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物業(yè)工程維修案例解析-資料下載頁(yè)

2025-05-02 06:54本頁(yè)面
  

【正文】 訟。 (4)對(duì)于難以處理的違章搭建,物業(yè)公司可以通過(guò)法律途徑解決。物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)(在未成立業(yè)主委員會(huì)之前為開(kāi)發(fā)商,下同)的委托管理物業(yè),對(duì)所管理的物業(yè)并不存在直接的物權(quán)權(quán)益和利益,因而無(wú)法基于侵權(quán)的理由向法院提出民事訴訟。另一方面,基于物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理的權(quán)限來(lái)自于全體業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)的授權(quán),即根據(jù)物業(yè)管理合同及業(yè)主公約的約定,物業(yè)管理公司可以對(duì)搭建的業(yè)主基于其違約行為,向人民法院提起違約的民事訴訟。案例一百三十五 電梯噪間 擾民休息[案例描述] 某日,二樓某業(yè)主投訴電梯運(yùn)行時(shí)噪音大,影響他的生活,要求解決。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn),電梯運(yùn)行時(shí),白天用噪音測(cè)試儀測(cè)噪音結(jié)果是:二樓業(yè)主家門(mén)口70dB、電梯機(jī)房74dB,轎廂里50dB。按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),電梯機(jī)房、電梯轎廂里的噪音在合格范圍(國(guó)家規(guī)定電梯機(jī)房最大噪音是80dB,轎廂里55dB ),但業(yè)主家門(mén)口的噪音超標(biāo)?!咎幚磉^(guò)程】 (1)檢查曳引電動(dòng)機(jī),因?yàn)楫?dāng)時(shí)電梯空載下行時(shí)的噪音比空載上行時(shí)的噪音大很多。電梯空載上行屬發(fā)電狀態(tài),空載下行屬電動(dòng)狀態(tài),電動(dòng)狀態(tài)時(shí)的力矩要比發(fā)電狀態(tài)時(shí)力矩要大,懷疑電動(dòng)機(jī)有點(diǎn)老化,但可調(diào)速降低噪音,可該型號(hào)電梯采用的是兩相調(diào)壓調(diào)速,晶閘管的觸發(fā)回路沒(méi)有可調(diào)的元件,因此這方法不能實(shí)現(xiàn); (2)檢查曳引輪、導(dǎo)向輪,發(fā)現(xiàn)導(dǎo)向輪軸承有問(wèn)題,更換軸承后噪音只降低6dB,還是超標(biāo); (3)檢查曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口,發(fā)現(xiàn)聯(lián)接口上沒(méi)有做400厘米的隔音面。聯(lián)系施工單位在曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口做400厘米的墻,再在里面放隔音棉。這時(shí)到二樓業(yè)主家門(mén)口,在電梯運(yùn)行時(shí)白天測(cè)出的噪音是50dB,符合國(guó)家規(guī)定,回訪時(shí)該業(yè)主表示能接受。 [案例點(diǎn)評(píng)] (1)處理噪音這種問(wèn)題,不要單想到調(diào)整電動(dòng)機(jī)速度這種普遍處理方法,要考慮噪音傳 播途徑; (2)對(duì)新接管電梯要測(cè)噪音,要把此項(xiàng)工作列入電梯移交檢查項(xiàng)目范圍。案例一百三十六 水泵停運(yùn) 事出有因[案例描述] 某小區(qū)生活水泵接觸器在星三角形轉(zhuǎn)換時(shí),出現(xiàn)一次回路短路的現(xiàn)象,偶爾也會(huì)出現(xiàn) 一次主回路空氣開(kāi)關(guān)和配電室相關(guān)斷路器跳閘的現(xiàn)象。導(dǎo)致生活用水泵停止運(yùn)行,影響住 戶用水。