【正文】 人的訴訟中保障次承租人的訴訟主體資格，使其直接行使異議權(quán)以對(duì)抗出租人的解除權(quán)?！　∥覀冋J(rèn)為，可以針對(duì)出租人訴訟請(qǐng)求的不同區(qū)別對(duì)待。如果出租人請(qǐng)求解除租賃合同，由次承租人直接歸還租賃物，那么可以將轉(zhuǎn)租人和次承租人作為共同被告。如果出租人請(qǐng)求解除合同，由轉(zhuǎn)租人歸還租賃物，那么法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，或者依據(jù)職權(quán)，從訴訟經(jīng)濟(jì)和次承租人利益的合理保障角度，將次承祖人追加為第三人，確保其異議權(quán)得到充分的行使?！　【C上，租賃權(quán)的物權(quán)化理論突破了合同的相對(duì)性原則，打通了承租人與出租人之間的通道，使得次承租人獲得了能夠?qū)钩鲎馊说暮贤獬龣?quán)的代償請(qǐng)求權(quán)，維護(hù)了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，具有合理的價(jià)值基礎(chǔ)。這體現(xiàn)了立法者的價(jià)值選擇，這與一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)。不同國(guó)家具有不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，即便同一國(guó)家在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期對(duì)于轉(zhuǎn)租問題的態(tài)度也會(huì)有所不同。簡(jiǎn)而言之，立法者一直試圖在財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全與靜的安全之間尋找最佳的切合點(diǎn)，在出租人、承租人與次承租人之間的利益取舍中尋找平衡，租賃權(quán)的物權(quán)化充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)反映了對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)于財(cái)產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)以使得物盡其用的客觀要求。從財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全與轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性出發(fā)，賦予租賃權(quán)以物權(quán)效力，能較好地維護(hù)次承租人的利益，從而促進(jìn)交易的效率與安全。【條文理解】　　對(duì)本條的理解，應(yīng)當(dāng)把握如下幾個(gè)方面：　?。ㄒ唬l文規(guī)定的主要內(nèi)容　　本條規(guī)定了次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)，包括兩方面內(nèi)容：一是次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗出租人的合同解除權(quán)；二是次承租人在代償后，可以折抵租金或者向出租人追償?！　∫勒铡逗贤ā返诙俣邨l的規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。但上述合同解除后，轉(zhuǎn)租合同必然無(wú)法履行，無(wú)過錯(cuò)的次承租人利益難以得到保護(hù)，這一問題在審判實(shí)踐中較為突出。為解決這一問題，本條規(guī)定因承租人拖欠租金產(chǎn)生的糾紛，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人合同解除權(quán)。理由是，按照民法理論，除根據(jù)債的性質(zhì)，必須債務(wù)人親自履行，或者債權(quán)人與債務(wù)人事先約定必須由債務(wù)人親自履行外，第三人可以為清償人。依據(jù)合同相對(duì)性原則，次承租人在房屋租賃合同關(guān)系中為第三人。合同法對(duì)出租人法定解除權(quán)的設(shè)置主要為維護(hù)出租人在租賃合同中的重大利益，包括租金的收取，租賃物在價(jià)值和使用價(jià)值上的合理維持。次承租人代承租人償付租金，出租人可滿足其租金利益，承租人亦未因此而受到損失。本條規(guī)定的目的在于穩(wěn)定交易關(guān)系，維護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全，保護(hù)無(wú)過錯(cuò)次承租人利益，符合《合同法》有關(guān)第三人清償?shù)囊?guī)定原則。　?。ǘ?duì)于條文中幾個(gè)重點(diǎn)問題的把握　　1．但書條款中轉(zhuǎn)租無(wú)效的情形的理解　　這里轉(zhuǎn)租無(wú)效的情形比較廣泛，既包括合同法對(duì)于無(wú)效規(guī)定的情形，如轉(zhuǎn)租合同惡意串通損害了國(guó)家、集體或者第三人的利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害了社會(huì)公共利益等，也包括法律對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的特殊要求，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)過出租人的同意或者轉(zhuǎn)租合同不符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，比如廉租房，國(guó)家的政策是禁止承租人轉(zhuǎn)租。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的情況下，由于國(guó)家對(duì)于該轉(zhuǎn)租合同持的是否定性態(tài)度，因此，對(duì)于次承租人的利益也得不到有效的保護(hù)，其自然也不能夠獲得與有效轉(zhuǎn)租合同中一樣的地位，即其不能取得對(duì)抗出租人解除權(quán)的效力?！　?．出租人解除權(quán)的理解　　出租人解除權(quán)的理解僅限于出租人解除其與承租人訂立的房屋租賃合同，但不得解除承租人與次承租人之間的合同，是基于合同相對(duì)性的原理，出租人僅能解除與承租人之間的合同?！　