【導(dǎo)讀】水平，凸顯了其發(fā)展的良好勢頭。從物流業(yè)總費(fèi)用的構(gòu)成看，倉儲業(yè)保管費(fèi)用增長最快，占總費(fèi)用的比重有所上升。國家加大了對倉儲業(yè)固定資產(chǎn)的投資力度，各。項(xiàng)指標(biāo)增幅基本都達(dá)到了10%以上。億元，同比上年增長%，投資總額繼續(xù)保持快速增長，但增幅明顯下降?？靷€百分點(diǎn)，連續(xù)5年增速達(dá)到或超過10%。全國社會物流總額為752283億元，輸相結(jié)合的物流園區(qū)將會有巨大的發(fā)展空間。海地區(qū)，18％在南部沿海地區(qū)。在入住物流園區(qū)的企業(yè)和實(shí)體中，商貿(mào)流通企。雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經(jīng)運(yùn)營的物流園區(qū)比例仍比較低。報(bào)道，在國家發(fā)改委對全國205家物流園區(qū)的調(diào)查中，已。中國物資儲運(yùn)協(xié)會對全國27個省、自治區(qū)、直轄市的63個大型倉儲企業(yè)的經(jīng)營。情況進(jìn)行了調(diào)查。地區(qū)，占總量的85%。易影響，授信方面要集合經(jīng)濟(jì)形勢密切關(guān)注變化。企業(yè)，以及政策支持的倉儲企業(yè)可以適當(dāng)?shù)脑黾邮谛蓬~度。嚴(yán)格控制規(guī)模大反而不好管理，經(jīng)濟(jì)效益低企業(yè)的授信力度。

　　

【正文】 量不斷增大，貨物吞吐量、平均庫存量、貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)等指標(biāo)都有明顯的提高。儲運(yùn)業(yè)務(wù)收入的增長速度很快 倉儲保管收入、運(yùn)輸配送收入、流通加工收入等的年增幅基本將達(dá)到了 10%以上。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 8 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限 公司 第三節(jié) 倉儲行業(yè)供給分析及發(fā)展預(yù)測 一、我國倉儲行業(yè)供給狀況分析 （一）倉儲產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)營多元化 20xx 年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，倉儲業(yè)建設(shè)增加，倉儲行業(yè)供給擴(kuò)大。經(jīng)濟(jì)增長帶動了消費(fèi)需求，投資規(guī)模也不斷擴(kuò)大，這些都影響著倉儲行業(yè)的發(fā)展。促進(jìn)了市場的繁榮。 倉儲設(shè)施作為物流節(jié)點(diǎn)的作用越來越 重要。主要表現(xiàn)為：一些大型的生產(chǎn)和流通企業(yè)，紛紛選擇租用或自建區(qū)域配送中心，作為自己貨物的集散地；大型運(yùn)輸企業(yè)投資貨運(yùn)場站，貨物分揀中心支撐著零擔(dān)貨運(yùn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展；眾多國際企業(yè)在保稅區(qū)自建和租用大型倉儲設(shè)施，作為貨物分撥的物流平臺。 隨著倉儲功能的完善和現(xiàn)代化，倉儲企業(yè)逐漸增強(qiáng)服務(wù)功能，倉儲中心，物流園區(qū)的建立，提供全方位的發(fā)問，服務(wù)功能增加，向多元化方向發(fā)展。 （二） 倉儲設(shè)施建設(shè)受各方重視 在合理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，許多省、市、縣都規(guī)劃了自己的物流園區(qū)。在土地嚴(yán)控的形勢下，一些地方政府注重改造原有倉儲設(shè)施和轉(zhuǎn) 產(chǎn)企業(yè)的廠房、土地，相對增加了倉儲能力；一些新規(guī)劃的園區(qū)在企業(yè)準(zhǔn)入方面做了限制，只準(zhǔn)許物流企業(yè)入園；一些民營的物流園區(qū)，則增加了倉儲、貨運(yùn)中心、現(xiàn)貨市場的功能。同時，由于大城市土地價(jià)格高且土地緊缺，倉儲企業(yè)開始在大城市周邊地區(qū)建設(shè)物流中心。 其次是沿海和內(nèi)河港口物流中心有較大發(fā)展。 