【正文】 年。信陽市的旅游人數(shù)也在持續(xù)增長，2022年以來，年增長率每年都不低于35%，旅游收入增幅也很快。這對(duì)信陽的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將起到巨大的促進(jìn)作用。20222022 年信陽旅游業(yè)對(duì)比情況表表 36國際旅行社和國內(nèi)旅行社（家）星級(jí)賓館(三星級(jí)以上)（家）接待國外及港澳臺(tái)旅游者（人次）增長率（%）國內(nèi)旅游者（萬人次）增長率（%）國內(nèi)旅游收入（億元）2022 年 19 9 家 2022 年 25 12 家 2952 2022 年 28 12 家 2950 2022 年 32 15 家 5015 2022 年 37 25 家 6819 平均 4434 信陽市房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和趨勢(shì)總結(jié)信陽市是個(gè)適宜居住、旅游的生態(tài)型城市。信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度依靠3方面的力量：（1） 對(duì)外輸出型勞務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、非共有制經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、私營企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的從業(yè)人群構(gòu)成信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要命脈；（2）信陽市區(qū)各大國有單位、政府行政機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)amp。公務(wù)員、企業(yè)老板、中高層管理人員以及超過4萬人的產(chǎn)業(yè)工人是重要補(bǔ)充。（3）武漢、安徽、廣州等地歸鄉(xiāng)客戶或當(dāng)?shù)乜蛻羰侵匾笤?；信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、小區(qū)配套、居住舒適度信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告27 27要求較高。（4）周邊縣域客戶已然形成信陽市購房消費(fèi)的輔助人群，其中息縣、固始人群較多，故項(xiàng)目在市場(chǎng)開發(fā)階段應(yīng)予以考慮適當(dāng)開發(fā)周邊縣域的潛在人群。. 信陽市交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展情況從下表可以看出,信陽市的貨運(yùn)/客運(yùn)量沒有受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,下表中的各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)上升，其中公路、水路運(yùn)輸完成貨物周轉(zhuǎn)量增長率平均數(shù)、全年貨運(yùn)量增長率平均數(shù)、客運(yùn)量增長率平均數(shù)%、%、%。顯示信陽市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢(shì)頭。信陽市 20222022 年貨運(yùn)\客運(yùn)情況表 37公路、水路運(yùn)輸完成貨物周轉(zhuǎn)量（億噸公里） 增長率(%)全年貨運(yùn)量(萬噸)增長率(%)客運(yùn)量(萬人次)增長率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來源：信陽統(tǒng)計(jì)局 信陽市家居市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)信陽市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽市的家居建材物流項(xiàng)目較多。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場(chǎng)項(xiàng)目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽光燈飾城建設(shè)項(xiàng)目，潢川現(xiàn)代物流園項(xiàng)目，信陽市平橋區(qū)凱恩國際家居物流園。據(jù)調(diào)查，信陽建材市場(chǎng)較多，比較分散，市場(chǎng)的規(guī)模不大。但已經(jīng)形成了一定的特色，比如：信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告28 28南京路國際建材港 (鎖具\(yùn)石材\電器\廚衛(wèi)用品\裝修建材\品牌店最多最全的地方)；工區(qū)路金達(dá)裝飾材料大市場(chǎng)(燈飾、地板磚\石材\園林造景\衛(wèi)浴等) ；貿(mào)易廣場(chǎng) (裝修材料細(xì)木板扣板免漆板\鎖具五金等也比較全面)；文化中心大圓盤一側(cè)白云裝飾材料市場(chǎng)(主要是漆和裝修材料也有其它)；工區(qū)路軍供站建材市場(chǎng)和金達(dá)差不多,規(guī)模小點(diǎn)；申城大道一條街(太陽能\防盜門\瓷器\木地板等等)；北京路和建設(shè)路建材一條街(主要是低端市場(chǎng),五金電料,電機(jī)筏門電線衛(wèi)浴)；規(guī)模較大的家俱市場(chǎng)是浙江家具廣場(chǎng)。燈具沒有象鄭州和武漢那樣專業(yè)的燈具市場(chǎng)，而是散布于各建材市場(chǎng)中的門面中。信陽家居建材市場(chǎng)有的成立很早，有的是近幾年成立的。目前存在以下一些問題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)控；二是缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場(chǎng)。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。 信陽市家居市場(chǎng)需求小結(jié)根據(jù)表31和表32的對(duì)比，信陽20222022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投%，%，信陽房地產(chǎn)的吸引力遠(yuǎn)高于全國的平均值.信陽市2022統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示:信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告29 29，比上%，扣除價(jià)格因素，%。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。分行業(yè)看，%；住宿和餐，%；，增長%。從以上報(bào)告可以看出,縣級(jí)及縣級(jí)以下消費(fèi)品市場(chǎng)增幅與城市基本持平,特別是, 限額以上批零貿(mào)易企業(yè)25 個(gè)銷售大類中, 家具類增%，%，顯示了家居業(yè)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求. 本項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）：項(xiàng)目建設(shè)單位大股東從事公用事業(yè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，有利于本項(xiàng)目的建設(shè)和正常運(yùn)營，與物流園項(xiàng)目形成互補(bǔ)之勢(shì)。 