【正文】 據(jù)估算,今年以來(lái)央行2次上調(diào)準(zhǔn)備金率將凍結(jié)銀行超過(guò)6000億元資金。中金公司的分析則認(rèn)為，3000點(diǎn)可能仍將成為震蕩中樞點(diǎn)位。“金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性收緊后，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款吃緊。%，根據(jù)2009年12月底商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，可以一次性?xún)鼋Y(jié)資金3000億元左右。最后一點(diǎn)也是對(duì)2010年行業(yè)影響最大的一點(diǎn)，就是2010年新增貸款額度，如果新增貸款額度繼續(xù)非常寬松，那么市場(chǎng)各個(gè)運(yùn)行主體沒(méi)有辦法不讓地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)金融化，前面提到的所有政策都有可能因?yàn)閷捤傻男刨J范圍而被市場(chǎng)自動(dòng)拋棄。（三）、調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2010年地產(chǎn)供需市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換：按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，2010年供應(yīng)市場(chǎng)將超過(guò)需求市場(chǎng)，同時(shí)在最近政策方面，對(duì)供應(yīng)政策是刺激供給，對(duì)需求市場(chǎng)是抑制需求，因此2010年供需結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)關(guān)系將再次回到供過(guò)于求市場(chǎng)，一旦需求萎縮幅度較大，那么市場(chǎng)將不可避免產(chǎn)生向下的壓力。一旦開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力危及到自身生存，那么降價(jià)向市場(chǎng)融資就成為開(kāi)發(fā)商唯一的選擇。而抑制的需求與放大的供應(yīng)之間形成的供需市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，如果金融被充分抑制的情況下，市場(chǎng)價(jià)格的下挫將不可避免。而在時(shí)事方面，2009年四季度房地產(chǎn)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出非常規(guī)的放量上漲，這種上漲不僅僅讓普通老百姓感到恐慌，也讓中央政府以及地方政府聞到了恐慌的氣息。不過(guò)我們始終認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)既然是作為一個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，不管其牽連關(guān)系有多廣泛，他依然有其自己的行業(yè)特性，依然有我們可以尋找的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。前者最突出的注解是：中國(guó)經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)政府說(shuō)了算；后者的觀點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)還是市場(chǎng)自身決定的。這一方面是政策要求加大供給，另一方面是市場(chǎng)自身規(guī)律所致，在整個(gè)2009年價(jià)量齊升的情況下，供給由于自身的滯后性，很多在2009年下半年投資的項(xiàng)目基本都會(huì)在2010年上市銷(xiāo)售。已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)2010年市場(chǎng)的影響分析從已出臺(tái)的政策來(lái)看，政府的主要目標(biāo)不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，故出臺(tái)的政策是“有保有壓”。具體內(nèi)容：基本上會(huì)重拾2007年相關(guān)政策，如打擊排號(hào)收錢(qián)、拿了預(yù)售證必須在1個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)、所有取得預(yù)售證的房源必須對(duì)外銷(xiāo)售，不得控制房源捂盤(pán)、公開(kāi)房?jī)r(jià)和房源信息、催促開(kāi)工和上市時(shí)間等政策，但具體如何需看各個(gè)地方政府的執(zhí)行細(xì)則。調(diào)控方式與內(nèi)容：⑴、增加普通商品住房的有效供給。⑷、 保障性住房建設(shè)和舊城改造力度加大。比如對(duì)于“自住”、“首次”、“改善型”購(gòu)房以及“二套房”如何界定等問(wèn)題，南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定表示，國(guó)家正在制定相關(guān)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。地方配合“國(guó)四條”的實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)目前，南京已經(jīng)出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，被稱(chēng)為“新政20條”。⑶、擬規(guī)定“政府為拆遷主體”新條例明確規(guī)定：征收、拆遷主體是政府，而不是開(kāi)發(fā)商?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》即將取代《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，矛盾是否緩解、拆遷難度是否增加、拆遷成本是否提高、舊城改造推進(jìn)是否放緩等系列問(wèn)題能否明確將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。10月１６日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。因?yàn)槲飿I(yè)稅的開(kāi)征首先要帶來(lái)土地產(chǎn)權(quán)制度的改變，這是我國(guó)推行物業(yè)稅的最大難點(diǎn)。每逢房地產(chǎn)投資熱度高峰，市場(chǎng)都會(huì)自上而下發(fā)出開(kāi)征信號(hào)。首付23成 利率下浮30%，% 二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)：①以家庭為單位，其中之一已申請(qǐng)過(guò)購(gòu)房貸款（含公積金貸款），且未結(jié)清貸款者；②家庭人均住房面積已超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e水平（成都2009年執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為28㎡）者。