【導(dǎo)讀】整體市場狀況研究：供求分析、客戶分析、競爭對(duì)手分析、政策研究等；方案，參與產(chǎn)品定位。確定項(xiàng)目營銷方案的制定與配合實(shí)施；根據(jù)公司有關(guān)推廣銷售工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施；監(jiān)督項(xiàng)目營銷進(jìn)程，提出營銷計(jì)劃的修改建議，參與審核銷售計(jì)劃。根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目各時(shí)期的計(jì)劃制定年度、季度、月度銷售計(jì)劃；負(fù)責(zé)按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤。負(fù)責(zé)潛在客戶需求調(diào)查，負(fù)責(zé)調(diào)查的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評(píng)估；抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理；派駐收銀員完成銷售現(xiàn)場收款、會(huì)計(jì)核算、現(xiàn)金管理和報(bào)表、統(tǒng)計(jì)分析。配合外部審計(jì)檢查，組織內(nèi)部檢查，協(xié)助完成項(xiàng)目后的財(cái)務(wù)評(píng)估工作；審議項(xiàng)目工程付款情況及聯(lián)系單的經(jīng)濟(jì)審核；配合集團(tuán)公司各部對(duì)行政開支的管理工作；及其他集團(tuán)公司行政管理的工作。對(duì)外協(xié)調(diào)好政府勞動(dòng)管理部門的關(guān)系；

　　

【正文】 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目子公司組織架構(gòu)，審定各崗位職責(zé)，協(xié)助人力資源部確定項(xiàng)目經(jīng)理部的人事任免及獎(jiǎng)懲； 8. 決定項(xiàng)目子公司 30萬以下的工程招標(biāo)、 20萬元以下材料設(shè)備招標(biāo)采購及 5萬元一下的工程變更聯(lián)系單的確認(rèn)； 9. 審定重要的施工方案； 10. 負(fù)責(zé)政府部門、總包單位、分包單位、監(jiān)理公司及公司各部門的綜合協(xié)調(diào)工作； 11. 主持項(xiàng)目內(nèi)部會(huì)議，審定或簽發(fā)對(duì)內(nèi)對(duì)外的重要文件； 12. 負(fù)責(zé)審定工程款支付； 13. 積 極完成上級(jí)臨時(shí)交辦的其他 工作。 房地產(chǎn)項(xiàng)目子公司副總經(jīng)理 崗位說明書 崗位名稱 項(xiàng)目 副 總經(jīng)理 所屬部門： 房 地產(chǎn)項(xiàng)目子公司 直接上級(jí) 項(xiàng)目總經(jīng)理 直接下屬 辦公室主任、工程部經(jīng)理 本職工作 協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理，完成項(xiàng)目公司的具體管理工作，確保 公司房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 崗位職責(zé) 1. 根據(jù)項(xiàng)目子公司總經(jīng)理的授權(quán)，形式項(xiàng)目公司的管理職責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 2. 協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)公司確定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、質(zhì)量目標(biāo)以及成本目標(biāo)的實(shí)施、監(jiān)控及完成情況負(fù)全部責(zé)任； 3. 協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理編制項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃，并確保其實(shí)施 4. 協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)段進(jìn)行劃分、編號(hào)，并制訂開發(fā)方案； 5. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目《工程管理指導(dǎo)書》，協(xié)助工程管理部編制成本 39 管理指導(dǎo)書； 6. 審定并執(zhí)行《工程管理指導(dǎo)書》中確定的計(jì)劃、程序、制度及措施； 7. 協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目子公司的日常管理工作； 8. 參與總包、分包、材料采購的招標(biāo)工作； 9. 參與審定重要的施工方案； 10. 協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)政府部門、總包單位、分包單位、監(jiān)理公司及公司各部門的綜合協(xié)調(diào)工作； 11. 得到項(xiàng)目總經(jīng)理授權(quán)時(shí)主持項(xiàng)目內(nèi)部會(huì)議，審定或簽發(fā)對(duì)內(nèi)對(duì)外的重要文件； 12. 積 極完成上級(jí)臨時(shí)交辦的其他 工作。 工程部經(jīng)理 崗位說明書 崗位名稱 工程部經(jīng)理 所屬部門： 項(xiàng)目子公司 直接上級(jí) 項(xiàng)目 副 總經(jīng)理 直接下屬 工程師 本職工作 負(fù) 責(zé)工程部工作 崗位職責(zé) 1. 負(fù)責(zé)工程部的全面運(yùn)作，并承擔(dān)責(zé)任； 2. 負(fù)責(zé)按時(shí)制定出各階段 的施工進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備需求計(jì)劃和資金需求計(jì)劃； 3. 