【正文】 工程維修部運(yùn)作手冊 目 錄 第一章 工程維修部 管理范圍 及崗位內(nèi)容 第一節(jié) 管理范圍 第 二 節(jié) 物業(yè)工程 維修 部人員結(jié)構(gòu) 第三節(jié) 物業(yè)工程 維修 部 崗位職責(zé) 第四節(jié) 工 程 部 管 理 規(guī) 定 第二章 各類管理規(guī)定 第一節(jié) 電梯機(jī)房管理規(guī)定 第二節(jié) 配電房管理規(guī)定 第三節(jié) 生活 水泵房管理 規(guī)定 第四節(jié) 維修工具使用管理辦法 第五節(jié) 電梯使用管理規(guī)定 第六 節(jié) 業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定 第三章 物業(yè)各設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度 第一節(jié) 水泵定期保養(yǎng)制度 第二節(jié) 風(fēng)機(jī)保養(yǎng)制度 第三節(jié) 對講門禁報(bào)警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度 第四節(jié) 防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度 第五節(jié) 自動(dòng)滅火報(bào)警系統(tǒng)、煙（溫）感系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度 第六節(jié) 電梯維護(hù)保養(yǎng)制度 第七節(jié) 房屋及公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 第八節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作流程 第四章 物業(yè)維修 設(shè)備管理規(guī)程 第五章 突發(fā)性事件應(yīng)急處置預(yù)案 第一節(jié) 電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案 第二節(jié) 停水停電應(yīng)急處置預(yù)案 第三節(jié) 住宅水管破裂、漏水應(yīng)急處置預(yù)案 第四節(jié) 地下車庫浸水漏水處置預(yù)案 第五節(jié) 煤氣泄漏應(yīng)急處置預(yù)案 第六節(jié) 防臺(tái)抗臺(tái)處置預(yù)案 第一章 工程維修部 管理范圍 及崗位 內(nèi)容 第一節(jié) 管 理 范 圍 工程 維修 部負(fù)責(zé)項(xiàng)目有： (1) 對所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。 (2) 對建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。 (3) 對 小區(qū) 未盡人之處提出整改方案。 (4) 對客戶的裝修工程方案審核，對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。 (5) 對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。 (6) 為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢問。 一、強(qiáng)電專業(yè) 1．負(fù)責(zé)整個(gè) 小區(qū) 變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理 和 維修保養(yǎng)工作 。 2． 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。 3． 負(fù)責(zé) 小區(qū) 公共區(qū)域的照明維修。 4． 對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 5． 負(fù)責(zé) 檢查 電梯維修 保養(yǎng) 單位的維保工作 。 6． 負(fù)責(zé)卷簾門的維修、保養(yǎng)。 7． 為客戶提供有償服務(wù)。 二、 給排水專業(yè) 1．負(fù)責(zé) 小區(qū) 的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴 淋 系統(tǒng) 的運(yùn)行、維 修、保養(yǎng)和故障檢修。 2．負(fù)責(zé) 小區(qū) 所有 公共 衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。 3．負(fù)責(zé) 小區(qū) 內(nèi)所有機(jī)械的維修 。 4．負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。 5．負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。 6．為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 三 、土建專業(yè) 1．負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項(xiàng)目的修理、調(diào)整。 2．負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等修、整改。 3．負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 4．負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。 5．負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。 6．為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 四 、弱電系統(tǒng) 1．負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、 樓宇門禁 系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、 車庫道閘 系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。 2．負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 第 二 節(jié) 物業(yè)工程 維修 部人員結(jié)構(gòu) 工程維修部主管 1 名 值班水電工 4 名 綜合維修水電工 3 名 智能弱電維修工 2 人 第三節(jié) 物業(yè)工程 維修 部 崗位職責(zé) 一 、專業(yè)主管 1. 在 物管處 領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行。 2. 