【正文】 委托意見。② 當(dāng)設(shè)計人員有新穎的創(chuàng)意時，不要立即否定，可以采用整合方式共同研討方案的實(shí)施性。③對影響產(chǎn)品定位、成本的重大技術(shù)問題，設(shè)計管理部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門、人員進(jìn)行專題價值工程分析，確定最優(yōu)的技術(shù)方案。④同時，設(shè)計管理部應(yīng)與相關(guān)政府主管部門保持適當(dāng)?shù)臏贤?、協(xié)調(diào)關(guān)系，及時將設(shè)計基礎(chǔ)條件的任何改變通知設(shè)計單位并研究確定應(yīng)對策略。(2) 概念設(shè)計業(yè)務(wù)聯(lián)系單見本書電子文(3)概念設(shè)計交流信息見本書電子文，房地產(chǎn)公司設(shè)計管理部應(yīng)組織外部專家和公司成本管理部、投資開發(fā)部、營銷策劃部等相關(guān)部門參與概念設(shè)計文件的評審工作，并要求設(shè)計單位根據(jù)評審意見做出修改。(1)概念設(shè)計文件內(nèi)部評審的工作程序①外部專家評審：設(shè)計管理部可組織外部專家對概念設(shè)計文件進(jìn)行評審，提交設(shè)計評審表。②成本管理部對概念設(shè)計文件進(jìn)行項(xiàng)目成本估算指標(biāo)，財務(wù)部按照項(xiàng)目成本估算指標(biāo)完成對項(xiàng)目投資收益及經(jīng)濟(jì)評價估算。③ 公司評審：設(shè)計管理部組織召開公司內(nèi)部評審會，營銷策劃部、成本管理部、投資開發(fā)部參與評審，主要目的是對產(chǎn)品策劃報告相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，評審后填寫設(shè)計評審表形成評審決議。④設(shè)計管理部根據(jù)設(shè)計評審表，要求設(shè)計單位進(jìn)行概念設(shè)計方案調(diào)整，設(shè)計管理部礦部審核調(diào)整后的概念設(shè)計成果提交設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。⑤評審會討論確定的問題／建議，設(shè)計管理部需跟進(jìn)設(shè)計單位進(jìn)行落實(shí)，并在10天內(nèi)完成設(shè)計方案的調(diào)整，超過10天，每天扣罰設(shè)計管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計管理部經(jīng)理有權(quán)對責(zé)任設(shè)計人員做100 元／天的扣罰。⑥評審會討論確定的問題／建議，未在調(diào)整后的設(shè)計方案中落實(shí)，設(shè)計管理部未提出異議且得到總經(jīng)理批準(zhǔn)，未落實(shí)一條扣罰設(shè)計管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計管理部經(jīng)理有權(quán)對責(zé)任設(shè)計人員做100 元每條的扣罰。⑦成本管理部對項(xiàng)目成本估算修正，財務(wù)部對項(xiàng)目投資收益經(jīng)濟(jì)評價修正。⑧概念設(shè)計審批定稿后，由設(shè)計管理部組織方案設(shè)計。(2) 概念設(shè)計文件各部門的評審要點(diǎn)①設(shè)計管理部：檢查設(shè)計成果的完整性，設(shè)計圖紙內(nèi)容及深度是否滿足要求，是否足國家規(guī)范，重點(diǎn)檢查概念設(shè)計文件的規(guī)劃布局與交通流通流線、景觀構(gòu)架是否滿足任務(wù)書要求，評價概念的可發(fā)展性；各階段設(shè)計評審要點(diǎn)中列明需要避免的錯誤在審核過的圖紙上出現(xiàn)。②成本管理部：檢查概念設(shè)計文件是否突破項(xiàng)目成本控制建議，并根據(jù)最終確定的概念設(shè)計文件編制項(xiàng)目分項(xiàng)成本測算。③投資開發(fā)部：檢查概念成果是否滿足政府相關(guān)部門對項(xiàng)目的設(shè)計要求。④營銷策劃部：檢查設(shè)計成果是否滿足項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類型及面積、比例建議，總體布局是否滿足項(xiàng)目商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計相關(guān)要求；檢查總體布局中是否存在客戶投訴的隱患，從使用者和管理者的角度對概念設(shè)計成果進(jìn)行評審。(3) 概念設(shè)計文件比較量化評分表見本書電子文件。見本書電子文件。