【正文】 。實(shí)行有限的顧客會(huì)員制度。? 目前臨汾市的規(guī)模超市已達(dá) 6 個(gè)，而且大多集中于市區(qū)，距離過(guò)近導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)的必然慘烈；? 各個(gè)超市都在準(zhǔn)備擴(kuò)張，但定位雷同，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品也都差不多。 其 貨 源 、 汽 車(chē) 用 品 、 室 內(nèi)用 品 為 主 ， 在 商 品 的 種 類(lèi) 要 多 ， 產(chǎn) 品 要 采 用 大 包 裝 。 在 商 品的 綜 合 性 遜 于 大 型 綜 合 百 貨 ， 在 價(jià) 格 上 遜 于 倉(cāng) 儲(chǔ) 式 超 市 ， 但 生 鮮 食 品 及 日 用 品 是 超市 中 最 具 有 個(gè) 性 化 和 特 色 的 商 品 。? 傳統(tǒng)百貨發(fā)展趨勢(shì)? 與大型購(gòu)物中心聯(lián)姻近來(lái)我國(guó)新開(kāi)之百貨公司無(wú)一例外都依托大型購(gòu)物中心落腳，而不再像過(guò)往那樣孤山西歧東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分 40 身發(fā)展，而大型購(gòu)物中心也選擇百貨商場(chǎng)作為其主力店之一。傳統(tǒng)百貨和市場(chǎng)是臨汾百貨的主要業(yè)態(tài)。老年（65 歲以上） %經(jīng)濟(jì)收入是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。? 貢院、平陽(yáng)街商圈消費(fèi)群體特性? 該區(qū)新興住宅密集，生活消費(fèi)需求大；臨汾著名的餐飲娛樂(lè)街，消費(fèi)群體流動(dòng)性大；? 本區(qū)以中青年消費(fèi)群體為主，集中在 2545歲之間占 80%以上；? 本區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較成熟（家具建材）消費(fèi)目的性明確；? 主要購(gòu)買(mǎi)家具建材 、 精 品 、 生 活 日 用 品 及 飲 食 消 費(fèi) 為 主 ；? 是臨汾市的富人區(qū)，整體消費(fèi)水平比較高。 作 為 該 商 圈 內(nèi) 的 貢 院 東 街 餐 飲 娛 樂(lè) 街 ， 因交通四通八達(dá)，該地區(qū)近幾年來(lái)逐漸形成了規(guī)模較大的餐飲一條街。? 未來(lái)趨勢(shì)國(guó) 內(nèi) 電 訊 及 家 電 流 通 巨 頭 在 全 國(guó) 范 圍 內(nèi) 不 斷 的 跑 馬 圈 地 （ 國(guó) 美 /蘇 寧 /永 樂(lè) 都在 山 西 省 積 極 選 址 ， BEST BUY 也 有 意 進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)） ，該商圈的質(zhì)素將不斷提高，但新物業(yè)開(kāi)發(fā)量的不足將影響該 商 圈 的 發(fā) 展 速 度 。因其設(shè)施與裝修比較陳舊，面臨升級(jí)與調(diào)整的問(wèn)題。? 商業(yè)無(wú)整體規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施。通往樓上的扶梯只開(kāi)一部上行梯給人們購(gòu)物帶來(lái)不便，也說(shuō)明經(jīng)營(yíng)情況很差。 工 貿(mào) 則 是 以 中 低 檔 服 裝 為 主 。電器/數(shù)碼/信息專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模逐漸發(fā)達(dá)，前景較好新興的商業(yè)中心，正處于快速發(fā)展階段市場(chǎng)以零售為主，前景較好 城南商圈未來(lái)發(fā)展空間很大。 很有規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)新興的商業(yè)副中心規(guī)模餐飲、服裝精品是主要特色目的性非常明顯的采購(gòu)。而 以 貢 院 街 ， 貢 院 街 為 核心的 平 陽(yáng) 南 街 商 圈 則 得 益 于 政 府 的 政 策 傾 斜 。形 成 了 較 有 影 響 力 的 幾 大 商 圈 。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分20位置 租金 經(jīng)營(yíng)品類(lèi) 代表店鋪貢院街約 3260元/月/平方米貢院西街中檔品牌服裝為主，貢院東街有大量餐飲夢(mèng)特嬌、菲姿、米嘻爾西餐、鑫鑫源酒樓科委巷 80180元/月/平方米 中檔品牌服裝 安達(dá)圣、萬(wàn)佳福超市、明金服裝市場(chǎng)解放路 60180元/月/平方米 品牌服裝街鋪，傳統(tǒng)百貨 工貿(mào)、七匹狼、雅戈?duì)栘?cái)神樓街路100元150 元/月/平方米 青年個(gè)性服裝 77街精品城、財(cái)神街服裝市場(chǎng)平陽(yáng)南街 3260元/月/平方米 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、生資 普國(guó)機(jī)電裝飾城、神州機(jī)電裝飾城信合路 120150元/月/平方米 低檔服裝批發(fā)、家居賣(mài)場(chǎng) 百匯服裝市場(chǎng)、鳳凰家私鼓樓路 約 50元/月/平方米 手機(jī)通訊 動(dòng)感地帶通訊向陽(yáng)路 約 60元/平方米/月 傳統(tǒng)家電、3C 產(chǎn)品 清風(fēng)國(guó)美、五交化中心家電城開(kāi)發(fā)區(qū) 45元/月/平米 大型娛樂(lè)及家居、汽車(chē) 廣奇家私、五洲休閑廣場(chǎng)、備注：租金基本都是年付以上租金基本為 3家以上街鋪?zhàn)饨鹩?jì)算所得，僅供開(kāi)發(fā)商參考 。