城市成長管理政策與房地產(chǎn)市場波動-資料下載頁
2025-04-16 13:44本頁面
【正文】 的大都市區(qū)，而各州執(zhí)行成長管理的情況不盡相同，因此這些地區(qū)的中間房價受到相關規(guī)制措施的影響程度可能不同。如果其中一個州執(zhí)行成長管理政策而另一個州不執(zhí)行，由于部分投資和民眾需求可以選擇“以足投票”，以規(guī)避政策的影。向，則可能導致該大都市區(qū)的中間房價受到規(guī)制政策的影響要小于那些完全位于執(zhí)行成長管理州的大都市區(qū)，在此類大都市區(qū)中出現(xiàn)下跌的比例也會相對更大。同時，由于跨州遷居的交易成本較高，這種類型的區(qū)域受到規(guī)制政策影響的程度將大于均不執(zhí)行政策的跨州大都市區(qū)。當然，根據(jù)相似的原因，在不執(zhí)行城市管理政策的大都市區(qū)中，跨越州界的將比不跨州界的受到；中擊影響更小?！ ∫虼?，以大都市區(qū)是否跨越州界及是否執(zhí)行成長管理政策為分組原則，可以得到結論（這里的“執(zhí)行”是指大都市區(qū)所跨越的幾個州中只要有一個州執(zhí)行便作為執(zhí)行；若跨越的幾個州都不執(zhí)行，則大都市區(qū)就被歸類為“不執(zhí)行”）。這樣我們可以劃分出四種類型的區(qū)域：不跨越州界，執(zhí)行成長管理政策的區(qū)域（A）；跨越州界，執(zhí)行成長管理政策的區(qū)域（B）；不跨越州界，不執(zhí)行成長管理政策的區(qū)域（C）以及跨越州界，不執(zhí)行成長管理政策的區(qū)域（D）?！ ∫苑績r出現(xiàn)下跌的大都市區(qū)計量，住房中間價格跌幅的對比來看，四類區(qū)域的跌幅漸次縮小（%；%；%%）。同時，四類地區(qū)出現(xiàn)反彈的比例漸次提高。印證了前述的分析結論：不但成長管理政策對大都市區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響，而且在相似的規(guī)制條件下由于大都市區(qū)組成的差異（即是否出于同一州）會通過區(qū)位的多樣性差異對大都市區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響?！ ?zhí)行成長管理政策的地區(qū)其房價的變動明顯比不執(zhí)行的地區(qū)更為強烈。在考慮了跨越行政區(qū)界限的差別后，可以發(fā)現(xiàn)具有較低的區(qū)位選擇靈活性的地區(qū)在成長管理政策的作用下房價變化更劇烈。 ?。ǘ藴势諣柗績r指數(shù)的分析 在標準普爾房屋價格指數(shù)體系所統(tǒng)計的20個大型城市中，有13個城市（包括菲尼克斯、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山、丹佛、邁阿密、波士頓、坦帕、芝加哥、明尼阿波利斯、夏洛特。西雅圖、波特蘭）所在的州執(zhí)行成長管理政策，其余7個不執(zhí)行。截取與NAR數(shù)據(jù)相同的時間跨度，可以發(fā)現(xiàn)，從2007年4月到2008年4月，20個大城市的房價都有不同程度的下降。其中，%，%。菲尼克斯、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山、邁阿密、坦帕、拉斯韋加斯2008年4月比上年同期的下降幅度達到20%以上。到2008年8月，執(zhí)行成長管理政策的地區(qū)中，4個城市的房價有輕微的反彈，其他城市仍在下降；未執(zhí)行成長管理的地區(qū)中，3個城市房價有一定的反彈?？梢园l(fā)現(xiàn)，標準普爾指數(shù)所反映的規(guī)律與上文由NAR數(shù)據(jù)得到的結論基本一致。 在執(zhí)行成長管理的區(qū)域中，夏洛特的變化比較特殊。夏洛特觀察家（Charlotte Observer，2008330）發(fā)布的文章指出，夏洛特的房價相對于其他城市沒有顯著的下降，但是其銷售量和新建房屋比全國水平下降得更明顯?！ ∥?、結論與啟示 綜合以上分析，我們認為成長管理政策對房地產(chǎn)市場具有實質(zhì)的影響能力。在房地產(chǎn)市場上升期，成長管理政策會進一步刺激房價的上升，而上升的房價又會籍由政治力、市場力和社會力的一致性預期在缺乏風險分析的前提下進一步促成土地利用規(guī)制的嚴格化，從而影響土地供給，最終影響房地產(chǎn)市場的供需情況，孕育風險；而在房地產(chǎn)市場的下行期，城市在成長管理政策影響下形成的空間選擇相對集中、市場投資投機比重大、需求前置比例高等問題的累積效應和路徑依賴效應又會反作用于城市，導致房價出現(xiàn)更劇烈的震蕩。因此，實行成長管理政策需要統(tǒng)籌考慮其可能的收益和成本，避免促成過度集中的一致性預期，有礙市場機制的發(fā)揮?！ ”疚那笆龇治霾⒉皇且贸鲈谖覈粦獔?zhí)行城市成長管理政策的結論。恰恰相反，在當前的宏觀經(jīng)濟背景下，中國大城市更應當充分衡量目前所處的城市發(fā)展階段、國情特點和地方差異，以長遠的眼光看待土地帶給城市的利益，將規(guī)制政策、引導政策、區(qū)域刺激政策等有機結合起來。對于確實存在低密度、低效率發(fā)展的區(qū)域，實施相關的土地規(guī)制政策有必要但仍必須滿足市場的合理需求，通過密切監(jiān)測房價的變化適時調(diào)整政策；同時，當前我國很多大城市仍然呈現(xiàn)中心強集聚發(fā)展的模式，由于中心城房屋的高需求（包括居住需求與投資需求）可能導致房價偏離長期均衡價格，因此適度引導就業(yè)、人口向城市邊緣地區(qū)轉(zhuǎn)移并推動城市的基礎設施建設、構建安全、有效、快速、低成本的公共交通體系有助于房價向正常水平的回歸。10 /
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