【正文】 點(diǎn)和后花園？[案例分析]桂花城項(xiàng)目開發(fā)前后歷時(shí)４年，是集團(tuán)公司當(dāng)時(shí)開發(fā)的最大的樓盤。會(huì)所作為小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，我們在項(xiàng)目規(guī)劃中更加強(qiáng)調(diào)了它的服務(wù)半徑，所以將其安置在園區(qū)中央，使園區(qū)居民都能便捷地到達(dá)會(huì)所。當(dāng)然，這也是項(xiàng)目規(guī)劃中中軸線構(gòu)圖均衡性的需要。由于對大型樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，對于會(huì)所餐廳的規(guī)模及相關(guān)的管理模式，我們在規(guī)劃設(shè)計(jì)中沒有作充分的探討和研究。目前集團(tuán)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)施，基本上都處在只賠不賺的層面，公司在為住戶提供良好社區(qū)服務(wù)的同時(shí)，經(jīng)營上也在作一些嘗試。英國早在70年代的項(xiàng)目開發(fā)中，就提出了擴(kuò)大社區(qū)規(guī)模的理念，原因就是現(xiàn)代流動(dòng)性很大的家庭需要相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施等級(jí)。顯然，僅靠桂花城居民數(shù)量，小區(qū)會(huì)所提供的商品和服務(wù)種類、規(guī)模是遠(yuǎn)不能滿足要求的。居住區(qū)服務(wù)設(shè)施等級(jí)的提高，只有相應(yīng)提升其居民數(shù)量及規(guī)模才有可能實(shí)現(xiàn)?？傮w而言，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)還不是很高，政府的土地政策和控規(guī)的編制也存在或多或少的缺陷，由相鄰居住區(qū)的多家開發(fā)商共建會(huì)所等公建設(shè)施并不現(xiàn)實(shí)，公共服務(wù)設(shè)施追求“小而全”成為目前城市邊緣中小型樓盤的主要特點(diǎn)，經(jīng)營難免存在服務(wù)等級(jí)與規(guī)模效應(yīng)之間的矛盾。將中小型樓盤公共服務(wù)設(shè)施向城市界面打開，以緩解上述矛盾，就必須配以相應(yīng)的分級(jí)管理措施，并在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中得到反應(yīng)和落實(shí)。例如會(huì)所等公共服務(wù)設(shè)施的選址及它對城市打開的度的把握，管理體系中的分級(jí)，都是我們近期在項(xiàng)目規(guī)劃中認(rèn)真思考的問題。在安徽的桂花園以及北京、海寧等地的項(xiàng)目，我們在規(guī)劃中針對會(huì)所設(shè)置的相關(guān)問題作了改進(jìn)和嘗試，當(dāng)然成敗要靠建成后經(jīng)營和使用的具體情況來檢驗(yàn)。公共服務(wù)設(shè)施對于住戶的需求來說也存在著一些矛盾。就業(yè)主而言，它的理想位置當(dāng)然是就近使用，但又不希望受噪音和油煙之?dāng)_。這需要我們在設(shè)計(jì)和管理中去弱化這種需求矛盾。小區(qū)入口的規(guī)劃設(shè)計(jì)[事實(shí)描述]集團(tuán)公司目前竣工交付的住宅小區(qū)，從早期的桂花園、月桂花園、丹桂公寓等樓盤到近期的紫桂花園、桂花城，入口處理或多或少地帶有一些遺憾。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：居住區(qū)入口處理注意力過分集中于建筑造型，而沒有充分結(jié)合景觀，忽視整個(gè)空間氛圍的感受。門戶印象應(yīng)該是全面的，需通過規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)等加以綜合考慮，調(diào)用各種元素和手段，給來訪者創(chuàng)造強(qiáng)烈而難忘的體驗(yàn)，給住戶帶來舒適和自豪。不注重入口處人車分流。入口處作為小區(qū)交通匯聚點(diǎn)，交通組織問題非常突出。除了規(guī)劃對于入口性質(zhì)的界定之外（如以機(jī)動(dòng)車為主的出入口、步行出入口），在景觀設(shè)計(jì)中，還要解決好人流、非機(jī)動(dòng)車流和機(jī)動(dòng)車流的問題。其中有兩個(gè)方面我們做得還不夠理想，尤其是大型住宅小區(qū)。