∞D(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系在法律性質(zhì)上仍然屬于租賃，因此，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的法律關(guān)系與普通租賃并無(wú)二致。不過，如果原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時(shí)終止，次承租人將標(biāo)的物返還出租人時(shí)，則免除其對(duì)轉(zhuǎn)租人的返還義務(wù)。在法律適用上，《合同法》第十三章“租賃合同”的規(guī)定同樣適用于轉(zhuǎn)租行為?！　?．次承租人代付租金與違約金后對(duì)承租人的權(quán)利　　次承租人代承租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利。依據(jù)合同的相對(duì)性原理，按照合同約定支付租金的義務(wù)主體是承租人，如果承租人未按時(shí)支付租金，支付違約金的主體也是承租人。次承租人對(duì)于出租人本無(wú)此義務(wù)，為維護(hù)轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性，司法解釋賦予次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)。但次承租人代為清償?shù)男袨椴⒉皇菬o(wú)償?shù)摹４纬凶馊俗鳛榈谌饲鍍斂梢匀〉脙身?xiàng)權(quán)利：一個(gè)為其對(duì)于承租人的追償權(quán)，一個(gè)為對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。次承租人可以選擇行使。從實(shí)務(wù)來講，一般次承租人選擇后者的可能性比較大。因?yàn)槌凶馊送锨纷饨?，其支付能力本身就值得懷疑，而次承租人將其代承租人支付的租金和違約金直接抵消其轉(zhuǎn)租合同的租金，對(duì)其來講更為便捷和切合實(shí)際?！緦徟袑?shí)務(wù)】　　在審判實(shí)務(wù)中，對(duì)本條的把握，有以下幾個(gè)方面的問題需要注意：　　一、關(guān)于出租人解除房屋租賃合同而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任的問題　　由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任?！　《?、關(guān)于出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人的租金，出租人要求解除的，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，是兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系的問題　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人無(wú)過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃，而出租人行使合同解除權(quán)的，在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無(wú)效的情況下，只能兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除。對(duì)兩個(gè)合同解除的后果，原則上都應(yīng)予以處理，但當(dāng)行使釋明權(quán)后，相關(guān)當(dāng)事人既不主張也不舉證的，對(duì)后一個(gè)租賃合同解除的后果可不予處理。對(duì)于解除兩個(gè)租賃合同的后果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償，則應(yīng)根據(jù)兩個(gè)租賃合同中的約定處理?！　×硪环N觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)租中，因承租人拖欠租金，次承租人無(wú)過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃的，從保護(hù)次承租人的利益出發(fā)，可以直接判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系?！　∥覀冋J(rèn)為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)互相獨(dú)立的合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的義務(wù)。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致意見。否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張人民法院不能支持?！　∪?、關(guān)于租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴、是否應(yīng)收訴訟費(fèi)的問題　　次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬于無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無(wú)論其提出什么主張，都不能構(gòu)成反訴。但出于解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟后，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。同時(shí)，另行訴訟屬于新的訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi)用?！　∷?、關(guān)于因承租人違約行為導(dǎo)致出租人解除租賃合同，那么出租人應(yīng)當(dāng)以誰(shuí)為被告要求返還租賃物的問題　　出租人依照與承租人之間的合同，享有要求其返還租賃物的權(quán)利。出租人與承租人之間合同的解除，必然導(dǎo)致次承租人不享有以租賃權(quán)對(duì)抗出租人物的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利。因此，出租人也可以依照物的請(qǐng)求權(quán)要求次承租人返還租賃物。