【導讀】中國物業(yè)公司 內(nèi)部文件嚴禁外傳 1 螃袁莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁袀羇肀蚆螆羆膂葿螞羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂肅腿蒆蚈肂芁艿薄肁羈蒄蒀肀膃芇衿聿芅薂螅聿莈蒞蟻肈肇薁薇肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃螁芆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕螇芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅螁裊膇羋螇襖荿蒃蚃袃聿莆薈袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁袀羇肀蚆螆羆膂葿螞羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂肅腿蒆蚈肂芁艿薄肁羈蒄蒀肀膃芇衿聿芅薂螅聿莈蒞蟻肈肇薁薇肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃螁芆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕螇芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅螁裊膇羋螇襖荿蒃蚃袃聿莆薈袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁袀羇肀蚆螆羆膂葿螞羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂肅腿蒆蚈肂芁艿薄肁羈蒄蒀肀膃芇衿聿芅薂螅聿莈蒞蟻肈肇薁薇肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃螁芆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕螇芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅螁裊膇羋螇襖荿蒃蚃袃聿莆薈

　　

【正文】 ，防止漏查、禁止閑談； ②發(fā)生設(shè)備缺陷及異常現(xiàn)象時，應認真分析，正確判斷，做好記錄，及時報告，采 取 措施把事故消滅在萌芽中； ③應每周巡視二次 、每季度檢修一次。 設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)員每月至少參加一次巡視； 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴禁外傳 24 ④若遇電壓波動大或在惡劣的天氣條件下，應進行特殊巡視； 2）巡視檢查項目： ①電氣接頭是否發(fā)熱變色； ②各種儀表的指示是否正確； ③電壓、電流和功率有無異常變化； ④各接地裝置是否銹蝕損壞、接地螺絲是否完好； ⑤各種指示燈信號是否正常； ⑥設(shè)備運行聲音是 否正常； ⑦固定遮攔是否完整關(guān)嚴； ⑧各類標識是否完好； ⑨配電室內(nèi)是否有異味； 3）供電線路嚴禁超載供電，禁止亂拉亂接線路； 4）停電時，應提前向用戶發(fā)出書面通知，恢復送電時，在確認供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電； 5）配電設(shè)備由專職人員負責管理，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作； 6）配電設(shè)備缺陷管理 ①巡視、檢查、檢修、調(diào)試等工作中所發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷， 由當值人員將設(shè)備缺陷登記在 記錄簿中； ②根據(jù)缺陷內(nèi)容和嚴重程度的情況，在每月末由 設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)員匯總提出 工程部 理意見，報送 物業(yè) 工程部 主管，凡重緊急缺陷應立即向有關(guān)上級報告，要求抓緊 工程部 理； ③在設(shè)備大修前，有關(guān)人員應書面向主管 工程部 門提供在設(shè)備大修時必須 工程部 理的設(shè)備缺陷和在進行發(fā)現(xiàn)的異常情況，在大修計劃中加以 工程部 理； ④在設(shè)備大修開始時， 物業(yè)工程部 主管與檢修負責人共同研究，并監(jiān)督檢修人員在檢修工作中全面消除設(shè)備缺陷及異常情況； ⑤對在檢修，維修的過程中對已經(jīng)消除的設(shè)備缺陷，維修人員應將缺陷的 工程部 理經(jīng)過情況、時間等及時記入 在 記錄簿中； ⑥設(shè)備缺陷屬于維修人員力所能及范圍內(nèi)消除的應抓緊積極消除； 8）對重視安全供電 ，工作責任心強，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷并及時 工程部 理的有功人員應給予表揚和獎勵，凡因工作失職，不負責任在巡視檢查中能夠發(fā)現(xiàn)而未認真發(fā)現(xiàn)導致事故的人員應 給予批評教育和嚴肅 工程部 理。 