【正文】 業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼柳州工貿(mào)專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場、中旅商業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百福廣場桂林人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多華天世紀分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）興隆大廈按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場桂林人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主藍色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常用的分類方法。⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營面積過萬㎡，是規(guī)?；⒓s化的物業(yè)項目。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。⑶購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。⑴專業(yè)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國情、民情的具體表現(xiàn)。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。總 結(jié)：通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標(biāo)客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義。可以看出，本項目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領(lǐng)先之列。從20世紀90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個發(fā)展階段：階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段19901993非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主第二階段19941996產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售第三階段1997年開始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租第四階段2000年開始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租根據(jù)上表對照分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段；本項目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所說明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）的制高點魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購）、白云交易市場將與城中區(qū)有機結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環(huán)路集中賣場發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場、力風(fēng)建筑裝飾市場柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段）機電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周?！钡奶攸c。說明柳州市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。表9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。216。 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。216。 飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區(qū)點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現(xiàn)在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價格（元/平米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層80009000，二層約4000；住宅折后價在16001938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層獨立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000點評：柳北區(qū)的商鋪價格以主干道的價值為導(dǎo)向，躍進路上首層商鋪價格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。⑷魚峰區(qū)名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場，4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點評：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競爭壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。據(jù)市場調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中㎡2時代商廈城中㎡3藍色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中㎡5淘園世家城中㎡6華天世紀城中約1萬㎡7本項目城中㎡8新時代商業(yè)港柳南19萬㎡9溫州商貿(mào)城柳南㎡10谷埠街國際商城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南㎡12潤和時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰㎡14五月陽光購物廣場魚峰㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰㎡ ⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習(xí)慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然