【正文】 上是可以接受的。（三）盈虧平衡及敏感性分析由附表“敏感性分析表”可見(jiàn)，我們選取項(xiàng)目的總成本費(fèi)用和銷售均價(jià)作為項(xiàng)目敏感性分析因素。附表10給出了兩個(gè)因素上下變動(dòng)10％時(shí)主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。分析表明,本項(xiàng)目工程的投資+10%與投資10%對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化幅度不大，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的；售價(jià)+10%對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響差不多，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的。 售價(jià)10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為負(fù)值，說(shuō)明售價(jià)對(duì)項(xiàng)目贏利的影響大于投資對(duì)項(xiàng)目贏利的影響,從而對(duì)售價(jià)的控制比對(duì)成本的控制更重要.（詳見(jiàn)附表“敏感性分析表”）。（四）償債能力分析本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，邊開(kāi)發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。從本項(xiàng)目的資金來(lái)源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期二年內(nèi)可以收回全部投資,并還清銀行貸款本金及利息。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位是經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購(gòu)買能力的客戶群，對(duì)生活品質(zhì)有強(qiáng)烈的追求，有高尚的生活品位，所以項(xiàng)目產(chǎn)品定位也必須滿足這個(gè)階層的居住習(xí)慣及對(duì)居住環(huán)境和空間的期望。三亞“金色年華”項(xiàng)目定位為一個(gè)為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。三亞“金色年華”項(xiàng)目項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅僅是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的土地上建起來(lái)的公寓樓，為經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購(gòu)買能力的客戶群打造一種全新的度假生活理念與方式?？梢韵嘈?，三亞“金色年華”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必將再次領(lǐng)跑三亞市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在三亞市中心城區(qū)可用于開(kāi)發(fā)的土地日趨奇缺的情況，三亞“金色年華”項(xiàng)目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷售前景和具有較強(qiáng)的投資收益能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力，同時(shí)，三亞“金色年華”項(xiàng)目將以開(kāi)發(fā)貸款合作為核心拉動(dòng)個(gè)人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，三亞天澤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)的成功合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的雙贏。本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。結(jié)構(gòu)非常合理。項(xiàng)目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。有較強(qiáng)的還款能力。它不管是在設(shè)計(jì)方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價(jià)值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項(xiàng)目。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。附 表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表；項(xiàng)目投資明細(xì)表；項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表。銷售收入預(yù)測(cè)表。成本預(yù)測(cè)表。貸款還本付息估算表；項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表；銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表。資金來(lái)源與運(yùn)用表。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表；1敏感性分析表。附表1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注1總開(kāi)發(fā)用地面積畝2銷售收入萬(wàn)元4直接開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用萬(wàn)元5銷售稅金及附加萬(wàn)元%的稅率計(jì)算6土地增值稅萬(wàn)元7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用萬(wàn)元7利潤(rùn)總額萬(wàn)元8所得稅萬(wàn)元9稅后利潤(rùn)萬(wàn)元10投資利潤(rùn)率％11投資利稅率％12資本金利潤(rùn)率％13全部投資內(nèi)部收益率％13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬(wàn)元14靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年15動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年其中：稅費(fèi)為期間費(fèi)用。建設(shè)期間的銷售費(fèi)用為投資成本，銷售期間的銷售費(fèi)用列入期間費(fèi)用。附表3項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資占總投資備注一項(xiàng)目建設(shè)總投資1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料建安費(fèi)用附屬工程費(fèi)用室外工程費(fèi)用其他費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料財(cái)務(wù)費(fèi)用％，上浮10%作融資費(fèi)用，擬貸4000萬(wàn)三年期計(jì)算利息，二資金籌措1　自籌資金2　銀行借貸資金3預(yù)售回籠　合計(jì)三盈余資金46 附表4銷售收入預(yù)測(cè)表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期銷售期收入合計(jì)前期施工期11年1月11年12月12年1月12年4月09年5月09年12月10年1月10年12月1住宅銷售收入（萬(wàn)元）2停車位銷售收入（萬(wàn)元）3可銷售面積（㎡）4比例（%）附表5資金投入預(yù)測(cè)表（成本預(yù)測(cè)表）工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額2009年2010年2011年2012年比例金額比例金額比例金額比例金額一土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本1土地費(fèi)用2項(xiàng)目前期費(fèi)用3建筑安裝費(fèi)用4附屬工程費(fèi)5室外工程費(fèi)6其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)二期間費(fèi)用1財(cái)務(wù)費(fèi)用2管理費(fèi)用3銷售費(fèi)用合計(jì) 附表6貸款還本付息估算表工程項(xiàng)目：．三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期銷售期前期施工期2011年1月—2011年12月2012年1月—2012年月4月2009年5月—2009年12月2010年1月—2010年12月1年初借款累計(jì)2本年新增借款3本年應(yīng)計(jì)利息4本年應(yīng)還本金5本年還本付息6年底借款累計(jì)附表7項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表工程項(xiàng)目：．三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年1銷售收入2直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用3 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用4銷售稅金及附加5土地增值稅6 年度利潤(rùn)總額累計(jì)利潤(rùn)總額7所得稅8稅后利潤(rùn)9盈余公積金10可分配利潤(rùn)11投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率附表11敏感性分析結(jié)果表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率變化率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）萬(wàn)元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）變化率%基本方案%投資變化﹢10%%%%10%%%%售價(jià)變化﹢10%%%%10%%%%