【正文】 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 碧海御園位于昌煒玉園一區(qū)的西南側(cè)本項(xiàng)目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成。地上建筑面積：73,719 m 2，地下建筑面積：32,205 m2。碧海御園的規(guī)劃容積率為 ，綠化率 45%。根據(jù)預(yù)測，碧海御園的平均銷售價(jià)格將達(dá)到 6,600 元/m 2。 昌煒玉園被中國房地產(chǎn)協(xié)會授予 2022 年“全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)推薦獎” ， 2022年 5 月，昌煒玉園項(xiàng)目被列為?？谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目之一。 項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論（1）本項(xiàng)目地塊位于?？跒常？跒呈呛？谑兄匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。 10本項(xiàng)目地塊周邊已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場潛力巨大，且地塊升值空間較大；（2）項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場，且項(xiàng)目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；（3）建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動計(jì)劃，根據(jù)歷年來?？谑蟹康禺a(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨 3～5 年的市場盤整期，本項(xiàng)目剛好打這個(gè)時(shí)間差，以期在盤整期后，本項(xiàng)目立即可以進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率。但考慮目前的市場過渡期，建議預(yù)售期安排在 2022 年下半年開盤， （5）主要結(jié)論參數(shù)見表 11表 11： 主要結(jié)論參數(shù)項(xiàng)目 主要數(shù)據(jù) 備注項(xiàng)目占地面積 41,644m2總建筑面積 115,288m2 可銷售部分 94,903m2項(xiàng)目周期 5 年項(xiàng)目總銷售收入 67,911 萬元 樓盤均價(jià)：8,000 元/m 2項(xiàng)目靜態(tài)總投資 36,722 萬元 項(xiàng)目總投資 57,300 萬元項(xiàng)目稅后利潤 10,611 萬元自有資金 17,000 萬元商業(yè)銀行貸款 20,000 萬元 11項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 73％ 按銷售額項(xiàng)目回收期 4．6 年 開發(fā)期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8,363 萬元 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 按季度期望稅后收益 10,611 萬元 概率分析 項(xiàng)目投資分析 國家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境及有關(guān)房地產(chǎn)政策動向（1）2022 年 6 月，央行 121 文件中規(guī)定，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對購買第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；對開發(fā)商自有資金的要求要達(dá)到30％，土地抵押貸款也只能是評估價(jià)值的 70％，最長期限不能超過兩年。（2）2022 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“71 號令” ，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2022 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，對 8 月 31 日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。（3）2022 年年底，國家又開始進(jìn)行土地稽查。雖然目前主要限于縣市級行政部門，但很快就會影響到海口。隨著土地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)只會越來越緊張，供應(yīng)量會越來越小，價(jià)格會越來越看漲。但我們同時(shí)也看到，由于歷史的原因，?？谑械耐恋貎浞浅＞o張，而已經(jīng)出讓待開發(fā)的土地?cái)?shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣新的土地，消化這些存量土地，還需要很長的時(shí)間。 12　?。?）2022 年中到 2022 年中，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格失常，國內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房價(jià)飆升，嚴(yán)重偏離價(jià)值。國務(wù)院為穩(wěn)定住房價(jià)格，打擊樓市投機(jī)行為，連續(xù)出臺了三次政令。繼“國八條” 、 “國六條”之后，5 月 11 日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》 ，再施組合拳直擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為?！?（5）2022 年 9 月 10 日，央行規(guī)定個(gè)人按揭貸款的首付款不能低于 30％，月還款額度不能超過個(gè)人收入的 50％。10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 海南房地產(chǎn)市場受政策的影響程度國家不斷的對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對海南影響不大，因?yàn)楹Ｄ虾蛧鴥?nèi)其它地區(qū)不一樣,國務(wù)院為幫助海南走出困境，1999 年 7 月 14 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國辦發(fā)［1999］62 號） 。而正是這份通知，為海南的“ 半拉子” 工程，甚至整個(gè)海南的房地產(chǎn)行業(yè)帶來再生的希望。當(dāng)年 9 月 24 日，海南省人大常委會即頒布《關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》 。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)?！　?022 年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場，包括泰達(dá)、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下海口美麗沙，廣東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂 130億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目……由于“國六條”和“國十五條”等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。這輪房價(jià)上升有內(nèi)外多方面的因素促成，目前的調(diào)控政策還不足以完全抵消海南房價(jià)上漲動力，因此未來房價(jià)很可能仍呈上升趨勢。不過，由于海南本身的情況，整體房價(jià)已有一定的升幅，部分上升動力得到有效釋放，隨著調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)到位，估計(jì)未來海南房價(jià)仍將進(jìn)入緩慢上升階段。2022 年 19 月，?？诜课蒌N售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢，與去年同期相比上漲 %；9 月比 8 月上漲 %。