【正文】 費產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、模仿性消費動機強。中青年（15～64歲） 73%有較強的購買能力，是主要的消費群體。求新穎、有特色、個性化商品。經(jīng)常去美容美發(fā)和健美，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛。另外青年購房是商品房消費的主流。老年（65 歲以上） %經(jīng)濟收入是相對獨立的，消費能力是自主的。老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，在休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大。 數(shù)據(jù)摘自臨汾市統(tǒng)計局、及未來規(guī)劃? 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀西 南 版 塊 是 臨 汾 市 新 世 紀(jì) 發(fā) 展 的 重 點 區(qū) 域 成 為 臨 汾 市 居 民 購 房 置 業(yè) 的 首 選 。西 南 版 塊 的 樓 盤 綜 合 品 質(zhì) 也 居 各 城 區(qū) 之 首 ， 擁 有 眾 多 的 高 尚 樓 盤 和 品 牌 樓 盤 ， 裕祥花苑等一批頗具規(guī)模的新型住宅小區(qū)已進入施工階段，再加上本區(qū)域內(nèi)多個高檔樓盤項目，構(gòu)成了臨汾房地產(chǎn)開發(fā)歷史上前所未有的一道風(fēng)景。 二 零 零 四 年 西 南 版 塊 仍 將 保 持 其 獨 特 魅 力 ， 住 宅 價 格 均 價 達(dá) 到 2700 元 /平 方米 ， 涌 現(xiàn) 出 大 量 品 質(zhì) 優(yōu) 良 的 項目， 如 裕 祥 花 苑 等 ， 該 區(qū) 內(nèi) 住 宅 均 價 還 將 會 有 所 提 升 。圖表 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分 39 （包括經(jīng)營規(guī)模、租金/銷售或抽成比例、租賃/營運情況、商戶組合特色、配套設(shè)施、商場人流情況、主要租戶）百貨百 貨 公 司 是 指 在 一 個 大 型 建筑物內(nèi) ， 根 據(jù) 不 同 的 商 品 設(shè) 立 銷 售 區(qū) ， 開 展 進 貨 、管 理 、 運 營 等 工 作 ， 以 滿 足 顧 客 對 時 尚 商 品 多 樣 化 選 擇 之 需 求 的 零 售 業(yè) 態(tài) 。? 現(xiàn)狀分析臨 汾 市 百 貨 業(yè) 這 幾 年 市 場 份 額 不 斷 縮 小 ， 逐 漸 喪 失 第 一 業(yè) 態(tài) 的 主 導(dǎo) 地 位 已 是不爭 的 事 實 。與 其 他 城 市 相 比 臨 汾 的 百 貨 業(yè) 呈 現(xiàn) 出 非 常 明 顯 的 兩 極 分 化 特 征 ， 以 安 達(dá) 圣 ， 工貿(mào) 為 代 表 的 百 貨 后起之秀門 庭 若 市 ， 生 意 較 好 ， 而 以 第 一 百 貨 為 代 表 曾 經(jīng) 紅 極 一 時的 商 業(yè) 明 星 ， 而 今 步 履 艱 難 。傳統(tǒng)百貨和市場是臨汾百貨的主要業(yè)態(tài)。與傳統(tǒng)百貨相比，解放路、科委巷、財神樓一帶，本地各類小百貨店、小連鎖店星星點點，客流量驚人。他們以營業(yè)時間、商品更換頻率、差別經(jīng)營方面的優(yōu)勢，沉著應(yīng)對大商場中檔設(shè)施、富麗堂皇和大促銷，并利用大商場帶來的人流，借勢發(fā)展，他們生氣勃勃、靈活善變，以螞蟻啃大象的策略，多點圍攻大商場，取得了很好的成效。 其它城市相比，臨汾的超市、專業(yè)店等新生業(yè)態(tài)已發(fā)展較快，而傳統(tǒng)大百貨還需調(diào)整與市場相符。近兩年來，臨汾商業(yè)零售領(lǐng)域的競爭可謂激烈。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。由于主要民生用品的經(jīng)營逐漸向超市轉(zhuǎn)移，百貨業(yè)其原有的市場主流地位無疑受到動搖。作為“都市櫥窗”的百貨商店仍然有其廣闊的生存和發(fā)展的空間，百貨業(yè)仍不難找到自己生長的沃土。? 傳統(tǒng)百貨發(fā)展趨勢? 與大型購物中心聯(lián)姻近來我國新開之百貨公司無一例外都依托大型購物中心落腳，而不再像過往那樣孤山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分 40 身發(fā)展，而大型購物中心也選擇百貨商場作為其主力店之一。未來大百貨出路之一在于與大型購物中心聯(lián)姻，以其規(guī)模大、功能多為依托，達(dá)到互補客源的目地?？梢灶A(yù)見，過往孤軍作戰(zhàn)的情景今后將很難在臨汾新增的百貨店里看到；? 