負(fù)責(zé)加強(qiáng)施工隊(duì)伍的管理，確保按照?qǐng)D紙施工， 確保按照 施工組織設(shè)計(jì) 和國家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)施工； 4. 按照公司的規(guī)定原則，參與進(jìn)行招投標(biāo)及選擇施工隊(duì)的具體工作； 5. 負(fù)責(zé)把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及機(jī)械安全事故的發(fā)生； 6. 負(fù)責(zé)定期組織工程質(zhì)量安全的檢查活動(dòng)，及時(shí)總結(jié)上報(bào)； 7. 在征得項(xiàng)目子公司總經(jīng)理、項(xiàng)目副總經(jīng)理、 副 總工程師同意的原則下，及時(shí)處理施工現(xiàn)場的各種質(zhì)量事故 ； 8. 認(rèn)真參 加圖紙會(huì)審工作 ，并及時(shí)將設(shè)計(jì)和施工中發(fā)現(xiàn)的問題以 40 書面形式報(bào)總工辦 處理 ； 9. 負(fù)責(zé)隨時(shí)跟進(jìn)施工隊(duì)的進(jìn)度狀況，發(fā)現(xiàn)問題須及時(shí)解決，并及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)解決； 10. 負(fù)責(zé)及時(shí)組 織各分部分項(xiàng)工程的隱蔽工程驗(yàn)收工作，并確保資料的真實(shí)性和完整性，組織初驗(yàn)，并協(xié)助項(xiàng)目公司副總經(jīng)理組織竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)成品保護(hù)，配合銷售部辦理交房手續(xù)； 11. 負(fù)責(zé)收集整理各種資料，并接受質(zhì)監(jiān)小組對(duì)資料的審查； 12. 積 極完成上級(jí)臨時(shí)交辦的其他 工作。 辦公室主任 崗位說明書 崗位名稱 辦公室主 任 所屬部門： 項(xiàng)目子公司 直接上級(jí) 項(xiàng)目總經(jīng)理 直接下屬 本職工作 負(fù)責(zé) 項(xiàng)目子公司的辦公室日常工作，做好項(xiàng)目公司的后勤保障工作，協(xié)助綜合管理中心完成對(duì)外聯(lián)系的部分工作 崗位職責(zé) 1. 管理項(xiàng)目子公司的文件整理、歸檔工作； 2. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司各類文件的簽收、呈送、分發(fā)及借閱，并做好記錄，確保無遺漏； 3. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司辦公室文稿的打印、發(fā)送、歸檔； 4. 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好外聯(lián)和接待事務(wù)； 5. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司內(nèi)的會(huì)議的通知、會(huì)議場所的安排； 6. 協(xié)助行政副總監(jiān)完成與規(guī)劃局、建設(shè)局等政府部門的聯(lián)系和批文辦理工作； 7. 積 極完成上級(jí)臨時(shí)交辦的其他 工作。 物業(yè)子公司總經(jīng)理 崗位說明書 崗位名稱 物業(yè)子公司 總經(jīng)理 所屬 部門： 物業(yè)子公司 直接上級(jí) 總裁助理 41 直接下屬 保安主管、保潔主管、工程主管、（物業(yè)公司）行政助理、（物業(yè)公司）財(cái)務(wù)助理 本職工作 負(fù)責(zé)物業(yè)公司的全面工作，組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作，協(xié)助提升項(xiàng)目品牌與知名度 崗位職責(zé) 1. 負(fù)責(zé)物業(yè)公司的全面運(yùn)作，并承擔(dān)責(zé)任； 2. 負(fù)責(zé)物業(yè)公司的制度建設(shè)工作，領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司工作開展，并培養(yǎng)直接下屬的專業(yè)技能和管理能力； 3. 擬定物業(yè)公司的經(jīng)營計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)實(shí)施； 4. 負(fù)責(zé)擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)，審定各崗位職責(zé)，配合人力資源部進(jìn)行物業(yè)公司招聘、培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)懲； 5. 組織對(duì)有關(guān)物業(yè)顧問、物業(yè)管理公司等外協(xié)單位的資料收集、考察、評(píng)價(jià)工作，提出選擇意見； 6. 制訂物業(yè)管理計(jì)劃，并組織實(shí)施； 7. 起草并參與評(píng)審有關(guān)物業(yè)管理范疇的合同、協(xié)議等； 8. 負(fù)責(zé)與顧問公司的協(xié)調(diào)工作，并對(duì)其合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督，提出評(píng)價(jià)意見； 9. 負(fù)責(zé)與有關(guān)設(shè)計(jì)、工程、銷售等部門的聯(lián)系、溝通、協(xié)調(diào)工作； 10. 解決或協(xié)調(diào)處理與業(yè)主有關(guān)的問題，保證轄區(qū)業(yè)主的正常工作和生活； 11. 完成上級(jí)臨時(shí)交辦的其他工作。 