20xx 年交通部發(fā)布了沿海港口規(guī)劃，內(nèi)河運(yùn)輸規(guī)劃和道路運(yùn)輸樞紐建設(shè)規(guī)劃，對港口物流園區(qū)建設(shè)有較大的推動作用。由于水路運(yùn)輸便宜較多，港口碼頭建設(shè)成為投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，大量貨物從碼頭集散，造就了港口物流中心的興起，由此也推動了沿海、沿江 經(jīng)濟(jì)帶的形成。 （三） 外資企業(yè)投資建造物流中心的項(xiàng)目增速 普洛斯的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)張，其中沈陽物流園占地 31 萬平方米，建筑面積將達(dá) 19 萬平方米； DHL 在各主要機(jī)場建設(shè)貨運(yùn)中心；法國的 FM 公司在太倉和燕郊建設(shè)兩個物流中心；沃爾瑪在天津、深圳、昆山、嘉興建四個物流基地；青島灣港建設(shè) 萬噸冷藏倉庫；新加坡泰山石化在南沙建設(shè)成品油基地等等。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 9 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限 公司 （四）倉儲設(shè)施發(fā)展仍顯不足 在倉儲設(shè)施方面，除運(yùn)輸部門的貨運(yùn)樞紐和場站等倉儲設(shè)施外，我國商業(yè)、物資、外貿(mào)、糧食、軍隊(duì)等行業(yè)中的倉儲設(shè)施相對集中。倉儲設(shè)施近年來發(fā)展迅速，年 投資規(guī)模呈現(xiàn)快速增長趨勢， 1995 年我國倉儲業(yè)基本建設(shè)投資規(guī)模僅為 億元， 20xx 年為 億元，比 1995 年增長 3 倍多 ；新增固定資產(chǎn)達(dá) 億元。 根據(jù)? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報(bào)道，我國公共倉儲企業(yè)總數(shù)已達(dá) 10177 家，倉儲企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 2578 億元， 44%的物流園區(qū)集中在東南沿海地區(qū)其中，有 26％在東部沿海地區(qū)， 18％在南部沿海地區(qū)。全國總投資在 1 億到 10 億元之間物流園區(qū)占 50％，總投資在 30 億元以上的物流園區(qū)僅占 7％。在入住物流園區(qū)的企業(yè)和實(shí)體中，商貿(mào)流通企業(yè)、貨代公司和物流公司占 %。 雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經(jīng)運(yùn)營的物流園區(qū)比例仍比較低。根據(jù)? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報(bào)道，在國家發(fā)改委對全國 205 家物流園區(qū)的調(diào)查中，已經(jīng)運(yùn)營（含部分建成，投入使用）的只有 49 個，在建 65 個，有 91 個物流園區(qū)尚在規(guī)劃中。 資料來源：中國物流發(fā)展報(bào)告 圖 5 倉儲建設(shè)項(xiàng)目類型統(tǒng)計(jì) 二、倉儲行業(yè)在建項(xiàng)目分析 倉儲業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)模小，進(jìn)入門檻低，各地紛紛投資建設(shè)眾多的倉儲項(xiàng)目，主要是港口的建設(shè)，另外還有很多原有倉庫的改造項(xiàng)目，建設(shè)物流園區(qū)。 倉儲行業(yè)的在建項(xiàng)目規(guī)模、性質(zhì)、層次各有不同， 20xx 年開始至 20xx 年上半年已經(jīng)啟動的在建項(xiàng)目典型的有： 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 10 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限 公司 河北省物流產(chǎn)業(yè)集團(tuán)新建航空物流園區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目內(nèi)容： 20xx 年，依托河北省物流產(chǎn)業(yè)集團(tuán)專業(yè)化物流管理和石家莊機(jī)場貨運(yùn)功能，建設(shè)連通河北省中南部與國內(nèi)及國外的航空物流園區(qū)。 