【正文】 ..79 項目開發(fā)價值（銷售收入） .....................................80表 82 本項目銷售收入一覽表 ..................80 土地成本 .....................................................80表 83 本項目建安工程造價構(gòu)成一覽表 ..........80 建安工程成本 .................................................81表 84 本項目建安工程造價構(gòu)成一覽表 ............81表 85 本項目土建工程、造價構(gòu)成一覽表 .........81表 86 本項目機電設(shè)備安裝工程造價構(gòu)成一覽表 ...82 前期費用 .....................................................83表 87 本項目前期費用構(gòu)成一覽表 .............83 項目其它不可預(yù)見費 ...........................................83表 88 項目其它不可預(yù)見費計算表 ........84 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費 .........................................84表 89 項目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費構(gòu)成一覽表 .......84 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費 ...............................86表 810 .............................紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費構(gòu)成一覽表 86 靜態(tài)總投資額 .................................................87 資金籌措計劃及財務(wù)費用 ......................................87 資金籌措 ..........................................................87 財務(wù)費用 ..........................................................87 房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅、費 ........................................88表 811 本項目物業(yè)銷售有關(guān)稅費一覽表 .............88 本項目銷售費用 ..............................................88表 812 本項目銷售費用一覽表 ...................88 本項目所得稅 ................................................88表 813 本項目經(jīng)營所得稅一覽表 ...............89 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 ..........................................89表 814 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表89表 815 .................靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表 90 項目全部開發(fā)總投資綜述 ......................................90表 816 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表90表 817 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表 91 .......................92 7 建造成本 ....................................................92 商品房價格與余房率 ..........................................92 利息 .........................................................92 計算期 ......................................................92 相關(guān)稅、費 ..................................................92 土地增值稅 ..................................................93 所得稅 ......................................................9311. 項目財務(wù)效益分析 ..................................93 項目贏利能力 ................................................93 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ............................................94 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ................................................95 資本回報率（靜態(tài)） ................................................95表 101 靜態(tài)投資效益分析 ..................96 靜態(tài)投資回收期 ....................................................96 項目的不確定性分析 ..........................................97 項目盈虧平衡分析 ..................................................97 項目敏感性分析 ....................................................97表 102 本項目敏感性分析表 ................97 概率分析 ..........................................................98表 103 不確定性因素變化的概率值 ...................98 風(fēng)險分析 ....................................................98 風(fēng)險提示 1－政策風(fēng)險 ..........................................98 風(fēng)險提示 2－市場風(fēng)險 ..........................................99 風(fēng)險提示 3－建材與能源成本變化的風(fēng)險 .......................99 結(jié)論建議與存在的問題 ........................................99 結(jié)論與建議 .....................................................99 存在的問題 .......................................................100附表 1：靜態(tài)總投資資金籌措計劃表 ................................101附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 ......................................102附表 3 自有資金現(xiàn)金流量表 .......................................104附表 4：項目損益表 ..............................................106附表 5：概率分析表 ..............................................107附表 6：償還貸款計劃表 ..........................................108附圖 1：本項目盈虧平衡圖 ........................................109附圖 2：本項目靜態(tài)投資構(gòu)成圖 ....................................110 1碧海御園項目可行性研究報告正文 項目背景 項目名稱: 碧海御園 項 目 建 設(shè) 地 點 ： 項目地塊坐落在被予為?？诘耐鉃┑摹？跒匙钪行牡牡囟? 項目現(xiàn)狀:基本達(dá)到五通一平,并辦理相關(guān)證件。 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模:碧海御園項目屬原昌煒城市花園（現(xiàn)名“昌煒玉園” ）組成部分，為歐式風(fēng)格商住項目，秉承昌煒玉園一區(qū)的良好銷售勢頭及取得的品牌認(rèn)知度, 根據(jù)一區(qū)收集到的市場信息,客戶信息基礎(chǔ)上,不斷深化完善延伸, 進(jìn)一步提升產(chǎn)品在功能、配套、環(huán)境等方面的品質(zhì)，營造成功人士理想的灣泮家園。昌煒玉園位于?？谔詈^(qū)（海口灣） ，總用地面積約 公頃，整個居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。昌煒玉園項目共分三期開發(fā)。第一期為昌煒玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、6 幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；第二期為昌煒玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。第三期為碧海御園，位于昌煒玉園一區(qū)的西南側(cè)，規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)。本項目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場。根據(jù)現(xiàn)在海口灣一般地產(chǎn)項目，銷售價格在 5000—6000 元每平方米，預(yù)測碧海御園 2 年后的價格至少達(dá)到 8,000 元/m 2。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:用地面積: 41,644m 2建筑面積: 115,288m 2其中:住宅面積: 74,428m 2 2會 所: 1,648m 2商業(yè)面積: 5,475m 2車庫面積: 32,205m 2容積率: 綠化率: 45℅建筑密度: 項目開發(fā)手續(xù):本項目已經(jīng)過政府立項審批,并辦理土地使用權(quán)證。 目前，項目總體規(guī)劃已獲批，正在進(jìn)行修訂。 開發(fā)公司簡介：該項目開發(fā)單位為海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱煒華） ，成立于 2022 年，注冊資本 1,008 萬人民幣；注冊地址為海南省?？谑兴{(lán)天路 38 號友利大廈 3 層 D 號室，法定代表人馬堅偉，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、工程施工、土石方工程、水電安裝、機電機械安裝等。新昌煒是煒華的全資股東，省二級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園 1 期、2 期、3 期、昌煒玉園一區(qū)等；省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會組織了海南省 2022 至 2022 年度房地產(chǎn)開發(fā) 20 強排序活動中，新昌煒榮獲海南地產(chǎn)前 12 強；公司在 海 南 地 產(chǎn) 業(yè) 界 享 有 相 當(dāng) 高 的 品 牌 知 名 度 。新昌煒一貫秉承以人為本、追求卓越的經(jīng)營理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。建立了一支組織指揮能力強、專業(yè)技術(shù)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識好的成熟的經(jīng)理層精英。在現(xiàn)有的 96 名員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學(xué)歷人才占 80 %。新昌煒執(zhí)著于信譽為重、品質(zhì)為先的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹誠信服務(wù)，構(gòu)筑精品的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點，謀求更大的發(fā)展。面對日趨激烈的市場競爭，公司正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過 10 多年的創(chuàng)新發(fā)展，新昌煒現(xiàn)已擁有與核心業(yè)務(wù)相適用的管理架構(gòu)、專業(yè)人才和成熟的運作經(jīng)驗，并不斷得以科技進(jìn)步和體制創(chuàng)新引領(lǐng)公司創(chuàng)造美好的明天?！　樔A組織管理機構(gòu)如下 董事長