[處理過(guò)程] MIT疑主進(jìn)線開(kāi)關(guān)的二次控制回路輔助觸點(diǎn)斷開(kāi)時(shí)拉弧燒壞,造成斷開(kāi)時(shí)常開(kāi)觸點(diǎn)不能斷開(kāi),但在該回路上再串接主進(jìn)線開(kāi)關(guān)的常閉觸頭,問(wèn)題仍然存在; (2)懷疑接觸器有被卡死的現(xiàn)象,更換接觸器后,問(wèn)題仍然存在; (3)估計(jì)晶體管時(shí)間繼電器存在問(wèn)題,把1泵與2#泵更換,問(wèn)題仍然存在; (4)經(jīng)與施工單位聯(lián)系了解,生活水泵故障原因是晶體管時(shí)間繼電器出現(xiàn)故障,偶爾繼電器的常開(kāi)變成閉合,在星三角形轉(zhuǎn)換時(shí),造成一次供電主回路短路,使開(kāi)關(guān)及斷路器跳閘,以前曾遇到類似問(wèn)題。[案例點(diǎn)評(píng)] (1)對(duì)于電氣故障一定要依靠圖紙,從圖紙上分析可能出現(xiàn)的原因; (2)對(duì)于問(wèn)題點(diǎn)需要突破以前的慣性思維,在經(jīng)驗(yàn)不能解決問(wèn)題時(shí),必須一步一步地分析問(wèn)題可能出現(xiàn)的原因; (3)對(duì)于用來(lái)更換的配件,必須保證配件是好的,不然會(huì)誤導(dǎo)對(duì)故障的分析。案例一百三十七 業(yè)主裝修超時(shí)間 停電處理多思量[案例描述] 某日,護(hù)衛(wèi)員在樓內(nèi)巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有裝修工超時(shí)違章裝修,影響其他業(yè)主休息,便上前勸阻,沒(méi)有效果,一怒之下將房間的電停掉,半個(gè)小時(shí)后業(yè)主跑到管理處大吵大鬧,引起投訴升級(jí)。[處理過(guò)程] 護(hù)衛(wèi)主管了解情況后,立即向業(yè)主道歉,并馬上將電送上,還向業(yè)主說(shuō)明護(hù)衛(wèi)員裝修巡邏檢查也是為了業(yè)主裝修的安全,避免日后隱患。護(hù)衛(wèi)員還要對(duì)其他業(yè)主負(fù)責(zé),并引導(dǎo)業(yè)主與其他業(yè)主換位思考。最后陪同業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)裝修工人就裝修現(xiàn)場(chǎng)的注意事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解,并對(duì)裝修負(fù)責(zé)人提出了批評(píng),對(duì)以后裝修提出了要求。[素例點(diǎn)評(píng)] (1)護(hù)衛(wèi)員沒(méi)有耐心,或溝通方法欠妥; (2)遇到這種事情,在停電之前應(yīng)當(dāng)向班長(zhǎng)或服務(wù)中心匯報(bào)清楚停電原因。未得到許可不能私自操作,同時(shí)停電前應(yīng)通知業(yè)主; (3)管理處在處理違章裝修時(shí)所采取的措施應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主,請(qǐng)業(yè)主配合,管理處亦應(yīng)對(duì)裝修人員加強(qiáng)管理。案例一百三十八 配電房進(jìn)水 險(xiǎn)釀事故[案例描述] 2月份的一天,某小區(qū)護(hù)衛(wèi)班衛(wèi)生間因墻內(nèi)水管破裂滲水導(dǎo)致地面積水,管理處技術(shù)員聯(lián)系施工隊(duì)砸開(kāi)地面做補(bǔ)漏處理,當(dāng)天下午,工程部技術(shù)員在對(duì)東座負(fù)二F高壓配電室(衛(wèi)生間樓下)進(jìn)行清潔時(shí)發(fā)現(xiàn)環(huán)網(wǎng)柜后絕緣膠墊上有水跡,經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)水是順著高壓電纜從樓板上滴落,并確認(rèn)是護(hù)衛(wèi)班衛(wèi)生間施工破壞防水層,積水滲透到下層所致。經(jīng)與管理處技術(shù)員商議后將衛(wèi)生間進(jìn)水閥關(guān)閉,但沒(méi)有制作“禁止打開(kāi)”的警示標(biāo)識(shí),也沒(méi)有將地面水完全吸干。當(dāng)晚護(hù)衛(wèi)員下班后因無(wú)水沖涼將水閥自行打開(kāi),導(dǎo)致大量積水流入高壓室。第二天,當(dāng)技術(shù)員再次檢查配電室時(shí),發(fā)現(xiàn)電纜上有持續(xù)的水流,打開(kāi)高壓拒下底坑后才發(fā)現(xiàn)坑中已有約60cm深的積水,距地面15cm就將漫出,距接線端也只有約30一40cm,發(fā)現(xiàn)此情況后管理處立即通知施工隊(duì)停工將水閥關(guān)閉,并組織人力、物力將底坑中的積水排出,如果不是及時(shí)發(fā)現(xiàn),輕則漫水危害設(shè)備,重則短路損壞設(shè)備造成大面積供電故障。