園區(qū)占地總面積約 20xx 畝 ,包括物流作業(yè)區(qū)、倉儲保稅區(qū)、國際商業(yè)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)和辦公區(qū)域。建成后國內(nèi)航空貨物處理能力 50 萬噸 ,國際航空貨物處理能力 20 萬噸。 投資估算及資金來源： 項(xiàng)目總投資 2 億美元，其中征用土地 4000 萬美元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 14000 萬美元，物流設(shè)備和信息化系統(tǒng) 20xx 萬美元。中方擬出資 億美元，擬利用外資 8000 萬美元。 中航油集團(tuán)油品倉儲物流項(xiàng)目 20xx 年 3 月， 中國航油集團(tuán)物流有限公司油品倉儲物流項(xiàng)目簽約儀式在市政府會議中心舉行，該項(xiàng)目的落戶標(biāo)志著獨(dú)山港區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展又添生力軍。平湖市領(lǐng)導(dǎo)孫賢龍、何大利、石云良、馮美仙以及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人等參加了項(xiàng)目簽約儀式。 中國航油集團(tuán)物流有限公司油品倉儲物流項(xiàng)目由中國航油集團(tuán)物流有限公司投資設(shè)立。中國航油集團(tuán)公司直屬國務(wù)院國資委，是國內(nèi)最大的集航空油品采購、儲運(yùn)、銷售、加注為一體的國有大型航空服務(wù)保障企業(yè)， 20xx 年銷售收入在央企排名列 38 位，總資產(chǎn) 185 億元。該項(xiàng)目總投資 5 億元，分期進(jìn)行，一期投資約 2 億元，注冊資本 5000萬元。該項(xiàng)目的落戶，對進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化獨(dú)山港區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，壯大經(jīng)濟(jì)總量，提升綜合實(shí)力，起到積極的促進(jìn)作用。 是近年來隨著市場需要和各地物流 園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)而逐步發(fā)展起來的，但物流?園區(qū)?本身不是倉儲地產(chǎn)，只有購置土地、并以倉庫建設(shè)與租賃為主業(yè)定位的企業(yè)才屬于倉儲地產(chǎn)業(yè) ；說 ?倉儲地產(chǎn)業(yè)?已經(jīng)成為現(xiàn)代倉儲業(yè)的基本業(yè)態(tài)之一，是因?yàn)楫a(chǎn)生了一批專門建設(shè)倉庫、出租倉庫、而不做倉儲服務(wù)的企業(yè)。外資以?普洛 斯?為代表，國有企業(yè)以上海寶灣國際物流公司、武漢交通投資公司等企業(yè)為代表。?普洛斯? 20xx年進(jìn)人中國，計(jì)劃在 20xx 年之前投資 15 億美元在中國建設(shè) 500 萬平方米的倉儲網(wǎng)絡(luò)，目前已建成、正在建設(shè)以及已簽約建設(shè)的倉庫面積已達(dá) 366 萬平方米，分布全國 12 個城市；?寶灣公司?在上海投資 5 億元建設(shè)了近 2O 萬平方米的倉庫，目前還在昆山等地規(guī)劃建設(shè)倉庫區(qū)；?武漢交投?計(jì)劃在武漢建設(shè) 4 個物流園區(qū)，目前 1 個園區(qū) 6 萬平方米倉庫已投產(chǎn)并全部出租，正在建設(shè)其它園區(qū)。 佛山物流中心 20xx 年 4 月珠三角配套設(shè)施最完善 的物流市場 —— 佛山易運(yùn)物流市場在佛山禪城 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 11 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限 公司 啟用，投入使用的首期工程已實(shí)現(xiàn)百分百招商；正在規(guī)劃中的二期工程建成后，有望成為珠三角最大物流市場。 首期工程占地面積 180 畝， 200 多間商鋪已全部被 120 多家物流公司入駐。作為珠三角配套設(shè)施最完善的物流市場，易運(yùn)物流市場實(shí)現(xiàn)了三位一體，即物流企業(yè)的?辦公、居住和貨倉一體?