購房合同糾紛案例解析-資料下載頁
2025-10-04 18:43本頁面
【正文】 很少關注《購房合同》中的細節(jié)，特別是對定金、訂金的概念模糊，一旦出現(xiàn)糾紛，不好解決。案例一：商女士一直想購買一套二手房。2009年8月，經(jīng)過多地查看，看中了陳先生一套100多平方米的房子，談好交易價格40萬元，與陳先生簽訂了《購房合同》，當場交了2萬元購房定金。誰知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，愿意出43萬元購買這套房，一次性付款，陳先生隨即將房屋賣給了朋友。本來商女士談好的房子，陳先生卻私自轉(zhuǎn)手給了他人，而且不愿退還雙倍定金，只想還回商女士的2萬元。商女士提出了仲裁申請。仲裁根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，收受定金的一方不履行合同約定的，應當雙倍返還定金。之后，商女士收到了陳先生退還的4萬元。律云律師觀點：定金——合同履約的保證所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。我國《擔保法》規(guī)定：定金應以書面形式約定，定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應的法律后果。定金既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果賣房者違約，就要向購買方雙倍返還定金。案例二：盧某在某二手交易網(wǎng)站掛出了自己欲出售房屋的消息，經(jīng)過網(wǎng)站媒介的作用，李女士看好了他要出售的房子，兩人見面后，談好房款為35萬，李女士向盧某交了5000元訂金，當場手寫了收條。然而讓盧某沒有預料到的是，在正式辦理交易手續(xù)時，李女士卻說他的房子價格有點兒貴，希望再便宜點兒。盧某不同意，李女士就提出不買了，要求退還訂金。盧某說你都耽誤我賣房子了，我沒向你要錢就不錯了?？勺稍兞寺蓭熀螅R某才發(fā)現(xiàn)一字之差區(qū)別很大，只好自認倒霉，退還了人家5000元錢，房子沒賣出去，還耽誤了很多功夫。律云律師觀點：訂金——預付性質(zhì)的支付在房產(chǎn)交易過程中，訂金只是預付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當然不能適用。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對賣房者的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。《擔保法》規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！睆姆缮蟻碇v，即使訂金給付方違約，收受方也應予以退還。綜上，關于定金與訂金區(qū)別，消費者在購房前要弄清楚?！稉７ā芬?guī)定：“定金應當以書面形式約定。”如果開發(fā)商收取了定金后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關系并沒有形成。在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是“定金”，也可能是“訂金”。如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。特別需要指出的是，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。作為消費者，應先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷售證件的時候，開發(fā)商如果提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，認購時交納的是保留金，購房者隨時可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對購房者的約束力較小。
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