從分布來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)依舊集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心（如安宇花園、鼓樓廣場(chǎng)在售的幾個(gè)項(xiàng)目總體量就在幾萬(wàn)左右）但有向商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心過(guò)度的趨勢(shì)。 未 來(lái) 經(jīng) 濟(jì) 及 發(fā) 展 展 望? 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)世界經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始復(fù)蘇，美國(guó)及歐盟經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，尤其在美伊戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，油價(jià)平穩(wěn)下降，企業(yè)成本降低，有利于全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和增長(zhǎng)；國(guó)際要求人民幣升值壓力增大對(duì)中國(guó)出口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較大威脅，但國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變，各種因素都可能出現(xiàn)并將影響、促進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。鐵東區(qū)：城市主要工業(yè)區(qū)堯廟組團(tuán)：集愛(ài)國(guó)主義教育和歷史文化于一體的旅游觀光區(qū)。? 概況包括住房貨幣化制度、住房公積金，住房貨幣化制度從一九八五年起步，到一九九五年全面推開(kāi)；住房公積金制度建立于一九九六年。很多開(kāi)發(fā)商也看到了其中的機(jī)會(huì)。業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商場(chǎng)名稱(chēng)百貨商場(chǎng) 規(guī)模不大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)方式 安達(dá)圣百貨、工貿(mào)購(gòu)物中心、主題性商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題 清風(fēng)國(guó)美電器、廣奇家私等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng) 普國(guó)機(jī)電裝飾市場(chǎng)等超市采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，主營(yíng)家庭日常必需品，毛率低，客流量大萬(wàn)佳福超市、銀河超市等連鎖專(zhuān)賣(mài)店 規(guī)模較小，利潤(rùn)高 夢(mèng)特嬌、真維斯等臨汾歧東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分10? 臨汾目前缺乏的商業(yè)通過(guò)對(duì)臨汾市商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前臨汾缺乏以下商業(yè)：? 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合購(gòu)物中心 ；? 具有休閑功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 具地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場(chǎng)功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 新派特色餐飲（如：韓國(guó)料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 臨 汾 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀 分 析 從總體上看，臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要有來(lái)自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動(dòng)，城市化加快和城建拉動(dòng)等因素。? 