其三，國(guó)土部將進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促各地嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置政策，及時(shí)處置閑置土地。解讀：這次會(huì)議發(fā)出的信號(hào)就是要求各個(gè)地方統(tǒng)一思想，不折不扣地執(zhí)行中央政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。解讀：“政策力度很大，實(shí)際執(zhí)行效果不好”始終是保障性住房建設(shè)的難題，若國(guó)家要求地方政府限時(shí)定任務(wù)的完成目標(biāo)，雖然對(duì)市場(chǎng)有短期分流作用，但對(duì)中低收入人群和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是好事。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。解讀：這個(gè)政策出臺(tái)后，結(jié)合溫家寶總理和相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)講話(huà)，中央開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱，將把抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房作為重點(diǎn)，以免房?jī)r(jià)被大幅度炒高。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球率先復(fù)蘇，并保持較快增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)降低。三、90平米以下契稅標(biāo)準(zhǔn)不變，120平米以上契稅標(biāo)準(zhǔn)要提高，具體標(biāo)準(zhǔn)隨后發(fā)布。2010年房貸新政策 點(diǎn)評(píng)：政策法規(guī)還不夠，又多了個(gè)“國(guó)四條”，看來(lái)這次政府是要下大力氣調(diào)控一下房?jī)r(jià)了。2010年，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，現(xiàn)將其整理如下，僅供參考。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 四、要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。房?jī)r(jià)高，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，就是有效供給不足；居住對(duì)立投資，則是信貸體制不完善的結(jié)果；市場(chǎng)亂，起因于監(jiān)管力度不夠；買(mǎi)不起房，是因?yàn)橐徊糠质杖氲汀? 點(diǎn)評(píng)：政策年年有，有人喜來(lái)有人憂(yōu)。2008年系列救市政策初步效果達(dá)到，一些負(fù)面效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，如產(chǎn)能過(guò)剩、流動(dòng)性加大、通脹預(yù)期、催生資產(chǎn)泡沫等。但對(duì)首次置業(yè)和改善需求等自住性需求還是支持的。解讀：二套房貸政策必然會(huì)收緊，高端大戶(hù)型物業(yè)將受壓，部分投資（機(jī)）需求會(huì)被擠出市場(chǎng)，但關(guān)鍵在銀行執(zhí)行力度。五部委出臺(tái)政策提高購(gòu)地門(mén)檻2009年12月17日財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。而加大保障性住房建設(shè)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房范圍將分流部分剛性需求客群，具體影響力度需要看各個(gè)地方保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模和具體政策、推出時(shí)間等。解讀：國(guó)土資源部若能?chē)?yán)格清查、處置和預(yù)防閑置土地，將是最快和最有效增加市場(chǎng)商品房供給的途徑，也是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲最有效的手段之一。%，%。不過(guò)，盡管政府多次提出這一敏感話(huà)題，卻一直只聞雷聲不見(jiàn)雨點(diǎn)。其次，需要對(duì)個(gè)人房產(chǎn)的情況進(jìn)行全面深入的調(diào)查摸底，還要對(duì)征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，其中如何區(qū)分自住和投資界限、如何根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值都是難點(diǎn)。意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將５０％以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無(wú)償調(diào)撥使用。2009年12月16日國(guó)務(wù)院法制辦召開(kāi)專(zhuān)家研討會(huì)，聽(tīng)取了民法、行政法方面的專(zhuān)家對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》(簡(jiǎn)稱(chēng)新條例)的修改意見(jiàn)。這也就是說(shuō)，舊條例授權(quán)拆遷人，即開(kāi)發(fā)商，拆除被拆遷人房屋的事今后是不允許的。 上海市政府30日也出臺(tái)了《本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》。但在國(guó)家的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之前，南京市“自住型購(gòu)房”，主要是指首次購(gòu)房。明確規(guī)定2010年將建設(shè)650萬(wàn)平方米保障性住房，拆遷100萬(wàn)平方米舊房。具體內(nèi)容：①政府繼續(xù)增加土地供給，特別是中小戶(hù)型普通商品房土地供給，增加普通商品房供給以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并將在新出讓土地合同中約定開(kāi)工、竣工時(shí)間和具體違約處罰方式；②通過(guò)提高新拿土地門(mén)檻（土地出讓收費(fèi)款原則上不低于50%）促使在售或待建地快加快入市增加供給；③加大閑置土地清理和處罰力度，促使已出讓土地加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加供給；④加快新房預(yù)售證辦理速度，以增加供給；⑤要求地方政府加快、加大保障型住房建設(shè)和供給。⑷、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。因此，這次房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和沖擊就不會(huì)像2007年那次調(diào)控影響那么大。故2010年市