對一宗房地產評估案例的評析與思考-資料下載頁
2025-04-16 22:45本頁面
【正文】 別是小型商鋪的房地產評估。在有些房地產評估業(yè)務中，如房地產的抵押房地產評估，也可用成本法進行房地產評估。但是每種房地產評估方法的適用對象和適用條件不同，同時也由于房地產評估中所采用的各種數據資料具有一定的不確定性，在運用各種房地產評估方法進行房地產評估時，都不可避免地需要進行估算和判定，因此采用任何一種房地產評估方法都難以確保真正準確地反映房地產評估對象的客觀合理價格。所以對同一房地產評估對象應同時選用兩種以上的房地產評估方法進行房地產評估，這樣會有助于各種房地產評估方法之間的相互補充，以消除數據資料的不確定性對房地產評估結果準確性的影響。 第三、房地產評估折現率的確定必須謹慎。 折現率必須謹慎確定，因為折現率的微小差異，會給房地產評估結果帶來數以萬計的差異。折現率在收益法運用過程中出現問題也最多，比如有的房地產評估機構在其房地產評估報告中寫到“折現率按無風險利率加風險報酬率確定為13%”，在當前銀行存款利率非常低的情況下確定折現率為13%，是怎么來的？到底合不合理？根本說不清楚。仔細分析起來，無外乎是在用打算“房地產評估”的值來“確定”折現率，折現率高與低只能視“打算”房地產評估的值高與低來決定了，其隨意性可見一斑，實際上房地產評估也就失去了可信度。現實中折現率有很多確定方法，只要認真去做這項工作，也并不是什么難事。另外，在同一宗商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營內容，例如一部分經營商業(yè)零售，一部分經營餐飲，一部分經營娛樂等等，不同的用途一般會有不同的投資報酬率，如果用收益法房地產評估，則應該對經營內容不同的各部分房地產采用不同的折現率。 第四、房地產評估業(yè)應實行統一管理。 縱觀我國目前的房地產評估市場，特別是房地產房地產評估市場，好似處于春秋戰(zhàn)國時期，諸侯爭雄，各部門各自為政，對房地產評估機構和人員管理造成混亂。這對我國房地產評估事業(yè)的長遠發(fā)展是極其不利的。比如前述用收益法房地產評估，在總收益中扣除折舊的作法還普遍存在于這一現象。實際上在建設部發(fā)布的《房地產估價規(guī)范(GB／TSO291－1999)》中就已明確做了規(guī)定：“出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金”，并沒有包括折舊。如果房地產評估業(yè)實行統一管理，相信這樣一個簡單的純技術上的問題就會很少發(fā)生了。因此房地產評估市場條塊分割這種現象不能再繼續(xù)下去了，必須打破行業(yè)壟斷，實行全國的統一管理、當前十分緊迫的工作是建立統一的房地產評估方法標準體系，使其成為實現行業(yè)統一管理的突破口。 總之，只有對房地產評估工作進行規(guī)范化、制度化，才能指導房地產估價師的抵押評估工作9 /
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