【正文】 通老百姓感到恐慌，也讓中央政府以及地方政府聞到了恐慌的氣息。（二）、調(diào)控政策的角度和基本作用判斷總體來說，中央政府調(diào)控政策無外乎以下方面：需求市場：將二套房的交易時間調(diào)整為5年，同時在稅收政策上進(jìn)行抑制；其次是二套房首付款提高至四成。同時對房地產(chǎn)交易實行差別稅率政策。這三條政策主要是抑制房地產(chǎn)市場的金融深化鏈條。切斷房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系，讓房地產(chǎn)市場顯得相對更為簡單化。對市場的影響也在于因金融產(chǎn)生的需求，這分為兩個方面：一方面是因為金融增加的購買力；另一方面購買的目的是金融性目的，即投資或者投機。政策的效用在于：一方面抑制了需求，提高了進(jìn)入門檻；另一方面，降低了需求意愿，通過投機投資產(chǎn)生的效益被降低至最小，同時風(fēng)險加大。因此我們對這個政策的最終效應(yīng)判斷是：這兩項政策如果能夠徹底被執(zhí)行，2010年市場需求對比2009年將會減少20%以上的需求。而抑制的需求與放大的供應(yīng)之間形成的供需市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，如果金融被充分抑制的情況下，市場價格的下挫將不可避免。供應(yīng)市場：供應(yīng)市場的政策主要集中在：政府增加供給，一是土地供給增加，二是增加福利用房的供給力度，三是強制調(diào)整供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)后，形成的供應(yīng)單位的增加；政府強制制定產(chǎn)品供應(yīng)的時間和價格，打擊捂盤囤地，以及惡性漲價。政府增加供應(yīng)政策的市場效力相對較小，一方面開發(fā)商可以通過各種方式化解政府的強制性規(guī)定，比如打擊捂盤，開發(fā)商可以在開發(fā)過程中采取更小規(guī)模的開發(fā)節(jié)奏，而福利用房市場占整個市場比重過小，且在整個市場最低端，對整個市場的導(dǎo)向作用，基本可以忽略不計。對市場影響最大的是，政府對價格的控制，這會讓開發(fā)商自己去獨立面對自己決策所造成的風(fēng)險。因此對未來預(yù)期會更加謹(jǐn)慎和慎重。一旦因為策略失誤導(dǎo)致最后銷售出現(xiàn)失誤，是所有開發(fā)商都不愿面對的問題。金融市場：本次政策，對于開發(fā)商來說，最嚴(yán)厲的莫過于對開發(fā)貸款的限制。一旦開發(fā)商不能順利從銀行獲得貸款，其他融資市場并不發(fā)達(dá)的情況下，開發(fā)商將被迫再次面對市場融資，這種對于開發(fā)商的現(xiàn)金流會存在巨大的壓力。一旦開發(fā)商面臨資金壓力危及到自身生存，那么降價向市場融資就成為開發(fā)商唯一的選擇。而對這個政策效力的判定則在于政府執(zhí)行這個政策的力度和決心。一旦嚴(yán)格執(zhí)行下去，那么對市場的影響力將是非常巨大的。道德規(guī)勸與風(fēng)險提示：在國資委對國有企業(yè)發(fā)的通告函中，建議國企慎入高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)。雖然國資委對國企具有管轄權(quán)，但國企自身具有決策權(quán)。國企是否進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，這個公告對這些企業(yè)約束力并不大。國企是否繼續(xù)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，一方面在于國企是否還能夠從銀行輕松獲取大筆貸款，另一方面取決于實體市場是否給國企進(jìn)入空間。如果不能解決這兩個問題，那么國企進(jìn)入房地產(chǎn)市場，依然不可遏止。（三）、調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響2010年地產(chǎn)供需市場的轉(zhuǎn)換：按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，2010年供應(yīng)市場將超過需求市場，同時在最近政策方面，對供應(yīng)政策是刺激供給，對需求市場是抑制需求，因此2010年供需結(jié)構(gòu)性市場關(guān)系將再次回到供過于求市場，一旦需求萎縮幅度較大，那么市場將不可避免產(chǎn)生向下的壓力。而基于房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性，一旦成交萎縮，勢必形成負(fù)反饋機制。導(dǎo)致市場產(chǎn)生較大的下挫力。房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素：2010年市場最大的不穩(wěn)定因素還在于2009年大量非地產(chǎn)國有企業(yè)以高成本進(jìn)入地產(chǎn)市場，但面臨巨大的市場壓力情況下的表現(xiàn)。2008年市場出現(xiàn)異動的首先就是以南奧，魯能，保利等大型企業(yè)帶頭的價格調(diào)整。在沒有經(jīng)驗與沒有心理預(yù)期的情況下，一旦市場行情發(fā)生變化，2009年新進(jìn)入國企的表現(xiàn)，將對市場起到推波助瀾的作用。2010年是考驗中國經(jīng)濟(jì)平衡能力的一年，所有地產(chǎn)政策也都盡量避免定量指標(biāo)，每個政策出臺以后，都具有較大的政策執(zhí)行的彈性空間。從地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前高度敏感性市場特性來看，以及中國經(jīng)濟(jì)對地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴性而言，中央政府出臺所有政策的時候，都盡量小心謹(jǐn)慎不至于出現(xiàn)不可控制的局面，從這個角度來說，我們認(rèn)為中央政府對市場的控制力度和意愿，更多停留在意識層面上，而不會在具體執(zhí)行方面痛下決心。