在今后較長一段時(shí)間內(nèi)，“平穩(wěn)向上” 仍是?？诜績r(jià)運(yùn)行的主旋律從今年房價(jià)的變動情況看，一季度同在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下，海南樓市進(jìn)入政策與市場的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢，宏觀調(diào)控作用初顯。（1）海南相對內(nèi)地的比較優(yōu)勢在于旅游資源非常豐富，最適宜發(fā)展度假房地產(chǎn)，成 13為國內(nèi)最佳的第二居住地，而且目前這種趨勢已經(jīng)非常明顯。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時(shí)候沒有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也不會暴跌，因?yàn)楹Ｄ吓c內(nèi)地的房地產(chǎn)市場在性質(zhì)上已有了根本性差異。（2）?？谑袌霰憩F(xiàn)平穩(wěn)。在海南各大房地產(chǎn)交易市場發(fā)現(xiàn)， 《意見》八條規(guī)定頒布至今，?？跊]有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場反應(yīng)出奇平淡。諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤基本沒有作出明顯的舉措。（3）由于國內(nèi)其他城市開始整頓房地產(chǎn)市場，使得海南房地產(chǎn)市場遇到大發(fā)展的一個(gè)機(jī)會。而海南的房地產(chǎn)銷售的對象約 65％來自內(nèi)地，據(jù)了解，自從出臺“國八條” “國六條”以來，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的外地購房有增長的趨勢。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產(chǎn)協(xié)會牽頭在上海設(shè)立的長年展銷會取得良好效果，對外高舉度假牌，利用各種方式加大對島外促銷。海口諸多樓盤與房地產(chǎn)交易市場的銷售前景十分廣闊。 2022 年上半年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控周期中的“二次調(diào)控”階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場受調(diào)控政策的影響，但影響不是很大，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)。具體特點(diǎn)如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不穩(wěn)定，占固定資產(chǎn)完成投資比重逐漸下降。今年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，但較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況表（表 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 增 長% 占固定資產(chǎn)完成投資比重%2 月 60114 3 月 109411 4 月 144650 5 月 177491 6 月 224889 從以上表中數(shù)據(jù)可以看出： 2022 年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資增幅不是很穩(wěn)定，例如 4 月份時(shí)有 %的增長，5 月份卻下降到 %，而 6 月份時(shí)又增長了 %，這其中主要是由于受到美麗沙項(xiàng)目土地資金往來的交易導(dǎo)致，增幅受到大項(xiàng)目的制約。 2022 年上半年，海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)完成投資比重在逐月下降，從2 月份的 %下降到 6 月份的 %，減少了 個(gè)百分點(diǎn)。 14 二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。上半年全市完成房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，本年新開工面積 萬平方米，下降 %，增幅比一季度上升 個(gè)百分點(diǎn)，但較上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積 萬平方米，下降%，比上個(gè)月回落 43 個(gè)百分點(diǎn)。 三、經(jīng)濟(jì)適用住房占住宅施工面積比重最小 住房類型結(jié)構(gòu)對比表（表 2）住宅施工面積（萬平方米） 普通住房占比% 經(jīng)濟(jì)適用房％ 別墅、高檔 占比% 公寓占比%2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 從表 2 中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟(jì)適用房最小，只占一成。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒有影響到?？谑懈黝愖》康慕Y(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實(shí)“國六條”，下半年必須加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。 四、商品房銷售面積、銷售額增幅回落。上半年，?？谑猩唐贩夸N售面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度減少 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積 67 萬平方米，增長 %，占九成以上的總銷售面積。上半年，房屋銷售總額 億元，同比增長 %，比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售 億元，增長 %，占總銷售額八成以上。由此可見，雖然今年的商品房銷售市場沒有去年旺盛，但是銷售市場的主體還是沒有改變，仍然是住宅需求最為旺盛。 五、房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格小幅增長，但總體價(jià)格浮動不大。今年 6 月 1 日國家正式頒布實(shí)施“國六條”。受“國六條”的影響，?？谑蟹康禺a(chǎn)平均銷售價(jià)格不太穩(wěn)定，在 6 月份時(shí)呈小幅增長趨勢（見下圖）：前 5 個(gè)月普通住房的平均銷售價(jià)格一直控制在 2500 元以下， 3 月份最低（2361 元），4 月份開始有所上升，6 月份時(shí)有所突破，達(dá)到 2504 元；經(jīng)濟(jì)適用住房在 3 月份時(shí)達(dá)到 2324 元，4 月份開始回落，5 月份回落到 2022 元，6 月份時(shí)又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從 2 月份的3728 元上升到 6 月份的 4259 元，在 5 月份時(shí)已突破了 4000 元。預(yù)計(jì)今年下半年各類房屋銷售價(jià)格將會有所上升，但上升幅度不會太大。 15六、資金來源充足，利用外資增勢最快。上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金）為 億元，同比增長 %.其中，本年到位資金為 億元，增長 %.從資金來源的結(jié)構(gòu)看：國內(nèi)貸款 億元，下降 %，占本年資金比重的 %；利用外資 億元，增長 49 倍，占 %；自籌資金 億元，下降%，占 %；其他資金來源 億元，增長 %，占 %，其中定金及預(yù)收款 億元，下降 %.在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻有所下降，而利用外資卻在美麗沙項(xiàng)目的帶動下快速增長，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來源中不可或缺的一部分。 七、土地供應(yīng)將會有所緊縮 “國六條”第二條提出“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為”。從表 3 看，上半年，?？谑欣塾?jì)土地購置面積達(dá) 萬平方米，其中美麗沙項(xiàng)目購置土地面積達(dá) 萬平方米。受美麗沙項(xiàng)目的影