【導(dǎo)讀】對(duì)所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)小區(qū)未盡人之處提出整改方案。對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢(xún)問(wèn)。2．負(fù)責(zé)給排水專(zhuān)業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。3．負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的照明維修。4．對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。5．負(fù)責(zé)檢查電梯維修保養(yǎng)單位的維保工作。4．負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。2．負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，例如滲漏、裂縫等修、整改。3．負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。統(tǒng)、車(chē)庫(kù)道閘系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。檔案，并監(jiān)督實(shí)施。得批準(zhǔn)后方可離崗。接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。

　　

【正文】 免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。 13． 0 設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 13． 1 設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)資料管理按本文 條執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。 13． 2 質(zhì)量記錄 所有質(zhì)量記錄均須采用 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。 設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫(xiě)記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫(xiě)按本文 、 條執(zhí)行。管理處維修班對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè)，專(zhuān)柜保存。 機(jī)電設(shè)備月檢記錄由管理處維修班保管。 管理處保存 Ⅰ 、 Ⅱ 級(jí)設(shè)備維修記錄，設(shè)備診斷記錄，設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。 14． 0 設(shè) 備（機(jī)具）的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳 14． 1 申 請(qǐng) 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要，由維修班或辦公室申請(qǐng)，填寫(xiě)《設(shè)備 (機(jī)具 )購(gòu)置申請(qǐng)表》。購(gòu)置總價(jià)在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)；購(gòu)置總價(jià)在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)物業(yè)公司審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置。購(gòu)置的設(shè)備，管理處均應(yīng)建檔，還應(yīng)報(bào)物業(yè)公司建檔。若屬計(jì)量器具、儀表應(yīng)報(bào)送公司物業(yè)公司專(zhuān)職人員建檔。 14． 2 采 購(gòu) 采購(gòu)人員應(yīng) 對(duì)所采購(gòu)設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。 14． 3 驗(yàn) 證 對(duì)伍千元以下的設(shè)備（機(jī)具），購(gòu)進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證，填寫(xiě)《設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單》；五仟元以上的，由物業(yè)公司委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證后的設(shè)備（機(jī)具），管理處方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均 須在采購(gòu)記錄中登記。 附 :設(shè)備代碼及分類(lèi) 代碼 設(shè)備類(lèi)別名稱(chēng) 01 水泵 02 風(fēng)機(jī) 03 電梯 04 發(fā)電機(jī) 05 變壓器 06 空調(diào) (冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等 ) 07 消防設(shè)備 (包括控制聯(lián)動(dòng)柜 .報(bào)警控制器 (屏 ).防火卷簾門(mén) .巡檢箱 .氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng) ) 08 公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng) (包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等 ) 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 09 電氣柜 (箱 )(包括高壓開(kāi)關(guān)柜 .低壓配電 柜 .控制柜 (箱 ).照明配電箱 .