首先，訪客車輛專用道和謝絕進(jìn)入后的回車道設(shè)置不充分，給業(yè)主車輛造成干擾。這一問題在綠園的設(shè)計(jì)中，我們作了相應(yīng)的改進(jìn)。其次，對于較大居住小區(qū)的主入口，應(yīng)該考慮出租車專用等候區(qū)。對門衛(wèi)房和保安亭的設(shè)置及功能性問題輕視。根據(jù)保安人員風(fēng)吹日曬的工作性質(zhì)，我們在設(shè)計(jì)中應(yīng)該考慮對他們工作環(huán)境和工作條件的改善，“以人為本”的理念應(yīng)進(jìn)一步地拓展。住區(qū)布告欄、導(dǎo)向指示牌等的布點(diǎn)和設(shè)計(jì)滯后。這些細(xì)節(jié)問題我們在景觀設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)落到實(shí)處，因?yàn)樗鼈兣c流線和空間使用中經(jīng)過還是停留的關(guān)系密切。與入口處相鄰的私家花園和入口關(guān)系的處理未予以足夠地重視。在桂花城二期，就出現(xiàn)過景觀設(shè)計(jì)時(shí)公共區(qū)域占用私家花園的現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃中對入口思考不夠深入，景觀設(shè)計(jì)又沒能很好地銜接，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，銷售工作也基本結(jié)束，設(shè)計(jì)修改非常被動(dòng)。[案例分析]這算不上一個(gè)單一的案例，所說的是小區(qū)入口處規(guī)劃設(shè)計(jì)的一類問題。但我們對入口及入口相關(guān)的一些問題應(yīng)該引起足夠的重視。從上述這些問題看來，我們的房產(chǎn)品還有很多地方需要優(yōu)化和改進(jìn)，我們的工作還可以更深入、更細(xì)致。作為房產(chǎn)品的開發(fā)者，在樓盤開發(fā)工程中應(yīng)該能夠換位思考，從房產(chǎn)品交付后使用者、物業(yè)的管理者等身份在想象中體驗(yàn)自己的房產(chǎn)品，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至產(chǎn)品和工作本身“精制、完美”的前提和基礎(chǔ)。毫無疑問，在達(dá)到“精致、完美”的境界之前，我們首先必須是一個(gè)“細(xì)心、有心、耐心”的工作者。從入口的這些問題來看，規(guī)劃、景觀、建筑這些方面設(shè)計(jì)工作的銜接和整合也非常重要。當(dāng)然，我們可以在以后的工作中嘗試三方面同時(shí)界入，通過不同專業(yè)的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)一步提高住區(qū)的設(shè)計(jì)品質(zhì)。另一方面，在不具備這樣的條件時(shí)，這些整合、銜接工作就落實(shí)在我們開發(fā)商這一“大導(dǎo)演”的肩上，我們要在不同的設(shè)計(jì)階段給不同的設(shè)計(jì)師去“說戲”。將精致、完美進(jìn)行到“底”【事實(shí)描述】高層住宅的地下室較上部結(jié)構(gòu)而言造價(jià)高，施工難度大，面積利用率低。一般地，高層住宅地下室成本要占到土建總成本的25%左右。因此，如果地下空間不精打細(xì)算地加以充分利用，將會(huì)在不知不覺之中被“吃”掉很大一塊利潤。在地下室空間的設(shè)計(jì)中常會(huì)發(fā)生如下幾種通?。旱叵率译娞輰訉油？?，造成地下室底板不在同一標(biāo)高，增加施工難度和造價(jià)，而且每層電梯廳都要設(shè)電子監(jiān)控設(shè)備及可視對講系統(tǒng)，造價(jià)大大提高且不安全；由于結(jié)構(gòu)跨度相差較大，地下室的凈高往往由最大跨度梁下空間決定，因此造成絕大部分空間凈高較高；設(shè)備用房設(shè)計(jì)往往由于部分設(shè)備高度高（如高配間、鍋爐房等）而將所有設(shè)備用房都設(shè)計(jì)為兩層，造成了空間的浪費(fèi)；設(shè)備管線（尤其是風(fēng)管）按近路排布，為使汽車通道達(dá)到凈高要求，加大了地下室層高；由于高層住宅上部結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)不規(guī)則，造成地下空間的汽車庫利用率低。針對以上幾種通病，我們制定了幾種解決方案：地下室電梯廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，即地下一層往下去半層，地下二層往上去半層，電梯井道在電梯前室地面以下標(biāo)高部分作為電梯基坑。