【正文】 1 人，項(xiàng)目拓展主管 1 人，項(xiàng)目拓展專員 1 人。（注：市場(chǎng)調(diào)研，投資分析的職能都是項(xiàng)目拓展專員的職責(zé)，整合成項(xiàng)目拓展管理崗）（三）部門使命投資發(fā)展部是公司項(xiàng)目拓展管理部門，它通過(guò)研究、把握行業(yè)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與趨勢(shì)，獲取公司重要的戰(zhàn)略土地資源，組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，為公司發(fā)展創(chuàng)造持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。（四）部門職能 1. 行業(yè)與目標(biāo)城市研究1) 收集、整理、分析宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)；2) 負(fù)責(zé)目標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、政府效率、消費(fèi)文化及土地相關(guān)政策等信息收集、分析與研究。2. 土地儲(chǔ)備計(jì)劃1) 根據(jù)公司中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展規(guī)劃，明確公司未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域、核心產(chǎn)品及核心能力等；2) 負(fù)責(zé)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定公司未來(lái)土地儲(chǔ)備計(jì)劃；3) 收集土地信息，建立土地資源信息庫(kù)。3. 項(xiàng)目拓展1) 與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的政府部門、合作單位或土地出讓方聯(lián)系，建立前期溝通和協(xié)商渠道；2) 維護(hù)公共關(guān)系，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)拓展模式；3) 尋找未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)潛力較大的區(qū)域或地塊，謀求合作機(jī)會(huì)。文件編號(hào)版本/修訂 A/0AA 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司組織管理手冊(cè)第 19 頁(yè) 共 62 頁(yè)AA 集團(tuán)有限公司管理體系文件 194. 項(xiàng)目可研論證1) 進(jìn)行項(xiàng)目初選，提出初選建議；2) 提出項(xiàng)目可研計(jì)劃與可研小組建議名單；3) 組織項(xiàng)目可行性研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；4) 組織項(xiàng)目可行性研究的評(píng)審會(huì)，為項(xiàng)目投資決策提供信息。5. 土地獲取1) 根據(jù)公司批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出商務(wù)談判方案，負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作，并牽頭組織合作協(xié)議的簽訂；2) 根據(jù)公司批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告參加政府土地主管部門招、拍、掛；3) 負(fù)責(zé)土地獲取及土地合同的簽定。6. 本地項(xiàng)目計(jì)劃手續(xù)辦理1) 負(fù)責(zé)送審項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告，并領(lǐng)取批準(zhǔn)文件；2) 辦理項(xiàng)目年度開(kāi)工計(jì)劃。7. 項(xiàng)目土地手續(xù)辦理1) 辦理土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記；2) 簽訂《土地出讓合同》及《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》 ，核定地價(jià)款并負(fù)責(zé)相關(guān)的土地評(píng)估工作。8. 投資管理1) 負(fù)責(zé)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資管理工作；2) 收集公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及相關(guān)領(lǐng)域的投資信息，尋找適宜的投資方向及機(jī)會(huì)。文件編號(hào)版本/修訂 A/0AA 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司組織管理手冊(cè)第 20 頁(yè) 共 62 頁(yè)AA 集團(tuán)有限公司管理體系文件 204. 營(yíng)銷部職能（一）崗位設(shè)置圖營(yíng) 銷 部 經(jīng) 理 銷 售 經(jīng) 理 置業(yè)顧問(wèn) 銷售事務(wù)專員 經(jīng) 理 助 理 （ 策 劃 ） 項(xiàng)目策劃專員 銷 售 事 務(wù) 經(jīng) 理 副 經(jīng) 理 （ 租 賃 ） 租賃專員 （二）部門編制該部門人員編制為：營(yíng)銷部經(jīng)理 1 人，副經(jīng)理（租賃）1 人，租賃專員 3 人，銷售經(jīng)理 N 人，置業(yè)顧問(wèn) 6N，經(jīng)理助理（策劃）1 人，項(xiàng)目策劃專員 N 人，銷售事務(wù)經(jīng)理 1 人，銷售事務(wù)專員 3 人。N 為本地項(xiàng)目個(gè)數(shù)。按每個(gè)項(xiàng)目 1 個(gè)項(xiàng)目策劃專員，1 個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，6 個(gè)置業(yè)顧問(wèn)配置，銷售事務(wù)專員共用。