[處理過(guò)程] (1)對(duì)護(hù)衛(wèi)班衛(wèi)生間做全面防水處理,重點(diǎn)是高壓電纜井和電纜根部; (2)將衛(wèi)生間進(jìn)、排水管全部進(jìn)行改造做成明管,以防滲漏; (3)高壓配電室上方做漏斗排水槽,防止水順電纜流入底坑。[案例點(diǎn)評(píng)] (1)各類檢查一定要細(xì)致認(rèn)真,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要究其原因,對(duì)癥下藥方可藥到病除; (2)施工現(xiàn)場(chǎng)一定要放置明顯的警示標(biāo)識(shí),提醒人員注意; (3)須協(xié)辦的工作,雙方要充分溝通,明確各自的職責(zé)。 案例一百三十九 設(shè)備燒壞 誰(shuí)之過(guò)錯(cuò)【案例描述】 某小區(qū)進(jìn)行大堂改造,在改造之前由小區(qū)管理處的技術(shù)維修員將安裝在大堂內(nèi)的信息宣傳電子顯示屏拆除,等裝修后再進(jìn)行重新安裝;裝修完成重新裝信息宣傳電子顯示屏?xí)r,技術(shù)維修員將照明用的220V電源直接接入顯示屏(但顯示屏是24V弱電),造成顯示屏燒毀。同時(shí),強(qiáng)電源又經(jīng)過(guò)顯示屏與電腦主機(jī)之間的信號(hào)反饋線引入電腦主機(jī)板,電腦主機(jī)板也被燒毀。[處理過(guò)程] (1)拆與裝不是同一個(gè)技術(shù)員;(2)拆的技術(shù)員’}合巧離職,存在交接不清的情況;(3)顯示屏與顯示屏的電源分開(kāi)存放;(4)安裝的技術(shù)員責(zé)任心不強(qiáng),沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致的檢查。[案例點(diǎn)評(píng)] (1)技術(shù)員離職或調(diào)動(dòng)要由設(shè)備主辦或主管做好交接; (2)對(duì)拆除后須重新安裝的設(shè)備存在特殊要求的,要做好書(shū)面的警示并貼于設(shè)備表面,以待安裝時(shí)檢查; (3)對(duì)于類似情況下存放的設(shè)備及相關(guān)配件要做到統(tǒng)一存放并做好標(biāo)識(shí)。案例一百四十 水泵噪音起 公司要處理【案例描述】 在某物業(yè)管理公司所管理的一高層住宅樓內(nèi),不少業(yè)主拒付租金,7號(hào)樓某室的一位業(yè)主在投訴中說(shuō):大樓地下室水泵噪聲太大,嚴(yán)重干擾了他們的正常生活。物業(yè)管理公司的設(shè)備人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)水泵噪聲進(jìn)行了測(cè)試,水泵在供水期間噪聲達(dá)60多分貝。多數(shù)高層住宅的供水設(shè)備系統(tǒng)均安置在大樓內(nèi),存在著不同程度的噪聲污染,目前尚無(wú)有效的根治措施。[處理過(guò)程] 該物業(yè)管理公司組成了水泵噪聲改造小組,配合發(fā)展商實(shí)施對(duì)大樓水泵噪聲的改造工程。由于大樓水泵噪聲改造目前尚無(wú)先例可借鑒,也沒(méi)有成型的產(chǎn)品來(lái)代替,水泵噪聲改造小組只能“摸著石頭過(guò)河”。在這種情況下,水泵噪聲改造小組對(duì)選定的兩家施工單位的改造方案進(jìn)行實(shí)地比較,存優(yōu)去劣,并進(jìn)行完善。整個(gè)改造工程包括對(duì)進(jìn)水管加裝減壓孔板、安裝靜音閥門(mén)、安裝電氣裝置在夜間強(qiáng)迫停泵等一系列措施。雖然大樓供水系統(tǒng)的設(shè)備都是安裝在大樓地下室內(nèi)的,但因不同的房型、管路敷設(shè)走向的不同,每幢大樓即使用同一種方式改造,所達(dá)到的效果也不盡相同,改造工作出現(xiàn)了反復(fù)。在困難面前,物業(yè)管理公司會(huì)同施工單位多次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)會(huì)診,對(duì)噪聲改造中的難點(diǎn)提出了改進(jìn)方法和要求,最終取得了成功。