能夠全方位享受各類優(yōu)惠政策。 本項(xiàng)目位于物流集聚區(qū)，2022年以來，我省先后下發(fā)了若干有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學(xué)發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號(hào) ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（豫政[2022]34號(hào)）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告30 30型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地實(shí)施意見的通知》本項(xiàng)目符合以上各類文件中的條件，以及未來河南省和信陽市關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策。能夠有效地降低商戶的物流成本**物流園是河南省重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)物流樞紐中心之一，也是信陽市重點(diǎn)建設(shè)的十大項(xiàng)目之一。**物流園項(xiàng)目概算投資8億元。根據(jù)信陽市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔(dān)信陽市重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)綜合發(fā)展副中心的職能。在**規(guī)劃建設(shè)以農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、日用消費(fèi)品、家用電器和建材物流為主，集倉儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、分揀、加工、配送、信息服務(wù)為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務(wù)的綜合物流中心。 因此，園內(nèi)物流設(shè)施完備，本項(xiàng)目可以坐享物流集聚區(qū)的各種物流類便利條件：如信息公共平臺(tái)，快捷高效的運(yùn)輸服務(wù)。目前已經(jīng)入駐的多家物流中心將對(duì)本項(xiàng)目形成支撐。此外，本項(xiàng)目家居項(xiàng)目涵蓋品種較全，方便客戶一站式采買。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國道，北臨312國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。距離信陽市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽市其他區(qū)域配送繞城即可。 機(jī)遇（OPPOTUNITY）中長期看，信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)將長期以上漲為主旅游、地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮。中國二線以上城市土地和房產(chǎn)價(jià)格飆升，而類似信陽這樣的三線城信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告31 31市房價(jià)漲幅較小，泡沫不大。隨著私人轎車保有量的增加，自駕出游將蔚然成風(fēng)，則在風(fēng)景區(qū)購買房地產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產(chǎn)的發(fā)展。 根據(jù)信陽房產(chǎn)家居網(wǎng)的調(diào)查，信陽外出務(wù)工、經(jīng)商人員中超過80%有回鄉(xiāng)定居創(chuàng)業(yè)的想法；信陽下轄各縣外出務(wù)工、經(jīng)商人員中有超過65%有到信陽市區(qū)安家的愿望，就信陽地區(qū)外出務(wù)工歷史及務(wù)工人員年齡測(cè)算，2022年以后信陽將會(huì)迎來返鄉(xiāng)高潮 。受上述因素的直接影響，現(xiàn)階段信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的剛性需求局面仍將繼續(xù)維持1020年，甚至更長。大力發(fā)展物流園和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的機(jī)遇。信陽為河南省五個(gè)地區(qū)級(jí)物流樞紐中心之一，而本項(xiàng)目所在的**物流園列入河南省、信陽市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，未來的發(fā)展具有較強(qiáng)的持續(xù)性。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快必然會(huì)促進(jìn)家居建材業(yè)的發(fā)展，中國正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會(huì)帶來巨大的市場(chǎng)需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時(shí)又要滿足特殊群體的需求。 （WEAKNESS）：起步晚。信陽市大大小小的建材市場(chǎng)有40多個(gè)，其中白云市場(chǎng)等歷史悠久，商戶營銷能力和客戶資源雄厚；新建和擬建的相似項(xiàng)目規(guī)劃合理，面積較大，設(shè)施較為齊全，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （THREAT）：家居市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國呈現(xiàn)明顯過熱狀態(tài)，存在政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)本項(xiàng)目信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告32 32產(chǎn)生不利影響。 本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略充分利用地處**物流園的各種優(yōu)惠政策，降低成本，為客戶提供有價(jià)值的服務(wù)。應(yīng)主要吸引鄭州、武漢和合肥等地大型建材市場(chǎng)的重點(diǎn)客戶在我市場(chǎng)增設(shè)分支機(jī)構(gòu)。在主要服務(wù)于信陽高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)注重縣級(jí)市場(chǎng)和新農(nóng)村建設(shè)對(duì)家居產(chǎn)品的需求，對(duì)遍布全縣的物流結(jié)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目成為眾多家居品牌生產(chǎn)廠家最可信賴的合作伙伴。其三年發(fā)展目標(biāo)是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強(qiáng)、最有活力的家居市場(chǎng)。 