第5章 ，房地產(chǎn)公司方案設(shè)計管理方案設(shè)計是承接概念設(shè)計的設(shè)計階段，是指設(shè)計單位依據(jù)方案設(shè)計任務(wù)書、概念設(shè)計文件等資料進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計。房地產(chǎn)公司進(jìn)行方案設(shè)計管理的目的在于規(guī)范方案設(shè)計流程，明確方案設(shè)計階段劃分原則、部門職責(zé)、工作方法；確保與設(shè)計單位溝通得充分、及時和準(zhǔn)確，為公司領(lǐng)導(dǎo)層及時提供充分、準(zhǔn)確的信息和方案，為投資開發(fā)部報建、成本管理部測算成本及時提供所需圖紙；為施工圖設(shè)計做好準(zhǔn)備。為了達(dá)到這些目的，房地產(chǎn)公司需要做好方案設(shè)計管理部門職責(zé)與管理流程的制訂、房地產(chǎn)公司對設(shè)計單位方案設(shè)計文件編制深度的管理、方案設(shè)計過程的溝通交流管理、方案設(shè)計文件的評審管理以及方案設(shè)計文件的報批報建管理等工作。本章分別對上述的各項(xiàng)方案設(shè)計管理工作進(jìn)行詳細(xì)的說明。 方案設(shè)計管理的部門職責(zé)方案設(shè)計涉及的各部門包括設(shè)計管理部、營銷策劃部、成本管理部以及投資開發(fā)部其具體的工作職責(zé)如表51所列。 方案設(shè)計的管理流程(1) 方案設(shè)計管理流程方案設(shè)計一般可分為規(guī)劃方案設(shè)計和建筑方案設(shè)計兩個階段，這兩個階段的管理流程分別見圖51和圖52。(2)方案設(shè)計管理的具體步驟A．規(guī)劃方案設(shè)計階段管理步驟見表52。B．建筑方案設(shè)計階段管理步驟見表53。 位方案設(shè)計文件編制深度的管理為了使設(shè)計單位完成的方案設(shè)計文件能符合國家規(guī)定和公司的要求，在設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計之前，房地產(chǎn)公司設(shè)計管理部需要對設(shè)計單位編制的方案設(shè)計文件所需達(dá)到的深度要求進(jìn)行說明，具體包括：對設(shè)計單位方案設(shè)計文件編制的基本要求、內(nèi)容編排與裝訂要求、對應(yīng)于方案設(shè)計文件（一般包括設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙、投資估算、透視圖等）各組成部分做出的具體要求等。 對設(shè)計單位方案設(shè)計文件編制的基本要求①方案設(shè)計的目的是在概念設(shè)計文件的基礎(chǔ)上，按政府報批需要以及公司內(nèi)部設(shè)計管理、工程成本管理的需要，把概念設(shè)計文件的主要構(gòu)思及獨(dú)創(chuàng)性深化設(shè)計。方案設(shè)計的編制應(yīng)滿足建筑工程設(shè)計招標(biāo)、向主管部門（主要是規(guī)劃管理部門）送審，以及按公司流程編制成本控制表單的要求。方案設(shè)計深度要在通過政府相關(guān)部門和公司方案委員會審批后據(jù)以編制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行初步設(shè)計，簡單的單體工程經(jīng)公司設(shè)計管理部批準(zhǔn)后可據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計；簡單的小區(qū)工程經(jīng)公司設(shè)計管理部批準(zhǔn)后可據(jù)以進(jìn)行住宅單體施工圖設(shè)計以及公建、場地、區(qū)內(nèi)管網(wǎng)市政初步設(shè)計。②方案設(shè)計文件應(yīng)以總平面設(shè)計圖、所有類型單體建筑（不同拼接方式也被視同為不同單體類型）設(shè)計圖紙和外部空間及環(huán)境設(shè)計圖紙為主，輔以各專業(yè)的必要的方案圖以及設(shè)計說明、設(shè)計單位提供的投資估算、設(shè)計管理部匯總編制的成本控制表單。③ 鑒于不同地區(qū)對方案階段的報批要求不同，可結(jié)合政府規(guī)劃部門的審批要求，在方案設(shè)計階段中期增加一次出圖過程以滿足地區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者方案設(shè)計以及內(nèi)部審圖和成本估算的要求，并對出圖內(nèi)容列出清單，統(tǒng)稱為報批方案或者內(nèi)審方案。設(shè)計管理部在編制項(xiàng)目設(shè)計總體控制計劃應(yīng)界定報批方案的設(shè)計深度和出圖要求，并就設(shè)計分工、時間節(jié)點(diǎn)等體現(xiàn)在其中。