【正文】 式進(jìn)行設(shè)計過程的全程監(jiān)控，貫徹落實(shí)產(chǎn)品策劃目標(biāo)和成本目標(biāo)；開展施工階段的行銷監(jiān)理，確保實(shí)際最終產(chǎn)品滿足產(chǎn)品策劃、設(shè)計原創(chuàng)要求。 設(shè)計管理的依據(jù)設(shè)計管理的主要依據(jù)是公司的權(quán)責(zé)規(guī)定、有關(guān)設(shè)計管理流程制度，有關(guān)成本管理流程制度及其他相關(guān)流程與制度。主要依據(jù)的法規(guī)政策是：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法》等。依據(jù)的公司主要制度是：《成本標(biāo)準(zhǔn)編制與使用規(guī)則》、《合同管理辦法》、《項(xiàng)目招標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》以及各階段的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計指引等。 設(shè)計管理的范圍項(xiàng)目開發(fā)令簽署后，有關(guān)用地自然條件、社會條件及其他工程設(shè)計基礎(chǔ)條件的搜集和完善、項(xiàng)目設(shè)計總體控制計劃的編制、概念設(shè)計、顧客敏感點(diǎn)清單編制、方案設(shè)計、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的編制、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、各階段設(shè)計成果及圖紙的審查、設(shè)計變更、方案委員會管理辦法等、設(shè)計報政府審批以及工程施工過程中的行銷監(jiān)理等所有具體工作都屬于設(shè)計管理的范疇。 設(shè)計管理的實(shí)施要點(diǎn)①設(shè)計委托統(tǒng)一由設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)，并明確設(shè)計要求，設(shè)計限額等相關(guān)內(nèi)容，同時規(guī)定對小區(qū)總體規(guī)劃及單體方案必須根據(jù)營銷部門編制的市場定位及營銷方案并經(jīng)論證通過后辦理，這主要是為了解決項(xiàng)目前期設(shè)計、營銷相互脫節(jié)的問題。在一些項(xiàng)目中，往往是等到樣板房建好甚至是大面積開售后營銷部門的意見才能反饋至設(shè)計管理部門，其中包含的規(guī)劃、戶型朝向、平面布置等意見往往無法調(diào)整，增大銷售壓力。對單項(xiàng)設(shè)計因?yàn)楹雎粤嗽O(shè)計要求、設(shè)計限額而造成返工、工期延長的情況非常普遍。如某項(xiàng)目擬建一臨時公共汽車站，初期為追求設(shè)計效果，要求屋面采用張拉膜結(jié)構(gòu)，立面方案幾經(jīng)反復(fù)，到最后張拉膜設(shè)計完成后初步預(yù)算費(fèi)用將超過百萬，不得不放棄此方案重新調(diào)整，前后浪費(fèi)的時間超過一個月，：，這屬于典型的事前控制不足，設(shè)計限額不明確的情況。 目前總體規(guī)劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡化工作流程，同時促進(jìn)設(shè)備設(shè)計單位相互間的競爭意識，應(yīng)明確采用備案制度作單位委托設(shè)計，即每年編制單項(xiàng)工程設(shè)計委托單價表，選擇不少于三家設(shè)計單位作為委托設(shè)計依據(jù)。②為避免造成下階段的設(shè)計質(zhì)量問題或設(shè)計返工，同時需引人現(xiàn)代營銷觀念，明確規(guī)定本階段設(shè)計文件完成后應(yīng)經(jīng)設(shè)計管理部門組織包括營銷在內(nèi)的相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)評審?fù)ㄟ^后，方可通知設(shè)計單位開始下一階段設(shè)計任務(wù)。③ 單體平面方案的合理與否直接影響到銷售，同時，單體平面方案的調(diào)整往往涉及結(jié)構(gòu)、設(shè)備等多個設(shè)計工種，所以合理確定單體平面方案是非常重要的環(huán)節(jié)。明確規(guī)定單體平面方案必須經(jīng)營銷中心、項(xiàng)目公司、設(shè)計管理部門會簽確認(rèn)。④房地產(chǎn)開發(fā)報建等工作對房地產(chǎn)企業(yè)合理、合法利用國家政策，尋求企業(yè)效益影響增長點(diǎn)有重要意義，設(shè)計及設(shè)計管理工作也應(yīng)緊緊圍繞這方面展開工作，故應(yīng)明確各階段的設(shè)計文件需經(jīng)設(shè)計管理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理報批。⑤需協(xié)調(diào)市政規(guī)劃設(shè)計與景觀設(shè)計中道路布置兩者的關(guān)系，較好的做法是景觀專業(yè)提前介入，在市政前確定景觀方案。5 設(shè)計質(zhì)量管理的要點(diǎn)①設(shè)計的合理性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計質(zhì)量管理的主要內(nèi)容。設(shè)計質(zhì)量以其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果及其具有的商業(yè)價值衡量。②出圖質(zhì)量應(yīng)保證設(shè)計深度符合要求，必須避免專業(yè)矛盾和設(shè)計錯誤，杜絕設(shè)計事故。設(shè)計圖紙出圖質(zhì)量不符合要求的，設(shè)計管理部門應(yīng)要求設(shè)計單位重新出圖。