【正文】 》，總結(jié)經(jīng)驗。第 22 條 項目前期部負(fù)責(zé)審核 《成本分析報告 》。第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn) 《項目分析報告》，報送董事會備案。第五章 項目的驗收和考核第 24 條 企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。由商務(wù)部牽頭組織相關(guān)職能部門成立投資評價小組。第 25 條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會。第 26 條 效益考核（1）項目竣工驗收投產(chǎn)后，經(jīng)過試生產(chǎn)期考核（3 ～6 個月），在達(dá)到設(shè)計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對項目投資效益進(jìn)行考察分析。40 / 215（2）不能達(dá)到設(shè)計規(guī)定的，應(yīng)及時向集團(tuán)總部匯報并提出有效措施限期達(dá)標(biāo)，并每月向有關(guān)部門報告項目經(jīng)濟(jì)效益情況。第 27 條 企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第六章 附則第 28 條 本制度由財務(wù)部編制，解釋權(quán)、修改權(quán)歸財務(wù)部。第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。41 / 215（2）企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度第一章 總則第 1 條 為 了 加 強(qiáng) 企 業(yè) 經(jīng) 營 計 劃 管 理 ， 促 進(jìn) 企 業(yè) 快 速 健 康 發(fā) 展 ， 結(jié) 合 本 企 業(yè)的 實 際 情 況 ， 特 制 定 本 制 度 。第 2 條 管理范圍這里的經(jīng)營計劃包括各經(jīng)營部門的業(yè)務(wù)計劃以及各管理部門的管理計劃、人力資源計劃、財務(wù)計劃、投資計劃、融資計劃等。第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。第二章 年度經(jīng)營計劃的編制第 4 條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。第 5 條 年度經(jīng)營計劃編制的程序（1）每年年底項目前期部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。（2）項目前期部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)給各部門征求意見，并對各部門的意見進(jìn)行匯總。（3）項目前期部通過匯總各部門的意見，編制《年度經(jīng)營計劃草案》，并提交總經(jīng)理辦公會討論。（4）項目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的意見對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第 6 條 年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)計分階段目標(biāo)；為實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)計劃指標(biāo)；編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進(jìn)度要求。第 7 條 如遇特殊情況，企業(yè)年度經(jīng)營計劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)。第三章 年度經(jīng)營計劃的分解第 8 條 每年年底由商務(wù)部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營計劃將年度經(jīng)營計劃分解成為季度、月度經(jīng)營計劃。（1）項目前期部（或商務(wù)部）負(fù)責(zé)整體計劃的分解，并對各部門計劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。（2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。第 10 條 各部門負(fù)責(zé)將季度經(jīng)營計劃分解到每個月度各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營計劃分解到每個月，形成月度工作計劃。第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果42 / 215由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃和各部門月度工作計劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。第四章 經(jīng)營計劃的執(zhí)行第 12 條 經(jīng)營計劃的下達(dá)（1）每年年底前由總經(jīng)理辦公會向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計劃。（2）每季度之初，由總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)，項目前期部（或商務(wù)部）下達(dá)下個季度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。（3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項目前期部（或商務(wù)部）下達(dá)下個月度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。第 13 條 經(jīng)營計劃的執(zhí)行各部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。第 14 條 調(diào)整經(jīng)營計劃（1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃的，必須由項目前期部（或商務(wù)部）提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過后才能執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。（3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請說明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。第 15 條 調(diào)整計劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計劃執(zhí)行。第五章 檢查與考核第 16 條 項目前期部（或商務(wù)部）負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報告企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況。第 17 條 職能部門每月以書面形式報告一次企業(yè)經(jīng)營計劃任務(wù)的完成情況。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。第 18 條 各級領(lǐng)導(dǎo)必須隨時監(jiān)督檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。第 19 條 檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況時，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計報表、會計報表、業(yè)務(wù)報表等資料。檢查計劃的實際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計報表數(shù)為依據(jù)。第 20 條 企業(yè)每季度對各部門經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況考核一次。項目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié)論。第六章 附則第 21 條 本制度由項目前期部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第 22 條 本制度自 年月 日起執(zhí)行。43 / 215項目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項目階段投資回收分析表項目名稱 建設(shè)性 質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī) 模投資額（萬元）投資回收期項目生命周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設(shè)施1．