城市成長(zhǎng)管理政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)-資料下載頁(yè)
2025-04-16 13:44本頁(yè)面
【正文】 的大都市區(qū)，而各州執(zhí)行成長(zhǎng)管理的情況不盡相同，因此這些地區(qū)的中間房?jī)r(jià)受到相關(guān)規(guī)制措施的影響程度可能不同。如果其中一個(gè)州執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策而另一個(gè)州不執(zhí)行，由于部分投資和民眾需求可以選擇“以足投票”，以規(guī)避政策的影。向，則可能導(dǎo)致該大都市區(qū)的中間房?jī)r(jià)受到規(guī)制政策的影響要小于那些完全位于執(zhí)行成長(zhǎng)管理州的大都市區(qū)，在此類大都市區(qū)中出現(xiàn)下跌的比例也會(huì)相對(duì)更大。同時(shí)，由于跨州遷居的交易成本較高，這種類型的區(qū)域受到規(guī)制政策影響的程度將大于均不執(zhí)行政策的跨州大都市區(qū)。當(dāng)然，根據(jù)相似的原因，在不執(zhí)行城市管理政策的大都市區(qū)中，跨越州界的將比不跨州界的受到；中擊影響更小。 因此，以大都市區(qū)是否跨越州界及是否執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策為分組原則，可以得到結(jié)論（這里的“執(zhí)行”是指大都市區(qū)所跨越的幾個(gè)州中只要有一個(gè)州執(zhí)行便作為執(zhí)行；若跨越的幾個(gè)州都不執(zhí)行，則大都市區(qū)就被歸類為“不執(zhí)行”）。這樣我們可以劃分出四種類型的區(qū)域：不跨越州界，執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策的區(qū)域（A）；跨越州界，執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策的區(qū)域（B）；不跨越州界，不執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策的區(qū)域（C）以及跨越州界，不執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策的區(qū)域（D）?！ ∫苑?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的大都市區(qū)計(jì)量，住房中間價(jià)格跌幅的對(duì)比來(lái)看，四類區(qū)域的跌幅漸次縮?。?；%；%%）。同時(shí)，四類地區(qū)出現(xiàn)反彈的比例漸次提高。印證了前述的分析結(jié)論：不但成長(zhǎng)管理政策對(duì)大都市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，而且在相似的規(guī)制條件下由于大都市區(qū)組成的差異（即是否出于同一州）會(huì)通過(guò)區(qū)位的多樣性差異對(duì)大都市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響?！ ?zhí)行成長(zhǎng)管理政策的地區(qū)其房?jī)r(jià)的變動(dòng)明顯比不執(zhí)行的地區(qū)更為強(qiáng)烈。在考慮了跨越行政區(qū)界限的差別后，可以發(fā)現(xiàn)具有較低的區(qū)位選擇靈活性的地區(qū)在成長(zhǎng)管理政策的作用下房?jī)r(jià)變化更劇烈?！ 。ǘ?duì)標(biāo)準(zhǔn)普爾房?jī)r(jià)指數(shù)的分析 在標(biāo)準(zhǔn)普爾房屋價(jià)格指數(shù)體系所統(tǒng)計(jì)的20個(gè)大型城市中，有13個(gè)城市（包括菲尼克斯、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山、丹佛、邁阿密、波士頓、坦帕、芝加哥、明尼阿波利斯、夏洛特。西雅圖、波特蘭）所在的州執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策，其余7個(gè)不執(zhí)行。截取與NAR數(shù)據(jù)相同的時(shí)間跨度，可以發(fā)現(xiàn)，從2007年4月到2008年4月，20個(gè)大城市的房?jī)r(jià)都有不同程度的下降。其中，%，%。菲尼克斯、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山、邁阿密、坦帕、拉斯韋加斯2008年4月比上年同期的下降幅度達(dá)到20%以上。到2008年8月，執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策的地區(qū)中，4個(gè)城市的房?jī)r(jià)有輕微的反彈，其他城市仍在下降；未執(zhí)行成長(zhǎng)管理的地區(qū)中，3個(gè)城市房?jī)r(jià)有一定的反彈?？梢园l(fā)現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)所反映的規(guī)律與上文由NAR數(shù)據(jù)得到的結(jié)論基本一致?！ ≡趫?zhí)行成長(zhǎng)管理的區(qū)域中，夏洛特的變化比較特殊。夏洛特觀察家（Charlotte Observer，2008330）發(fā)布的文章指出，夏洛特的房?jī)r(jià)相對(duì)于其他城市沒(méi)有顯著的下降，但是其銷售量和新建房屋比全國(guó)水平下降得更明顯。 五、結(jié)論與啟示 綜合以上分析，我們認(rèn)為成長(zhǎng)管理政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有實(shí)質(zhì)的影響能力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，成長(zhǎng)管理政策會(huì)進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的上升，而上升的房?jī)r(jià)又會(huì)籍由政治力、市場(chǎng)力和社會(huì)力的一致性預(yù)期在缺乏風(fēng)險(xiǎn)分析的前提下進(jìn)一步促成土地利用規(guī)制的嚴(yán)格化，從而影響土地供給，最終影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況，孕育風(fēng)險(xiǎn)；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行期，城市在成長(zhǎng)管理政策影響下形成的空間選擇相對(duì)集中、市場(chǎng)投資投機(jī)比重大、需求前置比例高等問(wèn)題的累積效應(yīng)和路徑依賴效應(yīng)又會(huì)反作用于城市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)更劇烈的震蕩。因此，實(shí)行成長(zhǎng)管理政策需要統(tǒng)籌考慮其可能的收益和成本，避免促成過(guò)度集中的一致性預(yù)期，有礙市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮?！ ”疚那笆龇治霾⒉皇且贸鲈谖覈?guó)不應(yīng)執(zhí)行城市成長(zhǎng)管理政策的結(jié)論。恰恰相反，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)大城市更應(yīng)當(dāng)充分衡量目前所處的城市發(fā)展階段、國(guó)情特點(diǎn)和地方差異，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待土地帶給城市的利益，將規(guī)制政策、引導(dǎo)政策、區(qū)域刺激政策等有機(jī)結(jié)合起來(lái)。對(duì)于確實(shí)存在低密度、低效率發(fā)展的區(qū)域，實(shí)施相關(guān)的土地規(guī)制政策有必要但仍必須滿足市場(chǎng)的合理需求，通過(guò)密切監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)的變化適時(shí)調(diào)整政策；同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)很多大城市仍然呈現(xiàn)中心強(qiáng)集聚發(fā)展的模式，由于中心城房屋的高需求（包括居住需求與投資需求）可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離長(zhǎng)期均衡價(jià)格，因此適度引導(dǎo)就業(yè)、人口向城市邊緣地區(qū)轉(zhuǎn)移并推動(dòng)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、構(gòu)建安全、有效、快速、低成本的公共交通體系有助于房?jī)r(jià)向正常水平的回歸。10 /
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