，所有貨運(yùn)車輛進(jìn)出不收任何入場費(fèi)用。易運(yùn)物流市場周邊交通便利，貨運(yùn)企業(yè)往來可便捷通往廣佛高速路、佛山市火車站、佛山市?一環(huán)?、白云機(jī)場等，?預(yù)計(jì)每日貨運(yùn)流量將達(dá)到上萬車次?。 該物流市場規(guī)劃中的二期工 程約占地 200 畝，預(yù)計(jì)二期建成后，易運(yùn)物流市場將成為珠三角規(guī)模最大、設(shè)施最齊全的物流市場。 深圳物流園工程 深圳前海物流園填海工程計(jì)劃總投資 60 億元，是深圳六大物流園區(qū)之一，被列入深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目，擬開發(fā)土地面積 平方公里，其中由市建筑工務(wù)署開發(fā)的建設(shè)范圍為 平方公里，包括海堤建筑、填海、軟基處理和 16 條市政道路建設(shè)，整個工程計(jì)劃 20xx 年完工。 該工程主要分三期進(jìn)行：一期為陸海堤填筑工程，投資額約為 4 億元左右，計(jì)劃工期為 18 個月；二期為場區(qū)軟基處理工程；三期為市政道路工程，建設(shè) 16 條總長 公里的市政道路。 中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸江蘇集裝箱碼頭 中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司（以下簡稱?中遠(yuǎn)集團(tuán)?）與江蘇省政府簽訂戰(zhàn)略合作框架通訊協(xié)定（以下簡稱?協(xié)定?），雙方考慮在連云港共同開發(fā) 11 個集裝箱碼頭，項(xiàng)目總投資將達(dá)到 10 億美元。協(xié)定顯示，雙方將在航運(yùn)、物流、修造船、碼頭及其他相關(guān)領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作。江蘇有意與中遠(yuǎn)集團(tuán)合作早已為業(yè)內(nèi)所知。據(jù)悉， 11 個集裝箱碼頭項(xiàng)目完工后，總吞吐能力將達(dá)到 600 萬 TEU。到 20xx 年連云港的碼頭吞吐能力將從目前的 200 萬 TEU增加至 400 萬 TEU。加上中遠(yuǎn)的合資項(xiàng)目， 則該港的總吞吐能力將達(dá)到 1000 萬 TEU。但雙方并未對上述合作意向作出證實(shí)。此前，中遠(yuǎn)集團(tuán)已在江蘇省投資 100 多億元，參與了該省多個港口的開發(fā)與建設(shè)。實(shí)際上，此次協(xié)定的簽訂正是雙方合作有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的證明。業(yè)內(nèi)人士表示，作為國內(nèi)最大的航運(yùn)企業(yè)，中遠(yuǎn)集團(tuán)正不斷地利用手中的航運(yùn)資源，向港口碼頭產(chǎn)業(yè)拓展。對此，江蘇省高層直言?希望中遠(yuǎn)集團(tuán)在船隊(duì)發(fā)展、班輪航線開辟等方面加大支援江蘇航運(yùn)業(yè)發(fā)展的力度?。?目前航運(yùn)市場火爆，帶動了船舶制造、港口碼頭等上下游產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展?，天津港、青島港、營口港等多位港口產(chǎn)業(yè)人士表示， 都已經(jīng)或有意與國內(nèi)幾大航運(yùn)集團(tuán)建立長期戰(zhàn)略 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 12 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限 公司 合作關(guān)系。這恰恰給中遠(yuǎn)集團(tuán)等國內(nèi)航運(yùn)?大亨?延伸產(chǎn)業(yè)鏈提供了機(jī)會。就在不久前，中遠(yuǎn)集團(tuán)與廈門簽訂了合力打造海滄港區(qū)的通訊協(xié)定，與唐山簽訂了造船、港口碼頭產(chǎn)業(yè)合作框架通訊協(xié)定，還與大連簽訂合作建設(shè)大連造船項(xiàng)目。 港中基建 40 億建陽邏航運(yùn)中 心 香港（中國）基建集團(tuán) ， 再次投資 40 億元在陽邏開發(fā)區(qū)興建國際商貿(mào)物流基地，并配合正在陽邏開發(fā)區(qū)建設(shè)的德國西門子和法國阿海琺重型輸變電設(shè)備生產(chǎn)基地建設(shè)重件碼頭，大手筆將陽邏港建設(shè)成為武漢長江航運(yùn)中心。