【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)審管理辦法。第二條房地產(chǎn)項(xiàng)目重大投策決策的最高機(jī)構(gòu)為集團(tuán)董事局，并成立投資決策管理委員會(huì)，為非常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)董事局負(fù)責(zé)。、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（確定。下的總體計(jì)劃部署方案）。第四條該投資評(píng)審管理辦法適用于集團(tuán)所有純地產(chǎn)和泛地產(chǎn)投資項(xiàng)目，上述三階段主要投。資節(jié)點(diǎn)若未經(jīng)過(guò)投資決策委員會(huì)的評(píng)審則不予支持，但在特定戰(zhàn)略性情況下的投資。第五條本辦法的修訂和解釋權(quán)歸集團(tuán)總部。第七條每階段的待評(píng)審方案經(jīng)地區(qū)公司初評(píng)，地區(qū)總經(jīng)理簽名確認(rèn)后，資料、條件符合要。求者方能正式提交集團(tuán)，并且都要采取上會(huì)的形式，即地區(qū)公司上報(bào)的投資方案首。先要經(jīng)過(guò)集團(tuán)總部主管中心的資料審核并出具書(shū)面專業(yè)意見(jiàn)，最遲不超過(guò)三個(gè)工作。段投資控制指標(biāo)亦成為委員會(huì)的決策績(jī)效指標(biāo)。審?fù)ㄟ^(guò)并取得詳規(guī)報(bào)批后一個(gè)月內(nèi)地區(qū)公司必須向集團(tuán)提請(qǐng)經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審；經(jīng)營(yíng)方。案評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后一個(gè)月內(nèi)應(yīng)如期開(kāi)工。劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審確定的指標(biāo)。

　　

【正文】 訂的所有合同、協(xié)議及其履行情況。 （ 5）公司的資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備等）情況。 （ 6）債權(quán)債務(wù)（包括或有債務(wù)）、對(duì)外擔(dān)保及訴訟情況。 （具體情況也可在審計(jì)報(bào)告中反映。） 如被收購(gòu)公司名下有土地資源，也應(yīng)具體說(shuō)明土地情況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途、容積率、土地手 續(xù)情況 收購(gòu)方式：包括被收購(gòu)公司債權(quán)債務(wù)的處理、已簽訂合同的承接、糾紛的處理、職工的安置問(wèn)題等 收購(gòu)份額、收購(gòu)價(jià)格、款項(xiàng)構(gòu)成及支付方式（支付時(shí)間與對(duì)方義務(wù)完成情況相結(jié)合） 雙方權(quán)利義務(wù)：如轉(zhuǎn)讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn) /股權(quán)的保證、聲明及承諾；收購(gòu)手續(xù)的辦理等 公司收購(gòu)后的運(yùn)作：如公司經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、股東利益分配等 違約責(zé)任：如逾期付款的違約責(zé)任、逾期交地的違約責(zé)任、逾期辦證的違約責(zé)任、單方解除合同的違約責(zé)任、承諾出現(xiàn)瑕疵的違約責(zé)任等 三、招拍掛或協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán) 該種情形一 般采用政府格式文本 四、一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地狀況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途等 一級(jí)開(kāi)發(fā)的范圍 合作方式 收益分配方式 雙方權(quán)利義務(wù)：如優(yōu)惠政策爭(zhēng)取、開(kāi)發(fā)資金籌集等 違約責(zé)任 五、土地作價(jià)入股或新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā) 土地狀況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途、容積率、土地手續(xù)情況 股東出資方式：包括出資額、出資比例等 雙方權(quán)利義務(wù)：如土地及 /或工商手續(xù)辦理責(zé)任；出資責(zé)任；優(yōu)惠政策的爭(zhēng)?。婚_(kāi)發(fā)資金籌集等 公司經(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：如公司經(jīng)營(yíng)期限、經(jīng)營(yíng)范圍；股東 會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子組成、議事規(guī)則等（也可在公司章程中約定） 利益分配方式 違約責(zé)任：如逾期出資的違約責(zé)任等 第三篇 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審 第一條 評(píng)審流程 開(kāi)發(fā)用地單位牽頭收集已確定投資地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料 開(kāi)發(fā)中心負(fù)責(zé)收集國(guó)土部門宗地自然條件及規(guī)劃部門規(guī)劃要點(diǎn)和其它規(guī)劃參考資料 營(yíng)銷中心收負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目市場(chǎng)分析、總體定位和分期開(kāi)發(fā)建設(shè)等相關(guān)文件。 財(cái)務(wù)審核部門制定成本指標(biāo) 開(kāi)線設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心在 3 日內(nèi)對(duì)提交上來(lái) 的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)完整性進(jìn)行審核，并請(qǐng)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心和法律中心對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行審核并給出書(shū)面意見(jiàn) 地區(qū)公司使用經(jīng)審核的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，并按深度要求制作出規(guī)劃設(shè)計(jì)成果 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果初審 組織規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 形成會(huì)議紀(jì)要 報(bào)董事會(huì) 實(shí)施下一設(shè)計(jì)階段 修改 咨詢委員會(huì)、董事會(huì) 地區(qū)公司 地區(qū)公 司 集 團(tuán) 地區(qū)公 司 同意 第二條 本階段規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料 . 