④設(shè)計文件結(jié)合政府報批要求及公司內(nèi)部要求可以采用不同的表現(xiàn)手法，為充分展示設(shè)計意圖、特征和創(chuàng)新之處，可以有分析圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據(jù)項(xiàng)目需要增加模型、電腦動畫、幻燈片等。 對設(shè)計單 位方案設(shè)計文件內(nèi)容編排與裝訂的要求(1) 方案設(shè)計文件的內(nèi)容與編排方案設(shè)計文件包含以下兩大組成部分，分別由設(shè)計單位和設(shè)計管理部提供。①設(shè)計單位應(yīng)該提供設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙、投資估算（側(cè)重工程量計算）、透視圖四部分。前三部分的編排順序如下。A． 封面：寫明方案名稱、編制單位、編制年月。B。扉頁：注明方案編制單位的行政和技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計總負(fù)責(zé)人、方案設(shè)計人，并經(jīng)上述人員簽署或授權(quán)蓋章；以上人員需加注專業(yè)技術(shù)職稱，本部分必要時需附透視圖或者模型照片。C．方案設(shè)計文件目錄。D．設(shè)計說明書：由總說明和各專業(yè)設(shè)計說明組成。E．投資估算：包括編制說明、投資估算及三材估用量。F．設(shè)計圖紙：主要由規(guī)劃總平面設(shè)計圖、建筑專業(yè)圖紙以及道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等分析圖組成。②設(shè)計管理部應(yīng)提供成本控制表單和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單A． 成本控制表單：公司規(guī)定的格式由設(shè)計管理部根據(jù)方案設(shè)計編制。B．產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)顧客敏感點(diǎn)清單，由設(shè)計管理部根據(jù)方案設(shè)計對項(xiàng)目的各專業(yè)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、主要建筑用材性能、構(gòu)造做法、施工工藝和等級、園林景觀建設(shè)等級等編寫；是用以指導(dǎo)下階段初步設(shè)計或施工圖設(shè)計的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。C．住宅戶型分類統(tǒng)計表：格式參照方案設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)中相關(guān)條款。D．如設(shè)計合同以及設(shè)計任務(wù)書中有特別的約定，其方案設(shè)計文件的編制，應(yīng)按照招標(biāo)的規(guī)定和要求執(zhí)行。(2) 方案設(shè)計文件的裝訂要求方案設(shè)計文件應(yīng)依照設(shè)計任務(wù)書的約定制作，以下做法僅供參考。①一般項(xiàng)目宜按設(shè)計說明書、投資估算、設(shè)計圖紙、成本控制表單／產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單分為四部分。復(fù)雜項(xiàng)目每部分可以獨(dú)立分冊裝訂。②設(shè)計圖紙規(guī)格應(yīng)盡量統(tǒng)一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規(guī)格的縮印本。③設(shè)計說明書、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單、成本控 對設(shè)計單位方案設(shè)計說明書編制深度的具體要求制表單宜采用A3規(guī)格。設(shè)計說明書是設(shè)計文件的重要組成部分，由總說明及各專業(yè)的設(shè)計說明組成，其具體的編制深度要求如下。(1)總說明的深度要求①列出與工程設(shè)計有關(guān)的依據(jù)性文件的名稱和文號，如選址及環(huán)境評價報告、地形圖、項(xiàng)目的可行性研究報告、政府有關(guān)主管部門對立項(xiàng)報告的批文、設(shè)計任務(wù)書或協(xié)議書等。②列出與本工程方案設(shè)計有關(guān)的國家與當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)、規(guī)范、法令及規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設(shè)計要求。③列出本工程有關(guān)設(shè)計依據(jù)，如建設(shè)、規(guī)劃、市政、交通、環(huán)保、消防、健康住宅等主管部門的批文、協(xié)議書、項(xiàng)目可行性報告、設(shè)計任務(wù)書等。