城市成長(zhǎng)管理政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)(已修改)
2025-04-28 13:44 本頁(yè)面
【正文】 城市成長(zhǎng)管理政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)張波 20110715摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在面臨的問題并非僅源于金融體制，城市成長(zhǎng)管理政策的執(zhí)行也可能是引發(fā)問題的原因之一。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升期和下降期，成長(zhǎng)管理政策都可能通過一定的傳導(dǎo)、放大機(jī)制進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩。本文研究分析了市場(chǎng)上升期和下降期成長(zhǎng)管理政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響機(jī)制，并以美國(guó)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了校驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)執(zhí)行成長(zhǎng)管理政策的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫更大，波動(dòng)性更強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到危機(jī)影響的程度也越大。關(guān)鍵詞：城市成長(zhǎng)管理，城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)，累積效應(yīng) 自2007年次貸危機(jī)爆發(fā)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化始終是政府、研究者、媒體、民眾等關(guān)注的重要領(lǐng)域。由于金融危機(jī)波及范圍廣、沖擊大，相當(dāng)一部分研究者將目光聚焦于金融體系（包括金融衍生品、金融監(jiān)管、金融政策等）給房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域造成的影響。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題并非僅僅源于金融體系，在美國(guó)很多地區(qū)實(shí)行多年的城市成長(zhǎng)管理政策也可能是引發(fā)問題的原因之一。成長(zhǎng)管理直接作用于城市土地市場(chǎng)，影響空間選擇的自主性以及土地供給量，因此其累積效應(yīng)極有可能誘導(dǎo)金融市場(chǎng)的異動(dòng)，包括刺激金融產(chǎn)品創(chuàng)新和增加危機(jī)隱患等，并在金融市場(chǎng)的；中擊下釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)效能。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上，就成長(zhǎng)管理政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響進(jìn)行分階段的分析，著重梳理其內(nèi)在作用機(jī)制并以美國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)作為校驗(yàn)。最后提出對(duì)我國(guó)城市空間成長(zhǎng)的相關(guān)建議?！ ∫?、城市成長(zhǎng)管理的緣起與既有工具體系 （一）成長(zhǎng)管理政策的緣起 為了有效限制城市邊界向城市周邊的低密度、松散化拓展，美國(guó)以科羅拉多州、加利福尼亞州、佛蒙特州為代表的州從20世紀(jì)60年代開始實(shí)行“成長(zhǎng)管理”（growth management）政策并形成了具體的實(shí)施工具體系。就本質(zhì)而言，成長(zhǎng)管理是以地方政府為主導(dǎo)的。對(duì)城市空間增長(zhǎng)（尤其是城市蔓延）進(jìn)行的管理，以應(yīng)對(duì)無計(jì)劃開發(fā)導(dǎo)致的環(huán)境問題、交通問題以及中心城區(qū)衰敗、土地占有過多等問題?！ ∶绹?guó)城市成長(zhǎng)管理的實(shí)踐主要關(guān)注三個(gè)主題：一是城市化地區(qū)（對(duì)應(yīng)于我國(guó)的建成區(qū)，但實(shí)體空間更大）已有基礎(chǔ)設(shè)施的復(fù)興和再開發(fā)；二是城市邊緣自然環(huán)境的保護(hù)；三是充分維護(hù)社會(huì)公平，改善城市生活質(zhì)量。20世紀(jì)7080年代，受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和區(qū)域發(fā)展意識(shí)的影響，美國(guó)的城市成長(zhǎng)管理政策初衷發(fā)生了演化，即由20世紀(jì)6070年代以成長(zhǎng)停止或成長(zhǎng)抑制為主要內(nèi)容的管控漸變成為以促進(jìn)城市健康成長(zhǎng)為基本方針。地方政府更加關(guān)注中心城區(qū)的復(fù)興以及城市邊緣區(qū)的開發(fā)控制，試圖在保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上最大化土地利用的收益，從而也能獲取更高的地方財(cái)政收益。到目前為止，已經(jīng)有大約21個(gè)州以不同的側(cè)重點(diǎn)實(shí)行了成長(zhǎng)管理的相關(guān)政策。加拿大、荷蘭、韓國(guó)等國(guó)的一些城市也制定了相關(guān)舉措管理城市成長(zhǎng)。近年來，中國(guó)大城市開始關(guān)注城市的無序擴(kuò)張問題，并試圖利用限制土地開發(fā)等手段規(guī)制城市的空間成長(zhǎng)?！ 。ǘ┏砷L(zhǎng)管理的工具 美國(guó)各個(gè)層面的成長(zhǎng)管理目標(biāo)都是通過一系列的法律和政策措施來實(shí)現(xiàn)的，這些措施被稱為成長(zhǎng)管理的“工具”。公共設(shè)施配套、總量控制、分區(qū)分期發(fā)展和設(shè)立成長(zhǎng)管制區(qū)等四類措施是成長(zhǎng)管理施行的主要方面。埃本（Fonder Eben，1999）將具體的工具歸為兩大類，也有研究者將這些工具進(jìn)行了更加詳細(xì)的劃分。 另外，精明增長(zhǎng)（smart growth）作為一種綜合性發(fā)展模式，雖在其發(fā)展的過程中形成了較為獨(dú)立的的理論和行動(dòng)計(jì)劃體系，但仍可被認(rèn)為是成長(zhǎng)管理的“工具”。精明增長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)以公共交通而非小汽車作為城市的主要交通組織模式，強(qiáng)調(diào)土地混合利用以及加強(qiáng)緊湊建設(shè)從而提高土地使用率等，與城市成長(zhǎng)管理具有很高的重疊性。成長(zhǎng)管理理論及其工具體系不僅關(guān)注既有城市化地區(qū)的再開發(fā)，更注重引導(dǎo)邊緣地區(qū)的建設(shè)；與此相比，精明增長(zhǎng)則力圖使內(nèi)城的衰敗地區(qū)重新煥發(fā)活力，同時(shí)在現(xiàn)有城市而非郊區(qū)集中發(fā)展?？傮w而言，精明增長(zhǎng)的外延可以包含在成長(zhǎng)管理的外延之中，二者具有一定的內(nèi)在一致性，因此成長(zhǎng)管理的績(jī)效在一定程度上也可以用精明增長(zhǎng)的績(jī)效來表征?！ 《?、成長(zhǎng)管理政策績(jī)效的研究進(jìn)展 成長(zhǎng)管理在美國(guó)實(shí)行多年，其政策績(jī)效引起了研究者們的廣泛關(guān)注。20世紀(jì)8090年代，起源于密集城市和新城市化理念的成長(zhǎng)政策工具發(fā)展起來，并更為廣范地被應(yīng)用，這些新的方法通過發(fā)展集中、有綜合效用的區(qū)域促使空地得以保留。但
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1