（三）部門使命營(yíng)銷部是公司的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策劃和銷售實(shí)施部門，通過(guò)提出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品建議、營(yíng)銷策劃方案、價(jià)格和銷售管理等來(lái)達(dá)成公司產(chǎn)品的銷售目標(biāo)；同時(shí)營(yíng)銷部還負(fù)責(zé)公司自有物業(yè)的租賃、招商工作。（四）部門職能 1. 市場(chǎng)調(diào)研1) 收集、整理、分析宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)；2) 研究消費(fèi)者行為模式、消費(fèi)趨向；3) 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、重點(diǎn)樓盤信息、其它市場(chǎng)信息的收集分析研究；4) 組織項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息調(diào)查及各項(xiàng)專題調(diào)研。2. 項(xiàng)目定位策劃1) 研究具體項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，提出新項(xiàng)目的具體定位報(bào)告；2) 協(xié)助總師辦確定項(xiàng)目的戶型方案及外立面方案；3) 負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門深化、細(xì)化項(xiàng)目產(chǎn)品定位。3. 營(yíng)銷策劃文件編號(hào)版本/修訂 A/0AA 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司組織管理手冊(cè)第 21 頁(yè) 共 62 頁(yè)AA 集團(tuán)有限公司管理體系文件 211) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策劃工作，組織編制項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和價(jià)格方案，報(bào)公司審批后實(shí)施。2) 審核異地項(xiàng)目公司的項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃方案和價(jià)格方案，并監(jiān)控其實(shí)施狀況；3) 提出本地項(xiàng)目售樓處、會(huì)所、樣板間等的配置建議，并根據(jù)總師辦要求參與相關(guān)材料選型評(píng)審；4) 負(fù)責(zé)擬定本地項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算方案，并組織方案評(píng)審；審核異地項(xiàng)目公司營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算方案。4. 營(yíng)銷承包商（市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷策劃公司、銷售代理、商業(yè)顧問(wèn)等）選擇與管理1) 收集和分析營(yíng)銷承包商信息；2) 組織對(duì)營(yíng)銷承包商的考察與評(píng)價(jià)；3) 負(fù)責(zé)本地項(xiàng)目營(yíng)銷承包商的資質(zhì)審查與合同簽訂工作；4) 負(fù)責(zé)營(yíng)銷承包商的選擇工作（包括招投標(biāo)） ；5) 審核異地項(xiàng)目公司的營(yíng)銷承包商招標(biāo)合同；6) 組織評(píng)審本地項(xiàng)目營(yíng)銷承包商的服務(wù)方案，監(jiān)控其服務(wù)狀況并評(píng)價(jià)其業(yè)績(jī)；7) 審核項(xiàng)目公司營(yíng)銷承包商的服務(wù)方案。5. 售前管理1) 負(fù)責(zé)編制銷售手冊(cè)；2) 建立銷售信息系統(tǒng)，錄入初始數(shù)據(jù)并動(dòng)態(tài)更新；3) 建立和培訓(xùn)銷售人員隊(duì)伍。6. 銷售過(guò)程管理1) 負(fù)責(zé)客戶開(kāi)發(fā)和來(lái)訪客戶的接待、樓盤講解、引領(lǐng)參觀等工作；2) 負(fù)責(zé)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂登記管理和正式認(rèn)購(gòu)；3) 執(zhí)行公司批準(zhǔn)的銷售價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)和銷售情況，及時(shí)提出銷售價(jià)格調(diào)整的建議；4) 負(fù)責(zé)配合按揭辦理；5) 實(shí)施銷售現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理； 6) 負(fù)責(zé)銷售過(guò)程中的銷控管理；7) 負(fù)責(zé)退訂、退房、更名、折扣等銷售變更的管理；8) 負(fù)責(zé)銷售收款工作；9) 負(fù)責(zé)辦理商品房銷售許可證；10) 負(fù)責(zé)訂金及首期款的跟催。7. 售后管理1) 對(duì)客戶的房款進(jìn)行最后結(jié)算和退還押金、代收代繳款工作。文件編號(hào)版本/修訂 A/0AA 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司組織管理手冊(cè)第 22 頁(yè) 共 62 頁(yè)AA 集團(tuán)有限公司管理體系文件 228. 銷售總結(jié)1) 負(fù)責(zé)定期收集項(xiàng)目銷售報(bào)表進(jìn)行匯總分析；2) 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析與反饋。9. 銷售示范單位、售樓處管理1) 負(fù)責(zé)銷售示范單位、售樓處的使用管理和成品保護(hù)。10. 銷售信息管理1) 負(fù)責(zé)建立銷售期間客戶檔案；2) 負(fù)責(zé)銷售檔案管理和物料管理。11. 