作為通江達(dá)海的港口物流企業(yè)，陽 邏港已經(jīng)在中國中部地區(qū)聲名鵲起，這也是促成該集團(tuán)再簽港口物流大單的動因。重件碼頭建設(shè)即將動工， 20xx 年 6 月底以前投入使用。 三、 20xx 年倉儲行業(yè)供給預(yù)測 （一）物流產(chǎn)業(yè)變革給倉儲發(fā)展帶來新契機(jī) 物流產(chǎn)業(yè)信息化、專業(yè)化、綜合化升高，產(chǎn)業(yè)迎來升級變革。 物流外包增加、專業(yè)化程度提高，第三方物流進(jìn)一步發(fā)展 ； 物流業(yè)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)較快增長，物流業(yè)基礎(chǔ)條件進(jìn)一步改善，物流行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力得到增強(qiáng) ，這一切為倉儲行業(yè)發(fā)展提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境。 倉儲行業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，倉儲供給繼續(xù)擴(kuò)大。 隨著物流行業(yè)與整個中 國經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行狀況， 20xx 年倉儲行業(yè)增加值將繼續(xù)增長。 20xx 年，全國物流業(yè)增加值為 16981 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個百分點(diǎn)，占全國服務(wù)業(yè)增加值的 %反映出物流業(yè)發(fā)展對服務(wù)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)進(jìn)一步增大。 倉儲行業(yè)是物流服務(wù)的重要方面將繼續(xù)增長。 （二）資源、政策約束將影響倉儲供給 首先是土地資源的約束。由于實(shí)施了嚴(yán)格的土地政策，土地的供應(yīng)相應(yīng)減少，倉儲用地很難得到滿足：一是地方政府提高投資強(qiáng)度要求，倉儲投資強(qiáng)度低于工業(yè)，倉儲用地難以獲得批準(zhǔn)；二是土地取得成本提高幅度 大。按每畝地取得成本 25 萬元計(jì)算，每年的土地?cái)備N費(fèi)用為每畝 萬元，每平方米為 元；如果計(jì)算購地資金利息，每平方米要承擔(dān) 元這樣每平方米庫房投入每年要在 150 元以上才能基本持平，而一般庫房很難達(dá)到這樣的收入水平，倉儲業(yè)貸款更難取得。其次是資金約束，央行六次加息，10 次上調(diào)準(zhǔn)備金，貸款規(guī)模從緊，國際市場油價(jià)突破每桶 100 美元，給中國敲響了資源警鐘，柴油短缺，道路貨運(yùn)大受影響，由此也顯示了資源狀況的脆弱性。 （三）成本升高，倉儲企業(yè)發(fā)展阻力加大，影響供給 我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一些因素會直接影響倉儲業(yè) 。主要表現(xiàn)在三個方面： 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 13 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限 公司 一是從緊貨幣政策使倉儲業(yè)的經(jīng)銷業(yè)務(wù)和質(zhì)押融資業(yè)務(wù)受到影響； 二是通貨膨脹和新《勞動合同法》的實(shí)施，使得倉儲業(yè)的人工成本、財(cái)務(wù)成本和管理成本加大，從而影響企業(yè)的盈利能力； 三是嚴(yán)格的土地政策和土地使用稅的提高，倉儲行業(yè)用地成本進(jìn)一步上升。 預(yù)計(jì) 20xx 年倉儲企業(yè)的生存出現(xiàn)危機(jī)，隨著倉儲成本增加，企業(yè)的利潤減少，倉儲企業(yè)會采取緊縮政策，減少擴(kuò)展和支出。 在上述因素下 20xx 年 倉儲資源將出現(xiàn)緊缺。為了消化不斷上升的成本，倉儲價(jià)格將有所上升；倉儲設(shè)施的集約化運(yùn)營將進(jìn)一步提高，單位面積產(chǎn)出會有 所提高；此外，由于城市的擴(kuò)張與土地價(jià)格的上升，一部分倉儲企業(yè)在被迫搬遷后會經(jīng)歷較長的