【正文】 ，不能以委托合同特殊類型特殊特征來否定合同的普遍特征。因此，恒兆基物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理合同不屬委托合同的觀點是對合同法有關(guān)委托合同規(guī)定的曲解，是錯誤的。新的業(yè)主委員會還認為，它是代表全體業(yè)主物業(yè)權(quán)益的社會團體和物業(yè)監(jiān)督組織，并非繳納管理費的主體，被恒兆基物業(yè)要求支付管理費，另外恒兆基物業(yè)又提起要求業(yè)主交納管理費的仲裁，是獲取雙重利益的行為，不應得到支持。仲裁裁決：物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的“委托合同”；新的業(yè)主委員會被裁決繼續(xù)履行與恒兆基物業(yè)的合同，并賠償其損失今年3月21日，仲裁庭作出終局裁決，認為在2001年簽訂的《物業(yè)管理合同》真實合法，為有效合同，雙方應嚴格遵守。由于合同約定申請人管理目標須在合同生效兩年內(nèi)達成，雙方爭議形成之時，尚不足兩年，對恒兆基物業(yè)是否完成管理目標，評判條件未能成就。仲裁庭認為，在管理費收取標準上，恒兆基物業(yè)沒有違約。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的關(guān)系上，仲裁庭認為，除非業(yè)主委員會的法律行為相對方與業(yè)主委員會串通行事，損害業(yè)主利益，業(yè)主不能向業(yè)主委員會法律行為的相對方主張權(quán)利。業(yè)主委員會是社團組織，具有其自身的獨立性，存在的連續(xù)性，不因業(yè)主委員會成員的變化而變化，前屆業(yè)主委員會的權(quán)利義務，當然由后屆業(yè)主委員會承擔。仲裁庭認為，恒兆基物業(yè)并沒有因管理不善而造成重大經(jīng)濟損失，新的業(yè)主委員會無權(quán)依此單方解除合同。在雙方合同的性質(zhì)方面，仲裁庭認為，由于物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人為業(yè)主持續(xù)處理物業(yè)管理的合同，其具有近似“委托”性質(zhì)，但與純粹的委托合同有差別。依委托合同原理，受委托人以委托人名義開展活動，受托人的行為后果由委托人承擔，而物業(yè)管理合同中，物管公司系以自己的名義從事經(jīng)營管理活動；委托合同中，受托人應親自完成有關(guān)工作，沒有經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以將清潔花木培育工作等專項工作交由其它專營公司辦理，而受委托人處理委托事務取得的財產(chǎn)，應當轉(zhuǎn)交給委托人。合同的性質(zhì)應按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定。因此，作為業(yè)主委員會，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。仲裁庭還指出，對物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間的權(quán)利應當予以適當平衡，如果允許業(yè)主大會或業(yè)主委員會隨時單方解除管理合同，將可能成為導致小區(qū)管理的極度不穩(wěn)定，也會從根本上損害業(yè)主的利益，合同性質(zhì)應以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定，從目前的現(xiàn)實與公共秩序考量而言，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。2003年3月21日，深圳仲裁委就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》：小區(qū)業(yè)主委員會支付恒兆基物業(yè)公司至恢復對小區(qū)的管理狀態(tài)之日的物業(yè)管理酬金損失，；業(yè)主委員會還需支付恒兆基物業(yè)所花費的部分律師費和仲裁費。陷入僵局：恒兆基物業(yè)要求執(zhí)行仲裁裁決，新的業(yè)主委員會向法院提交不予執(zhí)行仲裁裁決申請書，法院認為執(zhí)行有很大難度恒兆基物業(yè)認為，任何招標及合同的簽訂，都必須依法進行并不得損害第三人的利益。北方物業(yè)在明知原合同未依法解除的情況下，仍與業(yè)主委員會簽訂合同并強行進駐，是對恒兆基物業(yè)權(quán)利的明顯侵害。裁決書下發(fā)后，恒兆基物業(yè)強烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決，維護該公司的合法利益。4月9日，恒兆基物業(yè)向深圳市龍崗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行仲裁裁決。接到裁決書，東方半島花園的新業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決不公平，他們認為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過業(yè)主大會形式，解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項基本權(quán)利。