十八 、水泵房管理 制度 目的： 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴禁外傳 25 規(guī)范 水泵房 設(shè)備 良好 運行，確保 提供優(yōu)質(zhì)合格的生活用水 。 范圍： 適用于 “ XXX” 物業(yè)服務中心 職責： 1） 物業(yè)工程部 主管負責檢查 配電設(shè)備巡檢制度的 實施情況。 2） 物業(yè)工程部 負責 配電設(shè)備巡檢制度 的組織實施。 3）共用設(shè)施、設(shè)備維護 員負責 配電設(shè)備巡檢制度 工作 的 實施 程序 ： 水泵心房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備由機電專業(yè)人員負責監(jiān)控，定期進行保養(yǎng)、維修、清潔，發(fā)現(xiàn)故障苗子和消防隱患及時處理，并認真做好記錄。解決不了的問題書面報告主管領(lǐng)導，爭取妥善解決； 水泵房內(nèi)的機電設(shè)備操作由機電專業(yè)人員負責，無關(guān)人員不得進入水泵房； 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置與自動位置，操作標志都應簡單明確； 生活供水泵應在規(guī)定時間內(nèi)輪換使用，主接處定期檢查擦洗，以保證其正常運轉(zhuǎn)； 消防泵每月運轉(zhuǎn)一次（ 10 分鐘），以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、手動” 操作檢查，每年進行一次全面 檢修 ； 水泵房衛(wèi)生每 月 打掃一次，泵及管道每月清潔一次； 操作人員在 2 米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有專人監(jiān)督。 十九 、水箱清洗操作規(guī)程 目的： 規(guī)范 水泵房 設(shè)備 良好 運行，確保 提供優(yōu)質(zhì)合格的生活用水 。 范圍： 適用于 ” XXX ” 物業(yè)服務中心 職責： 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴禁外傳 26 1） 物業(yè)工程部 主管負責檢查 配電設(shè)備巡檢制度的 實施情況。 2） 物業(yè)工程部 負責 配電設(shè)備巡檢制度 的組織實施。 3）共用設(shè)施、設(shè)備維護 員負責 配電設(shè)備巡檢制度 工作 的 實施 程序： 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年 5 月、 10 月應分別對水箱清洗消毒一次。操作要求如下： 準備工作 ．清洗消毒人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證； ．通知監(jiān)控室開始清洗水箱，以免發(fā)生誤報警； ．關(guān)閉雙聯(lián)水箱進水閥門，安排臨時排風設(shè)施、臨時水源、橡皮管，打開水箱進口箱； 清洗操作 1/3 時，將待水箱出水閥關(guān)閉，打 開底部排污閥，找開另一聯(lián)進水閥以確保正常供水。不允許一只水 箱排空清洗，另一只水箱工作，這樣 會因負荷不均，造成水箱壁受 壓變形產(chǎn)生裂紋； ，用百潔布將水箱四壁和底 部擦洗干凈，用清水反復沖洗干凈； ，負責向水箱內(nèi)送新風，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。 結(jié)束工作 ．清潔結(jié)束，關(guān)門清洗水箱的排污閥，打開水箱進行開始蓄水； ．當兩個水箱水位接近時，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具 將水箱進口蓋蓋上并落鎖； ，做好相關(guān)記錄。 二十、水泵運行安全操作規(guī)程 目的： 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴禁外傳 27 確保 水泵設(shè)備安全良好 運行。 范圍： 適用于 ” XXX ” ” XXX ” 物業(yè)服務中心 職責： 1） 物業(yè)工程部 主管負責檢查 水泵安全操作規(guī)程的 實施情況。 2） 物業(yè)工程部 負責 水泵安全操作規(guī)程 的組織實施。 