編制或?qū)彾ū緦I(yè)所負(fù)責(zé)設(shè)備的年、季、月、周檢修計(jì)劃，建定相應(yīng)的維修記錄檔案，并監(jiān)督實(shí)施。 3. 熟練掌握 小區(qū)內(nèi) 管轄的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng) 4. 每天檢查設(shè)備運(yùn)行情況和工作現(xiàn)場。 5. 審閱運(yùn)行、值班、交接班記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施。 6 . 每月定期巡檢所轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)落實(shí)情況 。 7. 認(rèn)真完成周報(bào)告、月報(bào)告 8. 建立工程 維修 部各崗位責(zé)任并 檢查下屬的工作紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良，及時(shí)糾正。 9. 嚴(yán)格要求員工按操作規(guī)程作業(yè)，遵守勞動(dòng)安全的法規(guī)、法令。 10. 對所有請修單位按輕重緩急分類，合理安排維修。 11. 嚴(yán)格控制維修材料的出庫及去向，努力降低成本及能耗。 12. 安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查勞動(dòng)紀(jì)律。 13. 負(fù)責(zé)請購本專業(yè)的備品備件。 14. 負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。 15. 負(fù)責(zé)本專業(yè)項(xiàng)目改造的計(jì)劃、預(yù)算和報(bào)價(jià)。 16. 負(fù)責(zé)本專業(yè)員工的培訓(xùn)、督導(dǎo)、考核、評估。 17. 完成 物管處 交給的其它工作。 二、維修人員必須要做到的： 1. 服從指揮，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程及各項(xiàng)規(guī)章制度。 2. 把安全消防意識(shí)貫徹到工作中。 3. 無特殊原因或理由，請修單不得積壓，做好維修記錄。 4. 服務(wù)中做到客戶至上，微笑服務(wù)。 5. 做好運(yùn)行記錄，認(rèn)真履行值班制度。 6. 愛護(hù)工具，不得人為損壞工具。 7. 認(rèn)真學(xué)習(xí)本專業(yè)的各項(xiàng)技術(shù)，熟練掌握各種設(shè)備的開閉方法 、 性 能 和 專業(yè)技能。 8. 加強(qiáng)責(zé)任心，在工作中要時(shí)刻注意各種設(shè)備的工作狀態(tài)是否正常，不論是本專還是其它專業(yè)，及時(shí)處理及時(shí)報(bào)告。 9. 保持機(jī)房、休息室及工作場所的衛(wèi)生。 10. 未經(jīng)專業(yè)主管許可，不得私自更改、調(diào)整、移動(dòng)線路、管路設(shè)備。 A. 值班 水 電工崗位 職 責(zé) ： 1. 值班人員必須清楚了解供電系統(tǒng)情況，所轄設(shè)備的性能及控制范圍。熟練掌握各配電設(shè)備及發(fā)電機(jī)的運(yùn)行、操作、維修規(guī)程。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 2. 認(rèn)真進(jìn)行交接班工作，交班人員必須認(rèn)真講解本班工作 情況，并認(rèn)真做好交接班記錄。接班人員必須清楚了解上一班工作內(nèi)容，仔細(xì)查看交接班記錄。交接班記錄必須由值班電工本人簽字，不得代簽。 3. 認(rèn)真清點(diǎn)工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。 4. 每天巡視檢查大廈內(nèi)各機(jī)房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，發(fā)現(xiàn)問題必須立即報(bào)告專業(yè)主管，并認(rèn)真做好巡查記錄。按時(shí)、按數(shù)抄錄各類計(jì)量儀表，不得偽造數(shù)據(jù)。 5. 按時(shí)仔細(xì)檢查所轄各類設(shè)備，并認(rèn)真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。 6. 所有記錄必須做到字跡工整、清晰、全面， 單據(jù) 必須保持清潔完整，不得損毀。 7. 各類高、低壓操作必須按照電工操作規(guī)程進(jìn)行，以保證人身及設(shè)備安全。 8. 負(fù)責(zé)保 持配電室內(nèi)所有供電設(shè)備功能正常，各配電柜、開關(guān)、儀表等如有損壞 必須立即修復(fù)，如需停電處理，須立即報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，獲得批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 9. 必須保持配電室、值班室及所轄設(shè)備的清潔，每班 清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處。根據(jù)上級安排，定期清潔設(shè)備內(nèi)部。值班室內(nèi)與工作有關(guān)之物品必須擺放整齊，不得存放與工作無關(guān)之物品，配電室內(nèi)嚴(yán)禁存放雜物。 10. 值班人員不得在值班室、配電室及其他機(jī)房會(huì)見客人，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時(shí)離崗時(shí)，必須報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管離崗原因、去向及時(shí)間，獲得批準(zhǔn)后方可離崗。 11. 本班工作未完成時(shí)，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員，接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。 12. 交班人員如發(fā)現(xiàn)接班人員酗酒或精神狀態(tài)不良時(shí)，不得進(jìn)行交班，并須立即報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，在領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。 13. 值班 人員嚴(yán)禁睡覺、賭博、酗酒及任何游戲，配電室內(nèi) 嚴(yán)禁吸煙。 B. 綜合 維修電工 崗位職責(zé) ： 1. 維 修電工必須熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程 ，同時(shí) 必須熟練掌握瓦、木、油工及裝修五金安裝維修技能 。 