對此裁決他們絕不認同，也不會執(zhí)行。最近，業(yè)主委員會向龍崗區(qū)人民法院申請不予執(zhí)行仲裁裁決。新業(yè)主委員會的幾個主要成員認為，管理費上調(diào)僅僅是導火索，恒兆基物業(yè)種種不規(guī)范管理才是不受業(yè)主歡迎的主要原因，否則不會在業(yè)主大會上，受到那么多業(yè)主的排斥，投了反對票。“即使在合同期內(nèi)，但大多數(shù)投反對票的業(yè)主已經(jīng)無法忍受物業(yè)公司的服務了，難道還要忍下去嗎？”一位業(yè)主委員會的成員說。據(jù)了解，龍崗區(qū)人民法院認為，由于業(yè)主委員會不配合，執(zhí)行有很大的難度`。至今，東方半島花園仍由在原物業(yè)管理合同爭議期間舉行的招標會中中標的北方物業(yè)進行管理。據(jù)該公司的一項調(diào)查，目前業(yè)主對其滿意率為92%。據(jù)北方物業(yè)的負責人說：“我們在市、區(qū)兩級政府的監(jiān)督下，才取得小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的，我們與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的合同得到業(yè)主大會的確認，并已到政府管理部門備案，是一份合法的合同，裁決對我們沒什么影響?！彼硎?，接管東方半島花園，難度是很大的。但近一年來，公司為了取得社會效益，貼進了不少資金進行管理，才取得廣大業(yè)主的信任，今天小區(qū)的安寧是來之不易的，因此，他們一定會繼續(xù)管理下去。據(jù)了解，恒兆基物業(yè)目前已經(jīng)把北方物業(yè)告上法庭。依法“炒”管家 第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》頒布施行，標志著物業(yè)管理行業(yè)進入一個新的發(fā)展階段。布吉鎮(zhèn)東方半島花園的連環(huán)糾紛已經(jīng)持續(xù)了一年多了，如今恒兆基物業(yè)已向龍崗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行仲裁裁決，但業(yè)主委員會也提交了不予執(zhí)行仲裁裁決的申請，孰是孰非尚不得而知。幾位參與《物業(yè)管理條例》制訂的物管專家指出，撇開東方半島花園物業(yè)管理其它方面的糾紛不作評判，深圳仲裁委裁決書中對物業(yè)管理合同性質(zhì)作出的判定，對物業(yè)管理行業(yè)還是有一定的現(xiàn)實意義的。專家說，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性質(zhì)應按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定，業(yè)主委員會不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。這進一步明確了物業(yè)管理合同的性質(zhì)，與《物業(yè)管理條例》精神相符合，在該條例中，物業(yè)服務合同已不再有“委托”二字。突出業(yè)主的權(quán)利，是剛出臺的《物業(yè)管理條例》的一個特點。為了維護全體業(yè)主的共同利益，條例專設一章，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作了五個方面的規(guī)定。其中，新條例規(guī)定，業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。專家指出，根據(jù)規(guī)定，三分之二的業(yè)主通過“炒”管家后，還需要按法律、法規(guī)的規(guī)定，依法定的程序去落實，以維護物業(yè)管理合同的嚴肅性、法律的嚴肅性。過去的物業(yè)糾紛，有不少是因為法規(guī)的不完善，使之越演越烈?！段飿I(yè)管理條例》出臺實施后，將為物業(yè)管理公司依法管理和服務、業(yè)主依法遵循自己應盡的義務提供了行為規(guī)范，減少糾紛，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視 　　[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略] 　　1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、由開發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“恒兆基物業(yè)”）提供一體化的物業(yè)管理服務，管理費價格為：月，小高層（帶電梯）月，月。 　　2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有9名業(yè)主當選為業(yè)主委員會委員。 　　