【文章內(nèi)容簡介】 況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本管理部門，形成項目財務(wù)分析和營銷策略的基礎(chǔ)。②規(guī)劃結(jié)構(gòu)對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標(biāo)的影響因素包括規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風(fēng)要求相匹配。③“有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素，需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑己媒ㄖ颉⒘己镁坝^朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。④ 關(guān)于各因素的可參考定義a。應(yīng)根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制訂B．良好建筑朝向：“南偏東15。至南偏西15。范圍內(nèi)”的朝向。C．不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。 策劃階段設(shè)計分析成果存檔及編號項目基礎(chǔ)資料范例和項目規(guī)劃設(shè)計草案見本書電子文件。為規(guī)范公司項目定位及策劃階段的操作，需加強對“顧客敏感點和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點”這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學(xué)性、提高產(chǎn)品性價比和建立完整的項目價值體系。 顧客敏感點的定義顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產(chǎn)品特性，是顧客具體需求在產(chǎn)品中的體現(xiàn)，相對投人有較大的產(chǎn)出效益，因此設(shè)計者對顧客敏感點項目應(yīng)重點考慮，綜合平衡總成本時優(yōu)先保證敏感點工程項目。顧客敏感點項目受目標(biāo)顧客群的需求影響，受產(chǎn)品檔次定位影響，同時也受項目競爭策略的影響。因此需要在每個項目策劃過程甲分階段確定嚴(yán)品的顧客敏感點。 顧客敏感點的分類顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目（在項目策劃階段確定）。顧客敏感項目為必須執(zhí)行項目。顧客重視項目在具體項目中可作為顧客敏感點項目備選項目?！额櫩兔舾悬c及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單》規(guī)定了顧客敏感點項目分類和分解項目，并給出一般的敏感點等級。 顧客敏感點策劃實施說明①每個項目都應(yīng)確定顧客敏感點項目，最終指導(dǎo)建筑設(shè)計和施工。顧客敏感點工程標(biāo)隹應(yīng)恰 當(dāng)反映競爭策略，產(chǎn)品定位和目標(biāo)顧客需求，同時要反映產(chǎn)品策劃的核心價值體系。②設(shè)計管理部在項目策劃階段確定顧客敏感點類別，其中有四項為顧客敏感點項目，六項為顧客重視項目，共十點顧客敏感點。顧客敏感點確定從《顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單》中的中類中選定，并可根據(jù)具體項目增加新的項目，填寫《顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要③《顧客箣咸占聃③《顧客敏感點及標(biāo)準(zhǔn)要點》完成稿會同《實施方案設(shè)計任務(wù)書》一起交給設(shè)計單位指導(dǎo)概念設(shè)計文件后的各專業(yè)后續(xù)設(shè)計工作。實施方案或初步設(shè)計完成后，應(yīng)確定顧客敏感點的工藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn)，作為行銷監(jiān)理工作指引，作為施工圖設(shè)計過程以及建造過程的工作指南。 顧客敏感點的確定及審核程序①顧客敏感點和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)由營銷策劃部審核。②在完成項目市場定位后，設(shè)計管理部應(yīng)結(jié)合項目策劃報告編制顧客敏感點清單，確定本項目的顧客敏感點項目，應(yīng)完成《顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單》中的大類和中類部分。③在項目論證會結(jié)束后，結(jié)合項目產(chǎn)品定位和概念設(shè)計任務(wù)書的編寫，應(yīng)填寫完成小類內(nèi)容。