【導(dǎo)讀】我想表達(dá)的更多是集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)成本管理應(yīng)該具備的一些要求和職責(zé)，來(lái)履行，這個(gè)需要在組織架構(gòu)和部門(mén)職能設(shè)置的時(shí)候確定。和控制要點(diǎn)來(lái)描述和界定。開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。

　　

【正文】 和現(xiàn)場(chǎng)簽證，在復(fù)核無(wú)誤基礎(chǔ)上也可作為參考。 第五十八條 “點(diǎn)工 ”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算，集團(tuán) 成本管理部門(mén) 另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。 第五十九條 成本管理部 應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確， 也可聘請(qǐng) 咨詢公司 或國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)審。 第六十條 編制的預(yù)、結(jié)算 書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)等。 第六十一條 成本管理 部應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行 “三算 ”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。 第六十二條 在 成本管理部 提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同審核并決算。 八、其他 開(kāi)發(fā) 環(huán)節(jié)的成本控制 第六十三條 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷(xiāo)售 ，減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。 第六十四條 各子公司應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。 第 四 節(jié) 營(yíng)銷(xiāo)成本的控制 第六十五條 項(xiàng)目通過(guò)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)后，營(yíng)銷(xiāo) 策劃部 應(yīng)在《可 行性研究報(bào)告》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)制定合理、經(jīng)濟(jì)的營(yíng)銷(xiāo)方案和相應(yīng)的 營(yíng)銷(xiāo) 預(yù)算。 第六十六條 營(yíng)銷(xiāo)方案和預(yù)算應(yīng)先上報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)方案聽(tīng)證會(huì)審定通過(guò)后方可實(shí)施。 第六十七條 銷(xiāo)售 前期，集團(tuán) 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)方案制定詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出計(jì)劃 報(bào)子公司經(jīng)營(yíng)辦公會(huì)通過(guò)，并報(bào)集團(tuán)備案 。 第六十八條 售樓處和樣板間的建設(shè)裝修，以及策劃、推廣、銷(xiāo)售等需要 外包的工作必須通過(guò)有三家以上投標(biāo)單位的招投標(biāo)擇優(yōu)選擇，有關(guān)程序參照工程招投標(biāo)程序。 第六十九條 正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、工程和 成本部門(mén) 擬訂詳細(xì)的《銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、 會(huì)所、居委會(huì) 等配套設(shè)施，應(yīng)測(cè)算其 運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)集團(tuán)公司決策層通過(guò)。 第七十條 銷(xiāo)售過(guò)程中為增加 “賣(mài)點(diǎn) ”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)， 未超過(guò)項(xiàng)目目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本控制目標(biāo)的， 應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào) 各子公司經(jīng)營(yíng)辦公會(huì) 批準(zhǔn)后方可實(shí)施 ，如超過(guò)項(xiàng)目目標(biāo)成 本的，就報(bào)集團(tuán)公司通過(guò) 。 第七十一條 嚴(yán)格控制銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用支出，屬于代理單位的 費(fèi)用 必須由代理單位自行負(fù)擔(dān)。 第七十二條 制定合理、經(jīng)濟(jì)、有效的傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 第 五 節(jié) 管理成本的控制 第七十三條 集團(tuán)公司 制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分解目標(biāo) ，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費(fèi)。 第七十四條 樹(shù)立 “人力資本 ”觀念，精選人才，善待人才，從根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度體系，避免人才流失給公司帶來(lái)?yè)p失。 第七十五條 逐步形成一套科學(xué)、文明的企業(yè)文化體系，以文化力彌補(bǔ)日常管理中的缺陷和不足，為企業(yè)增效減支。 第七十六條 建立 公平、有效的績(jī)效考核制度， 并執(zhí)行高效的薪酬、福利制度，幫助員工做好個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃 。 第七十七條 實(shí)施全面計(jì)劃管理，避免因工作缺乏計(jì)劃性給公司帶來(lái)不必要的開(kāi)支。 第七十八條 應(yīng)提煉集團(tuán)公司核心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于核心業(yè)務(wù)以外的一些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采取外包的形式委托市場(chǎng)專業(yè)化公司去執(zhí)行，以提高集團(tuán)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同時(shí)降低不必 要的日常管理開(kāi)支；對(duì)于集團(tuán)內(nèi)已有的一些核心業(yè)務(wù)以外的延伸業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，可逐步將其獨(dú)立核算，推向市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 第七十九條 建立健全日常辦公用品的采購(gòu)制度，對(duì)于大宗辦公用品應(yīng)統(tǒng)一由 成本 部招標(biāo)采購(gòu) 。 第 六 節(jié) 財(cái)務(wù)成本的控制 第八十條 財(cái)務(wù)部門(mén)要參與項(xiàng)目投資的全部決策事項(xiàng)，在可行性研究、目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本編制、營(yíng)銷(xiāo)策略制定等到重大節(jié)點(diǎn)，均應(yīng)進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)測(cè)算，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體效益，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第八十一條 嚴(yán)格 執(zhí)行 全面預(yù)算管理制度和 資金計(jì)劃 管理 制度。 