人力資源戰(zhàn)略在項(xiàng)目的運(yùn)營上，聘請(qǐng)物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專家，也可進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類型客戶服務(wù)的部門，如客戶服務(wù)部等為客戶及客戶的客戶提供增值服務(wù)。研究客戶的需求，為其提供增值服務(wù)，如為新農(nóng)村包括縣級(jí)市場(chǎng)、農(nóng)村市場(chǎng)等的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。 物流戰(zhàn)略應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)，優(yōu)化商品的供應(yīng)和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結(jié)合的物流模式，實(shí)現(xiàn)一體化的供應(yīng)鏈物流配送服務(wù)。利用電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，加強(qiáng)批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉(zhuǎn)。 要建立配送中心，服務(wù)商戶,提。 信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告33 33 營銷策略產(chǎn)品：本項(xiàng)目建成后，將與中南家俱大世界銜接起來，成為提供裝修、裝飾、家俱等全部產(chǎn)品的綜合家居市場(chǎng)，滿足一站式采購、配送服務(wù)需求。在硬件建設(shè)上，增加噴泉等娛樂設(shè)施，增加各類特色小吃和汽車電影，增加市場(chǎng)的有效客流量。在定價(jià)上，開始時(shí),租金價(jià)格與其他市場(chǎng)持平，從節(jié)省物流費(fèi)用等多方面增加客戶的價(jià)值。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產(chǎn)公司合作；促銷手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶免費(fèi)設(shè)計(jì)住房，對(duì)商戶進(jìn)行培訓(xùn)等。注重品牌建設(shè)。 重點(diǎn)針對(duì)年齡在3040歲的人群進(jìn)行宣傳。樹立為客戶提供價(jià)值，讓客戶賺錢的宗旨。 信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告34 34第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 選址原則符合地區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃和生產(chǎn)力布局要求；符合注重節(jié)約用地、不占耕地的原則；有利于場(chǎng)區(qū)合理布局和安全高效運(yùn)行；符合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基礎(chǔ)條件要求；有利于保護(hù)自然環(huán)境和生態(tài)平衡以及可持續(xù)發(fā)展；有利于降低生產(chǎn)成本以及流通和服務(wù)費(fèi)用；符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展要求；符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)指向性原則。 場(chǎng)址現(xiàn)狀信陽，地處豫南，東臨安徽，南接湖北，左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，是黃淮、江淮、長江下游與關(guān)中地區(qū)的交通要沖，淮河航運(yùn)直通長江，在 1000 公里半徑內(nèi)，輻射北京、上海、廣州、西安、鄭州、南京和武漢等重要城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通樞紐地位突出，是全國 44 個(gè)交通樞紐城市之一，也是河南省物流業(yè)“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)物流樞紐中心之一。信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國道，北臨 312 國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯，為大宗家居用品物流提供便利。信陽**家居用品物流園位于信陽市**管理區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，**管理區(qū)內(nèi)另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開發(fā)帶。信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告35 35根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及對(duì)**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實(shí)地考察，結(jié)合信陽市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽**家居用品物流園計(jì)劃在**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設(shè)；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設(shè)。 （申報(bào)單位已有 50 畝土地——已建設(shè)了 7000 平方米的家具城、車用加氣站、辦公樓，和該項(xiàng)目將來成為一體。 ） 場(chǎng)地建設(shè)條件 自然條件信陽市位于河南省南部，桐柏山東麓。東與安徽省為鄰，南與湖北省接壤。東經(jīng) 114176。0139?！?14176。0639。，北緯 31176。4639?！?1176。5239。介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。地形地勢(shì)全市地勢(shì)西南高東北低，自西向東傾斜，皆在海拔 500 米以下，西南為淺山區(qū)，東北部丘崗環(huán)抱，最高點(diǎn)海技 326 米。氣候條件信陽地跨淮河，位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)。這種過渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚躍，猶如江南風(fēng)光；淮北平原舒展，一望無垠，盛產(chǎn)小麥、雜糧、棉花，北國情調(diào)濃厚。信陽日照充足，年均 19002100 小時(shí)；年平均氣溫℃，無霜期長，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤，相對(duì)濕度年均 77%。水文地質(zhì)條件項(xiàng)目選址尚未進(jìn)行工程地質(zhì)鉆探。據(jù)普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚信陽某家居用品物流園可行性研究報(bào)告36 36度 米左右，第二層為粉質(zhì)粘土層，承載力和標(biāo)準(zhǔn)值 170Kpa—190Kpa，物理力學(xué)性能和工程地質(zhì)性能良好，可以作為天然地基。根據(jù)全國地震烈度區(qū)劃圖，信陽地區(qū)地震設(shè)防烈度為Ⅵ