④在完成概念設(shè)計文件招標(biāo)后，結(jié)合中標(biāo)方案，設(shè)計管理部應(yīng)組織編寫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點，作為概念設(shè)計文件修改和后續(xù)階段設(shè)計的指導(dǎo)原則。⑤在實施方案完成后，項目設(shè)計管理部應(yīng)依此編制完整的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊，用以指導(dǎo)初步及施工圖設(shè)計、各項專項設(shè)計。2， 顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單見本書 電子文件。 顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點見本書電子文件。第3章 房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)管理房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)是指為了選擇合適的設(shè)計單位，房地產(chǎn)公司通過招標(biāo)的方式將設(shè)計任務(wù)委托給設(shè)計單位完成，由設(shè)計單位根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定和房地產(chǎn)公司的設(shè)計要求進行設(shè)計，并提供設(shè)計成果，房地產(chǎn)公司可以選擇委托同一個設(shè)計單位進行多個階段的設(shè)計工作，也可以把不同階段的設(shè)計任務(wù)分別委托給不同的設(shè)計單位負(fù)責(zé)。但無論是哪個階段的招標(biāo)管理工作，其管理的要點基本一致，具體包括：設(shè)計招標(biāo)管理機構(gòu)的設(shè)置與招標(biāo)管理流程的制訂；設(shè)計任務(wù)書的編制與評審管理；設(shè)計單位考察與設(shè)計招標(biāo)書發(fā)放管理；開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)管理；設(shè)計合同的簽訂管理；設(shè)計單位的履約評價管理等。本章將分別對上述設(shè)計招標(biāo)的各管理要點進行詳細的說明。(1) 設(shè)計招標(biāo)相關(guān)部門與崗位的職責(zé)①公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。其主要職責(zé)（不限于）是：a． 批準(zhǔn)招標(biāo)計劃與安排；b．組建招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；c．主持招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，審批確定中標(biāo)單位；d．組織合同會簽；e．簽訂合同或授權(quán)公司法人合同的簽訂。② 公司常務(wù)董事。公司常務(wù)董事是公司制度與流程執(zhí)行的監(jiān)督者。按照公司的規(guī)定和要求，參加評標(biāo)活動，了解制度與流程執(zhí)行情況進行監(jiān)督。③設(shè)計管理部負(fù)責(zé)各種設(shè)計招標(biāo)工作。對產(chǎn)品和成本標(biāo)準(zhǔn)的實施起到監(jiān)督與促進的作用。A．設(shè)計管理部經(jīng)理。負(fù)責(zé)組織項目的技術(shù)管理工作，確定各種產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織編制產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)。B．總建筑師。其主要職責(zé)（不限于）是：i．負(fù)責(zé)編寫項目設(shè)計說明；ii參加招標(biāo)文件的編寫，主要參加編寫招標(biāo)文件的)有關(guān)技術(shù)條款；iii按照評委方式參加技術(shù)評標(biāo)；iv．參與最后澄清工作。C．總工程師。其主要職責(zé)（不限于）是：i．與工程管理部協(xié)商負(fù)責(zé)編寫工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關(guān)鍵工期要求；U參加對投標(biāo)人的資格預(yù)審；叭主要參加編寫招標(biāo)文件的技術(shù)條款，特別是施工技術(shù)要求；；。④成本管理部。其主要職責(zé)（不限于）是：a。負(fù)責(zé)組織編制工程量清單，同時審核施工圖；b．負(fù)責(zé)審核招標(biāo)文件，對成本標(biāo)桿進行核對；c．