后經(jīng)環(huán)保部門(mén)測(cè)試,該段內(nèi)水泵噪聲已降至43分貝,符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲的標(biāo)準(zhǔn)。[案例點(diǎn)評(píng)] 高層住宅供水系統(tǒng)與多層住宅供水系統(tǒng)由于水泵安裝位置的區(qū)別,其噪聲對(duì)業(yè)主的影響是不同的。雖然高層住宅設(shè)備設(shè)計(jì)和布局由開(kāi)發(fā)單位根據(jù)相關(guān)圖紙建造的,但物業(yè)管理公司在接管樓盤(pán)的過(guò)程中,只著重于設(shè)備的正常、完好及是否符合規(guī)范而忽視相應(yīng)的法律問(wèn)題,給日后的管理留下了糾紛隱患。 水泵的噪聲問(wèn)題容易被忽略,由于它屬于公用部位的設(shè)施,開(kāi)始業(yè)主也很少關(guān)心,可隨著業(yè)主對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高以及自身法律保護(hù)意識(shí)的不斷增強(qiáng),就會(huì)采取投訴或訴訟的方法來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。要對(duì)現(xiàn)有的水泵設(shè)備進(jìn)行大規(guī)模的改造,不僅有相當(dāng)大的技術(shù)難度,而且需要一筆不菲的資金。物業(yè)管理公司必須對(duì)此引起足夠的重視,在早期介入與前期管理過(guò)程中解決好這些問(wèn)題;對(duì)目前已經(jīng)存在的問(wèn)題,只有從技術(shù)上想辦法,用較少的資金達(dá)到最好的改造效果。案例一百四十一 水壓過(guò)大 水管爆裂【案例描述】 由于市政水壓長(zhǎng)期不穩(wěn)定,某小區(qū)安裝了加壓水泵。某天上午管理處抽水泵調(diào)試后打到自動(dòng)狀態(tài),下午2:30有業(yè)主反映家里水管/角閥漏水。經(jīng)統(tǒng)計(jì)共有14戶水管/角閥和5戶外墻入戶主管出現(xiàn)漏水情況。[處理過(guò)程] (1)管理處接到住戶家里漏水報(bào)告后立即將抽水泵停掉,并將管理處所有技術(shù)員召回對(duì)漏水情況作緊急維修。當(dāng)天將所有已知漏水問(wèn)題維修完成; (2)停止對(duì)水泵的實(shí)驗(yàn),建議技術(shù)部對(duì)水泵采用變頻控制。[素例點(diǎn)評(píng)] (1)做好與業(yè)主的解釋溝通工作,避免集體投訴事件發(fā)生; (2)從運(yùn)行成本與不確定因素造成壓力過(guò)大爆管、變頻噪音等方面綜合分析后,與技術(shù)部協(xié)商決定采用變頻或工頻控制; (3)如決定采用工頻控制,須做好兩道保護(hù)裝置,確保水泵失壓或過(guò)壓時(shí)能及時(shí)停止運(yùn)行; (4)強(qiáng)化技術(shù)人員的工作責(zé)任心,任何設(shè)備試運(yùn)行階段必須留守現(xiàn)場(chǎng),確保設(shè)備安全運(yùn)行。案例一百四十二 煤氣泄露 火急處理【案例描述】 某日凌晨1:13, 6號(hào)護(hù)衛(wèi)員在巡邏時(shí)聽(tīng)到一聲巨響從內(nèi)庭院傳來(lái)。他循聲來(lái)到了某單元,發(fā)現(xiàn)地面到處是玻璃碎片,立刻通知當(dāng)值班長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)搜尋,事故發(fā)生地點(diǎn)為某房, 當(dāng)護(hù)衛(wèi)員到達(dá)該戶時(shí),有一股煤氣味撲鼻而來(lái)。業(yè)主躺在洗手間,頭發(fā)燒壞了,兩個(gè)小腿和腳都燒紅了,家里另外還有兩個(gè)老人,顯得很慌張。于是,護(hù)衛(wèi)員一邊安慰老人和傷者,一邊組織到場(chǎng)人員打開(kāi)所有門(mén)窗,用警戒帶圍住整個(gè)現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)讓控制中心打急救電話,并知會(huì)護(hù)衛(wèi)主管和管理處經(jīng)理趕到出事現(xiàn)場(chǎng)。事隔10多分鐘,救護(hù)車趕到出事現(xiàn)場(chǎng),將受傷業(yè)主送去了醫(yī)院。[處理過(guò)程] 管理處經(jīng)理趕到現(xiàn)場(chǎng),了解現(xiàn)場(chǎng)情況,并對(duì)業(yè)主進(jìn)行了安慰。