和黃地產(chǎn)員工培訓(xùn)教案-資料下載頁(yè)
2025-04-16 22:34本頁(yè)面
【正文】 大型主題商場(chǎng)在美國(guó)興起跟道路及汽車發(fā)展同時(shí)并行，因較多消費(fèi)者愿意到較偏遠(yuǎn)地方購(gòu)物，以達(dá)到減低尋找成本及購(gòu)買落空風(fēng)險(xiǎn)。大型購(gòu)物廣場(chǎng)——Anchor Tenant (主要租客)：通常為知名度高之商鋪，它的存在吸引人流并能帶旺整個(gè)商場(chǎng)，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)起到穩(wěn)定作用。——Tenant Mix （商戶組合）將商場(chǎng)有計(jì)劃地劃分給不同類型之商家，成功商戶組合能達(dá)到上述商業(yè)混合之經(jīng)濟(jì)效果?！洼椛渖唐芬蚱渫愋暂^強(qiáng)，需盡量控制數(shù)量，避免直接價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?！咻椛渖唐芬虮容^購(gòu)物而帶旺整個(gè)商場(chǎng)，可盡量增加?！x擇不同類型商家，將不同商家安排于什么地方亦相當(dāng)重要，需考慮其對(duì)人流影響及其可承擔(dān)租金?！渌绊懮虉?chǎng)經(jīng)營(yíng)因素包括交通、位置、商場(chǎng)外觀、商場(chǎng)裝修、租戶空置 ，停車設(shè)施等等。第五節(jié)、流通業(yè)眼中的地產(chǎn)賣場(chǎng)要開(kāi)到有顧客的地方去。在國(guó)外有這樣的大型流通企業(yè)，他們以“把車拴在頂梁柱上”為家訓(xùn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其寓意是好比將賣場(chǎng)安放在可移動(dòng)的車上，開(kāi)到有顧客的地方去，同時(shí)也表示了，好賣場(chǎng)應(yīng)該設(shè)在顧客有需求的地方。從這一點(diǎn)看，其流通業(yè)的“撤退戰(zhàn)略”，即撤退業(yè)態(tài)已經(jīng)陳腐了的賣場(chǎng)，適應(yīng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的變化，進(jìn)行新的地區(qū)位置創(chuàng)造的重要性被放大了。流通業(yè)需要租賃合同如視土地為資產(chǎn)，從金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)能以其為抵押，具有信用度的優(yōu)點(diǎn)。但從另一方面看，在所擁有的土地上建賣場(chǎng)，若顧客不到店里來(lái)，即區(qū)位優(yōu)勢(shì)低下時(shí)，則難以撤銷賣場(chǎng)。這樣流通企業(yè)的機(jī)動(dòng)性被剝奪，會(huì)因此而陷入困境。因此，跨國(guó)流通企業(yè)在制訂土地使用政策時(shí)，除非認(rèn)為大型客運(yùn)站這樣的區(qū)位環(huán)境，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)不會(huì)下滑，否則，都采用的是租賃方式建立賣場(chǎng)。輕裝上陣，安全性經(jīng)營(yíng)之所以流通業(yè)有必要提倡輕裝上陣、安全性經(jīng)營(yíng)。具體地說(shuō)，它意味著不必投入過(guò)多的固定資產(chǎn)、建設(shè)費(fèi)來(lái)營(yíng)運(yùn)賣場(chǎng)。同時(shí)也降低了日后的營(yíng)運(yùn)負(fù)擔(dān)。所以在國(guó)際上采取租借方式來(lái)開(kāi)賣場(chǎng)的企業(yè)越來(lái)越多，由于租借期大多為10年以上的很多，因此，企業(yè)至少要確立20年內(nèi)的有效的業(yè)態(tài)來(lái)經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)這一區(qū)域的需要決定是否開(kāi)設(shè)分店。不過(guò)，最近流通業(yè)在簽訂租賃合同時(shí)又出現(xiàn)了這樣一種傾向，即在賣場(chǎng)出現(xiàn)虧損時(shí)能在短時(shí)間內(nèi)予以撤出的合同條款有所增加。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是又一個(gè)難解的方程式。從“資產(chǎn)”到“資源”盡管沒(méi)有顧客來(lái)，依然在原有地理位置經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)，那會(huì)怎么樣呢？此時(shí)，變成虧損店是明擺的事。在我們身邊，部分持續(xù)衰退著的賣場(chǎng)就屬這樣的例子。區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)生了變化，但賣場(chǎng)因無(wú)法移動(dòng)而不得不照常經(jīng)營(yíng)。沒(méi)有顧客來(lái)，就必須自己移動(dòng)到有顧客的地方去。但是，僅將土地視作資產(chǎn)，賣場(chǎng)就無(wú)法自由移動(dòng)。另外，徹底擁有土地，就不能開(kāi)發(fā)新的業(yè)態(tài)，就不能適應(yīng)消費(fèi)者，生活者的變化。今后的零售商業(yè)增長(zhǎng)要素可以說(shuō)是，使賣場(chǎng)移動(dòng)的機(jī)動(dòng)力和新業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)力增強(qiáng)。這就會(huì)是在很長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)流通業(yè)所追求的目標(biāo)。因此，對(duì)于必須要有機(jī)動(dòng)能力的流通業(yè)而言，土地不是“資產(chǎn)”，必須視其為“資源”。7 / 7
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