宗地自然條件 填表人： 填寫(xiě)日期： 年 月 日 土地名稱 /項(xiàng)目名稱 圖紙、圖片名稱 內(nèi)容要求 宗地位置 宗地城市位置圖 表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作 宗地區(qū)域位置圖 表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作 宗地現(xiàn)狀 宗地紅線圖 宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高 宗地現(xiàn)狀照片 標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置 宗地地形圖 宗地為復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、 標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌 宗地綠化植被與 水面分布圖 植被與水面的定位 水文地質(zhì)資料 表達(dá)地塊地質(zhì)狀況，如土壤性質(zhì)、地下水 位等 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及相關(guān)規(guī)劃參考資料 填表人： 填寫(xiě)日期： 年 月 日 土地名稱 /項(xiàng)目名稱 圖紙名稱 內(nèi)容要求 區(qū)域現(xiàn)狀圖 表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征 區(qū)域總體規(guī)劃圖 表達(dá)政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃 區(qū)域交通圖 表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)；表達(dá)私家車赴宗地的 可選路線 周邊交通分析圖 表達(dá)宗地周邊道路名稱、級(jí)別、尺寸及擬建道路 的擬建時(shí)間等 周邊道路斷面圖 表達(dá)宗地塊周邊道路斷面各分項(xiàng)尺寸 周邊公共設(shè)施圖 表達(dá)宗地周邊存在對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時(shí)間； 表達(dá)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在有利與不利因素的設(shè)施 ：廣場(chǎng)、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施 市政管線圖 表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管 徑、埋深、標(biāo)高等 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，如容積率、間距要求等 2 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)容量、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)能 力變化趨勢(shì) ? 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤供給情況（可附表格）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略 ? 本項(xiàng)目特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)（區(qū)位、價(jià)格、綠化、配套等等）（總體 SWTO 分析及策略） ? 見(jiàn)附表《主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析表》 3 項(xiàng)目總體定位 ? 總體定位綜述（含項(xiàng)目將來(lái)的管理模式；總體停車策略；是否設(shè)地下停車庫(kù)；商業(yè)對(duì)內(nèi)或?qū)ν饨?jīng)營(yíng)要求；標(biāo)志性配套建筑物如大門、廣場(chǎng)、酒店、標(biāo)志景觀、商業(yè)街等的設(shè)置；賣場(chǎng)范圍如售樓部的初步設(shè)想等等） ? 目標(biāo)客戶定位 ? 產(chǎn)品定位（內(nèi)容包括：項(xiàng)目檔次、產(chǎn)品類型（洋房 /別墅、高層 /多層、一梯幾戶、是否帶電梯、主要戶型的面積、戶型分布及戶型分幢示意圖） ? 價(jià)格定位及策略 ? 配套定位（含園林景觀設(shè)計(jì)、道路交通組織、立面風(fēng)格效果等等） ? 售樓資料、圖片及照片 ? 分期開(kāi)發(fā)建議、開(kāi)發(fā)順序 競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表 填表人： 填寫(xiě)日期： 年 月 日 編號(hào) 樓盤名稱 發(fā)展商 所處地段 價(jià)位 /平米 1 2 3 4 其 他 說(shuō) 明 確 認(rèn) 欄 營(yíng)銷中心經(jīng)手人： 年 月 日 營(yíng)銷中心經(jīng)理： 年 月 日 【注：泛地產(chǎn)項(xiàng)目套用格式。】 競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表 樓盤名稱 位置 規(guī)劃 總用地面積 M178。 總建筑面積 M178。 容積率 綠化率 總戶數(shù) 戶 車位數(shù) 地面 個(gè) 地下 個(gè) 建筑 住宅總面積 M178。 住宅產(chǎn)品類型 □ 獨(dú)立別墅 □ 聯(lián)排別墅 □ 平層公寓 □ 花園洋房 □ 小高層 □ 高層 □ 其他 住宅戶型比例 住宅結(jié)構(gòu)形式 會(huì)所面積 M178。 會(huì)所個(gè)數(shù) 商業(yè)面積 M178。 □租 □售 幼兒園 班 學(xué)校 個(gè) （等級(jí)、規(guī)模） 景觀、其它 周邊自然景觀 （描述） 景觀設(shè)計(jì)面積 M178。 包含項(xiàng)目 游泳池 室外 M178。 室內(nèi) M178。 