地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告(已修改)
2025-04-06 12:40 本頁(yè)面
【正文】 政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2005年6月 引 言經(jīng)歷了1997年金融危機(jī)的不利影響，1999年底，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，2000年開(kāi)始全面反彈。在過(guò)去的4年多時(shí)間，上海樓市一路高歌猛進(jìn)，猶如“芝麻開(kāi)花，節(jié)節(jié)高”，上演了一出令人咂舌的“神話”！任何行業(yè)都有它的運(yùn)行周期，如今的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)處在高位運(yùn)行的階段，高漲之后的市場(chǎng)調(diào)整遲早會(huì)到來(lái)。對(duì)政府而言，面臨日益膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擔(dān)心泡破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊和金融風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始采取抑制性措施，控制市場(chǎng)的上漲。政策頻繁出臺(tái)，力度不斷加大，在這種大政打牙之下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響日益加大。市場(chǎng)的不確定性不斷增強(qiáng)，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)政策，正確判斷上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，在當(dāng)前階段至關(guān)重要。因此，我們結(jié)合上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，仔細(xì)解讀政策內(nèi)部機(jī)制，分析政策的影響力度，并基于此，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期和長(zhǎng)期走勢(shì)做出判斷。希望這種研究能夠有助于上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取針對(duì)性的策略，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！繹凱博才市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與研究中心 一、近期出臺(tái)政策介紹隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，面對(duì)越來(lái)越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從2004年開(kāi)始，政府部門開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年3月份以來(lái)，相關(guān)政策連續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下：216。 2005年3月6日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。216。 2005年3月7日《市地稅局本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)業(yè)稅及附加”）。個(gè)人購(gòu)買后居住滿一年（含一年）的普通住房，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅及附加。216。 2005年3月16日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時(shí)實(shí)行下限管理。216。 2005年3月26日，上海市政府推出兩個(gè)“一千萬(wàn)”配套商品房工程，其平抑房?jī)r(jià)的意圖凸顯。216。 2005年3月29日，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》,重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，交易時(shí)并增加營(yíng)業(yè)稅。216。 2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。216。 2005年4月6日，上海市房地資源局推出三條措施，其中轉(zhuǎn)按揭“交易登記三步不再并辦”的政策引人注目。216。 2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“新8條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。216。 2005年4月30日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)》，主要內(nèi)容包括：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，要保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。繼續(xù)停止別墅用地供給，嚴(yán)格控制高價(jià)住房用地供給。三、
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