【正文】 對(duì)它的干擾，一旦某個(gè)不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的影響因素，一旦某個(gè)外部環(huán)境因素對(duì)施工過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會(huì)帶來(lái)實(shí)際施工情況偏離原計(jì)劃從而改變?cè)?jì)劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對(duì)人力、物力、財(cái)力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計(jì)劃時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)留有余地。　　　　房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：　　(1)房屋維修施工計(jì)劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計(jì)劃的依據(jù)。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開(kāi)竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)維修或外包維修)、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等?！　?2)房屋維修輔助計(jì)劃。屬于支持、保證性計(jì)劃，它為確保完成房屋維修施工計(jì)劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：　?、俜课菥S修施工力量計(jì)劃。包括臨時(shí)工、合同工的招聘計(jì)劃，自有工人的組織及供應(yīng)計(jì)劃，各維修班組(或施工項(xiàng)目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計(jì)劃等?！　、诜课菥S修材料供應(yīng)計(jì)劃。包括材料、器材的采購(gòu)、運(yùn)輸、儲(chǔ)存計(jì)劃等?！　、鄯课菥S修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。包括機(jī)具的購(gòu)置、維修、更新計(jì)劃等?！　、芊课菥S修技術(shù)支持計(jì)劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等?！　、莘课菥S修資金使用計(jì)劃。包括資金的需要量預(yù)測(cè)、資金籌措、資金使用計(jì)劃等?！　、薹课菥S修成本及利潤(rùn)計(jì)劃。包括成本預(yù)測(cè)、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)額計(jì)劃等。　　　　(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計(jì)劃主要依據(jù)以下經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件的分析：　?、僖罁?jù)黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和技術(shù)預(yù)測(cè)資料?！　、诜课莸耐険p狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計(jì)劃的主要依據(jù)，通過(guò)組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級(jí)情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。　?、劬幹品课菥S修計(jì)劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。　　(2)年度維修計(jì)劃的編制。年度維修計(jì)劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計(jì)劃的編制步驟如下：　?、俑鶕?jù)房屋完損狀況、國(guó)家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見(jiàn)等因素研究確定計(jì)劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模?！　、诟鶕?jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營(yíng)維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃?！　、鄹鶕?jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃?！　≈贫甓染S修計(jì)劃時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：　?、賹?duì)企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃?！　、趯?duì)房屋損壞等級(jí)統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。　?、墼诰幹朴?jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系?！　?3)季度維修計(jì)劃的編制。季度維修計(jì)劃是在年度維修計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度計(jì)劃，季度計(jì)劃要保證年度計(jì)劃的順利完成?！　、倬幹萍径染S修計(jì)劃要考慮的因素。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項(xiàng)目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來(lái)之前進(jìn)行。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營(yíng)業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等?！　、诩径染S修計(jì)劃的編制。編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在年度維修計(jì)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來(lái)確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮與年度維修計(jì)劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計(jì)劃的完成。在編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計(jì)方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計(jì)劃的依據(jù)。季度維修計(jì)劃中每個(gè)維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動(dòng)力組織計(jì)劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計(jì)中總進(jìn)度的要求來(lái)編制季度維修計(jì)劃進(jìn)度表，對(duì)新開(kāi)工程，在未編制進(jìn)度計(jì)劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計(jì)劃中施工進(jìn)度計(jì)劃表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對(duì)新開(kāi)工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。　?、墼露染S修計(jì)劃的編制。在充分保證季度維修計(jì)劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計(jì)劃。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項(xiàng)目的查勘設(shè)計(jì)，維修項(xiàng)目報(bào)批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動(dòng)遷，維修隊(duì)伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況?！　≡露染S修計(jì)劃的編制方法與季度維修計(jì)劃相同，維修項(xiàng)目因是月度計(jì)劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計(jì)劃，如情況有變化，在月度計(jì)劃中要進(jìn)行調(diào)整。月度維修計(jì)劃應(yīng)保證季度維修計(jì)劃的完成。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào)整計(jì)劃?！　∷摹⒎课菥S修計(jì)劃的執(zhí)行和控制　　編制房屋維修計(jì)劃，是計(jì)劃管理的開(kāi)始，重要的是在計(jì)劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計(jì)劃的實(shí)施?！　》课菥S修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級(jí)人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會(huì)議等。　　房屋維修計(jì)劃是維修工作要達(dá)到總要求。因此，必須將維修計(jì)劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)?！　≡谟?jì)劃貫徹執(zhí)行過(guò)程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對(duì)已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行；因房屋周?chē)h(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費(fèi)限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價(jià)格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必然會(huì)影響原計(jì)劃的實(shí)施和完成。因此，加強(qiáng)對(duì)維修計(jì)劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)研究解決，搞好綜合平衡，對(duì)于維修計(jì)劃的完成尤為重要?！　【S修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等?！　榱舜_保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計(jì)劃管理中還要重視抓好掃尾工作計(jì)劃。當(dāng)一個(gè)階段的工程完成70％左右時(shí)，就要準(zhǔn)備下一階段的開(kāi)工，所以這時(shí)往往容易重視新開(kāi)工階段工程，而忽視對(duì)上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計(jì)劃，對(duì)掃尾計(jì)劃要落實(shí)到人，并要落實(shí)時(shí)間、落實(shí)任務(wù)，以確保整個(gè)工程按工期計(jì)劃完成。33 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