從而帶來以下幾方面好處：電梯停站數(shù)減少，節(jié)約停站成本；地下室底板做平，底板施工難度大大減少，節(jié)約投資；減少地下室入口，相應(yīng)減少門禁系統(tǒng)數(shù)量，提高安全性；在電梯廳樓板下夾層空間設(shè)消防水泵，并在相對電梯井壁設(shè)空氣對流孔，有利于延長電梯使用壽命；地下室若做無梁樓蓋，可能會(huì)影響剛性。可考慮將較大跨度部分設(shè)計(jì)為扁梁，盡可能使梁等高，這樣做雖然結(jié)構(gòu)梁砼量增加，但減小層高后，將大大節(jié)約總體成本；設(shè)備用房根據(jù)設(shè)備高度不同設(shè)計(jì)夾層，作為管理用房或自行車庫房；設(shè)備管線（尤其是風(fēng)管）盡可能避開通道，這樣做雖然管線敷設(shè)相應(yīng)延長，但減少層高后，總體成本節(jié)約較多；在裙房設(shè)半轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換掉一些次承重柱，從而規(guī)整裙房和地下室柱網(wǎng)，盡可能增加車位數(shù)量。與此同時(shí)，還可考慮將地下車庫剩余空間設(shè)計(jì)成“母子車位”，為擁有兩輛車的家庭備份“套餐”?！景咐治觥课覀円酝诟邔幼≌O(shè)計(jì)中，關(guān)注的重點(diǎn)大多在戶型、立面、環(huán)境等方面，地下室則往往按常規(guī)設(shè)計(jì)。然而項(xiàng)目的成本控制、產(chǎn)品的精致與完美必須貫徹到房產(chǎn)品開發(fā)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，每一個(gè)不為人注意的角落?！伴_發(fā)商出錢，設(shè)計(jì)師用圖紙制定出花錢計(jì)劃，施工單位按設(shè)計(jì)師的計(jì)劃把開發(fā)商的錢花掉?！焙芏嗳藭?huì)這樣理解開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位和施工單位之間的關(guān)系。而事實(shí)上，在一般情況下，設(shè)計(jì)師對經(jīng)營、成本、使用等方面的理解肯定是有局限的。那么作為開發(fā)商一方面要充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)師的積極性，深挖設(shè)計(jì)潛力；另一方面則必須從經(jīng)營和管理的角度去深入思考技術(shù)問題，使項(xiàng)目資源得到最大限度的利用和整合。當(dāng)我們的用心已經(jīng)能夠深入到地下室的每個(gè)角落的時(shí)候，真正“精致、完美”的產(chǎn)品也許就離我們不遠(yuǎn)了。 車庫的尷尬【事實(shí)描述】，且實(shí)際施工中因?yàn)殚T洞兩側(cè)均采用花崗巖飾面，施工后門洞實(shí)際凈寬又有減小。同時(shí)，部分車庫前的柱廊間距過小。另外，部分車庫翻板門在安裝時(shí)因?yàn)榱合路肮艿老麓┑仍?，還造成了安裝后的車庫入口實(shí)際凈高不夠。受車庫入口凈高、凈寬以及柱廊間距過小的影響，車輛進(jìn)出較為不便。目前，在國家建筑設(shè)計(jì)和施工規(guī)范中，尚沒有地上單獨(dú)汽車庫寬度和高度的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。參考坡道式汽車庫設(shè)計(jì)規(guī)范，、?！景咐治觥吭谠O(shè)計(jì)階段對車庫尺寸的定位過低，以及對其與柱廊之間相互關(guān)系、下水管安裝空間的考慮不周，是該項(xiàng)目車庫問題的主要原因。設(shè)計(jì)未根據(jù)不同裝飾材料的厚度對其進(jìn)行縮放，過窄的入口和過大的花崗巖飾面、突出的花崗巖線條使得車輛進(jìn)出極為不便。同時(shí)，下水管（雨、污水管）在通向車庫層時(shí)未考慮門開啟或門寬，車庫門的安裝需要照顧雨、污水管所占用的空間，導(dǎo)致車庫門寬與門高受到影響。在工程管理環(huán)節(jié)，對圖紙審查工作重視不夠。集團(tuán)公司的質(zhì)量管理體系文件明確要求：項(xiàng)目開工準(zhǔn)備階段及施工過程中，應(yīng)對施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格地審查。但項(xiàng)目工程部沒有嚴(yán)格按照集團(tuán)公司的有關(guān)規(guī)定組織進(jìn)行施工圖審查；在施工過程中，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙上存在的問題，或雖發(fā)現(xiàn)問題卻沒有提出改進(jìn)建議并落實(shí)整改。