購(gòu)房合同糾紛案例解析-預(yù)覽頁
【正文】 政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。委托代理人唐康，吉林君浩律師事務(wù)所律師。合同約定，賈騰首付款交付后，余款21萬由賣房人提供按揭貸款給付。賈騰不服，向長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院提出上訴。賈騰不服，向長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院提出上訴。本案先后經(jīng)過四次審判，吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)至今不能向人民法院提交長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室的《土地使用權(quán)證》，違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條、《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《長(zhǎng)春市城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》第7條、第11條、第13條之規(guī)定?！丁背鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。”第13條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)掛牌交易，并符合下列條件：(一)持有土地使用權(quán)證書等有關(guān)證件。長(zhǎng)春市土地管理局出具的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地建設(shè)用地審批表》證明：長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓703室是在國(guó)家無償劃撥的土地上建設(shè)的安居工程住宅，安居工程住宅依法不應(yīng)以商品房出售。日前，朝陽區(qū)檢察院通報(bào)一案，明確正在履行中的房屋買賣行為不因?yàn)橄拶?gòu)政策的出臺(tái)而無效。因?yàn)樾≈x沒有本市戶口，且雙方?jīng)]有辦理房屋過戶手續(xù)和網(wǎng)簽（即簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門備案，并網(wǎng)上公布），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續(xù)履行合同。辦案檢察官認(rèn)為，“京十五條”在性質(zhì)上不屬于行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。小蘇提出的合同無效并沒有法律依據(jù)。房屋限購(gòu)政策不屬于不可預(yù)見的客觀情況，不適用情勢(shì)變更原則。常見的購(gòu)房合同包括：房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)代理合同、房產(chǎn)中介合同、房產(chǎn)抵押合同、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)贈(zèng)與合同等等。出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使 用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。四、購(gòu)房合同（商品房預(yù)售合同）的內(nèi)容包括哪些？。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。誰知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，愿意出43萬元購(gòu)買這套房，一次性付款，陳先生隨即將房屋賣給了朋友。之后，商女士收到了陳先生退還的4萬元。定金既是履約的保證，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠(chéng)履行簽訂的合同，如果購(gòu)房者違約，定金不退，如果賣房者違約，就要向購(gòu)買方雙倍返還定金。盧某說你都耽誤我賣房子了，我沒向你要錢就不錯(cuò)了。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”，是購(gòu)房者對(duì)賣房者的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。綜上，關(guān)于定金與訂金區(qū)別，消費(fèi)者在購(gòu)房前要弄清楚。如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書面的預(yù)售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時(shí)，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。
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