③設(shè)計管理部門應(yīng)與設(shè)計單位建立設(shè)計過程的實(shí)時監(jiān)控制度，以便雙方均能在各階段實(shí)時掌握和檢查設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計狀況。④嚴(yán)格控制施工圖階段的設(shè)計變更，設(shè)計管理部門進(jìn)行設(shè)計變更時應(yīng)了解現(xiàn)場的材料提出處理意見，并分如下程序進(jìn)行處理：a． 單項(xiàng)變更損失五萬元以內(nèi)的，由設(shè)計管理部門確認(rèn)是否變更；b。單項(xiàng)變更損失五至十萬之間的，由設(shè)計管理部門管線領(lǐng)導(dǎo)確定是否變更；c．單項(xiàng)變更損失十萬元以上的，應(yīng)報公司上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可變更。⑤圖紙會審是工程建設(shè)程序中的重要環(huán)節(jié)，凡未經(jīng)會審的圖紙不得用于施工，圖紙會審應(yīng)由工程、設(shè)計管理部門主持，相關(guān)單位必須對圖紙會審工作予高度重視。 設(shè)計成本控制的要點(diǎn)成本控制是設(shè)計管理的重要組成部分，成本控制的工作要點(diǎn)如下。①材料定板及設(shè)備選型原則上應(yīng)在公司年度招投標(biāo)中標(biāo)單位中選擇。② 影響到裝修效果的材料、設(shè)計選用原則上應(yīng)有營銷部門的意見。③設(shè)計委托時，設(shè)計合同必須明確本項(xiàng)目設(shè)計限額及材料、設(shè)備選用要求，這是成本控制中很重要的環(huán)節(jié)，只有具備合理的設(shè)計成本控制目標(biāo)，設(shè)計單位才能在相關(guān)階段的設(shè)計中圍繞成本目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計方案、材料選用等工作。設(shè)計管理部門應(yīng)嚴(yán)格按公司下發(fā)的混凝土和鋼筋的限額設(shè)計值作為結(jié)構(gòu)限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(見表11和表 12)。設(shè)計管理部門可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況對結(jié)構(gòu)限額值提出修正意見，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按修正值進(jìn)行控制。④設(shè)計單位在提交設(shè)計文件時，方案設(shè)計必須有工程估算；初步設(shè)計必須有工程概算；施工圖設(shè)計宜有工程預(yù)算。⑤各階段的設(shè)計如果超出設(shè)計限額時，必須經(jīng)設(shè)計管理部門及審核部審核后，報送公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計或?qū)嵤?。⑥?yīng)加大對“新產(chǎn)品、新材料、新技術(shù)、新工藝”的研究，試點(diǎn)和推廣工作。重視“四新”的應(yīng)用是投資控制的重要內(nèi)容，但“四新”的應(yīng)用必須遵循先試點(diǎn)后推廣的過程，同時應(yīng)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。⑦對公建配套用房的布置，設(shè)計單位往往重視程度不夠，甚至將一些臨街可售高價的地方安排為居委會等配套用房，所以應(yīng)明確移交式低價出售的配套項(xiàng)目，必須布置在商業(yè)價值最低的地方，同時明確各階段設(shè)計文件完成后需經(jīng)設(shè)計管理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理報批。⑧會所及大型商業(yè)用房設(shè)計，應(yīng)由 商用物業(yè)管理部門組織使用單位：對使用功能布置參與規(guī)劃，由設(shè)計管理部門跟蹤完善。例如某會所已完成所有專業(yè)設(shè)計，經(jīng)酒店管理公司審核后發(fā)現(xiàn)其功能與使用要求有較大出入，提出調(diào)整平面、增加客房等許多修改意見，整個項(xiàng)目的設(shè)計必須全面修改，造成工期延長大半年。⑨ 材料、設(shè)備選用必須以“安全、合理、經(jīng)濟(jì)”為原則，以“價廉物美”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選用，避免材料、設(shè)備選用不合理造成浪費(fèi)損失。⑩施工圖的設(shè)計必須在滿足規(guī)范、法規(guī)的前提下，以相對最經(jīng)濟(jì)的方案進(jìn)行設(shè)計。⑩所有施工圖必須進(jìn)行綜合會審，減少各專業(yè)矛盾及返工損失。⑩移交或低價出售的配套項(xiàng)目，必須布置在商業(yè)價值最低的地方。⑩應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更第2章 項(xiàng)目策劃階段的設(shè)計基礎(chǔ)資料收集 規(guī)劃設(shè)計外部協(xié)作條件的取證要求①在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計的各階段，設(shè)計管理部除了與設(shè)計單位密切配合外，有很多方面需要及時與項(xiàng)目所在地的政府主管部門或國家機(jī)關(guān)等相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，并取得相關(guān)數(shù)據(jù)及有關(guān)方面的協(xié)議或批文，并作為各階段設(shè)計的依據(jù)和條件提供給設(shè)計單位，這些條件稱為規(guī)劃設(shè)計的外部協(xié)作條件。②一般相關(guān)的部門有：發(fā)改委、國土局、建委、規(guī)劃局、工商統(tǒng)計局、銀行、文教、環(huán)保、衛(wèi)生、水、電、電信、煤氣、熱力、市政、消防、人防、安全保衛(wèi)部門等。 