【正文】 每天 10小時(shí)左右以中小型零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。競(jìng)爭(zhēng)很激烈，而其它業(yè)態(tài)如折扣店、便利店等寥寥無(wú)幾，市場(chǎng)空間廣闊；? 目前臨汾的大超市多以純租賃為主，租金偏低，一般在 2040元左右；? 目前臨汾經(jīng)營(yíng)最好的是萬(wàn)佳福超市。倉(cāng) 儲(chǔ) 式 商 場(chǎng) 的 業(yè) 態(tài) 以 規(guī) 模 大 、 價(jià) 錢 平 、 種 類 繁 多 而 選 擇 齊 全 的 特 色 去 吸 引 消 費(fèi)者 。食 品 超 市 是 采 取 自 選 銷 售 方 式 ， 以 銷 售 食 品 、 生 鮮 食 品 、 副 食 品 和 生 活 用 品 為主 ， 滿 足 顧 客 每 日 生 活 需 求 的 零 售 業(yè) 態(tài) 。未來(lái)大百貨出路之一在于與大型購(gòu)物中心聯(lián)姻，以其規(guī)模大、功能多為依托，達(dá)到互補(bǔ)客源的目地。與傳統(tǒng)百貨相比，解放路、科委巷、財(cái)神樓一帶，本地各類小百貨店、小連鎖店星星點(diǎn)點(diǎn)，客流量驚人。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，在休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。但由于整體商業(yè)環(huán)境的原因，高檔品牌的主流消費(fèi)性不強(qiáng)。集 中 著 較 多 的 中 餐 、 西 餐 廳 、 快 餐 、 咖 啡 廳 、 酒 吧 。 4貢院、平陽(yáng)南街商圈概況? 背景：政策驅(qū)動(dòng)飛速發(fā)展貢 院 街 被 臨 汾 人 民 稱 為 “餐 飲 街 ”， 隨 著 臨 汾 城 市 “西 擴(kuò) 東 改 ”， 的 利 好 吸 引 ，這 一 商 圈 日 漸 繁 華 。存在問(wèn)題? 檔次低，甚至沒(méi)有品牌，假冒偽劣猖獗；? 該市場(chǎng)建立的年代比較久遠(yuǎn), 建筑老舊購(gòu)物環(huán)境差該進(jìn)入調(diào)整期,有待升級(jí)。工貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分 29 ? 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)2022 年 10 月 份 肯 德 基 在 臨 汾 市 區(qū) 開 的 第 一 家 餐 廳 就 選 擇 了 解 放 商 圈 ， 隨 著 周邊 商 鋪 和 財(cái) 神 樓 街 上 新 開 業(yè) 的 幾 家 小 型 購(gòu) 物 市 場(chǎng) （ 財(cái) 神 樓 服 裝 市 場(chǎng) 、 恒 達(dá) 服 裝 市 場(chǎng) 、77 街 時(shí) 尚 精 品 市 場(chǎng) ） 的 加 入 將 在 逐 步 成 熟 后 發(fā) 生 大 的 改 變 ， 休 閑 娛 樂(lè) 的 比 重 也 會(huì) 有所 增 加 。? 多為低檔服飾? 消費(fèi)層年齡 2055歲? 購(gòu)物環(huán)境差? 因價(jià)格優(yōu)惠，提袋率較高? 停車?yán)щy? 2022年 10月開業(yè)處于調(diào)整期，商戶極不穩(wěn)定? 因開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)人們的認(rèn)知度不高。? 現(xiàn) 狀解放路商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，可以概括為一多三少：綜合百貨多，專業(yè)專賣店少、老字號(hào)少、娛樂(lè)餐飲業(yè)少，不能形成完整的消費(fèi)鏈條；區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，現(xiàn)在的消費(fèi)者除了在滿足購(gòu)物要求的前提下，更多的是尋求購(gòu)物的快樂(lè)體驗(yàn)，但解放商圈由于歷史原因，休息空間、娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)大大滯后。備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分25? 歷史解 放 路 商 圈 一 直 以 來(lái) 是 臨汾核 心 的 商 圈 ， 它 由 解 放 路 ， 財(cái) 神 路 、 科 委 巷 、 青 獅 街 、 洪 家 樓 構(gòu) 成 ， 由 古 以 來(lái) 就 是 繁 華 之 地 。 商圈特色各不相同，都有各自獨(dú)立的商業(yè)特色，以此吸引人流平均租金（m 2/月） 約 60180元/m 2 約 60元/ m 2 3260元/ m 2 120160元/m 2 解放商圈經(jīng)營(yíng)狀況最好，租金也最高。 是 近34 年 發(fā) 展 起 來(lái) 的 新 興 商 圈 。 