第八十二條 嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司《資金管理制度》， 逐步 建立 “集團(tuán)資金結(jié)算中心 ”，統(tǒng)一調(diào)度資金，高效使用資金。 第八十三條 嚴(yán)格把握付款和收款進(jìn)度，有關(guān)部門(mén)應(yīng)認(rèn)真研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同，杜絕超進(jìn)度付款和延遲收款的情況。 第八十四條 集團(tuán)財(cái)務(wù)中心要合理制定融資方案，包括融資品種、融資渠道的選擇，融資成本方案等，以最 小的資金成本融通資金。 第八十五條 及時(shí)做好銷(xiāo)售回款工作，包括欠款催繳和按揭貸款辦理。 第 七 節(jié) 納稅 籌劃 第八十六條 在依法納稅的前提下，對(duì)集團(tuán)公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。 第八十七條 財(cái)務(wù)部在每一項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告都應(yīng)對(duì)項(xiàng)目稅負(fù)成本進(jìn)行測(cè)算，針對(duì)不同方案提出不同納稅籌劃建議。 第八十八條 財(cái)務(wù)中心應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。 第八十九條 應(yīng)保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策的了解，處理有關(guān)政策性問(wèn)題，財(cái)務(wù)部應(yīng)與稅務(wù)管理部門(mén)建立持續(xù)的良好的溝通關(guān)系， 爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠政策。 第 八 節(jié) 經(jīng)營(yíng)成本和物業(yè)管理成本的控制 第九十條 在必要的情況 下，物業(yè)公司應(yīng)參與項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、交付等各環(huán)節(jié)工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)各專業(yè)部門(mén)提出建議和要求，杜絕即增加物業(yè)管理成本又不能給業(yè)主帶來(lái)增值收益的、不合理的設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售承諾等事項(xiàng)。 第九十一條 工程項(xiàng)目確定以后，從事后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理的單位如果條件許可，應(yīng)盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理 和驗(yàn)收 ，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，便于今后進(jìn)行管理。 第九十二條 物業(yè)公司承接驗(yàn)收 和前期物業(yè)管理 階段，應(yīng)按國(guó)家相關(guān)法規(guī)要求嚴(yán)格進(jìn)行，對(duì)不符合規(guī)定的，對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的，形成書(shū)面的報(bào)告，要求開(kāi)發(fā)企 業(yè)督促施工方在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行整改和維修，充分利用工程保修期來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題，減少后期維修費(fèi)用 ，維護(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌信譽(yù) 。 第九十三條 設(shè)備和大量原材料、用品的采購(gòu)由集團(tuán) 成本管理 部統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，有關(guān)招標(biāo)事宜由集團(tuán) 成本管理 部統(tǒng)一規(guī)定；到貨時(shí)由保管部門(mén)、使用部門(mén)及其它相關(guān)單位或人員共同參加驗(yàn)收。 第九十四條 要針對(duì)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)的具體情況制定合理的操作程序和標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低原材料消耗、盡可能提高產(chǎn)出率、減少浪費(fèi)。 第九十五條 分析業(yè)務(wù)，確定合理的日常原材料、消耗品庫(kù)存量，減少因積壓或斷檔造成的損失；嚴(yán)格倉(cāng)儲(chǔ)和發(fā)放管理，明確管理責(zé)權(quán)。 第九十六條 要加 強(qiáng)能源費(fèi)用的控制，積極尋求節(jié)能的新方法，制定行之有效的節(jié)能具體措施，并加強(qiáng)對(duì)節(jié)能措施執(zhí)行情況的檢查督促工作。 第九十七條 測(cè)算物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理成本，合理確定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)收回各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入。 第九十八條 物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理是勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工成本控制是相當(dāng)重要的成本控制工作，應(yīng)認(rèn)真分析業(yè)務(wù)需要，提煉工作程序，合理設(shè)置崗位， 設(shè) 定人工工資標(biāo)準(zhǔn)。 第九十九條 對(duì)其他可控成本費(fèi)用（如辦公費(fèi)、電話費(fèi)等）進(jìn)行嚴(yán)格控制，定期分析，對(duì)于異常的費(fèi)用要找出原因，及時(shí)改正。 第一百條 各物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理單位應(yīng)安排專職或兼職部門(mén)負(fù)責(zé)安全工作，確保經(jīng)營(yíng)管理工作安全。 第一百〇一條 以客戶為導(dǎo)向， 強(qiáng)調(diào)全面服務(wù)質(zhì)量管理，不要因?yàn)槌杀究刂贫档头?wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)集團(tuán)公司整體的品牌 聲譽(yù) 。 第 九 節(jié) 附則 第一百〇二條 本 制度適用于集團(tuán)所屬的各中心、部門(mén)和子公司。各中心、部門(mén)和子公司應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定相關(guān)的成本管理制度或細(xì)則，并在實(shí)際工作中不斷完善。 第一百〇三條 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國(guó)家和集團(tuán)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第一百〇四條 本制度由集團(tuán) 資金及 財(cái)務(wù) 管理 中心、 成本管理部門(mén) 負(fù)責(zé)解釋，并由 集團(tuán) 資金及 財(cái)務(wù) 管理 中心 根椐集團(tuán)公司成本管理的需要進(jìn)行修 訂和完善。