項(xiàng)目所需的設(shè)計基礎(chǔ)資料①設(shè)計管理部根據(jù)項(xiàng)目策劃報告編寫指引完成設(shè)計所需基礎(chǔ)資料的收集、整理工作。②設(shè)計管理部根據(jù)項(xiàng)目策劃報告編寫指引中策劃階段規(guī)劃設(shè)計分析成果標(biāo)準(zhǔn)中的要求收集、整理并分析下列基礎(chǔ)資料，為策劃工作提供技術(shù)支持與依據(jù)：a． 城市總體規(guī)劃的全部成果、城市總體規(guī)劃文本、城市總體規(guī)劃的主要圖紙、總體規(guī)劃階段的各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃的文本和圖紙；b．分區(qū)規(guī)劃的全部成果；c．控制性詳細(xì)規(guī)劃的全部成果；d．城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃對本地段的規(guī)劃要求；e．現(xiàn)狀居住人口詳細(xì)資料，包括人口密度、人口構(gòu)成、平均每戶，人數(shù)籌；{．用地現(xiàn)狀資料V包括鄰近地區(qū)）；g．建筑現(xiàn)狀資料，包括各類性質(zhì)建筑質(zhì)量、數(shù)量、分布、層數(shù)等；h．工程設(shè)施及管線現(xiàn)狀資料（包括鄰近地區(qū)）；i．工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等有關(guān)資料；j．所在城市或地區(qū)歷史文脈、地方風(fēng)貌、建筑傳統(tǒng)形式等資料；k．房地產(chǎn)及工程等經(jīng)濟(jì)資料（包括房價、地價、各類基礎(chǔ)工程造價等）；： iooo～i： 2000實(shí)測地形圖；m．競爭樓盤資料等。 設(shè)計基礎(chǔ)資料收集的工作程序項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料收集包括：項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交、項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料補(bǔ)充和項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料評審。①項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交。設(shè)計管理部完成與相應(yīng)責(zé)任部門的項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料交接，移交內(nèi)容包括《宗地自然條件表》、《宗地社會條件表》（投資開發(fā)部提供）和《競爭樓蘊(yùn)列表》（營銷策劃部提供）三部分，并 由交接雙方共同填寫《項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表》。② 項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料補(bǔ)充。設(shè)計管理部按照《項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表》完成項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料的調(diào)查和補(bǔ)充，包括《宗地自然條件表》、《宗地社會條件表》（投資開發(fā)部負(fù)責(zé)補(bǔ)充完善，設(shè)計管理部協(xié)助）和《競爭樓盤設(shè)計信息表》（營銷策劃部牽頭完成）。③ 項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料評審。設(shè)計管理部組織投資開發(fā)部、營銷策劃部完成項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料評審，評審意見和結(jié)論填寫在《項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表》中，并由參與評審人員共同簽字確認(rèn)。④設(shè)計管理部發(fā)出資料提供要求后相關(guān)部門未能在1個工作日內(nèi)提供設(shè)計任務(wù)書輸入文件導(dǎo)致設(shè)計任務(wù)書時間拖延，配合部門負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦人扣 罰 100 元／次，設(shè)計管理部提供考核信息；設(shè)計管理部相關(guān)專業(yè)人員未跟催配合部門提供資料，扣罰 50 元／次，配合部門提供考核信息。⑤ 項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表見表21。 宗地自然條件資料宗地自然條件表見本書 電子文件。 宗地社會條件資料宗地社會條件表見本書 電子文件。 競爭樓盤信息“競爭樓盤”是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭的樓盤。價格需按產(chǎn)品類型列出最高價、最低價以及均價。競爭樓盤列表中的競爭樓盤清單，需由設(shè)計管理部與營銷策劃部共同確認(rèn)。競爭樓盤列表形式參考本書電子文件。競爭樓盤設(shè)計信息表見本書電子文件。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 項(xiàng)目場地地質(zhì)勘察項(xiàng)目場地地質(zhì)勘察應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目策劃、概念設(shè)計不同階段的要求分階段進(jìn)行。