【正文】 期運行時最好至少提前一個月進行調試,、暖氣片系統(tǒng)調試運行過程中的常見問題及分析:整個單元普遍不熱,:(1)查井過濾器垃圾未及時清理(2)泵房內溫度設置過低.(3).(4)高層建筑的地區(qū)接入樓內的高區(qū).(5)主管供回水閥門未開(6)主管道旁通閥門打開未及時關閉.(7)、:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)高層系統(tǒng)將地區(qū)系統(tǒng)接入了高區(qū)系統(tǒng),壓力不夠.(4)換熱站水溫控制低(5)、住戶內部分暖氣片不熱(或很涼),:(1)管路不通,先將暖氣片供回水閥門打開確定是哪根管堵住了,然后再進行剔鑿重新接管.(2)如果管路循環(huán),要觀察水量大小,如果水量大,一般屬于設計不合理,.(3)熱的程度不夠,可以將暖氣片跑風打開進行放氣,、:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)主立管自動放氣閥未打開,不能自動放氣.(4)主立管頂端旁通閥未關閉第二篇：物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責 維修班工具使用管理辦法為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。，按時按量完成，并填好記錄表。，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。，做好交接班工作。，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。，填好工作記錄表。值班電工崗位職責。，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。，做好防小動物工作，確保安全運行。，定時巡視配電設備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設備運行記錄表。，并處理。，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。，應上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。，應提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。，隨意改變供電運行方式。配電房安全操作規(guī)程“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。，并經有關人員審核簽名。，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。 ，應檢查操作電源是否正常供給 ，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。，應及時檢明原因報告上級。，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。，清潔發(fā)電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。第三篇：物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責 維修班工具使用管理辦法維修班工具使用管理辦法為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫維修電工崗位職責，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。，按時按量完成，并填好記錄表。，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。，做好交接班工作。，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。，填好工作記錄表。值班電工崗位職責。，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。，做好防小動物工作，確保安全運行。，定時巡視配電設備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設備運行記錄表。房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫，并處理。，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。，應上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。，應提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。，隨意改變供電運行方式。配電房安全操作規(guī)程“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫，并經有關人員審核簽名。，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。 ，應檢查操作電源是否正常供給 ，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。，應及時檢明原因報告上級。，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫，清潔發(fā)電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設備不得靠近避雷器。（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應退出檢查。：停電：負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反，即使是停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施前，不得觸及設備與柵欄，以防突然來電。，室內不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。，進出變壓室，應隨手將門鎖好，無關人員未經批準不得進入設備房。工程部崗位職責和考核細則工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是：負責樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修。負責樓宇公共設施、設備的維修保養(yǎng)。負責用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。負責樓宇外判工程的監(jiān)管工作。一、工程部各工作崗位職責 房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫、（一）工程部經理崗位職責在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。*NfUb負責組織開展樓宇工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。k_56:Q=。負責制定工程部管理制度和設備操作程序。T?Fq/%、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓。NAtamp。CpJ%9負責監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。ftUghVs負責洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目，組織對外包工程的質量驗收。9^2[amp。tzH負責審核用戶的室內裝修。DcCZu39。68^（二）系統(tǒng)工程師崗位職責rKHy0^在部門經理的領導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。DGM 制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。HwJ{B09制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。$4A99o填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。2)VO%。/h提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。Op4gtD[負責本系統(tǒng)的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收施工。W!=[.s負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。16}Gd負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。Xy~2@UcmMQ負責室內二次裝修的初審。a,el?Pm（三）班組長崗位職責 A(O`。l)R`在系統(tǒng)工程師的領導下，對所轄設備及員工進行管理。(*(XNAt安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。b_,Y+1W~)_監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。3+aN負責跟進工程單的作業(yè)情況。6X09I@_o%定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識交流。kuM F~h 房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。?./sPcL負責監(jiān)督、跟進相關外判工程的進展情況。b0yO(39。z及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。3,_WzBAM（四）技工崗位職責 :CDog@Fr在領班的領導下，具體執(zhí)行工程設備設施的運行、保養(yǎng)和維修。2。X8ja按照工作指令和有關規(guī)程進行下列工作： Mk=1Tq①對設備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。ZF5g。9e^②監(jiān)管設備的運行。gBMM③為用戶提供維修、安裝服務。hSmiwgznV④填寫好各種原始記錄。39。NX9UAT，L參加公司內部組織的有關學習和培訓。1x2T[1（五）文員崗位職責 %Lx“在部門經理的直接領導下，負責處理本部門的日常事務。jZVG:g7Z負責部門工作會議的記錄整理。B V/kl7U負責打印、收集、整理工程部的文件。B!Na39。hJy負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。Hamp。N2*4gHT負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。KT*^v6N負責每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。$R|}負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。O ”(O)U4y二、設備管理班組工作范圍 xg（一）強電組： zi)n5“j負責高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。v。$|R*)負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。cal[t!q~負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。6D }: b（二）弱電組：mV]p96*4負責樓宇內工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。!%q|W1gEN負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。uPfY/1z負責室外弱電設備的維修。$W0r8T 房地產E網(wǎng)房地產物業(yè)管理資料庫（三）維修組：R負責公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。amp。.jSB+j+5負責業(yè)主單元水電及自用設備的入室維修服務。/ vl?btT負責公共區(qū)域設施設備的巡查、維修。dF uk39。負責消防設備的巡查、維修、保養(yǎng)。三、工程部各班組工作細則 O uz,vc3 D（一）強電組工作細則 W0 _E{WF每班每小時一次巡查高壓室； DJ“g_Z?每班每小時一次巡查低壓室；!z}rlH每班每小時一次巡查發(fā)電機房； { e2erD每班每小時一次巡查變壓室； C6FHjFMR每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室； :PK?Pv)Z每班一次巡查電梯機房； BX~!每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養(yǎng)； O。/*.y每班一次巡查冷卻塔； 每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調； ez6T4q負責非辦公時間的緊急維修； 7|`y5^w31負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養(yǎng)及所屬設備的檢修； V:lXJXQ1保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；}N/3R1每班一次防火安全檢查；