【正文】 起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。而物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。典型案例：物業(yè)未盡及時注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠.去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進行裝修。案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時報警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。案例解析：（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項義務(wù)?！币虼?，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。風(fēng)險防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關(guān)部門報告，但無權(quán)采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》 第九條：雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！逗贤ā返谝话倭闫邨l：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。（1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷　物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償,日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身損害損失40％的補充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級傷殘，為此先后住院治療38天。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財產(chǎn)行為的義務(wù)。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進入小區(qū)。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。但同時，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費、精神撫慰金計1．4萬余元。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護義務(wù)，對于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。同時，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護義務(wù)，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患。2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。服務(wù)管理不到位，沒有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對業(yè)主求助時的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。這個案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗，這是一個很高的要求。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無旁貸。對于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)。“兩協(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時”是“及時制止、及時報告”。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。附件：一、新《物業(yè)管理條例》解讀街道辦新增為成立業(yè)主大會指導(dǎo)部門修改條文：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格，修改內(nèi)容：“業(yè)主大會決定本條例第十一條第5項和第6項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。首次明確以國家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因為這是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》對于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說明：第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。對比《條例》，有了實質(zhì)性飛躍，《條例》中沒有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。很多業(yè)主經(jīng)常會抱怨，自己購買房產(chǎn)的時候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會變成鋼筋水泥的叢林。第一百三十六條 新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。在很多小區(qū)的實踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟地位問題。如果明確了這一點，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。可以看出物權(quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)然，并不是說物業(yè)服務(wù)機構(gòu)就是不重要。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們愿意支付更高的物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)才能夠提高收益。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。對業(yè)主委員會的地位有了進一步明確，業(yè)主委員會成立的要件作了規(guī)定。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)屬于專業(yè)水平。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說明，國家最高立法機構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。對比《條例》中的如下規(guī)定，第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。只不過家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物權(quán)法對此作了規(guī)定。因此，建設(shè)單位再想通過隱瞞規(guī)劃實現(xiàn)提高房價的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。于是在房地產(chǎn)市場的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)說，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。而物業(yè)服務(wù)機構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因為對于業(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進入的。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。業(yè)委會決定違法街道辦有權(quán)撤銷，修改條文：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主共同決定七種事項，修改條文：“第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報告、救助”這四個方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。作為社區(qū)活動的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進出小區(qū)，作案時間長達10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。服務(wù)管理：細(xì)致周到無過失。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護欄時應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費用1萬元。如果設(shè)施設(shè)備未達到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動應(yīng)包括在“等經(jīng)營活動”之中，物業(yè)管理公司要對它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。相關(guān)法律知識：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù)。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。因此，原告同樣是有過錯的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動”。雇主替代責(zé)任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權(quán)利時所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。被告與實施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟損失。法院判決：經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對進入小區(qū)的人和車輛進行安全管理。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時值班，但對出入人員無登記，無日常24小時巡邏。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約?！段飿I(yè)管理條例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者其他勞務(wù)活動。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