負(fù)責(zé)參加編寫專用合同條款、編制有關(guān)商務(wù)文件；d．參加對投標(biāo)人的資格預(yù)審，e．參與過程和最后澄清和合同談判工作。(2) 設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)與人員組成①設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)a． 批準(zhǔn)招標(biāo)文件，審查評標(biāo)辦法和細則的合理性和公正性；b．審批入圍的投標(biāo)人名單；c．審定評委會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)單位；d．決策采用團體成員各一票的方式投票表決。②設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組人員組成。概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計與施工圖設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由營銷策劃部經(jīng)理或設(shè)計管理部經(jīng)理任組長，由 公司設(shè)計管理部（代表）、營銷策劃部經(jīng)理、總經(jīng)理、公司常務(wù)董事、設(shè)計管理部、項目工程管理部高級經(jīng)理、合同負(fù)責(zé)人組成。規(guī)定必須為單數(shù)成員。(3) 設(shè)計評標(biāo)委員會的職責(zé)與人員組成①設(shè)計評標(biāo)委員會職責(zé)a． 根據(jù)評標(biāo)細則，對標(biāo)書進行認(rèn)真評審，負(fù)責(zé)組織進行澄清，完成評審報告。B．向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組報告評審意見，推薦合格的中標(biāo)人和中標(biāo)備選人。C．針對一些議標(biāo)的項目，遵從集體決策，發(fā)揮團隊優(yōu)勢的原則，特組建“評標(biāo)工作小，組”代替“評標(biāo)委員會”行使相關(guān)職責(zé)。②設(shè)計評標(biāo)委員會人員組成a． 評委59人。公司主要通過第一次和第二次方案審批會對概念設(shè)計和方案設(shè)計進行癢標(biāo)。B．評委名單由項目總經(jīng)理批準(zhǔn)確定。C．評委素質(zhì)要求i．技術(shù)／業(yè)務(wù)專家應(yīng)當(dāng)在本項目方面有35 年的技術(shù)管理或相關(guān)業(yè)務(wù)專業(yè)工作經(jīng)驗。Ii 商務(wù)與經(jīng)濟方面的專家應(yīng)當(dāng)在有關(guān)業(yè)務(wù)方面 23 年的商務(wù)與經(jīng)濟專業(yè)工作經(jīng)驗。(4)設(shè)計招標(biāo)工作小組的職責(zé)與人員組成設(shè)計招標(biāo)工作小組由設(shè)計管理部牽 頭，主要負(fù)責(zé)招標(biāo)的相關(guān)設(shè)計工作，主要工作人員，由設(shè)計管理部承擔(dān)，一般由23人組成。報項目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（招標(biāo)工作審批表會簽批準(zhǔn)）。 設(shè)計招標(biāo)的管理流程(1) 設(shè)計招標(biāo)管理流程設(shè)計招標(biāo)管理流程見圖31。(2) 設(shè)計招標(biāo)的具體步驟表31是設(shè)計招標(biāo)的具體步驟。房地產(chǎn)項目設(shè)計任務(wù)書是指房地產(chǎn)公司對項目設(shè)計提出的要求，是設(shè)計單位進行項目設(shè)計的主要依據(jù)。在明確了規(guī)劃設(shè)計要點之后，房地產(chǎn)公司設(shè)計管理部可以組織編寫設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書的編制必須根據(jù)政府規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設(shè)計要點、營銷策劃部的定位報告來編制，針對不同的設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書一般可分為概念設(shè)計任務(wù)書、方案設(shè)計任務(wù)書、初步設(shè)計任務(wù)書、施工圖設(shè)計任務(wù)書、景觀設(shè)計任務(wù)書和室內(nèi)裝飾設(shè)計任務(wù)書，根據(jù)公司的實際情況，也可以將不同階段的設(shè)計任務(wù)合并在一起再編寫。在設(shè)計任務(wù)書編制完成之后，設(shè)計管理部還應(yīng)組織相關(guān)部門（一般包括成本管理部、投資開發(fā)部、營銷策劃部、工程管理部等）參與設(shè)計任務(wù)書的評審，評審?fù)ㄟ^的設(shè)計任務(wù)書是進行項目設(shè)計招標(biāo)的重要依據(jù)。