和黃地產員工培訓教案-資料下載頁
2025-04-16 22:34本頁面
【正文】 大型主題商場在美國興起跟道路及汽車發(fā)展同時并行，因較多消費者愿意到較偏遠地方購物，以達到減低尋找成本及購買落空風險。大型購物廣場——Anchor Tenant (主要租客)：通常為知名度高之商鋪，它的存在吸引人流并能帶旺整個商場，對整個商場起到穩(wěn)定作用?！猅enant Mix （商戶組合）將商場有計劃地劃分給不同類型之商家，成功商戶組合能達到上述商業(yè)混合之經濟效果。——低輻射商品因其同類性較強，需盡量控制數(shù)量，避免直接價格競爭?！咻椛渖唐芬虮容^購物而帶旺整個商場，可盡量增加?！x擇不同類型商家，將不同商家安排于什么地方亦相當重要，需考慮其對人流影響及其可承擔租金。——其他影響商場經營因素包括交通、位置、商場外觀、商場裝修、租戶空置 ，停車設施等等。第五節(jié)、流通業(yè)眼中的地產賣場要開到有顧客的地方去。在國外有這樣的大型流通企業(yè)，他們以“把車拴在頂梁柱上”為家訓進行經營。其寓意是好比將賣場安放在可移動的車上，開到有顧客的地方去，同時也表示了，好賣場應該設在顧客有需求的地方。從這一點看，其流通業(yè)的“撤退戰(zhàn)略”，即撤退業(yè)態(tài)已經陳腐了的賣場，適應區(qū)位優(yōu)勢的變化，進行新的地區(qū)位置創(chuàng)造的重要性被放大了。流通業(yè)需要租賃合同如視土地為資產，從金融機構借款時能以其為抵押，具有信用度的優(yōu)點。但從另一方面看，在所擁有的土地上建賣場，若顧客不到店里來，即區(qū)位優(yōu)勢低下時，則難以撤銷賣場。這樣流通企業(yè)的機動性被剝奪，會因此而陷入困境。因此，跨國流通企業(yè)在制訂土地使用政策時，除非認為大型客運站這樣的區(qū)位環(huán)境，其區(qū)位優(yōu)勢在相當長的時期內不會下滑，否則，都采用的是租賃方式建立賣場。輕裝上陣，安全性經營之所以流通業(yè)有必要提倡輕裝上陣、安全性經營。具體地說，它意味著不必投入過多的固定資產、建設費來營運賣場。同時也降低了日后的營運負擔。所以在國際上采取租借方式來開賣場的企業(yè)越來越多，由于租借期大多為10年以上的很多，因此，企業(yè)至少要確立20年內的有效的業(yè)態(tài)來經營，并根據(jù)這一區(qū)域的需要決定是否開設分店。不過，最近流通業(yè)在簽訂租賃合同時又出現(xiàn)了這樣一種傾向，即在賣場出現(xiàn)虧損時能在短時間內予以撤出的合同條款有所增加。這對商業(yè)地產營運商來說無疑是又一個難解的方程式。從“資產”到“資源”盡管沒有顧客來，依然在原有地理位置經營賣場，那會怎么樣呢？此時，變成虧損店是明擺的事。在我們身邊，部分持續(xù)衰退著的賣場就屬這樣的例子。區(qū)位優(yōu)勢發(fā)生了變化，但賣場因無法移動而不得不照常經營。沒有顧客來，就必須自己移動到有顧客的地方去。但是，僅將土地視作資產，賣場就無法自由移動。另外，徹底擁有土地，就不能開發(fā)新的業(yè)態(tài)，就不能適應消費者，生活者的變化。今后的零售商業(yè)增長要素可以說是，使賣場移動的機動力和新業(yè)態(tài)的開發(fā)力增強。這就會是在很長的一個時期內流通業(yè)所追求的目標。因此，對于必須要有機動能力的流通業(yè)而言，土地不是“資產”，必須視其為“資源”。7 / 7
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