城市成長管理政策與房地產(chǎn)市場波動(編輯修改稿)
2025-05-13 13:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)市場波動的因素相當(dāng)復(fù)雜，成長管理政策究竟在怎樣的程度上施加了影響是很難完全使用量化手段進行研究的。因此，下文對土地規(guī)制政策與房地產(chǎn)市場波動的關(guān)系，將首先從作用機制上加以分析和梳理，然后以美國近期相關(guān)數(shù)據(jù)為例進行佐證。與以往研究不同的是，本文的分析將房地產(chǎn)市場的發(fā)展期分為上升期與下降期兩個連續(xù)的階段，原因在于不同階段影響機制的特征不盡相同。從上升期到下降期，實際上有一個累積的過程，從量變逐步過渡到質(zhì)變?！ ∪?、成長管理影響城市房地產(chǎn)市場波動的機制分析 理論和實踐都已表明，成長管理政策確實對房地產(chǎn)市場施加了影響。這種影響的傳導(dǎo)機制涉及到了地方政府，房屋開發(fā)者。融資機構(gòu)、購買者等多個主體之間錯綜復(fù)雜的相互影響。同時，這一機制也是政府力量與市場力量。社會力量相互制衡、競爭的表現(xiàn)?！ 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場上升期 房地產(chǎn)市場上升期是指房屋價格（housing price）總體上呈現(xiàn)上漲趨勢的時期。在這一時期，購買者認為房價將持續(xù)上升的預(yù)期會進一步加劇這種趨勢。此背景下，地方政府通過劃定成長邊界、開發(fā)影響費和基礎(chǔ)設(shè)施配套等措施會人為地將分散的開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙鄬械目臻g進行開發(fā)。成長管理實質(zhì)上使得地方政府對房屋建設(shè)區(qū)位選擇的靈活度產(chǎn)生了更高的控制性和更強的干預(yù)能量。在成長管理政策的限制下，區(qū)位的可選擇性相對減少，城市外圍的建設(shè)項目可能轉(zhuǎn)移到城市內(nèi)部或邊緣，從而增加了房屋建設(shè)的土地成本。大量投機資本集中在特定區(qū)域而非分散在不同區(qū)域，增大了城市內(nèi)部尤其是中心城區(qū)和城市成長邊界內(nèi)緣房價上升的壓力?！ 〉胤秸?guī)制土地利用的激勵來自于對其自身收益和成本的權(quán)衡。處在房價上升期時，地方政府可以預(yù)見到土地收入對財政收入的積極效應(yīng)。因此，在財政稅收機制和獲取更多稅收的促動下，地方政府有著適度減低土地供給、提高土地價格的動力?！ 氖袌鼋嵌葋砜矗捎谕恋氐墓┙o彈性小，對土地供給加以規(guī)制必然可能產(chǎn)生更高、更快的土地增值，在供給緊縮的政策影響下也意味著向市場顯示了供給緊缺的預(yù)期，土地投機空間空前增加，投資投機性需求提升。在這個過程中，逐利而行的金融市場也更加容易出臺各種有利于自身的房地產(chǎn)金融政策（例如更低的首付，甚至是零首付，乃至于只支付局部利息的零首付），金融衍生品市場強大的乘數(shù)效應(yīng)，金融機構(gòu)在繁榮期更低的監(jiān)管門檻和本地住民更低的需求實現(xiàn)門檻也更加容易催生房地產(chǎn)價格的提升。這在美國的房地產(chǎn)金融市場體現(xiàn)得尤為充分，大量的、門檻很低的次級住房抵押貸款及與之有密切聯(lián)系的各種證券化產(chǎn)品造成市場需求前置，其中一個顯著的表現(xiàn)是自有化率短期內(nèi)快速上升。住宅等房地產(chǎn)產(chǎn)品非真實需求的提升在推高房價的同時也為整個運行體系醞釀了風(fēng)險隱患?！ 漠?dāng)?shù)刈∶竦呢敻缓饬縼砜矗诜康禺a(chǎn)價格上升時期，偏緊的土地供給會進一步抬升房地產(chǎn)價格，從而強化居民的財富效應(yīng)。相當(dāng)一部分民眾利用形式多樣的金融工具購買住房，并把房屋增值帶來的收益作為家庭收入的重要來源，卻忽略了未來房價下降時會造成資產(chǎn)迅速縮水、債務(wù)壓力增大等后果?！ 【C上所述，在房價上升期，地方政府受到自身土地收益、利益集團壓力、民眾改善住房需求的驅(qū)動，傾向于通過減少土地供給。實行集中化發(fā)展等措施提升土地的價值。對政府決策具有較強影響力的中高收入群體希望通過土地的升值穩(wěn)定房產(chǎn)價值，并從房價的上升中獲益。城市中的中低收入人群由于收入預(yù)期的提高和更低的首付門檻的雙重作用，提高了獲取自有住房的可能，也會擁護政府的相關(guān)政策。因此，規(guī)制者、開發(fā)商。投資者、消費者等形成的一致預(yù)期將作用于土地市場，進而推動房地產(chǎn)價格的提高。金融機構(gòu)推出的種類繁多的抵押貸款產(chǎn)品也會進一步刺激消費者的購買欲望，提高住房自有率。另外，跨國資本在房價上升期的進入會在短期內(nèi)迅速提高房地產(chǎn)市場的投資需求，促使更多的人形成相同預(yù)期。最終的結(jié)果是，各方力量推動房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，但其隱藏的風(fēng)險也不斷累加?！ 。ǘ┓康禺a(chǎn)市場下降期 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了持續(xù)上漲后，一方面真實需求受到購買能力的限制有可能出現(xiàn)停滯或下降；另一方面，國內(nèi)外投資者的回報率開始降低，投資需求開始以從持有轉(zhuǎn)向銷售退出市場，導(dǎo)致市場供給突然增大而購買能力不足，價格出現(xiàn)下滑趨勢。而金融機構(gòu)相關(guān)產(chǎn)品中隱藏的風(fēng)險在此時也因為市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)而爆發(fā)。例如，在近來的次貸危機中，美國金融機構(gòu)在房地產(chǎn)市場上升期埋下的兩枚基于自保心理的“重磅炸彈”產(chǎn)生了劇烈的破壞作用。首先是“定時重新設(shè)置”。例如，中端風(fēng)
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