【正文】 物業(yè)管理 工程 維修 部運行手冊 編制： 審核： 批準： 北京安佳物業(yè)管理有限公司 二零零五年二月 目 錄 第一章 工程部人員架構(gòu)圖 3 第二章 工程部管理范圍 4 ~ 5 第三章 工程部規(guī)章制度 6 ~ 30 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié) 強電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè) 27 ~ 33 第四節(jié) 第四節(jié) 弱電專業(yè) 34 ~ 35 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 36 ~ 41 第五章 工程部人員調(diào)配流程 42 第六章 工程部工作單流程 43 ~ 44 第七章 設備節(jié)能辦法 45 第一章 第二章 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負責的日常工作有： 1．對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。 部門經(jīng)理 維修主管 維修主管 1 班 2 班 電工 3 班 維修工 維修工 維修工 維修工 2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 3．對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監(jiān)督管理。 4．對客戶進行有償服務。 5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。 6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導交辦的其它工作。 一、 一、 強電專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。 2． 2． 負責空調(diào)、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負責，但當對方技術(shù)力量不足或設備工具不全時，應給予支持配合。 3． 3． 負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。 4． 4． 負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 5． 5． 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 6． 6． 負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 7． 7． 負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準后實施。 8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準后實施。 9．為客戶提供有 償服務。 二、 二、 空調(diào)、給排水專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。 2． 2． 改善空調(diào)、采暖、通風系統(tǒng)的設計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境，同時最大限度節(jié)約能源。 3． 3． 負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。 4． 4． 負責生活水水質(zhì)報檢工作。 5． 5． 負責消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。 6． 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務。 三、 三、 綜合維修專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設備的維修、保養(yǎng)。 2． 2． 負責物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設施的維修整改。 3． 3． 負責物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。 4． 4． 負責建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。 5． 5． 負責公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 6． 6． 負責安排一些小五金件的維修和調(diào)整。 7． 7． 負責一些臨時性的任務。 8． 8． 負責為業(yè)主、客戶提供有償服務。 四、 四、 弱電專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保 養(yǎng)工作。 2． 2． 負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。 第三章 工程部規(guī)章制度 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 編號：ZWPMCBBEN03 版本： C/1 通則： 一、 安全保衛(wèi)制度 1． 1． 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班 范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 3．各班組領(lǐng)班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報告工程部主管。 5．未經(jīng)工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準者，在進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必 須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 6．所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場。 7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制。 8．所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 9．所有設置于公共區(qū)域內(nèi)之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示 標志。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關(guān)人員 不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準，并進行登記。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設護網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設備設施。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當月工資 200 元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使 用。 14．所有 工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。 二、 工程驗收制度 1． 1． 所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 2． 2． 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 3．在驗收 過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。 5． 5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修 保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 6． 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及 其聯(lián)系方式，并制定承 建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 7． 7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點 入庫，妥為保管并做出詳細清單。 工程接管驗收程序 發(fā)展商協(xié)調(diào) 承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行 物業(yè)工程部進行檢查 檢查清點備品、 備件入庫 發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、 竣工圖紙等文件 發(fā)現(xiàn)問題 記錄 拍照 發(fā)文 三、 設備維修制度 1．預防性維護保養(yǎng) 所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以 便分析故障原因，確定責任。 各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負責，并提交主管審閱。 進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 出具清單并由各方簽字 發(fā)展商提供保修合約 及保 修責任人聯(lián)系表 建立技術(shù)檔案 檢查完畢 提交檢查報告 接管驗收完畢 2．緊急維修 必須進行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn) 場檢查情況，并按實際情況進行處理。 如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 如發(fā)生故障之設備在保修期內(nèi)，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應商之保修負責人。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復正 常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。 3．設備的更新及系統(tǒng)改造 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量