走品牌化、精品化路線高級百貨店是傳統(tǒng)大百貨的一條轉(zhuǎn)型之路。大百貨要調(diào)整原有商品線的寬度和深度，淘汰大路貨，集中資源經(jīng)營高附加值，高技術(shù)含量，滿足個性化需求的時尚精品，并以品牌專柜模式增強可選擇性和消費的包容性；? 走大而全、便捷性的開店思路隨著時代的發(fā)展，人們的生活節(jié)奏也在不斷的加快，時間也愈加寶貴。順應(yīng)消費者的需求，具有綜合性、便利性的大型百貨是未來臨汾的商業(yè)主流。? 小百貨發(fā)展趨勢走小而精路線：小百貨的靈活性是傳統(tǒng)百貨所無法比擬的，經(jīng)營特色化，專業(yè)化細(xì)分市場是未來臨汾小百貨生存的道理，逐步向主題性商場的發(fā)展趨勢。超級市場目 前 ， 臨 汾 眾 多 的 超 級 市 場 主 要 有 以 下 幾 種 業(yè) 態(tài) ： 大 賣 場 、 倉 儲 式 商 場 。? 大 賣 場大 賣 場 多 以 銷 售 生 鮮 食 品 及 日 用 品 以 超 市 為 主 ， 百 貨 為 輔 的 中 型 超 市 。 在 商 品的 綜 合 性 遜 于 大 型 綜 合 百 貨 ， 在 價 格 上 遜 于 倉 儲 式 超 市 ， 但 生 鮮 食 品 及 日 用 品 是 超市 中 最 具 有 個 性 化 和 特 色 的 商 品 。食 品 超 市 是 采 取 自 選 銷 售 方 式 ， 以 銷 售 食 品 、 生 鮮 食 品 、 副 食 品 和 生 活 用 品 為主 ， 滿 足 顧 客 每 日 生 活 需 求 的 零 售 業(yè) 態(tài) 。山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分 41 大 賣 場 商 品 是 無 法 與 大 型 公 司 進 行 價 格 競 爭 的 ， 作 為 必 需 商 品 的 生 鮮 食 品 是商 圈 消 費 者 基 本 生 活 的 組 成 部 分 ， 生 鮮 食 品 成 為 該 類 店 鋪 的 主 要 商 品 。 店 家 需 以 提高 生 鮮 食 品 的 鮮 度 、 加 工 工 藝 等 手 段 吸 引 家 庭 主 婦 光 顧 ， 并 且 積 極 參 與 或 組 織 各 類的 社 區(qū) 活 動 ， 讓 消 費 者 感 到 是 去 鄰 居 家 購 物 ， 目 前 臨 汾 市 的 的 此 類 商 業(yè) 有 銀 河 超 市 、美 加 特 等 以 本 土 企 業(yè) 居 多 。? 倉 儲 式 商 場 (Warehouse)我 們 把 倉 儲 式 超 市 和 商 場 理 解 為 賣 場 和 倉 庫 合 一 。 商 場 的 空 間 60%以 上 用 于商 品 儲 存 的 批 發(fā) 性 質(zhì) 的 商 場 。 目 前 臨 汾 萬 佳 福 采 取 這 種 模 式 。倉 儲 式 商 場 是 以 經(jīng) 營 生 活 資 料 為 主 的 ， 儲 銷 一 體 ， 低 價 銷 售 ， 提 供 有 限 服 務(wù) 的銷 售 業(yè) 態(tài) （ 其 中 有 的 采 取 會 員 制 ， 只 為 會 員 提 供 服 務(wù) ） 。 其 貨 源 、 汽 車 用 品 、 室 內(nèi)用 品 為 主 ， 在 商 品 的 種 類 要 多 ， 產(chǎn) 品 要 采 用 大 包 裝 。倉 儲 式 商 場 的 業(yè) 態(tài) 以 規(guī) 模 大 、 價 錢 平 、 種 類 繁 多 而 選 擇 齊 全 的 特 色 去 吸 引 消 費者 。 銷 售 商 品 以 食 品 （ 部 分 鮮 活 、 熟 食 、 即 食 ） 、 家 庭 用 品 、 體 育 用 品 、 服 裝 衣 料 、文 具 、 家 用 電 器 、 汽 車 用 品 、 生 活 必 須 品 為 主 ， 采 取 倉 庫 式 陳 列 的 自 選 經(jīng) 營 方 法 ，成 功 地 吸 引 國 內(nèi) 消 費 者 ， 大 受 其 歡 迎 。 如 樓 面 面 積 要 大 、 樓 面 承 重 量 要 達(dá) 到 一 定 水平 、 上 落 貨 物 的 設(shè) 施 要 完 備 ， 商 場 平 面 布 局 要 合 理 等 等 。倉 儲 式 商 場 本 身 也 要 投 入 資 金 于 物 流 設(shè) 備 ， 如 冷 凍 柜 、 輸 送 帶 、 特 備 扶 手 電 梯等 等 ， 其 租 約 要 求 長 達(dá) 1520 年 。 因 此 倉 儲 式 商 場 一 般 都 選 擇 市 中 心 外 、 租 金 較低 的 地 點 經(jīng) 營 。 目 前 臨 汾 倉 儲 式 超 市 有 萬 佳 福 。 東 圃 正 大 萬 客 隆山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分 42 臨 汾 大 型 超 市 代 表名 稱 數(shù)量 面 積 類 型 經(jīng) 營 狀 況萬 佳 福 313,00012,00010000倉 儲 超 市 很 好銀 河 2 3,0005,000 大 超 市 一 般美 加 特 1 2022 中 超 一般民天超市 1 3000 中超 一般五洲超市 1 1000 中超 一般備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。? 