車庫基礎(chǔ)完工后，工程管理人員就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)車庫門洞及柱廊間距過小的問題，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了口頭的溝通。但由于人事變動(dòng)等方面的原因，后續(xù)工程管理人員沒有對處理過程進(jìn)行有效地跟蹤和反饋。該項(xiàng)目車庫所出現(xiàn)的問題留給我們的教訓(xùn)是深刻的。它提醒我們，在房產(chǎn)品的開發(fā)過程中，不僅要保證建筑立面外觀的賞心悅目、居室功能設(shè)置的獨(dú)具匠心，更應(yīng)追求產(chǎn)品的人心化關(guān)懷，體現(xiàn)著對人的尊重。建筑細(xì)部事關(guān)居住者日常生活起居的舒適與便利，我們必須努力追求每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)細(xì)節(jié)的精致和完美，真正體現(xiàn)開發(fā)者在房產(chǎn)品中傾注的人性化關(guān)懷。中心會(huì)館的缺憾【事實(shí)描述】LC某樓盤中心會(huì)館建成開放至今已有很長一段時(shí)間。該會(huì)館以其典雅的造型，優(yōu)美的環(huán)境，高檔的裝修以及齊全的配套設(shè)施，曾經(jīng)贏得了眾多參觀者和消費(fèi)者的好評(píng)。然而，隨著時(shí)間的推移，會(huì)館存在的問題正逐步暴露出來，給會(huì)館的日常經(jīng)營和管理工作帶來了不便。目前已經(jīng)出現(xiàn)的主要問題有：由于不均勻沉降等原因，會(huì)館建筑多處出現(xiàn)裂痕；由于管線布局等原因，造成餐廳內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)效果不太理想，且忽略了檢修口的預(yù)留，給檢修帶來不便；設(shè)計(jì)時(shí)未設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，廚房、倉庫空氣流通不暢，不利于物品的長期存放；客房衛(wèi)生間缺少直接對外排風(fēng)系統(tǒng)，異味難以排出；游泳池溢水處不規(guī)范，沿口的直角邊容易造成安全隱患?！景咐治觥吭摌潜P會(huì)館建造中出現(xiàn)的種種問題主要源于兩方面的原因：一是設(shè)計(jì)考慮不周；二是方案實(shí)施前論證不充分。會(huì)館設(shè)計(jì)既需重視外觀效果，又要充分考慮其使用功能。設(shè)計(jì)過程中遇到專業(yè)性較強(qiáng)的環(huán)節(jié)時(shí)，應(yīng)對其可行性和合理性進(jìn)行充分地論證，并重視施工前的設(shè)計(jì)方案評(píng)審。房產(chǎn)品是建設(shè)者生命的固化和延續(xù)，我們有必要像愛護(hù)自己的生命那樣愛護(hù)我們的產(chǎn)品，做好我們的產(chǎn)品，既要重視房產(chǎn)品的外在觀感，又需充分考慮它的使用功能，不能忽視任何一個(gè)工作環(huán)節(jié)、任何一個(gè)細(xì)節(jié)。室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)同步介入建筑設(shè)計(jì)的全過程【事實(shí)描述】我們在以往大部分項(xiàng)目的開發(fā)過程中，往往把主要精力投入到總平設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面，而把深入的室內(nèi)設(shè)計(jì)留給交房后業(yè)主自行處理。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，客戶在入住后的投訴問題中，室內(nèi)戶型細(xì)節(jié)上的不合理（如浴缸放不下，廚房油煙機(jī)無法安裝，空調(diào)室內(nèi)機(jī)沒有合適的安裝位置等等）占據(jù)相當(dāng)比例。另一方面，公共部位由于功能原因，造成一些先天性的觀感上的缺憾，如消火栓位置、配電柜位置、管井門等，使得客戶入住后室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)只能是局限在原有基礎(chǔ)上的修修補(bǔ)補(bǔ)，在一定程度上給客戶造成了不便。【案例分析】住宅是人類日常生活的背景場所，也是演繹人生悲喜劇的舞臺(tái)，住宅的戶型與室內(nèi)空間代表著主人的經(jīng)濟(jì)、文化與社會(huì)價(jià)值以及個(gè)人品味、生活規(guī)律等多方面的起居活動(dòng)的物化形態(tài)。