對于房地產(chǎn)公司在不同階段對設(shè)計任務(wù)書編制與評審管理的具體內(nèi)容，將在本書對應(yīng)的章節(jié)中再進行詳細的說明。房地產(chǎn)公司在設(shè)計招標(biāo)前，應(yīng)對設(shè)計單位的設(shè)計資質(zhì)、設(shè)計能力、公司實力、業(yè)績與運作方式等進行考察，評價他們是否有能力提供本公司所需的產(chǎn)品和服務(wù)，確定合格的設(shè)計單位名單。 設(shè)計單 位考察的方式與工作要點(1) 設(shè)計單位考察的方式設(shè)計單位考察是對設(shè)計單位的業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)切義及八貝凹c禽則勺寐。—艤萬）g公司考察、項目考察和作品考察。①公司考察。公司考察是指對設(shè)計單位辦公場所的綜合考察。② 項目考察。項目考察是指對設(shè)計單位主要參與設(shè)計的在建或建成項目的綜合考察。③作品考察。作品考察是指對記錄在公開發(fā)行或設(shè)計單位自行 印 刷的印 刷品中的，設(shè)計單位主要參與設(shè)計的在建或建成項目的綜合考察。(2) 設(shè)計單位考察的工作要點①設(shè)計管理部的工作要點a． 負(fù)責(zé)設(shè)計單位考察并建立設(shè)計單位名錄。B．負(fù)責(zé)具體項目設(shè)計單位的選擇及評審。C．負(fù)責(zé)對設(shè)計單位進行履約評價。D．負(fù)責(zé)設(shè)計單位資料的保存和管理。② 公司總經(jīng)理的工作要點a． 審批具體項目設(shè)計單位的選擇。B．審批合作過程中設(shè)計單位不合格記錄及履約評審結(jié)論。 設(shè)計單位信息登記與基本資料審查管理(1) 設(shè)計單位信息登記與基本資料審查的工作程序①設(shè)計管理部要求設(shè)計單位按照標(biāo)準(zhǔn)格式提供《設(shè)計單位信息登記表》及附件并審核。②《設(shè)計單位信息登記表》及附件不符合要求的，設(shè)計管理部經(jīng)辦人需要求設(shè)計單位重新提供檔案資料。之后仍不符合要求的，在《設(shè)計單位信息登記表》填寫意見報設(shè)計管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，列入不合格設(shè)計單位名錄③《設(shè)計單位信息登記表》及附件符合要求，但設(shè)計單位的業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)歷史及人員配備不能滿足要求的，在《設(shè)計單位信息登記表》填寫原因報設(shè)計管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，列入不合格設(shè)計單位名錄。④《設(shè)計單位信息登記表》及附件、業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)歷史及人員配備均符合要求的，在《設(shè)計單位信息登記表》填寫意見報設(shè)計管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，可對其進行綜合考察。⑤設(shè)計管理部經(jīng)辦人將《設(shè)計單位信息登記表》及附件交設(shè)計管理部秘書保存歸檔。(2)設(shè)計單位信息登記表(3)設(shè)計單位信息登記匯總表見本書電子文件。 設(shè)計單位綜合考察管理綜合考察分為公司考察、項目考察或作品考察。設(shè)計單位綜合考察的工作程序如下。①設(shè)計管理部經(jīng)辦人與設(shè)計單位商議確定進行公司考察或項目考祭2一。則買際情況不具備進行公司考察或項目考察條件的，經(jīng)設(shè)計管理部經(jīng)理同意，可對設(shè)計單位進行作品考察。②綜合考察由設(shè)計管理部組織進行，參與人數(shù)必須在三人或三人以上，并至少包括一名設(shè)計管理部經(jīng)理助理以上級人員，考察結(jié)論方可生效。③設(shè)計管理部參與綜合考察人員填寫《設(shè)計單位綜合考察記錄表》，并共同商討得出察結(jié)論，簽字確認(rèn)后報設(shè)計管理部經(jīng)理審批。④設(shè)計管理部經(jīng)理審批《設(shè)計單位綜合考察記錄表》后，由設(shè)計管理部秘書根據(jù)審批結(jié)論將設(shè)計單位相應(yīng)列入《不合格設(shè)計單位名單》或《合格設(shè)計單位名單》，同時將《設(shè)計單位綜合考察記錄表》保存歸檔。設(shè)計單位綜合考察記錄表、設(shè)計單位考察評分表、設(shè)計單位考察報告、合格設(shè)計單位名單、不合格設(shè)計單位名單樣式見本書電子文件。 