【正文】 據估算,今年以來央行2次上調準備金率將凍結銀行超過6000億元資金。中金公司的分析則認為，3000點可能仍將成為震蕩中樞點位?！敖鹑跈C構的流動性收緊后，勢必會導致房地產貸款吃緊。%，根據2009年12月底商業(yè)銀行的存款數據估算，可以一次性凍結資金3000億元左右。最后一點也是對2010年行業(yè)影響最大的一點，就是2010年新增貸款額度，如果新增貸款額度繼續(xù)非常寬松，那么市場各個運行主體沒有辦法不讓地產市場繼續(xù)金融化，前面提到的所有政策都有可能因為寬松的信貸范圍而被市場自動拋棄。（三）、調控政策對房地產市場的影響2010年地產供需市場的轉換：按照經濟規(guī)律，2010年供應市場將超過需求市場，同時在最近政策方面，對供應政策是刺激供給，對需求市場是抑制需求，因此2010年供需結構性市場關系將再次回到供過于求市場，一旦需求萎縮幅度較大，那么市場將不可避免產生向下的壓力。一旦開發(fā)商面臨資金壓力危及到自身生存，那么降價向市場融資就成為開發(fā)商唯一的選擇。而抑制的需求與放大的供應之間形成的供需市場結構轉換，如果金融被充分抑制的情況下，市場價格的下挫將不可避免。而在時事方面，2009年四季度房地產交易市場呈現出非常規(guī)的放量上漲，這種上漲不僅僅讓普通老百姓感到恐慌，也讓中央政府以及地方政府聞到了恐慌的氣息。不過我們始終認為房地產行業(yè)既然是作為一個行業(yè)經濟，不管其牽連關系有多廣泛，他依然有其自己的行業(yè)特性，依然有我們可以尋找的經濟規(guī)律。前者最突出的注解是：中國經濟永遠政府說了算；后者的觀點是經濟還是市場自身決定的。這一方面是政策要求加大供給，另一方面是市場自身規(guī)律所致，在整個2009年價量齊升的情況下，供給由于自身的滯后性，很多在2009年下半年投資的項目基本都會在2010年上市銷售。已經出臺調控政策對2010年市場的影響分析從已出臺的政策來看，政府的主要目標不是打壓房地產市場，而是要“保持房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲”，故出臺的政策是“有保有壓”。具體內容：基本上會重拾2007年相關政策，如打擊排號收錢、拿了預售證必須在1個月內開盤、所有取得預售證的房源必須對外銷售，不得控制房源捂盤、公開房價和房源信息、催促開工和上市時間等政策，但具體如何需看各個地方政府的執(zhí)行細則。調控方式與內容：⑴、增加普通商品住房的有效供給。⑷、 保障性住房建設和舊城改造力度加大。比如對于“自住”、“首次”、“改善型”購房以及“二套房”如何界定等問題，南京市房產局副局長郭宏定表示，國家正在制定相關的認定標準。地方配合“國四條”的實施細則將陸續(xù)出臺目前，南京已經出臺了實施細則，被稱為“新政20條”。⑶、擬規(guī)定“政府為拆遷主體”新條例明確規(guī)定：征收、拆遷主體是政府，而不是開發(fā)商?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》即將取代《城市房屋拆遷管理條例》，矛盾是否緩解、拆遷難度是否增加、拆遷成本是否提高、舊城改造推進是否放緩等系列問題能否明確將對對房地產市場產生較大影響。10月１６日住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯合發(fā)出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》。因為物業(yè)稅的開征首先要帶來土地產權制度的改變，這是我國推行物業(yè)稅的最大難點。每逢房地產投資熱度高峰，市場都會自上而下發(fā)出開征信號。首付23成 利率下浮30%，% 二套房貸界定標準：①以家庭為單位，其中之一已申請過購房貸款（含公積金貸款），且未結清貸款者；②家庭人均住房面積已超過當地人均住房面積水平（成都2009年執(zhí)行標準為28㎡）者。其三，國土部將進一步加強監(jiān)督檢查，督促各地嚴格落實閑置土地處置政策，及時處置閑置土地。解讀：這次會議發(fā)出的信號就是要求各個地方統(tǒng)一思想，不折不扣地執(zhí)行中央政策，保證房地產市場健康發(fā)展。