認定該電梯不存在質(zhì)量問題,被告某電梯工程公司對該事故不承擔民事責任。租賃該大廈6樓興辦俱樂部的某公司作為大廈的承租方,不是該事故電梯的所有人和管理人,沒有管理的責任,同樣不承擔民事責任。法院認為,該大廈的管理人、深圳某實業(yè)發(fā)展公司作為事故電梯的管理人,沒有舉證證明自己盡到管理的責任,存在過錯,應(yīng)當對于先生的死負責。法院判決,某實業(yè)發(fā)展公司賠償于先生家屬喪葬費、驗尸費、死亡補償金及撫養(yǎng)費共計17萬余元。[案例點評] 電梯、鍋爐都是高危作業(yè)工作,必須要持有合格上崗證的專業(yè)技術(shù)工人維護和操作,稍有疏忽將釀成惡性事故,日常管理工作必須高度重視,嚴抓不懈。案例一百四十四 井道進水 電梯遭殃【案例描述】 某天10:10左右,某技術(shù)員根據(jù)體系文件的要求(在清洗水池時)對消防泵進行試運行,在試運行過程中,3棟12樓06房門口的消火栓出現(xiàn)漏水,流出的水進入3棟消防電梯,使該電梯停止使用,事后對該電梯進行全面的檢查,沒有造成損失。[處理過程] 修理消火栓,清理現(xiàn)場。[案例點評] (1)將消防泵、發(fā)電機等待機狀態(tài)的設(shè)備的試運行操作編成流程,培訓(xùn)相關(guān)責任人,避免以后出現(xiàn)類似的錯誤操作; (2)日常檢查消火栓時,需要對消火栓用力扭緊
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