最后一點也是對2010年行業(yè)影響最大的一點，就是2010年新增貸款額度，如果新增貸款額度繼續(xù)非常寬松，那么市場各個運行主體沒有辦法不讓地產(chǎn)市場繼續(xù)金融化，前面提到的所有政策都有可能因為寬松的信貸范圍而被市場自動拋棄。央行準(zhǔn)備金率本周四再上調(diào) 樓市重現(xiàn)觀望潮12日，央行突然宣布。值得注意的是，這是央行在一個多月內(nèi)第二次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。在此之后，美聯(lián)儲決定將銀行貼現(xiàn)率三年多來首度上調(diào)25個基點，就此拉開美國救市政策“退市”的大幕。分析人士認(rèn)為，政策可能采取“溫水煮青蛙”的方式繼續(xù)緊縮銀根，以股市和樓市為代表的資本市場將面臨資金面緊縮的考驗?！鰧嵸|(zhì)影響顯現(xiàn)或繼續(xù)上調(diào)短短42天內(nèi)央行兩次收緊流動性。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距上次調(diào)整僅僅一個月時間，一些分析人士認(rèn)為，央行這一突然之舉大大超出市場意料，但也在情理之中，因為1月份的新增貸款相對較高，必然再有措施進(jìn)行調(diào)整。另外貨幣量的供給也較高，對于通貨膨脹的壓力較大。%，根據(jù)2009年12月底商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，可以一次性凍結(jié)資金3000億元左右。如果說前次調(diào)整是信號作用甚于實質(zhì)影響，那么這次是信號作用和實質(zhì)影響開始體現(xiàn)。市場人士認(rèn)為，由于春節(jié)后央行回籠流動性的壓力仍非常大，不排除未來兩個月內(nèi)，央行繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率?！鰳鞘兄噩F(xiàn)觀望潮春節(jié)期間，在提升準(zhǔn)備金率的負(fù)面影響下，國內(nèi)樓市普遍延續(xù)了一月份的低迷，杭州和深圳更是接連被曝春節(jié)期間成交量為零。許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，如果加息預(yù)期臨近，或銀行全面取消購房7折利率優(yōu)惠，樓市將繼續(xù)陷入低迷。今年1月份，中國主要城市中約90%的樓市成交面積出現(xiàn)下滑。1月份，%。但分析人士認(rèn)為，針對或?qū)⒂绊懙椒康禺a(chǎn)市場的調(diào)控政策春節(jié)后仍將繼續(xù)出臺，這使得短期內(nèi)樓市前景變得不容樂觀，整個市場觀望氛圍變得越來越濃?！敖鹑跈C構(gòu)的流動性收緊后，勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款吃緊。”從事地產(chǎn)中介多年的高嚴(yán)告訴記者，一方面，央行可能繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，或者直接加息；另一方面，房貸政策可能繼續(xù)收緊，首次購房7折貸款利率優(yōu)惠也可能取消。股市難迎虎年“開門紅”，導(dǎo)致美元大漲商品期貨大跌，隨之亞太股市出現(xiàn)急跌，港股大跌528點失守20000點大關(guān)，再加上國內(nèi)上調(diào)準(zhǔn)備金率的政策沖擊，虎年第一個交易日的大盤走勢難言樂觀。但歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，歷年春節(jié)后A股出現(xiàn)上漲的概率接近七成，這也讓相當(dāng)多的普通投資者對虎年開門紅充滿期望。在今年節(jié)前最后一周，大盤收出四連陽，%。如果按照歷史規(guī)律，虎年首周或許有好的表現(xiàn)。如果從市場本身來看的話，%%，表明市場對貨幣政策的高度敏感。申銀萬國研究報告認(rèn)為，這會造成貨幣政策再度收緊的感覺，從而對股市構(gòu)成一定的沖擊。中金公司的分析則認(rèn)為，3000點可能仍將成為震蕩中樞點位。清華大學(xué)金融系主任李稻葵教授表示，央行此次調(diào)整準(zhǔn)備金是為了防止流動性的過快增長。對于節(jié)后股市而言，可能會促使部分市盈率過高的股票調(diào)整。對于節(jié)后A股走勢，基金業(yè)人士表示出一絲謹(jǐn)慎樂觀，景順長城公司的一位基金經(jīng)理分析：節(jié)后短期內(nèi)加息可能性較小。目前股市處于比較均衡的狀態(tài)。天治基金公司則表示，股市向下空間有限，會有一些“結(jié)構(gòu)性”的機會，短期來看，一些周期性行業(yè)將會持續(xù)反彈。準(zhǔn)備金率再度上調(diào) 或致樓市觀望情緒加重存款準(zhǔn)備金率將于本月25日再度上調(diào)。在業(yè)內(nèi)看來,這可能進(jìn)一步加重樓市的觀望情緒。據(jù)估算,今年以來央行2次上調(diào)準(zhǔn)備金率將凍結(jié)銀行超過6000億元資金。上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為,銀根緊縮勢必導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款空間壓縮,再加上此前出臺的提高土地出讓金首付比例等政策,開發(fā)商必須更多地依靠自有資金,不理性地高價拿地現(xiàn)象將得到遏制。同時,雖然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不牽動購房者的實際利益,但所造成的心理影響會加深市場觀望情緒,交易量可能繼續(xù)下滑。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏則表示,上調(diào)準(zhǔn)備金率對于緩解地價快速上漲以及抑制樓市交易等都會產(chǎn)生間接作用。30 / 30