設(shè)計招標(biāo)書發(fā)放管理設(shè)計招標(biāo)書是房地產(chǎn)公司向設(shè)計單位簡要說明本次設(shè)計招標(biāo)項目的基本概況、設(shè)計要點、設(shè)計成果、設(shè)計時間以及本次招標(biāo)的相關(guān)要求 等內(nèi)容的文件，其一般會附上招標(biāo)邀請函，告知并邀請設(shè)計單位 前來競標(biāo)。方案設(shè)計招標(biāo)書范本見苯書疊子妄弄；—供讀者參考借鑒。、評標(biāo)＼定標(biāo)與設(shè)計合同的簽訂管理 開標(biāo)管理房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的時間收取投標(biāo)文件，并在截標(biāo)后組織召開開標(biāo)會議，邀請投標(biāo)設(shè)計單位的法定代表參加。開標(biāo)的組織管理流程一般如下。①開標(biāo)會議應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點舉行，除投標(biāo)人法定代表人或持有其代理委托書的代理人、本公司招標(biāo)代表以及公正方有關(guān)人員外，其他人員或評標(biāo)成員一律不得參加開標(biāo)會議。② 由本公司招標(biāo)代表主持開標(biāo)會議，向到會的投標(biāo)人當(dāng)眾宣布評標(biāo)辦法、定標(biāo)原則（評標(biāo)委員會的組成人員、評標(biāo)時間及地點應(yīng)對投標(biāo)人保密），當(dāng)眾啟封并檢驗投標(biāo)文件及補充函件，宣布檢驗結(jié)果。③開標(biāo)結(jié)果宣布后，所有與投標(biāo)人有關(guān)的人員退場，在建設(shè)行政主管部門經(jīng)辦人員的監(jiān)督下，由招標(biāo)人對有效投標(biāo)文件進行登記、編碼，重新密封投標(biāo)信函。④任何人不得向評標(biāo)委員后泄漏有關(guān)投標(biāo)人及投標(biāo)文件登記、編碼情況。2 評標(biāo)管理在開標(biāo)之后，一般由評標(biāo)委員會組織召開評標(biāo)會，并按照公司制定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法對設(shè)計單位提交的投標(biāo)文件進行綜合的評價，擇優(yōu)確定中標(biāo)方案。(1) 評標(biāo)的工作程序①評標(biāo)工作由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，②評標(biāo)委員會由59人組成。由設(shè)計管理部經(jīng)理、項目工程管理部高級經(jīng)理、總工程師、總建筑師、工程管理部代表、設(shè)計管理部負(fù)責(zé)人、營銷管理部、專業(yè)工程師、總造價師、財務(wù)部經(jīng)理、預(yù)算員和外部顧問等組成。規(guī)定人數(shù)一般為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)方面專家不得少于三分之二。③在中標(biāo)結(jié)果確定前，評標(biāo)委員會成員的名單應(yīng)當(dāng)保密。④選舉評標(biāo)委員會主任。⑤評標(biāo)委員會宣布有效投標(biāo)文件，并解釋廢標(biāo)原因。⑥評委傳閱各投標(biāo)文件，聽取投標(biāo)文件介紹。⑦評標(biāo)委員按照招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法確定的標(biāo)準(zhǔn)，審閱投標(biāo)人的標(biāo)書并進行評審和比較，各評委寫出書面評標(biāo)報告并簽字。⑧評標(biāo)委員會根據(jù)各評委書 面評標(biāo)報告，最終寫出書 面評標(biāo)報告并推薦23家合格的中標(biāo)候選人，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組選定。⑨建筑工程設(shè)計的評標(biāo)工作應(yīng)本著公平、公正的原則，從適用、經(jīng)濟、美觀、先進的角度，進行綜合評議，擇優(yōu)評定優(yōu)選方案。⑩評標(biāo)組織評選出優(yōu)選方案后，由招標(biāo)人按照招標(biāo)文件規(guī)定的定標(biāo)原則自主確定中標(biāo)方案，公布中標(biāo)人。11在建筑工程設(shè)計評標(biāo)過程中，若評標(biāo)組織確認(rèn)投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情況之一的，作無效投標(biāo)文件處理，不得繼續(xù)參加評標(biāo)。A． 違反規(guī)劃弳制條件或設(shè)計要點原則的。B．有編制技術(shù)錯誤或編制深度明顯