42 崗位圖 銷 售 副 總 監(jiān)總 工 程 師招 標(biāo) 采 購部 副 經(jīng) 理財(cái) 務(wù) 1 部經(jīng) 理財(cái) 務(wù) 2 部經(jīng) 理人 力 資 源部 經(jīng) 理會(huì) 計(jì)策 劃 助 理文 員 司 機(jī)行 政 助 理研 究 發(fā) 展部 經(jīng) 理結(jié) 構(gòu) 工 程師預(yù) 決 算 員采 購 員高管層部門層主管層員工層連 云 港 香 溢 置業(yè) 總 經(jīng) 理連 云 港 杭 汽 輪 香溢 置 業(yè) 常 務(wù) 副 總連 云 港 香 溢 物業(yè) 服 務(wù) 總 經(jīng) 理連 云 港 德 益 物資 貿(mào) 易 總 經(jīng) 理辦 公 室主 任工 程 部經(jīng) 理行 政 副 總 監(jiān)財(cái) 務(wù) 副 總 監(jiān)案 場 2主 管銷 售 員辦 公 室主 任工 程 部經(jīng) 理工 程 師 工 程 師保 安 主 管保 潔 員保 安高管層部門層主管層員工層子公司集團(tuán)公司出 納行 政 部經(jīng) 理收 銀 員會(huì) 計(jì)出 納 收 銀 員人 事 助 理策 劃 總 監(jiān)銷 售 文 員董 事 長總 裁投 資 決 策 委 員 會(huì)招 標(biāo) 委 員 會(huì)戰(zhàn) 略 委 員 會(huì)預(yù) 算 、 考 核 委 員 會(huì)連 云 港 杭 汽 輪 香溢 置 業(yè) 副 總 經(jīng) 理連 云 港 香 溢 置業(yè) 副 總 經(jīng) 理副 總 裁保 潔 主 管 工 程 主 管 行 政 助 理 財(cái) 務(wù) 助 理建 筑 工 程師銷 售 2 部經(jīng) 理案 場 2主 管銷 售 員銷 售 文 員銷 售 1 部經(jīng) 理副 總 工 程 師研 發(fā) 助 理技 術(shù) 部經(jīng) 理策 劃 經(jīng) 理總 裁 助 理 總 裁 助 理 43 C. 關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理制度 工程招標(biāo)管理制度 目的 為規(guī)范香溢集團(tuán)工程招標(biāo)管理，維護(hù)招標(biāo)單位的權(quán)益，在保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價(jià)選擇最滿意的投標(biāo)單位，制定本管理辦法。 范圍 本管理辦法適用于香溢集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司。 職責(zé) 香溢集團(tuán)總部招標(biāo)采購部負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋、監(jiān)督檢查。 香溢集團(tuán)進(jìn)行招標(biāo)工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法。 方法與過程控制 總則 本管理辦法適用于集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托的招標(biāo)，其中金額（工程造價(jià)）在 5萬元以上（含）的工程施工項(xiàng)目和所 有工程監(jiān)理、工程造價(jià)咨詢委托必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)。 但下列情況除外： （ 1）金額（工程造價(jià)）在 5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價(jià)的原則，經(jīng) 填報(bào)《承包商考察結(jié)果審批表》， 報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定承包單位； （ 2）某些已經(jīng)過集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程。 工程 招標(biāo)應(yīng)遵循以下原則： （ 1） 全面招標(biāo)原則： 凡是符合招標(biāo)條件的工程項(xiàng)目都要以招標(biāo)方式確定承包單位； （ 2） 整體招標(biāo)原則： 禁止將項(xiàng)目肢解或化 整為零，規(guī)避招標(biāo)。 （ 3） 事前預(yù)算原則： 施工類工程在招標(biāo)前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底；不提倡在無標(biāo)底的情況下，進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。 （ 4） 資質(zhì)審查原則： 所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審，符合項(xiàng)目要求的投標(biāo)單位才有資格參加項(xiàng)目投標(biāo)。 （ 5） 合理低價(jià)中標(biāo)原則： 選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報(bào)價(jià)較低且合理。 44 （ 6） 透明公正原則： 整個(gè)招標(biāo)過程務(wù)必有充分的透明度，各部門間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作。 （ 7） 保密原則： 要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標(biāo)的公正與效 果。 招標(biāo)管理機(jī)構(gòu) （ 1） 總部設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)，招標(biāo)委員會(huì)是集團(tuán)招標(biāo)工作的決策機(jī)構(gòu) 。 原則上， 20 萬元以上（含 20 萬元）的工程 招標(biāo)委員會(huì)成員由：總裁、（副）總工、招標(biāo)采購部（副）主任、財(cái)務(wù)中心（副）主任、項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理、工程部經(jīng)理組成； 20 萬元以下的工程 招標(biāo)委員會(huì)成員：項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、辦公室主任、招標(biāo)采購部采購員、財(cái)務(wù)中心造價(jià)師、總工辦工程師組成。