目前臨汾市的規(guī)模超市已達(dá) 6 個，而且大多集中于市區(qū)，距離過近導(dǎo)致了競爭的必然慘烈；? 各個超市都在準(zhǔn)備擴張，但定位雷同，經(jīng)營的產(chǎn)品也都差不多。競爭很激烈，而其它業(yè)態(tài)如折扣店、便利店等寥寥無幾，市場空間廣闊；? 目前臨汾的大超市多以純租賃為主，租金偏低，一般在 2040元左右；? 目前臨汾經(jīng)營最好的是萬佳福超市。從 平 陽 南 商 圈 的 超 市 經(jīng) 營 來 看 ， 普 遍 比 較 看 好 ， 主 要 是 因 為 該 地 區(qū) ， 人 口 密 度 大 ，需 求 旺 盛 ， 但 本 項 目 商 圈 （ 2 公 里 半 徑 內(nèi) ） 只 有 萬 佳 福 、 銀 河 兩 家 面 積 超 過 5000平 方 米 的 大 賣 場 ， 大 部 分 為 社 區(qū) 超 市 ， 因 此 本 項 目 在 業(yè) 態(tài) 組 合 定 位 時 應(yīng) 該 考 慮 超 市這 種 業(yè) 態(tài) 形 式 。圖表 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SXQidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分 43 商業(yè)形態(tài) 選址要求 營業(yè)面積（平方米） 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 營業(yè)時間 目標(biāo)客戶 備注百貨店 市繁華區(qū)、交通要道 15,000以上以經(jīng)營男、女、兒童服裝、衣料、家庭用品為主，種類齊采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合每天 10小時左右周圍商圈一至二公里半徑的居民或辦公人士高檔市場因品牌發(fā)展比較慎重，目前經(jīng)營狀況穩(wěn)中略降，但消費群被分流較大。中檔市場品牌多、更新快、消費層面廣、經(jīng)營狀況穩(wěn)中有升大賣場區(qū)居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)7,00020,000 以購買頻率高的商品為主 采取自選銷售方式 不少于 11小時 以居民為消費對象，1O 分鐘左右可到達(dá)中檔大賣場競爭激烈，供過于求。同業(yè)間必須通過優(yōu)化服務(wù)吸引消費人群，加大管理力度來降低成本，以目前發(fā)展趨勢來看，未來三至五年內(nèi)，行業(yè)間必然大“大換血” ，優(yōu)勝劣汰，高檔大賣場目前經(jīng)營環(huán)境較好，發(fā)展前景看好。連鎖超市居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)密集區(qū)5,00020,000衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行每天不少于 11小時滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求，強調(diào)日日鮮，購物頻率高注重本企業(yè)的品牌開發(fā)，有與營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場地綜合型超市 特定的居住區(qū) 2,000—5,000 食品、小百貨 采取自選銷售方式 不少于 11小時 特定的居住區(qū)顧客其經(jīng)營目標(biāo)是成為該地區(qū)的“購物第一站點”專業(yè)店繁華商業(yè)區(qū)、或購物中心內(nèi)、專業(yè)市場集中區(qū)域10,00030,000體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、主營商品占經(jīng)營商品的 90%連鎖的經(jīng)營方式，采取定價銷售和開架銷售，品牌具有自已的特色,每天 10小時左右 特定性目標(biāo)客戶體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的專業(yè)性，特定產(chǎn)品，特定客戶。倉儲式商場選址在地價較低的城市遠(yuǎn)郊，但交通便利性強，并有大型停車場10,000以上以食品（部份鮮活） 、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主實行現(xiàn)購自運(Cash and Carry)的銷售方式。實行有限的顧客會員制度。每天 10小時左右以中小型零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售。以廉價吸引顧客，一般比超市、百貨店價格低 5%20%。采取會員制的購物方式，定期向