【正文】 業(yè)的分類(lèi)也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類(lèi)，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略，不同類(lèi)型的商鋪可以采用不同的銷(xiāo)售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷(xiāo)售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類(lèi)方法：分類(lèi)方法種類(lèi)廣州舉例柳州舉例按市場(chǎng)形式分類(lèi)大型商廈天河城廣場(chǎng)、廣百新翼柳州工貿(mào)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場(chǎng)小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類(lèi)購(gòu)物中心中華廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)美居中心柳北鋼材市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場(chǎng)廣州蔡瀾美食城、百福廣場(chǎng)桂林人按建筑特征分類(lèi)商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場(chǎng)按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國(guó)際商業(yè)城五月陽(yáng)光按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）興隆大廈按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐館及美食廣場(chǎng)桂林人按銷(xiāo)售方式分類(lèi)銷(xiāo)售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主藍(lán)色港灣租售物業(yè)廣州國(guó)際玩具精品中心飛鵝市場(chǎng)出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi)產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪從上面的分類(lèi)方法可以看到，任何一種分類(lèi)方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的角度上，按物業(yè)的市場(chǎng)形式分類(lèi)是商用物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域最常用的分類(lèi)方法。⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營(yíng)面積過(guò)萬(wàn)㎡，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。⑵多功能性大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。⑶購(gòu)物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。⑴專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。⑵商貿(mào)結(jié)合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購(gòu)，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購(gòu)物要求，很多市民在購(gòu)物量較大時(shí)，都喜歡到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)，價(jià)格更便宜。⑶專(zhuān)業(yè)商業(yè)街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場(chǎng)、洛溪五金市場(chǎng)等。城區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于受空間制約，不可能開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營(yíng)而形成專(zhuān)業(yè)商業(yè)街式的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如廣州一德路海味、干果、食品專(zhuān)業(yè)街。⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車(chē)普及率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的具體表現(xiàn)。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可適當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)規(guī)模。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無(wú)需過(guò)大?？? 結(jié)：通過(guò)分析大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪三者的市場(chǎng)特征，我們可以全面地對(duì)各種商用物業(yè)提出差異化的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，并對(duì)不同的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行大致的劃分，對(duì)于本項(xiàng)目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義?？梢钥闯?，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國(guó)開(kāi)放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。隨著廣州樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)及管理水平均居全國(guó)領(lǐng)先之列。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段：階段年代物業(yè)市場(chǎng)特征租售方式代表項(xiàng)目第一階段19901993非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主第二階段19941996產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售第三階段1997年開(kāi)始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售為主既售又租第四階段2000年開(kāi)始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售為主既售又租根據(jù)上表對(duì)照分析，柳州市商用物業(yè)的銷(xiāo)售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售”階段；本項(xiàng)目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷(xiāo)售策略，以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所說(shuō)明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂(lè)五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂(lè)場(chǎng)所柳州市高檔消費(fèi)集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）的制高點(diǎn)魚(yú)峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類(lèi)、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場(chǎng)、魚(yú)峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購(gòu)）、白云交易市場(chǎng)將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚(yú)峰東區(qū)摩托車(chē)、家具等大件生活用品賣(mài)場(chǎng)潭中東路、東環(huán)路集中賣(mài)場(chǎng)發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車(chē)配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng)柳州市成熟的專(zhuān)業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段）機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車(chē)產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng)成熟的專(zhuān)業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周專(zhuān)”的特點(diǎn)。說(shuō)明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專(zhuān)業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。表9：主要區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局表主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)城中區(qū)河南魚(yú)峰路一帶飛鵝服飾市場(chǎng)商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級(jí)中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購(gòu)物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個(gè)商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，形成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)中心。216。 河南魚(yú)峰路一帶競(jìng)爭(zhēng)格局河南魚(yú)峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場(chǎng)不多，而且分布較為零散。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。216。 飛鵝服飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局由于多年的專(zhuān)業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場(chǎng)具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費(fèi)者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場(chǎng)成行成市，具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價(jià)格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫(xiě)字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場(chǎng)飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚(yú)峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。名稱路段概況價(jià)格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號(hào)住宅樓高26層，總建筑面積3萬(wàn)平米，總戶數(shù)168戶住宅均價(jià)約3600元/平米藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場(chǎng)住宅均價(jià)超過(guò)3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個(gè)鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價(jià)23000元/平米,最高價(jià)42000元/平米金運(yùn)來(lái)大廈解放南路總建筑面積1萬(wàn)平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽(yáng)路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價(jià)2188元/平米⑵城中區(qū)點(diǎn)評(píng)：五星商場(chǎng)一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開(kāi)始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價(jià)格（元/平米）歐雅城市廣場(chǎng)躍進(jìn)北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長(zhǎng)一層80009000，二層約4000；住宅折后價(jià)在16001938景秀苑躍進(jìn)北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層獨(dú)立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000點(diǎn)評(píng)：柳北區(qū)的商鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。⑷魚(yú)峰區(qū)名稱路段概況價(jià)格聲福馨閣屏山大道低改工程項(xiàng)目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺(tái)）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫(xiě)字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國(guó)泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場(chǎng)，4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點(diǎn)評(píng)：目前魚(yú)峰老區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以駕鶴路上的開(kāi)發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價(jià)值。⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競(jìng)爭(zhēng)壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤(pán)中的大盤(pán)將成為未來(lái)銷(xiāo)售阻力的考量因素：序號(hào)樓盤(pán)名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中㎡2時(shí)代商廈城中㎡3藍(lán)色港灣城中約1萬(wàn)㎡4鴻府城中㎡5淘園世家城中㎡6華天世紀(jì)城中約1萬(wàn)㎡7本項(xiàng)目城中㎡8新時(shí)代商業(yè)港柳南19萬(wàn)㎡9溫州商貿(mào)城柳南㎡10谷埠街國(guó)際商城柳南22萬(wàn)㎡11新佳華大廈柳南㎡12潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng)柳南3萬(wàn)㎡13匯鑫源商城魚(yú)峰㎡14五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)魚(yú)峰㎡15長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng)魚(yú)峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場(chǎng)柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚(yú)峰㎡ ⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀?