【正文】 人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無(wú)疑義的。物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任、管理服務(wù)的安全保障責(zé)任、預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任。設(shè)施設(shè)備：安全可靠無(wú)隱患。每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對(duì)業(yè)主和使用人造成人身?yè)p害。如果設(shè)施設(shè)備未達(dá)到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。物業(yè)管理中，來(lái)自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項(xiàng)欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護(hù)欄時(shí)失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費(fèi)用近三萬(wàn)元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬(wàn)余元。物業(yè)公司認(rèn)為，安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長(zhǎng)也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對(duì)此傷害后果沒(méi)有責(zé)任。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護(hù)欄時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護(hù)欄留有十余厘米長(zhǎng)的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對(duì)此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用1萬(wàn)元。這個(gè)案例啟示我們，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會(huì)不會(huì)發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬(wàn)一”情況下的傷害。國(guó)外有一種小塑料釘，專門(mén)用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應(yīng)有的安全意識(shí)。服務(wù)管理：細(xì)致周到無(wú)過(guò)失。物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對(duì)業(yè)主的服務(wù)及對(duì)房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。服務(wù)管理不到位，沒(méi)有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。東海花園業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺(jué)察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進(jìn)出小區(qū)，作案時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10多個(gè)小時(shí)，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺(jué)。這種情況下，物業(yè)公司要說(shuō)自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說(shuō)不過(guò)去。管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)盤(pán)查、在施工檢修地點(diǎn)設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對(duì)業(yè)主求助時(shí)的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見(jiàn)的安全保障工作內(nèi)容。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門(mén)進(jìn)入小區(qū)，而該門(mén)在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒(méi)有關(guān)。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬(wàn)元。這個(gè)案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時(shí)間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗(yàn)，這是一個(gè)很高的要求。類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無(wú)旁貸。特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來(lái)越多，體育比賽、商業(yè)促銷(xiāo)、文藝匯演等，雖然能營(yíng)造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。作為社區(qū)活動(dòng)的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒(méi)有安全把握，寧可不組織這類活動(dòng)。制止侵權(quán)：及時(shí)果斷不延誤。對(duì)于來(lái)自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！边@里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)，概括歸納為“兩協(xié)助兩及時(shí)”?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到“有人行兇”的報(bào)警，應(yīng)該立即派保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，在保護(hù)自身安全的前提下，采取制止措施，同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達(dá)后，協(xié)助工作，配合調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)公司沒(méi)有做到“兩協(xié)助兩及時(shí)”，都會(huì)構(gòu)成不作為，受害者有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。附件：一、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀街道辦新增為成立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門(mén)修改條文：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”解讀：這項(xiàng)修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)部門(mén)，是把現(xiàn)實(shí)中的做法固定化。業(yè)主共同決定七種事項(xiàng)，修改條文：“第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！苯庾x：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項(xiàng)，改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項(xiàng)。改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格，修改內(nèi)容：“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！苯庾x：對(duì)于“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)新增事項(xiàng)，《決定》規(guī)定了更加嚴(yán)格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主可向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)侵權(quán)決定，修改條文：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)?！苯庾x：由于規(guī)定了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權(quán)益，《決定》賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)力。業(yè)委會(huì)決定違法街道辦有權(quán)撤銷(xiāo)，修改條文：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主?！苯庾x：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。解讀：雖然只是變了幾個(gè)字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。二、《物權(quán)法》與《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比分析《物權(quán)法》首先對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。首次明確以國(guó)家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念?！段餀?quán)法》第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過(guò)道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開(kāi)家門(mén)，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，未經(jīng)特殊說(shuō)明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就在于，業(yè)主們要聯(lián)合起來(lái)，就大家共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營(yíng)造一個(gè)和諧、寧?kù)o的家園。而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因?yàn)閷?duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進(jìn)入的。由此，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)也就非常明晰了，協(xié)助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀?！段餀?quán)法》對(duì)于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說(shuō)明：第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。對(duì)比《條例》，有了實(shí)質(zhì)性飛躍，《條例》中沒(méi)有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了?！段餀?quán)法》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)，國(guó)有土地的使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。業(yè)主全體購(gòu)買(mǎi)了建設(shè)單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)自然一并轉(zhuǎn)讓給了全體業(yè)主。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國(guó)有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。由此可見(jiàn)，在《物權(quán)法》實(shí)施以后，將掀起一輪國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議熱潮。很多業(yè)主經(jīng)常會(huì)抱怨，自己購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候，周?chē)遣菽臼[蘢的綠地，然而，好景不長(zhǎng)，不久就會(huì)變成鋼筋水泥的叢林。一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)先宣傳綠地面積，作為賣(mài)點(diǎn)，當(dāng)業(yè)主們購(gòu)房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠?，繼續(xù)牟利，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。于是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無(wú)影無(wú)蹤，供給方——發(fā)展商的利益無(wú)窮無(wú)盡這種奇觀。對(duì)于這種現(xiàn)象，《物權(quán)法》也作了相應(yīng)規(guī)定。第一百三十六條 新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設(shè)立的用益物權(quán)，是不能被損害的。因此，建設(shè)單位再想通過(guò)隱瞞規(guī)劃實(shí)現(xiàn)提高房?jī)r(jià)的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的地位問(wèn)題。在很多小區(qū)的實(shí)踐中，不少業(yè)主都感覺(jué)到，許多合理的要求沒(méi)有得到解決，個(gè)別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦事很困難，主人翁地位根本沒(méi)有得到體現(xiàn)。物權(quán)法對(duì)此作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟(jì)地位問(wèn)題。業(yè)主是共有物權(quán)的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權(quán)，邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)前來(lái)協(xié)助，這與我們普通居民請(qǐng)家政服務(wù)人員操持家務(wù)是一樣的道理。只不過(guò)家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。業(yè)主全體有權(quán)利更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職權(quán)、服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全體根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況確定。如果明確了這一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)比《條例》中的如下規(guī)定，第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第三條　國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。可以看出物權(quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物權(quán)法中這些內(nèi)容比《條例》進(jìn)了一大步。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國(guó)副委員長(zhǎng)在向全國(guó)人大代表提請(qǐng)審議時(shí)，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說(shuō)明，國(guó)家最高立法機(jī)構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。管理與服務(wù)，表面上看是用詞不同而已，實(shí)質(zhì)上看，《物權(quán)法》在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系上，確立了業(yè)主的主導(dǎo)地位。當(dāng)然，并不是說(shuō)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)就是不重要。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有一支專業(yè)化的隊(duì)伍，他們提供物業(yè)服務(wù)比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間必須要爭(zhēng)取雙贏的局面。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們?cè)敢庵Ц陡叩奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)才能夠提高收益。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價(jià)值。對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位有了進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成立的要件作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。而目前實(shí)施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，而沒(méi)有說(shuō)業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7