解讀：“政策力度很大，實際執(zhí)行效果不好”始終是保障性住房建設的難題，若國家要求地方政府限時定任務的完成目標，雖然對市場有短期分流作用，但對中低收入人群和整個房地產市場健康發(fā)展是好事。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。解讀：這個政策出臺后，結合溫家寶總理和相關部委領導相關講話，中央開始擔心房地產市場繼續(xù)過熱，將把抑制投資和投機性購房作為重點，以免房價被大幅度炒高。中國經濟在全球率先復蘇，并保持較快增長，對房地產業(yè)依賴降低。三、90平米以下契稅標準不變，120平米以上契稅標準要提高，具體標準隨后發(fā)布。2010年房貸新政策 點評：政策法規(guī)還不夠，又多了個“國四條”，看來這次政府是要下大力氣調控一下房價了。2010年，國家出臺了一系列針對房地產市場的政策，現將其整理如下，僅供參考。個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 四、要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。房價高，根據經濟學原理，就是有效供給不足；居住對立投資，則是信貸體制不完善的結果；市場亂，起因于監(jiān)管力度不夠；買不起房，是因為一部分收入低。 點評：政策年年有，有人喜來有人憂。2008年系列救市政策初步效果達到，一些負面效應將逐步顯現，如產能過剩、流動性加大、通脹預期、催生資產泡沫等。但對首次置業(yè)和改善需求等自住性需求還是支持的。解讀：二套房貸政策必然會收緊，高端大戶型物業(yè)將受壓，部分投資（機）需求會被擠出市場，但關鍵在銀行執(zhí)行力度。五部委出臺政策提高購地門檻2009年12月17日財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署日前聯合下發(fā)《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。而加大保障性住房建設、擴大經濟適用房購房范圍將分流部分剛性需求客群，具體影響力度需要看各個地方保障性住房和經濟適用房建設規(guī)模和具體政策、推出時間等。解讀：國土資源部若能嚴格清查、處置和預防閑置土地，將是最快和最有效增加市場商品房供給的途徑，也是遏制房價過快上漲最有效的手段之一。%，%。不過，盡管政府多次提出這一敏感話題，卻一直只聞雷聲不見雨點。其次，需要對個人房產的情況進行全面深入的調查摸底，還要對征收標準進行確認，其中如何區(qū)分自住和投資界限、如何根據不同時間節(jié)點評估房產價值都是難點。意見強調，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將５０％以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調撥使用。2009年12月16日國務院法制辦召開專家研討會，聽取了民法、行政法方面的專家對《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》(簡稱新條例)的修改意見。這也就是說，舊條例授權拆遷人，即開發(fā)商，拆除被拆遷人房屋的事今后是不允許的。 上海市政府30日也出臺了《本市貫徹國務院常務會議關于房地產市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》。但在國家的認定標準出臺之前，南京市“自住型購房”，主要是指首次購房。明確規(guī)定2010年將建設650萬平方米保障性住房，拆遷100萬平方米舊房。具體內容：①政府繼續(xù)增加土地供給，特別是中小戶型普通商品房土地供給，增加普通商品房供給以抑制房價過快上漲，并將在新出讓土地合同中約定開工、竣工時間和具體違約處罰方式；②通過提高新拿土地門檻（土地出讓收費款原則上不低于50%）促使在售或待建地快加快入市增加供給；③加大閑置土地清理和處罰力度，促使已出讓土地加快開發(fā)進度，增加供給；④加快新房預售證辦理速度，以增加供給；⑤要求地方政府加快、加大保障型住房建設和供給。⑷、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。因此，這次房地產調控政策對房地產市場的影響和沖擊就不會像2007年那次調控影響那么大。故2010年市