第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備齊全，融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）或 Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專(zhuān)賣(mài)店、特色商場(chǎng)、精品商場(chǎng)、休閑業(yè)態(tài)等作為補(bǔ)充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)居全省第二，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速創(chuàng)近年來(lái)最好水平，進(jìn)入了結(jié)構(gòu)升級(jí)、發(fā)展加快的新時(shí)期。氣候：臨汾市地處半干旱半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū) , 屬溫帶大陸性氣候 , 四季分明 , 雨熱同期。３．在對(duì)各區(qū)域物業(yè)個(gè)案項(xiàng)目的選取上，以代表性項(xiàng)目和與我項(xiàng)目有可比性的項(xiàng)目為主。背景貴司擬定投資的項(xiàng)目位處體育路和福利巷大街的交匯處，西側(cè)臨近秦蜀路，東距平陽(yáng)南街僅 500米。總用地面積 8641 M2 容積率 總建筑面積 24083 M2 建筑密度 停車(chē)位 277個(gè)目的本部分報(bào)告旨在為貴司擬定投資的福利星城商業(yè)項(xiàng)目提供策劃顧問(wèn)建議。南北最大縱距 170 多公里，東西最大橫距約 200 公里，全市總面積 20275 平方公里，占全省 13% 。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線，侯月線橫穿東西，成為我國(guó)東西方向的第二條大動(dòng)脈及歐亞大陸橋的重要區(qū)間；大同至運(yùn)城二級(jí)公路、國(guó)道209線、309線、霍(州)侯(馬)一級(jí)公路以及晉(城)韓(城) 公路縱橫全市。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分72 臨 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析? 臨汾社會(huì)零售總額的比較臨汾市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較圖表 62 6775 82% %%%01020304050607080902022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%零 售 總 額 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率結(jié)論： 近年來(lái)，隨著政府規(guī)劃和購(gòu)物環(huán)境的改善，臨汾商貿(mào)業(yè)取得了的迅猛發(fā)展。 目前臨汾的商業(yè)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但仍處于第一階段，商業(yè)相對(duì)落后，隨著臨汾消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)方式的相應(yīng)改變，臨汾居民進(jìn)出不同場(chǎng)所購(gòu)物的頻次以及比重開(kāi)始發(fā)生變化，導(dǎo)致了一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場(chǎng)份額急劇下降，因而步入困境，這要求臨汾零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要相應(yīng)加快。2022 年該市生產(chǎn)總值完成 ，增長(zhǎng) ％；良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，提升了開(kāi)發(fā)商的投資信心；? 人民生活水平日益提高為擴(kuò)大住房的有效需求提供支撐，人們更多的通過(guò)換購(gòu)房來(lái)改善住房條件，住房需求進(jìn)入面積增長(zhǎng)與質(zhì)量并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，住房需求將是今后相當(dāng)一段時(shí)間居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，城市化進(jìn)程的加快房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 未未 來(lái)來(lái) 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì)結(jié)論：臨汾目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著各大零售巨頭的紛紛進(jìn)駐，新型商業(yè)也不斷涌出，臨汾的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應(yīng)、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。? 