①在新項(xiàng)目選擇、可行性分析階段，設(shè)計管理部應(yīng)負(fù)責(zé)進(jìn)行可行性研究勘察（選址勘察），目的是對地塊場地的地質(zhì)穩(wěn)定性和建筑適宜性做出評價，主要手段是搜集地塊有關(guān)的地質(zhì)資料和建筑經(jīng)驗(yàn)資料、踏勘了解場地工程地質(zhì)條件；當(dāng)擬建場地工程地質(zhì)條件復(fù)雜，已有資料不能滿足要求時，可根據(jù)具體情況進(jìn)行工程地質(zhì)測繪和必要的勘探工作。②在項(xiàng)目策劃階段應(yīng)進(jìn)行場地初步勘察，為確定建筑總平面布置、主要建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計方案提供巖土工程勘察資料，初步勘察應(yīng)符合初步設(shè)計的要求。 項(xiàng)目設(shè)計基礎(chǔ)資料分析①依據(jù)各個調(diào)查表格在策劃階段進(jìn)行設(shè)計基礎(chǔ)資料的收集，可結(jié)合項(xiàng)目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎(chǔ)資料收集后，根據(jù)這些資料對項(xiàng)目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項(xiàng)目策劃、設(shè)計的基本依據(jù)。②依據(jù)宗地自然條件表的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護(hù)與利用措施等。③依據(jù)宗地自然條件表的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法（該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn)）。④依據(jù)宗地社會條件表的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車流線的影響；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術(shù)設(shè)計的影響等。⑤設(shè)計管理部和營銷策劃部應(yīng)共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容不只局限于通常的總架、單價調(diào)查，而應(yīng)結(jié)合競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)和綜合品質(zhì)調(diào)查進(jìn)行資料收集，并全面分析。⑥依據(jù)宗地社會條件表的內(nèi)容，當(dāng)?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結(jié)合公司對項(xiàng)目的主要指標(biāo)要求（總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能），并分析對建筑排布的影響。⑦ 當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，進(jìn)行公司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析表，當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表。⑧ 當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在項(xiàng)目進(jìn)度總體計劃、成本控制表單中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進(jìn)行 規(guī)劃設(shè)計分析的要點(diǎn)①技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：結(jié)合設(shè)計分析是否能達(dá)到 公司對項(xiàng)目開發(fā)的基本具體量化指標(biāo)要求。2規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結(jié)合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項(xiàng)目指標(biāo)的限制。③規(guī)劃設(shè)計概念：如何體現(xiàn)該項(xiàng)目住區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則的精神；表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。④技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。⑤社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。⑥規(guī)劃設(shè)計分析草案圖紙。⑦規(guī)劃設(shè)計分析總平面圖。⑧退讓紅線要求。⑨不同功能物業(yè)的分布位置分析。⑩間距分析。10組團(tuán)規(guī)模分析。11市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車、水、電、暖、通信等分析圖；對于坡地、山 地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析。12樣板區(qū)選址及構(gòu)成內(nèi)容分析。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表和容積率分析表見本書 電子文件。 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃分析①規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項(xiàng)目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對項(xiàng)目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情