20萬元以上（含 20 萬元）的工程 招標(biāo)委員會(huì)主任由總裁（可作授權(quán)）擔(dān)任， 20萬元以下的工程 招標(biāo)委員會(huì)主任由項(xiàng)目（副）總經(jīng)理擔(dān)任（可作授權(quán)）； 招標(biāo)委員會(huì)對(duì)定標(biāo)起集體決策的作用。 （ 2） 項(xiàng)目公司工程部會(huì)同總工辦提出詳細(xì)的招標(biāo)要求（如承包單位、材料設(shè)備的進(jìn)場計(jì)劃和技術(shù)要求），項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理及工程部經(jīng)理全過程參與招標(biāo)工作 (主要是會(huì)審工作 )，并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。 （ 3） 項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)工程招標(biāo) 全過程的組織協(xié)調(diào) 工作 ，是 工程招標(biāo) 工作的承辦部門；集團(tuán)招標(biāo)采購部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招標(biāo)采購全過程的組織協(xié)調(diào)工作，是材料設(shè)備 招標(biāo) 工作的承辦部門。 合格承包商數(shù)據(jù)庫 合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦，并經(jīng)招標(biāo)委員會(huì)審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位，招標(biāo)采購部主持 合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，所有項(xiàng)目的招標(biāo)都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位。 合格承包商應(yīng)符合以下要求： （ 1）證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范； （ 2）技術(shù)力量和資金實(shí)力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度； （ 3）重合同、守信用，信譽(yù)良好； （ 4）近三年無重大質(zhì)量、安全事故； （ 5）近三年與香溢無訴訟。 對(duì)未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)委員會(huì)組織考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后填寫 《 承包商考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標(biāo)委員會(huì)審查合格后列入 合格承包商數(shù)據(jù)庫中。 合格承包商資格評(píng)審 （ 1）合格承包商資格（并非終身制），每隔一定時(shí)間應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)審調(diào)整。 45 （ 2）對(duì)于簽署承包合同的承包商，招標(biāo)采購部及項(xiàng)目公司協(xié)同定時(shí)對(duì)其履約情況進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評(píng)審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)委員會(huì)審查后作為該承包商綜合記錄。 （ 3）招標(biāo)委員會(huì)根據(jù)承包商的評(píng)審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保留。 招標(biāo)工作程序 流程圖 見 。 招標(biāo)文件 （ 1）施工招標(biāo)文件內(nèi)容 施工招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、 項(xiàng)目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、評(píng)標(biāo)辦法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等；附件包括：施工圖、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包單位要求的全部內(nèi)容）等。 （ 2）施工招標(biāo)文件中的工程造價(jià)要求應(yīng)包括： ◆定額及計(jì)價(jià)文件約定； ◆合同造價(jià)包含范圍，甲方分包的范圍； ◆工程款支付方式； ◆主材價(jià)格在標(biāo)書中詳細(xì)明確； ◆甲供材料和限價(jià)材料的范圍及其價(jià)格結(jié)算辦法； ◆設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費(fèi)用確定的原則； ◆人工、材料、設(shè)備等調(diào)差； ◆報(bào)價(jià) 明細(xì)表； ◆開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)、擾民費(fèi)等費(fèi)用明確的計(jì)取方式； ◆總價(jià)結(jié)算方式。 （ 3）施工類工程招標(biāo)，正常情況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制標(biāo)底，標(biāo)底作為評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)，應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面，不得漏項(xiàng)。 （ 4）施工類工程提倡總價(jià)招標(biāo)。如確因施工圖不能及時(shí)提供但確因經(jīng)營需要