概況二零零三年六月一日， 《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》正式施行；二零零三年六月十三日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ；六月十九日，國(guó)務(wù)院公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》 。各區(qū)之間以生態(tài)綠地進(jìn)行分隔，通過(guò)快速便捷的城市交通性干道相連接，使之成為有機(jī)的整體，從功能上各區(qū)承擔(dān)不同的城市職能，形成多中心的城市格局。首先，臨汾整體戰(zhàn)略將 “快慢區(qū)分城市用地 ”而本項(xiàng)目處于快速發(fā)展區(qū)內(nèi)，是城市近期重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域?？傮w上來(lái)說(shuō)這些商用物業(yè)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了一定的威脅與競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)由于平陽(yáng)南街地區(qū)商業(yè)物業(yè)供給量的大幅增加，整體租金水平有下滑的可能。物業(yè)名稱(chēng) 未來(lái)供應(yīng)量 （一層）銷(xiāo)售均價(jià)鼓樓廣場(chǎng)超過(guò) 1 萬(wàn)平方米12022元/平方米向陽(yáng)新城約 3 萬(wàn)平方米 9800元/平方米裕祥花苑約 5000平方米 待定備注：以上數(shù)據(jù)僅供開(kāi)商參考3．2 臨汾商圈概況綜合：? 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型多是底商型的物業(yè)，純商業(yè)項(xiàng)目普遍體量較小，不成規(guī)模，臨汾缺乏大型綜合性的商業(yè)；? 從商用物業(yè)的租售與供給看，商業(yè)物業(yè)普遍銷(xiāo)售較好，銷(xiāo)售單價(jià)也比較高。臨 汾 市 政 府 加 快 實(shí) 施 “西 擴(kuò) 東 改 ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 促 進(jìn) 了 臨 汾 城 市 化 的 發(fā) 展 ， 在 臨汾 城 南 部 及 西 部 等 出 現(xiàn) 一 些 城 市 商 業(yè) 圈 的 外 圈 層 ， 如 以 經(jīng) 營(yíng) 餐 飲 娛 樂(lè) 行 業(yè) 為 主 的貢 院 街 ； 以 經(jīng) 營(yíng) 建 材 家 居 用 品 為 主 的 平 陽(yáng) 南 路 商 圈 （ 南 外 環(huán) ） 等 。 同 時(shí) 也 準(zhǔn) 備 好 迎 接 新 一 輪 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 變 革 時(shí) 代 的 到 來(lái) 。消費(fèi)群本土居民、白領(lǐng)階層、新貴一族、時(shí)尚青年、政府官員各階層 旅游人士、本土居民、白領(lǐng)階層、新貴一族、 服裝零售商、工薪階層 各商圈的消費(fèi)群由其自身的商業(yè)特色所決定。區(qū)內(nèi)商業(yè)以底商性物業(yè)為主，融合了傳統(tǒng)百貨與中小規(guī)模快餐。解解 放放 路路 商商 圈圈臨汾歧東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分26解放商圈一覽表圖表 商場(chǎng)名稱(chēng) 安達(dá)圣購(gòu)物廣場(chǎng) 工貿(mào)購(gòu)物中心 動(dòng)力廠服裝市場(chǎng) 77街精品服飾位置 科委巷 解放路 解放路 財(cái)神路規(guī)模 2層約 12022平方米 5層約 15000平方米 部分 2層約 15000平方米 地下一層 1000平方米經(jīng)營(yíng)模式 開(kāi)放式與獨(dú)立店鋪結(jié)合 開(kāi)放式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 開(kāi)放式獨(dú)立店鋪 獨(dú)立店鋪主題定位 百貨 百貨 服裝市場(chǎng) 時(shí)尚服裝精品檔次 中檔 中低檔 低檔 中低檔業(yè)態(tài)分布1F：品牌男裝/化妝品/珠寶首飾/休閑專(zhuān)賣(mài)/床上用品/兒童用品2F：女裝/女內(nèi)衣1F 肯 德 基 、 副 食 、 小 吃 鋪 、 傳 統(tǒng) 家 電 、手 機(jī) 通 訊2F： 經(jīng) 營(yíng) 化 妝 品 、 箱 包 、 鞋 、 皮 衣3F： 男 、 女 針 織 衫 、 內(nèi) 衣 、 床 上 用 品4F：男 女 服 裝 5F：童裝 男裝、女裝、童裝、鞋帽、小商品等 前 沿 時(shí) 尚 女 裝 、 飾 品行業(yè)組合服裝 77%，化妝品、精品、珠寶 8%，皮具 10%，家居 5%，體育用品占 10%服裝占 75%，皮具占 15%，兒童用品占 5%，化妝品、精品、珠寶 5% 服裝占 80%，鞋占 5%，小商品童裝、鞋帽占 15%流行前線服裝：95%，飾品 5%臨汾歧東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分27評(píng)析? 消 費(fèi) 群涵蓋面最廣（2550） ，消費(fèi)人群為本地居民、機(jī)關(guān)單位人員等中高收入人仕；?