服從 專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 2. 每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。 3. 接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，服從工作安排。 4. 處理各類電氣故障須及時(shí)、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場。并將處理結(jié)果報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管。 5. 維修操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工 工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)，絕緣及防水處理必須可靠，不得疏忽大意。 6. 每天巡視大廈所有公共供電設(shè)備及公共照明 (包括各電纜井 )一遍，發(fā)現(xiàn)問題須立即報(bào)告 ，并及時(shí)修復(fù)，做好巡視記錄。 7. 配電箱、電纜井等不得有存水、塵土及雜物，各配電箱的箱體、合葉、箱門、鎖具等必須保持功能正常，無銹蝕，并保持鎖好。電纜井內(nèi)的電纜必須放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好扣板。 8. 配電箱內(nèi)各開關(guān)及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)。 9. 室外圍墻、挑檐及草地?zé)舯仨毐３质?用正常，隨壞隨修，不得拖延至第二天晚上開燈之時(shí)。 10. 各類臨時(shí)用電，必須接入漏電開關(guān)，并保證漏電開關(guān)靈敏有效。 11. 維修人員 工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在 小區(qū) 內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。 12. 維修人員不得在 小區(qū) 范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 13. 維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶單元內(nèi)任何物 品用于維修，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。 C. 弱電技工： 1. 對所轄各弱電系統(tǒng)及其所有設(shè)備，必須清楚了解其性能，檢查方法，控制范圍及運(yùn)行狀況。必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 2. 每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。 3. 發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，保證各系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全。 4. 排除故障時(shí)如對總體系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生影響，須立即通知專業(yè)主管，得到批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 5. 如出現(xiàn)重大故障，自己無能力排除時(shí)，須立即通知專業(yè)主管。 6. 接到維 修通知后，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場處理。工作完成后必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，并須將處理結(jié)果及時(shí)報(bào)告專業(yè)主管。 7. 維修操作時(shí)，各接線、接點(diǎn)務(wù)必接實(shí)；各鏍絲、鏍母務(wù)必?cái)Q緊，各設(shè)備安裝必須牢固可靠。 8. 每周巡查弱電井一次，井道內(nèi)須保持無雜物、無存水，各類電纜均應(yīng)放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。 9. 對所轄設(shè)備須保持清潔、整齊，各連接線、接點(diǎn)必須保證接觸良好。 10. 維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。 11. 維修人員不得在 小區(qū) 范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 12. 維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。 第四節(jié) 工 程 部 管 理 規(guī) 定 一、設(shè)備故障處理 1．如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕 赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。 2．總經(jīng)理、 工程主管 、保安 主管 查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。 3．找出原因后， 專業(yè)主管須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行后匯報(bào)總經(jīng)理。 4．專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提 出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案， 報(bào)總經(jīng)理。 5．如果故障是由于操作人員違反規(guī) 程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見，報(bào) 審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免除責(zé)任者，需 報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。 二、防火制度 1. 消防中央監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙： (1) 一 套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感 /溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。 (2) 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉、防煙門、消防疏散樓梯及消防緊急疏散門等。