開發(fā)商為業(yè)主創(chuàng)造的理想生活環(huán)境，從宏觀的角度，應(yīng)表現(xiàn)在立面、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)等方面；而從微觀的角度，則應(yīng)表現(xiàn)在室內(nèi)空間的以人為本、細(xì)致入微的考慮上。將室內(nèi)設(shè)計(jì)同步介入建筑設(shè)計(jì)的全過程，其根本意義在于，把我們所堅(jiān)持的人本主義建筑理念細(xì)化，從以米、以分米為單位的建筑設(shè)計(jì)尺度，細(xì)化到以厘米、以毫米為單位的室內(nèi)設(shè)計(jì)尺度。從理論的角度，室內(nèi)設(shè)計(jì)的人本主義主要基于兩點(diǎn)：一是從人的精神價(jià)值出發(fā)，體現(xiàn)出開發(fā)商與業(yè)主在對文化、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、家庭等方面的審美意義上的價(jià)值取向；二是從人體尺度出發(fā)，基于環(huán)境心理學(xué)與人體工程學(xué)的理論基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)出最適宜于人起居生活、促使人身心健康的室內(nèi)環(huán)境空間。中山花園二期在建筑方案設(shè)計(jì)階段，對最可能引起客戶投訴的廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等部位放大細(xì)化設(shè)計(jì)，力求最大限度地為業(yè)主作周到的考慮。還準(zhǔn)備請世界著名的五星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)總監(jiān)作為本案的室內(nèi)精裝修成品房的設(shè)計(jì)總監(jiān)，努力為業(yè)主提供高尚的超越期望值的室內(nèi)裝修服務(wù)。一個(gè)真正意義上的“精致、完美”的產(chǎn)品，首先一定應(yīng)該是一個(gè)完整的產(chǎn)品，一定是一個(gè)全方位體現(xiàn)人文價(jià)值的產(chǎn)品。將室內(nèi)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、景觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)計(jì)等多方面綜合性的整合，是對開發(fā)商綜合能力的一種考驗(yàn)，唯有超越這個(gè)臺(tái)階，企業(yè)才會(huì)有更大的生存和發(fā)展空間?？照{(diào)室外機(jī)該何處容身？【事實(shí)描述】集團(tuán)某項(xiàng)目公寓樓在交付時(shí)發(fā)現(xiàn)，北立面空調(diào)擱板安裝了鋁合金百葉后，與外墻的凈尺寸約為41cm，但有Φ100的落水管從幾只空調(diào)擱板靠墻一側(cè)穿中而過，致使落水管與空調(diào)擱板外圍鋁合金百葉的凈空間尺寸僅為23cm—26cm。經(jīng)調(diào)查，目前家電市場的各品牌空調(diào)室外機(jī)厚度一般在22cm～30cm之間。因而在空調(diào)安裝時(shí)，室外機(jī)可能無處容身或沒有足夠的擺放位置，即使室外機(jī)勉強(qiáng)擱置于擱板上，也會(huì)因缺少足夠的操作空間而給安裝工作帶來相當(dāng)大的難度。而在北立面餐廳位置上，則出現(xiàn)了預(yù)留空調(diào)洞被陽臺(tái)落水管遮擋的情況，個(gè)別位置甚至兩個(gè)空調(diào)洞同時(shí)被落水管遮擋，致使空調(diào)安裝時(shí)的穿管工作變得十分困難（尤其在一層，由于外墻濕貼砂巖，外墻面與落水管的凈距離更?。??！景咐治觥拷ㄖ┕D顯示，鋁合金欄桿至外墻的軸線距離為70cm，扣除鋁合金百葉欄板砼翻邊厚度約10cm，再扣除外墻貼沙巖厚度(約7cm)與1/2磚墻厚度12cm，凈尺寸約為41cm。距墻壁尺寸約5cm安裝Φ100落水管后，剩余凈尺寸約26cm。上述計(jì)算基于無施工誤差的情況之下，實(shí)際尺寸可能更小。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因是多方面的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：由于門窗與外墻陰角之間未設(shè)門窗垛或門窗垛過小，雨水管及室內(nèi)的空調(diào)洞只能留在有門窗垛的一側(cè)，致使空調(diào)洞被同側(cè)的雨水管遮擋。施工過程中，因預(yù)留空調(diào)洞、空調(diào)擱板一般由土建工種負(fù)責(zé)，水管安裝洞的預(yù)留則由水電工種完成，但