2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，管理費價格維持不變，合同期限為3年。 　　2002年2月25日，第一屆業(yè)主委員會召開會議，對2001年度小區(qū)物業(yè)管理工作進行總結(jié)評審，最后以書面形式高度評價了恒兆基物業(yè)一年來的管理、服務工作。 　　2002年3月17日，經(jīng)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會審議通過，并報深圳市龍崗區(qū)物價檢查所備案，恒兆基物業(yè)及小區(qū)管理處以書面通知的形式正式將管理費價格提升一事及新的價格標準公之于眾。新的管理費價格標準為：月，小高層（帶電梯）月，月。 　　2002年3月23日晚上，由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會”舉行，有近300人（身份未確認）到會。由于管理處派人來維持會場秩序，一些業(yè)主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場面一度失控，后在轄區(qū)派出所的努力下，混亂局面才得到控制。會議的傾向性意見是不同意管理費價格上調(diào)。 　　2002年3月28日，第一屆業(yè)主委員會公告小區(qū)管理費暫不調(diào)價，恒兆基物業(yè)也表示同意，之前加收的業(yè)主在4月份也分別予以退還。 　　2002年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會集體宣布辭職。下午在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會召開，結(jié)果大多數(shù)表決票反對調(diào)高管理費價格，認為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會的工作均不稱職。 　　2002年5月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式再次召開，選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會，共有15名業(yè)主當選為業(yè)主委員會委員。 　　2002年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式第三次召開，1票認為小區(qū)物業(yè)管理工作有整改，808票認為沒有整改；3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。 　　12002年7月18日，恒兆基物業(yè)就小區(qū)第二屆業(yè)主委員會單方面解除物業(yè)管理合同向深圳仲裁委員會提請仲裁。 　　12002年7月25日，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會負責組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標活動舉行，結(jié)果深圳市北方物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“北方物業(yè)”）在4家投標單位中脫穎而出，一舉中標。 　　12002年8月1日，恒兆基物業(yè)與北方物業(yè)在小區(qū)形成對峙局面，經(jīng)當?shù)鼐鸬膹娏槿耄狈轿飿I(yè)最終接管小區(qū)。 　　12002年9月19日，深圳仲裁委員會開庭審理小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案，庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會的權(quán)利與義務等展開了激烈辯論。 　　與此案同時仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會4名委員拖欠物業(yè)管理費的案件。 　　12003年3月21日，深圳仲裁委員會仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》；小區(qū)業(yè)主委員會支付恒兆基物業(yè)自2002年8月1日至業(yè)主委員會采取措施恢復恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，；業(yè)主委員會還需支付恒兆基物業(yè)所花費的部分律師費和仲裁費。 　　同時在拖欠物業(yè)管理費的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費業(yè)主及時向恒兆基物業(yè)支付應交的物業(yè)管理費用，并承擔相關(guān)律師費用和部分仲裁費用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費業(yè)主支付滯納金等的申請。 遲延交樓入了伙 再想退樓犯了難 樓宇按揭貸款合同解除后，房地產(chǎn)買賣合同是否也隨之可以解除？