④設(shè)計基礎(chǔ)資料，如氣象、地形地貌、水文地質(zhì)、地震、區(qū)域位置、地質(zhì)初步勘察等。⑤簡述建設(shè)方和政府有關(guān)主管部門對項(xiàng)目設(shè)計的要求，如對總平面布置、建筑立面造型等。當(dāng)城市規(guī)劃對建筑高度有限制時，應(yīng)說明建筑、構(gòu)筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。⑥委托設(shè)計的內(nèi)容和范圍，包括功能項(xiàng)目和設(shè)備設(shè)施的配套情況。⑦列出工程概況，如總建筑面積，總投資、容納人數(shù)等和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（包括工程等級，結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限、耐火等級、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）。⑧列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如總用地面積、總建筑面積及各分項(xiàng)建筑面積（還要分別列出地上部分和地下部分建筑面積）、建筑基底總面積、綠地總面積、容積率、建筑密度，綠地率、停車泊位數(shù)（分室內(nèi)、外和地上、地下）， 以及主要建筑或核心建筑的層數(shù)、層高和總高度等項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng)工程項(xiàng)目（如城市居住區(qū)規(guī)劃）另有相應(yīng)的設(shè)計規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)時，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。(2) 總平面設(shè)計說明的深度要求①概述場地現(xiàn)狀特點(diǎn)和周邊環(huán)境情況，詳盡闡述總體方案的構(gòu)思意圖和布局特點(diǎn)，以及在豎向設(shè)計、交通組織、景觀綠化、環(huán)境保護(hù)、市政管網(wǎng)布置、土方平衡等方面采取的具措施。② 關(guān)于一次規(guī)劃、分期建設(shè)，以及原有建筑和古樹名木保留、利用、改造（改建）方面的總體設(shè)想。③首層建筑平面和周邊的關(guān)系。④列出規(guī)劃主管部門的規(guī)劃設(shè)計要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，包括總用地面積、建筑用地面積；總建筑面積（地上部分建筑面積、地下部分建筑面積）；建筑占地面積、建筑容積率覆蓋率；各主要建筑物的名稱、層數(shù)、高度；道路廣場鋪砌面積；綠化面積；集中綠化面積；綠化率；場地初平土方工程量等。⑤應(yīng)提供建筑總圖說明，主要解釋建筑人行出入口層平面關(guān)系，注明建筑人行出人口層平面（通常為底層）、室外臺階、架空層及與道路的高差關(guān)系，以及物業(yè)管理圍墻、崗?fù)?，大門的位置。(3) 建筑設(shè)計說明的深度要求①設(shè)計依據(jù)（計劃任務(wù)書、立項(xiàng)批文、可行性報告批文、紅線圖或土地使用批準(zhǔn)文件、城市規(guī)劃人防部門對建筑設(shè)計提出的設(shè)計要求、設(shè)計任務(wù)書、可作為為設(shè)計依據(jù)的其他有關(guān)文件）是否充分。②方案設(shè)計所依據(jù)的技術(shù)準(zhǔn)則，如建筑類別、防火等級、抗震設(shè)防烈度、人防等級的確定、建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主提出的其他自有的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)圖。③建筑的平面和豎向構(gòu)成，包括建筑群體和單體的空間處理、立面造型和環(huán)境營造、環(huán)境分析（如日照、通風(fēng)、采光）等。④建筑的功能布局和各種出入口、垂直交通運(yùn)輸設(shè)施（包括樓梯、電梯、自動扶梯）的布置；電梯、自動扶梯的選型、數(shù)量及功能劃分。⑤建筑內(nèi)部交通組織、防火設(shè)計和安全疏散設(shè)計。⑥ 關(guān)于無障礙、節(jié)能和智能化設(shè)計方面的簡要說明。⑦在建筑聲學(xué)、熱工、建筑 防護(hù)、電磁波屏蔽以及人防 地下室等方面有特殊要求時，⑧列出住宅技。⑧列出住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參數(shù)，如住宅中的套型、套型比、戶室比、每層與每戶建筑面積和使用面積。