3）共用設(shè)施、設(shè)備維護 員負責 水泵安全操作規(guī)程 工作 的 實施。 程序： 1）開機前應認真檢查水泵、電機及水壓控制系統(tǒng)是否 工程部 于安全、良好狀態(tài)，各種防護及保險裝置是否良好齊全，緊固件及接地線是否牢固潤滑油位和油色是否正常； 2）水泵運行中，認真觀察水壓、電機溫度及水泵盤松漏情況， 保證平衡不間斷供水，仔細傾聽運轉(zhuǎn)聲音。觀察水位控制器的運行是否靈敏可靠，如發(fā)現(xiàn)異常情況應立即停泵檢修； 3）水泵房應加鎖，蓄水池維修檢查口應加防鼠網(wǎng)、加鎖，鑰匙由 物業(yè)工程部 保管； 4）非本服務中心工作人員不得走近水池，服務中心工作人員不得將有毒物品帶入水泵房內(nèi)及周圍地域； 5）水泵房內(nèi)不得堆放雜物； 6）水泵在運轉(zhuǎn)中不準進行修理工作； 7）各閥門應明顯標明開關(guān)方向，嚴禁在有水或潮濕的地方推拉電閘； 8）壓力表要經(jīng)常檢查，停泵不用時表針應回到零位，每年應對壓力表校驗一次并做好記錄存入檔案； 9）上、下扶梯時 要站穩(wěn)扶牢防止事故發(fā)生； 10）操作人員必須經(jīng)過公司崗前培訓合格才能上崗。 二十一 、 發(fā)電機房管理 制度 目的 保證發(fā)電機在市網(wǎng)停電時能自動起動和良好運行。 適用范圍 適用于 ” XXX ” ” XXX ” 物業(yè)服務中心 職責 設(shè)備責任人或值班維修技術(shù)員負責對柴油發(fā)電機的具體操作。 工程部 主管負責對柴油發(fā)電機的作業(yè)行為進行技術(shù)指導、監(jiān)督。 分管經(jīng)理負責對柴油發(fā)電機管理進行全面指導、協(xié)調(diào)。 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴禁外傳 28 內(nèi)容 4． 1 發(fā)電機房內(nèi)平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導 批準，非工作人員嚴禁入內(nèi)。如得到主管或公司領(lǐng)導同意，須由配電房值班員陪同方可進入，并做好來訪登記，必須填寫來訪人姓名、人數(shù)、進出時間及來訪目的。 4． 2 配電房值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應作經(jīng)常性的巡查檢查。 4． 3 平時應經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行 8 小時用油量。 4． 4 發(fā)電機每月空載試運行 1 次，每次運行時間不大于 15 分鐘，平時應將發(fā)電機處理自動起動狀態(tài)，每月 巡視 4 次，確保發(fā)電機正常運行。 4． 5 發(fā)電機一旦起動運行， 值班員應立即前往機房觀查，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表起動狀。 4． 6 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。 4． 7 每月 清掃發(fā)電機房 1 次 ，保證機房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應及時處理。 4． 8 加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。 二十二 、發(fā)電機保養(yǎng)作業(yè)指導書 維持柴油發(fā)電機的良好狀態(tài)，確保備用電源供應正常。 適用于 ” XXX ” ” XXX ” 物業(yè)服務中心 設(shè)備責任人負責柴油發(fā)電機的巡檢、運行、 維護保養(yǎng)工作，并做好質(zhì)量記錄。 維修主管負責對柴油發(fā)電機的運行、維修保養(yǎng)工作進行技術(shù)指導、監(jiān)督。 分管經(jīng)理負責柴油發(fā)電機運行、保養(yǎng)維修工作的全面指導、協(xié)調(diào)。 一級檢查 每 月 清潔一次機房和檢查柴油機的機油油位、水位、燃油量、蓄電池。每 月 1 次 試運行柴 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴禁外傳 29 油發(fā)電機組，空載時間為 10～ 15 分鐘。 檢查油量（備用柴油量保持在容器容量的 80％或確保發(fā)電機連續(xù)工作 24 小時的儲備油量）、機油壓力、水溫、電壓、電流和頻率值是否在設(shè)定范圍內(nèi)，并記錄數(shù)據(jù)。 傾聽發(fā)動 機有無異聲，觀察有無異常震動；若有故障及時排除。 檢查蓄電池，測量輸出電壓，檢查電解液，根據(jù)情況決定是否充加電解液。 每 2 個月對主、備蓄電池進行一次切換試驗。無法使用的