記者近日從市中級人民法院看到了這樣一則案例，業(yè)主陳女士因為欠交銀行按揭款，被銀行起訴，解除了按揭貸款合同，陳女士覺得很冤，提起上訴，請求連房地產(chǎn)買賣合同一并解除，慘遭敗訴。 事情經(jīng)過并不復雜。陳女士1999年購買了位于濱河路國都高爾夫花園的一套房子，并與國都房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，賣樓方卻是國都集團發(fā)展（深圳）有限公司。合同約定，開發(fā)商于2000年3月28日將驗收合格的房產(chǎn)交與陳女士使用。延期超過30天，陳女士有權(quán)單方解除合同等。 合同簽訂后，陳女士依約向開發(fā)商支付了房款，但卻并未在合同約定的時間內(nèi)交清銀行貸款。 后來，市農(nóng)村信用合作社將陳女士及開發(fā)商一起告上法庭，要求解除樓宇按揭貸款合同，并由陳女士清償貸款及利息，如果陳女士到期未清償，信用社將拍賣其名下的房產(chǎn)。一審法院支持了信用社的訴訟請求，陳女士認真研究案情后，認為國都房地產(chǎn)公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，售樓行為違法，因而房地產(chǎn)買賣合同無效，提起上訴，要求解除房地產(chǎn)買賣合同，退還購房款，并支付延期交房違約金。市中級法院審理后認為，按揭貸款合同與房地產(chǎn)買賣合同是兩個獨立的合同，按揭貸款合同的解除并不會導致房地產(chǎn)買賣合同無效；此外，雖然房地產(chǎn)買賣合同的簽約方與售樓方不是同一個公司，但國都房地產(chǎn)公司以國都集團名義售房，得到了具有房地產(chǎn)開發(fā)資格及預售資格的國都集團公司的同意，陳女士以此為由，認定國都房地產(chǎn)公司的售房行為違法，理由不成立，駁回了陳女士的訴訟請求。據(jù)了解，該房產(chǎn)并沒有在合同約定的時間內(nèi)交與陳女士使用，但陳女士卻辦理了樓宇交接確認書，并沒有依合同約定的條件提出解除的要求，因而很可惜地喪失了合同解除權(quán)，以致在貸款無法還清，房產(chǎn)也要被拍賣的情況下，只能自認倒霉，交了房款卻丟了房產(chǎn)。有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，要謹慎行使合同約定權(quán)利，特別遇有開發(fā)商遲延交樓，千萬不要匆忙入伙，以免得不償失。前期物業(yè)管理收費太高了？法院判決：以評估結(jié)論為支付標準　　前期物業(yè)管理期間，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對業(yè)主有無約束力？物業(yè)管理費收費標準誰說了算？日前，靜安法院一審作出判決，物管費標準應以評估機構(gòu)的評定為準，并據(jù)此支持了物業(yè)管理公司追討業(yè)主欠費的訴訟請求。　　地處鎮(zhèn)寧路上的“愛儷軒”大廈系愛儷發(fā)展（上海）有限公司開發(fā)的物業(yè)。2001 年2月、4月，住宅發(fā)展公司與徐某分別購得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。2001 年6月，開發(fā)商委托仲量公司進行小區(qū)物業(yè)管理，并于同月13日向區(qū)物價局登記備案。住宅發(fā)展公司和徐某認為該物業(yè)收費不合理，從2001 年6月起開始不付物業(yè)管理費、車位管理費和電費等。　　去年5月下旬，仲量公司以物業(yè)管理者的身份起訴至法院，索討住宅發(fā)展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業(yè)費。仲量公司稱，自己與小區(qū)開發(fā)商簽訂了合法的物業(yè)管理合同，2001 ，而且該收費標準是經(jīng)區(qū)物價局登記備案的。另外，仲量公司還出具了市電力公司市區(qū)供電部門的發(fā)票聯(lián)和小區(qū)電費收取標準的計算方式，證明該大廈當初作為商住樓設計，故用電標準按商用來收取電費。　　住宅發(fā)展公司和徐某一家則認為，小區(qū)的物業(yè)管理費過高，但物業(yè)管理水平低下，質(zhì)價不符。特別是收取的電費，高于一般民用電費標準，故不認可仲量公司的要求。根據(jù)兩被告的申請，法院委托房地產(chǎn)估價公司對小區(qū)物業(yè)管理收費標準進行了評估。　　案件爭議焦點為，仲量公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對兩被告是否有約束力，物業(yè)管理費收取是否過高。“仲量公司”認為，按前期物業(yè)管理的要求，自己作為開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司，對該物業(yè)進行前期管理付出了勞動，況且所收費用與評估機構(gòu)評估的費用基本一致。兩被告則認為與“仲量公司”之間無法定和約定的權(quán)利義務關(guān)系，故無權(quán)收取物業(yè)管理費。　　按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，住宅出售滿兩年或出售建筑面積達百分之五十以上，開發(fā)商應將有關(guān)材料報房屋所在地的房管