電表箱等 ) 10 維修機(jī)具 (包括水電、電梯等的維修機(jī)具 ) 11 食堂設(shè)備 12 清潔設(shè)備 13 交通設(shè)備 (包括機(jī)動(dòng)車(chē)輛、擋 車(chē)器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等 ) 14 保安通訊設(shè)備 (包括手持式對(duì)講機(jī) ) 15 辦公設(shè)備 16 自動(dòng)抄表系統(tǒng) 17 BA 系統(tǒng) 物業(yè)代碼及分類(lèi) 大廈名稱(chēng) A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) 高層 代 碼 A B C D 設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期 序號(hào) 設(shè)備編號(hào) 名 稱(chēng) 日常維護(hù)保養(yǎng)周 期 一級(jí)保養(yǎng)周期 二級(jí)保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 電梯 半月 每半年 每年 三年 六年 05 04 發(fā)電機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年 06 05 干式變壓器 每季 每年 // // // 07 06 空冷水機(jī)組 半月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 10 07 消防 聯(lián)動(dòng)控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // // 12 08 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // // 15 09 高壓開(kāi)關(guān)柜 每月 每年 // 16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA 系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 注 :逢高級(jí)保養(yǎng)的，低級(jí)保養(yǎng)可以不再做。對(duì) Ⅲ 級(jí)設(shè)備，每年至少保養(yǎng)一 次。 設(shè)備顏色規(guī) 定 序號(hào) 設(shè) 備 名 稱(chēng) 油 漆 顏 色 附 注 1 消火栓泵 紅色 2 噴淋泵 紅色 3 生活泵 藍(lán)色 深藍(lán)色 4 消火栓泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆 5 噴淋泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆 6 生活泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆 7 潛水泵電機(jī) 黑色 8 空調(diào)水泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆 9 空調(diào)主機(jī) 原色 10 電梯曳引機(jī)、電機(jī) 本色 11 設(shè)備底座 黑色 12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字 +箭頭 13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字 +箭頭 14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管 +“高消”二字 +箭頭 15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管 +“低消”二字 +箭頭 16 生活管道 綠色 17 煤氣管道 銀灰色 明管 +黃色環(huán) +“石油氣”三字 +箭頭 18 氣體消防管 紅色 19 空調(diào)冷卻水管 綠色 20 空調(diào)冷凝管 銀灰色 銀粉漆 21 閥門(mén)本體 黑色 22 閥門(mén)手輪 紅色 23 單流閥 黑色 24 排污閥 黑色 25 聯(lián)軸器 本色 26 防護(hù)罩 黑色 27 控制箱、開(kāi)關(guān)箱 本色 28 配電柜、控制柜 本 色 29 各種支架 紅色 防銹漆 30 電纜槽架 本色 31 室內(nèi)接地扁鋼 黃綠雙色 100mm 寬度，黃綠相間的條紋 32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆 33 天線支架 銀灰色 銀粉漆 34 風(fēng)機(jī) 本色 35 送風(fēng)閥 紅色 防銹漆 36 排風(fēng)閥 紅色 防銹漆 37 防火閥 紅色 防銹漆 38 送風(fēng)管 本色 防銹漆 39 排風(fēng)管 本色 防銹漆 40 百葉 本色 41 排水管 本色 42 中水管 本色 說(shuō)明： 適用于設(shè)備房?jī)?nèi)所有設(shè)備及管道。 管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。一般情況字體為宋體， 字的大小按管道直徑的 倍考慮，箭頭的長(zhǎng)度按管道直徑考慮。 （直徑 ≤80mm ，長(zhǎng)度為管徑的 2 倍；＞ 80mm，長(zhǎng)度為 200mm。） 所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭的方向以水的流向?yàn)闇?zhǔn)。 色環(huán)的寬度：管徑 ≤150mm ，色環(huán)寬度為 50mm，色環(huán)間距 ~2M； 管徑＞ 150mm，色環(huán)寬度為 70mm，色環(huán)間距 ~。管井內(nèi)的管道色環(huán)間距每層一道。 第五 章 突發(fā)性事件應(yīng)急處置預(yù)案 第一節(jié) 電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案 當(dāng)有乘客被困電梯時(shí)，乘客會(huì)按緊急按鈕、電話通知、敲擊橋廂門(mén)或揮手等動(dòng)作，向監(jiān)控中心求救，監(jiān)控值班人員立即通知工程值班員和保安員趕到現(xiàn)場(chǎng)采取解救措施。 工程值班員和保安員（不少于 2 人）趕到困人電梯口與被困人員通話，安撫被困人員不要驚慌。確認(rèn)電梯平層后方可打開(kāi)箱門(mén)，救出被困人員。 如電梯沒(méi)有平層，不能強(qiáng)硬打開(kāi)箱門(mén)，應(yīng)留下 1 個(gè)人與被困人員交談，其于人員（ 2 人）立即趕到電梯機(jī)房按操作規(guī)程，關(guān)閉電源后將電梯移至平層。 立即到電梯所?？康臉菍哟?開(kāi)箱門(mén)，救出被困人員，如被困人員有受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院。 做好對(duì)被困人員的解釋工作，應(yīng)向被困人員表示歉意，消除和減少對(duì)物業(yè)的不良影響。 第二節(jié) 停水停電應(yīng)急處置預(yù)案 若供水供電部門(mén)預(yù)先通知小區(qū)暫時(shí)停水停電的，應(yīng)用張?zhí)媸镜确绞礁嬷獦I(yè)主，并安排 好水電值班人員。 若屬于因供水、供電管路線路故障，造成小區(qū) 緊急停水、停電的，值班人員應(yīng)立即檢查自動(dòng)切換供電情況，有備用水源的應(yīng)立即開(kāi)啟。 當(dāng)發(fā)生停電時(shí)，應(yīng)立即檢查或聯(lián)系監(jiān)控中心確認(rèn)電梯內(nèi)是否困人，如有困人按《電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案》進(jìn)行操作。 恢復(fù)供電后，立即檢查小區(qū)內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行情況，加強(qiáng)消防安全防范措施。 第三節(jié) 住宅水管破裂、漏水應(yīng)急處置預(yù)案 通知工程人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明漏水部位和水源，并關(guān)閉相關(guān)的閥門(mén)。 如漏水影響到電梯，應(yīng)立即將電梯升至漏水部位的上一層，并暫停使用，以免受水浸。 利用沙袋等阻止積水流入電梯井、住戶及其他設(shè)備機(jī)房。 