設(shè)計(jì)配合1) 參與概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)階段任務(wù)書(shū)和成果的評(píng)審；2) 參與初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和成果的評(píng)審；3) 從客戶體驗(yàn)角度提出合理建議。租賃、招商業(yè)務(wù)12. 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)配合1) 負(fù)責(zé)在可研階段提出商業(yè)初步定位，定位策劃階段提出深化的商業(yè)定位，并參加項(xiàng)目定位評(píng)審；2) 根據(jù)商業(yè)定位和招商目標(biāo)的商業(yè)需求，提供基本的商業(yè)建筑要求(例如層高、柱距、荷載、用電量、燃?xì)?、上下水?；3) 參加商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，提出合理意見(jiàn)。13. 招商策劃1) 根據(jù)商業(yè)定位提交商業(yè)策劃方案和價(jià)格方案，設(shè)計(jì)招商渠道，提出招商策略，并結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格提出明確的租金價(jià)格和建議銷售價(jià)格；2) 負(fù)責(zé)公司自有物業(yè)的招商和租賃工作；3) 審核項(xiàng)目公司的商業(yè)策劃方案與價(jià)格方案；4) 收集各種招商信息，組織編制招商宣傳資料和招商宣傳廣告。14. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理1) 積累商戶資源，建立完整的營(yíng)運(yùn)商檔案，統(tǒng)一管理商業(yè)資源；2) 根據(jù)項(xiàng)目需要，負(fù)責(zé)選擇招商合作伙伴（招商代理公司等） ，并對(duì)其進(jìn)行管理，共同完成招商工作；3) 負(fù)責(zé)公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，指導(dǎo)下屬公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的談判與簽約工作。文件編號(hào)版本/修訂 A/0AA 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司組織管理手冊(cè)第 23 頁(yè) 共 62 頁(yè)AA 集團(tuán)有限公司管理體系文件 2315. 對(duì)商業(yè)管理公司的管理1) 負(fù)責(zé)組建本地項(xiàng)目的商業(yè)管理公司，下達(dá)經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程監(jiān)督和考核；2) 指導(dǎo)、審核和監(jiān)督異地項(xiàng)目的商業(yè)管理公司組建和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。文件編號(hào)版本/修訂 A/0AA 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司組織管理手冊(cè)第 24 頁(yè) 共 62 頁(yè)AA 集團(tuán)有限公司管理體系文件 245. 總師辦職能（一）崗位設(shè)置圖總 師 辦 經(jīng) 理 建筑師 安裝工程師 副 經(jīng) 理 裝修工程師 景觀工程師 三 總 師 （ 建 筑 、 結(jié) 構(gòu) 、 安 裝 ） 行政助理 （二）部門編制該部門人員編制為：總師辦經(jīng)理1人，三總師（建筑、結(jié)構(gòu)、安裝）各一個(gè)，副經(jīng)理1人，建筑師N人，安裝工程師1人，裝修工程師1人，景觀工程師1人，行政助理1人。N為項(xiàng)目個(gè)數(shù)。（三）部門使命總師辦是公司的產(chǎn)品研究、設(shè)計(jì)管理中心，它通過(guò)產(chǎn)品研究策劃、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、本地項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、跟蹤異地項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和產(chǎn)品實(shí)施，確保項(xiàng)目產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)公司項(xiàng)目定位，提高項(xiàng)目綜合效益，建立公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的核心能力。（四）部門職能 1. 設(shè)計(jì)與勘察單位選擇和管理1) 負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)與地質(zhì)勘察相關(guān)供方（設(shè)計(jì)單位、外部專家、勘察單位）資源庫(kù)；2) 負(fù)責(zé)組織規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)、本地項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀方案與施工圖設(shè)計(jì)、室內(nèi)方案與初步設(shè)計(jì)（樣板房、售樓處和會(huì)所） 、勘察設(shè)計(jì)單位的考察、資格審查、技術(shù)標(biāo)書(shū)編制、招投標(biāo)、合同談判等工作；3) 負(fù)責(zé)辦理本地項(xiàng)目政策、法規(guī)規(guī)定的設(shè)計(jì)單位招標(biāo)備案手續(xù)；4) 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的協(xié)作、聯(lián)絡(luò)、績(jī)效評(píng)估與費(fèi)用管理等工作。2. 項(xiàng)目可研1) 參與項(xiàng)目前期調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告