入口停車場2．內(nèi)部停車場三、綠化工程1．近期2．遠(yuǎn)期……（2）企業(yè)年度總體經(jīng)營計劃書1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計銷售收入毛利費用現(xiàn)金流……經(jīng)營計劃實現(xiàn)的主要舉措（1）（2）2．各部門具體目標(biāo)實施時間目標(biāo) 舉措 時間表（月份） 負(fù)責(zé)人/44 / 2151 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 部門3．差異分析現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ)差異方式4．經(jīng)營計劃實施風(fēng)險與規(guī)避方法主要風(fēng)險 風(fēng)險來源 規(guī)避方法（3）投資項目競爭分析調(diào)研表 項目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱 備注位置價格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽(yù)付款方式戶型設(shè)計銷售情況廣告效果45 / 215停車位數(shù)量合計（4）項目開發(fā)成本費用估算建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計 建設(shè)內(nèi)容費用項目單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）一、土地費用1．土地出讓金2．城市建設(shè)配套費3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費二、前期工程費1．可行性研究費2．勘查設(shè)計費3．“七通一平”費三、房屋開發(fā)費1．建安工程費2．附屬工程費3．室外工程費四、開發(fā)間接費五、管理費用六、基礎(chǔ)設(shè)施費七、財務(wù)費用八、不可預(yù)見費成本費用總計46 / 21547 / 215項目投資與開發(fā)管理管理工作流程（1）企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件受控狀態(tài)流程名稱企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 文件管理部門董事會 總經(jīng)理 項目前期 部 各主管副 總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/表 單《決策建議表》《相關(guān)建議書》《會議記錄表》《會議記錄表》《評審記錄表》相關(guān)決策文件工作方案編制日期 審核日期 生效日期提出要求決策的事項組織協(xié)調(diào)相關(guān)意見或建議做好召開決策會議的準(zhǔn)備主持召開決策會議是否開董事會編制決策文件審批下發(fā)文件 決策執(zhí)行開始結(jié)束董事會討論是 否48 / 215（2）年度經(jīng)營計劃編制流程文件受控狀態(tài)流程名稱年度經(jīng)營計劃編制流程 文件管理部門總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/表 單《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》《年度經(jīng)營計劃草案》否 《年度經(jīng)營計劃》《評審記錄表》各分項計劃文件《分項計劃》編制細(xì)則《審核記錄表》《計劃備案書》編制日期 審核日期 生效日期開始提出《年度經(jīng)營目標(biāo)》召開計劃啟動大會匯總各部門建議編制《年度經(jīng)營計劃》組織分解計劃編制《分項計劃》提出經(jīng)營計劃建議下達(dá)計劃 執(zhí)行計劃計劃備案審批審批審核審核結(jié)束是否 否是是49 / 21550 / 2154. 項目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計（1）年度經(jīng)營計劃方案房地產(chǎn)公司 2022 年度經(jīng)營計劃房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，2022 年的各項工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認(rèn)同。總體上說，成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。一、總體經(jīng)營目標(biāo)1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米。2. 實現(xiàn)樓盤銷售額萬元。3. 完成土地儲備畝。二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)為確保 2022 年度經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。（一）完成項目開發(fā)及后期銷售工作項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊(yùn)含的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計劃。1．確保一季度工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)項目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。（1）土地征拆工作春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。（2）工程合同及開工一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。（3）報建工作工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進(jìn)圖紙設(shè)計。一月份完成方案圖的設(shè)計，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期開工。2．全面啟動細(xì)化項目招商工作招商工作是建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現(xiàn)招商戶。（二）加快項目、項目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項目、項目的施工速度，確保項目的一期工程、項目的二期工程在 4 月底前完成竣工驗收。51 / 215（三）完成項目、項目的銷售工作項目、項目已全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為萬元，銷售率達(dá)到％。（四）參加土地招標(biāo)項目前期部要根據(jù)公司的實際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲備達(dá)到畝以上。52 / 215（2）項目投資分析方案項目投資分析方案I. 項目資金投入量分析A. 項目預(yù)期工程投入測算根據(jù)項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計本項目資金投入如表 31 所示。表 31 預(yù)期工程資金投入測算表時間 工程內(nèi)容 預(yù)計投入資金年月日～年月日項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定萬元年月日～年月日門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購萬元年月日～年月日外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購，正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱萬元年月日～年月日設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工，強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷萬元年月日～年月日竣工驗收、交付使用 萬元合計 萬元B. 項目預(yù)期投入月度分解計劃上述工程項目用款月度計劃分解如表 32 所示。表 32 項目月度投資計劃 單位：萬元日期 年月年月年月年月年月年月投資 累計 53 / 215II、項目銷售分析與預(yù)測A. 項目定價根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目、項目等項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在元/平米～元/平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。B. 項目銷售資金回籠預(yù)期根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計項目在 12 個月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價基本上可完成