對(duì)于水管爆裂浸水的，工程人員應(yīng)立即進(jìn)行搶修，保證住戶的正常用水。 組織人員攜帶工具，及時(shí)將積水處理干燥。 及時(shí)對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)受損情況拍照備案，根據(jù)情況向有 關(guān)人員或有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)理賠。 漏水應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： （ 1）因突發(fā)事件影響住戶的正常生活，應(yīng)立即將有關(guān)情況通告住戶。 （ 2）當(dāng)電梯浸水無(wú)法運(yùn)行時(shí)，應(yīng)做好住戶的解釋和安排其他通行方式。 （ 3）電梯浸水后，要經(jīng)電梯維修人員檢查后方可再次啟用。 （ 4）在日常管理中要標(biāo)明閥門(mén)的用途，確保緊急情況下忙而不亂。 第四節(jié) 地下車(chē)庫(kù)浸水漏水處置預(yù)案 地下車(chē)庫(kù)浸水或漏水，不但影響房屋設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，而且會(huì)使停放車(chē)輛及業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到一定的損失，所以預(yù)防和處理地下車(chē)庫(kù)浸水或漏水，是物業(yè)管理中的重要工作之一。 做 好日常巡查工作，發(fā)現(xiàn)地下車(chē)庫(kù)有漏水和水管爆裂隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)處理。 在臺(tái)風(fēng)和強(qiáng)降雨來(lái)臨前，要重點(diǎn)檢查和保養(yǎng)在下室的排澇設(shè)備，試驗(yàn)排澇水泵的工作性能，確保設(shè)施設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。 準(zhǔn)備好應(yīng)急沙袋、水泵及其他應(yīng)急排澇物資。 當(dāng)漏水浸入地下車(chē)庫(kù)時(shí)，應(yīng)立即開(kāi)啟相應(yīng)排澇水泵排水，同時(shí)檢查漏水部位，設(shè)法制止漏水源。 若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等，應(yīng)立即通知相關(guān)部門(mén)采取緊急措施。 當(dāng)洪水浸入地下車(chē)庫(kù)時(shí)，應(yīng)立即組織人員用沙袋等物資堵住車(chē)庫(kù)入口，并開(kāi)啟排水裝置。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照備案，配合有關(guān)申請(qǐng)理 賠用。 組織人員對(duì)浸水后的地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行清洗和消毒處理。 第五節(jié) 煤氣泄漏應(yīng)急處置預(yù)案 當(dāng)班人員接到煤氣或其他可凝氣體泄漏報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核氣體情況。 現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)災(zāi)情成立后，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施： （ 1）迅速關(guān)閉泄漏煤氣管道或灶具閥門(mén)，如泄漏原因不明，立即通知煤氣公司進(jìn)行查漏。 （ 2）立即打開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)及附近的門(mén)窗，保持良好的通風(fēng)。 （ 3）如煤氣泄漏嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)立即組織附近住戶暫時(shí)疏散離開(kāi)危險(xiǎn)區(qū)域。 （ 4）如發(fā)現(xiàn)有人中毒昏迷時(shí)，應(yīng)及時(shí)背到通風(fēng)良好的安全場(chǎng)所，等待醫(yī)療救護(hù)。 （ 5）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置防護(hù)欄，進(jìn)行隔離，禁止其他人員進(jìn)入。同時(shí)拔打報(bào)警求助電話。 管理處在災(zāi)情控制后，協(xié)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行事故調(diào)查及處理善后工作，對(duì)整個(gè)過(guò)程做好記錄并存檔。 煤氣泄漏應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： （ 1）當(dāng)班人員在現(xiàn)場(chǎng)核查氣體時(shí)，應(yīng)事先關(guān)閉隨身電器（手機(jī)、對(duì)講機(jī)等）。 （ 2）帶上手電筒，現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁打開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁煙火。 （ 3）禁止人員乘電梯到處理現(xiàn)場(chǎng)。 （ 4）到了現(xiàn)場(chǎng)立即打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)，確認(rèn)安全情況下，關(guān)閉煤氣灶具及閥門(mén)，并立即離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。 （ 5）如在報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)氣體泄漏，應(yīng)對(duì)可疑區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)密巡查和監(jiān) 視。 （ 6）報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)已查實(shí)有氣體泄漏但無(wú)法進(jìn)入處理時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)關(guān)閉總閥，并對(duì)人員進(jìn)行疏散，保證人員安全。 第六節(jié) 防臺(tái)抗臺(tái)處置預(yù)案 小區(qū)管理處最高負(fù)責(zé)人為本小區(qū)防臺(tái)抗臺(tái)總指揮。 當(dāng)?shù)弥_(tái)風(fēng)警報(bào)后，立即進(jìn)行人員的思想動(dòng)員，做好一切防臺(tái)抗臺(tái)的準(zhǔn)備工作。 落實(shí)分工，責(zé)任到人： （ 1）管理處做好宣傳，張?zhí)ㄖ?，告知業(yè)主關(guān)好門(mén)窗，轉(zhuǎn)移陽(yáng)臺(tái)物品等工作。 （ 2）安保部組織人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)通知業(yè)主加固或轉(zhuǎn)移。特別是