(4) 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明的深度要求①設(shè)計依據(jù)a． 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計所采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。B．建設(shè)方提出的符合有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)構(gòu)有關(guān)的特別書面要求。C．主要闡述建筑物所在地與結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計有關(guān)的自然條件，包括風(fēng)荷載、雪荷載、地震基本情況及有條件時概述工程地質(zhì)簡況等。②結(jié)構(gòu)設(shè)計說明主要闡述的內(nèi)容a． 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級、設(shè)計使用年限和建筑抗震設(shè)防類別。B．上部結(jié)構(gòu)選型概述和新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的應(yīng)用情況。c．采用的主要結(jié)構(gòu)材料及特殊材料。E．地下室的結(jié)構(gòu)做法.F．地下室的結(jié)構(gòu)做法及防水等級，當(dāng)有人防地下室時說明人防抗力等級。③需要特別說明的其他問題a． 簡要說明相鄰建筑物的影響關(guān)系。B．需要特別表達(dá)的其他事項(xiàng)。(5) 給排水設(shè)計說明的深度要求①方案設(shè)計階段，給水排水專業(yè)設(shè)計文件主要為設(shè)計說明書以及相關(guān)的系統(tǒng)總圖和必要其他圖紙。②設(shè)計依據(jù)：簡述本工程所列批準(zhǔn)文件和依據(jù)資料中與本專業(yè)有關(guān)的內(nèi)容及其他專業(yè)提供的有關(guān)資料，工程用地四周市政管網(wǎng)駁接情況。③給水設(shè)計a． 水源情況簡述（包括自備水源及市政給水管網(wǎng)）。B．用水量及耗熱量估算：總用水量（最高日、最大時），熱水設(shè)計小時耗熱量，消防水量。C．給水系統(tǒng)：簡述系統(tǒng)供水方式；水箱、水池容量、位 置、泵房位 置、供水方式及分區(qū)。D。消防系統(tǒng)：簡述消防系統(tǒng)種類，供水方式。e．熱水系統(tǒng)：簡述熱源，供應(yīng)范圍及供應(yīng)方式。f中水系統(tǒng)：簡述設(shè)計依據(jù)，處理方法。G．循環(huán)冷卻水、重復(fù)用水及采取的其他節(jié)水節(jié)能措施。h．飲用凈水系統(tǒng)：簡述設(shè)計依據(jù)，處理方法等。I．景觀用水水源及等級。J．主要設(shè)施、設(shè)備的安置位置以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)說明。④排水設(shè)計a． 排水體制，污、廢水及雨水的排放出路。B．估算污、廢水排水量，雨水量及重現(xiàn)期參數(shù)等。C．排水系統(tǒng)說明及綜合利用。D．污、廢水的處理方法。E．景觀用水的排放方式.F．主要設(shè)施、設(shè)備的安置位置以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。G．衛(wèi)生潔具等涉及建筑標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備器材的選用。H．需要說明的其他問題。(6) 電氣設(shè)計說明的深度要求①實(shí)施方案設(shè)計階段，電氣專業(yè)設(shè)計文件主要為設(shè)計說明書以及相關(guān)的系統(tǒng)圖。②設(shè)計范圍：本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)。③變、配電系統(tǒng)a． 確定負(fù)荷級別：3級負(fù)荷的主要內(nèi)容。B．負(fù)荷估算：照明、動力（水泵、電梯、鍋爐等）、空調(diào)、景觀循環(huán)水系統(tǒng)等。C．電源：根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和負(fù)荷量，要求外供電源的回路數(shù)、容量、電壓等級。D．變、配電所：位置、臺數(shù)、容量與形式。④應(yīng)急電源系統(tǒng)：根據(jù)用電負(fù)荷等級及供電 電源狀況，確定是否設(shè)置備用電源和應(yīng)急電源形式，自備發(fā)電機(jī)的容量及臺數(shù)。⑤室外