水景 /噴泉 個(gè) 兒童游戲場(chǎng) 組 硬地活動(dòng)場(chǎng) 個(gè) 球場(chǎng) 個(gè) （類別） 其它 【 注：泛地產(chǎn)項(xiàng)目套用格式。】 第三條 本階段評(píng)審的所需要的資料（規(guī)劃設(shè)計(jì)成果） 1 設(shè)計(jì)說(shuō)明 應(yīng)包括對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的介紹、分析； 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄表 表 1 分類 序號(hào) 圖紙名稱 比例 低、多 層項(xiàng)目 高層 項(xiàng)目 備注 總圖 1 總平面圖 1:1000～ 1： 2020 ● ● 2 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 1:1000～ 1： 2020 ● ● 3 交通分析圖 1:1000～ 1： 2020 ● ● 4 分期開(kāi)發(fā) 示意圖 1:1000～ 1： 2020 ● ● 5 配套分析圖 1:500～ 1:1000 ● ● 6 視線分析圖 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 7 景觀分析圖 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 8 組團(tuán)基本單元分析圖 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 9 日照分析圖 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 10 坡度、坡向分析圖 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 用地地形復(fù)雜時(shí)需完成 11 地形改造土方平衡圖 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 住宅 單體 12 住宅單體意向平面圖 1:200～ 1:300 ● ● 其它 13 工作模型 1:1000～ 1： 2020 ○ ○ 14 效果圖或模型照片 ○ ○ 說(shuō)明： ①本表中“ ● ”表示必須完成的圖紙，“ ○ ”表示可選擇完成的圖紙。 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙深度要求 總平面圖 示意性表達(dá)建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 明確住宅和公建分區(qū)； 排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。 交通分析圖 應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口 的位置；對(duì)用地已有道路進(jìn)行功能定位；核實(shí)停車方式、位置與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場(chǎng)站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路設(shè)計(jì)寬度，示意性表達(dá)路網(wǎng)分級(jí)。 分期開(kāi)發(fā)示意圖 應(yīng)符合項(xiàng)目基礎(chǔ)資料中由營(yíng)銷部門提供的分期開(kāi)發(fā)建議?？紤]分期地塊價(jià)值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)；應(yīng)體現(xiàn)首期賣場(chǎng)的選址。 組團(tuán)基本單元分析圖 應(yīng)體現(xiàn)組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。 配套分析圖 考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、 規(guī)模 、占地和內(nèi)容 ；應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點(diǎn)要求考慮是否設(shè)置各類技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。 景觀分析圖 表達(dá)景觀設(shè)計(jì)概念，綠化、水系、廣場(chǎng)之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價(jià)值的景觀資源，表達(dá)對(duì)現(xiàn)狀景觀的利用方式。 景觀視線分析圖 若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等等，則應(yīng)從視角、視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅 的觀景情況。 住宅單體平面圖 高層住 宅項(xiàng)目應(yīng)提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求； 低、多層項(xiàng)目若無(wú)優(yōu)秀創(chuàng)意，可不提供單體意向平面圖，但應(yīng)表達(dá)單體進(jìn)深與開(kāi)間尺寸。 日照分析圖 體現(xiàn)用地內(nèi)每個(gè)區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時(shí)數(shù)。 坡度與坡向分析圖 當(dāng)用地內(nèi)有坡地時(shí)，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度 /坡向的用地分布；坡度應(yīng)以 10％為單位分級(jí)，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。 地形改造土方平衡圖 根據(jù)坡度與高程進(jìn)行土地的利用分析，計(jì)算土方平衡量 第四條 技術(shù)指標(biāo)分析 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 【 純 地產(chǎn)項(xiàng)目適用以下表 】 表一（ 1） 項(xiàng)目名稱 有無(wú)規(guī)劃要點(diǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ha 容積率 居住區(qū)用地 ha 建筑密度 總建筑面積 M178。 綠地率 % 住宅總建筑面積 M178。 總銷售面積 M178。 商業(yè)配套面積 M178。 住宅銷售面積 M178。 車位總數(shù) 個(gè) 商鋪銷售面積 M178。 住 宅 內(nèi) 容 類 型 建筑面積 占住宅總建筑 面積比例 (%) 擬結(jié)構(gòu)形式 備注 低層住宅（ 1～ 3層） 多層住宅（ 4～ 6層） 小高層住宅（ 7～ ） 中高層住宅（ 12～ 18層） 高層住宅（ 19層～ 100m） 超高層住宅（ 100m） 公 共 配套 設(shè) 施