在征求業(yè)主同意后,組織人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)玻璃進(jìn)行了清掃,通知煤氣公司到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢測(cè),安排了施工單位對(duì)損壞的玻璃門(mén)進(jìn)行修復(fù)。 次日,煤氣公司來(lái)人對(duì)管道進(jìn)行了檢測(cè)認(rèn)為管道正常,初步判定該事故是煤氣泄漏而引起的煤氣爆燃事故,事故原因?yàn)槊簹庠钍褂貌划?dāng)。[案例點(diǎn)評(píng)] (1)就該事故向業(yè)委會(huì)匯報(bào)事情經(jīng)過(guò)及處理結(jié)果; (2)統(tǒng)一對(duì)住戶上門(mén)進(jìn)行室內(nèi)用電、用氣等安全檢查; (3)加強(qiáng)居家安全宣傳。案例一百四十三 電梯火靈釀事故 誰(shuí)的責(zé)任誰(shuí)來(lái)負(fù)[案例描述] 由于電梯失靈,某俱樂(lè)部的一名保安從6樓摔下當(dāng)場(chǎng)死亡。死者家屬將電梯公司、大廈的出租公司和俱樂(lè)部一起告上法庭。原告稱,2000年9月17日凌晨4:00許,某俱樂(lè)部的保安員于先生準(zhǔn)備從6樓乘客貨電梯下樓,由于電梯控制失靈,電梯門(mén)打開(kāi)后,梯身卻停在1樓,致使于先生一腳殊空從6樓墜下當(dāng)場(chǎng)死亡。于先生的妻子李女士認(rèn)為,丈夫供職的俱樂(lè)部、電梯公司及大廈的出租方某實(shí)業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)全部民事責(zé)任。[處理過(guò)程] 法院審理查明,于先生在俱樂(lè)部所在大廈乘坐客貨電梯死亡,應(yīng)該由該電梯的相關(guān)人員承擔(dān)賠償責(zé)任。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局對(duì)事故電梯的鑒定意見(jiàn)是該事故的發(fā)生與電梯質(zhì)量沒(méi)有直接關(guān)系,因此法院認(rèn)定該電梯不存在質(zhì)量問(wèn)題,被告某電梯工程公司對(duì)該事故不承擔(dān)民事責(zé)任。租賃該大廈6樓興辦俱樂(lè)部的某公司作為大廈的承租方,不是該事故電梯的所有人和管理人,沒(méi)有管理的責(zé)任,同樣不承擔(dān)民事責(zé)任。法院認(rèn)為,該大廈的管理人、深圳某實(shí)業(yè)發(fā)展公司作為事故電梯的管理人,沒(méi)有舉證證明自己盡到管理的責(zé)任,存在過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)對(duì)于先生的死負(fù)責(zé)。法院判決,某實(shí)業(yè)發(fā)展公司賠償于先生家屬喪葬費(fèi)、驗(yàn)尸費(fèi)、死亡補(bǔ)償金及撫養(yǎng)費(fèi)共計(jì)17萬(wàn)余元。[案例點(diǎn)評(píng)] 電梯、鍋爐都是高危作業(yè)工作,必須要持有合格上崗證的專業(yè)技術(shù)工人維護(hù)和操作,稍有疏忽將釀成惡性事故,日常管理工作必須高度重視,嚴(yán)抓不懈。案例一百四十四 井道進(jìn)水 電梯遭殃【案例描述】 某天10:10左右,某技術(shù)員根據(jù)體系文件的要求(在清洗水池時(shí))對(duì)消防泵進(jìn)行試運(yùn)行,在試運(yùn)行過(guò)程中,3棟12樓06房門(mén)口的消火栓出現(xiàn)漏水,流出的水進(jìn)入3棟消防電梯,使該電梯停止使用,事后對(duì)該電梯進(jìn)行全面的檢查,沒(méi)有造成損失。[處理過(guò)程] 修理消火栓,清理現(xiàn)場(chǎng)。[案例點(diǎn)評(píng)] (1)將消防泵、發(fā)電機(jī)等待機(jī)狀態(tài)的設(shè)備的試運(yùn)行操作編成流程,培訓(xùn)相關(guān)責(zé)任人,避免以后出現(xiàn)類似的錯(cuò)誤操作; (2)日常檢查消火栓時(shí),需要對(duì)消火栓用力扭緊; (3)在試運(yùn)行加壓泵時(shí)一定要把該泵主管的閘閥關(guān)閉,同時(shí)打開(kāi)放水閥門(mén); (4)試運(yùn)行時(shí)間不能太長(zhǎng),在星形轉(zhuǎn)
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