即 ： 以 零 售 為 主 的 解 放 商 圈 ； 以 服 裝 市 場(chǎng) 為 主 的 百匯 信 和 服 裝 城 商 圈 ； 以 經(jīng) 營(yíng) 電 子 及 數(shù) 碼 產(chǎn) 品 為 主 的 向 陽(yáng) 路 商 圈 。圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分21? 銷售方面臨汾市商鋪投資看好，商用物業(yè)價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格最高的是鼓樓廣場(chǎng)，最高售價(jià)達(dá)到 15000 元/平方米。隨著城市西擴(kuò)進(jìn)程的不斷加快，南城的商業(yè)漸成氣候。圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分173 臨汾零售商圈概況市場(chǎng)分析? 未來(lái)供應(yīng)量分析在二零零二至二零零四年前臨汾市零售物業(yè)供應(yīng)/銷售情況的基礎(chǔ)之上，預(yù)計(jì)未來(lái)23年臨汾市零售物業(yè)的年供應(yīng)量應(yīng)在 10萬(wàn)平方米左右，年銷售量在 4萬(wàn)平方米左右，如此來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量大于需求量，空置量在不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力仍然非常大。根據(jù)新的《臨汾市近期建設(shè)規(guī)劃方案》臨汾市將形成以市中心堯都區(qū)為核心，開發(fā)區(qū)為次級(jí)中心，西擴(kuò)東改，帶動(dòng)周圍廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。? 分析? 隨著房改的深入，住房分配和市民消費(fèi)觀念發(fā)生深刻的變化，住房的商品化、社會(huì)化的意識(shí)深入人心；? 加快了住宅建設(shè)的步代，改善了居民的住房條件，人們現(xiàn)在不僅僅只求居住的寬大，而且看重住房的質(zhì)量、文化氛圍、舒適環(huán)境和交通的便捷；? 房改對(duì)推動(dòng)臨汾國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了重要的作用，住房消費(fèi)量的增加，使臨汾每年的房地產(chǎn)投資每年以超過(guò) 30%的速度遞增，間接帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 臨 汾 城 市 規(guī) 劃（1） 臨汾市區(qū)用地發(fā)展方向： 在挖掘舊城土地使用潛力的前提下，跨汾河向西拓展新的城市空間，向南或向北作為城市遠(yuǎn)景發(fā)展用地。 房 地 產(chǎn) 政 策 及 城 市 規(guī) 劃 發(fā) 展 分 析 房 地 產(chǎn) 政 策房地產(chǎn)政策是政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行所采取的積極的、有利于行業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。今年臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。隨著臨汾商業(yè)的不斷發(fā)展，安達(dá)圣、工貿(mào)、萬(wàn)佳福、銀河超市等零售業(yè)的發(fā)展，將導(dǎo)致臨汾商業(yè)零售領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 資 料 來(lái) 源 于 臨 汾 市 統(tǒng) 計(jì) 局 二 零 零 四 年新港地產(chǎn)認(rèn)為：臨汾的經(jīng)濟(jì)屬于典型的粗放和外延式的增長(zhǎng)模式，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)。但由于受地形影響 , 山區(qū)平川氣候差異較大 , 氣候特征迥異。４．在各物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展階段上，以最能反映市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)的信息和新近開發(fā)的個(gè)案為主。是臨汾城市“西擴(kuò)東改”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，正在成為新興的商業(yè)副中心。有鑒于臨汾市整個(gè)區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質(zhì)，本項(xiàng)目將建設(shè)成為集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)服務(wù)為一體的綜合性購(gòu)物中心?！　　　№?xiàng)目總平面圖臨汾歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分 房地產(chǎn)資料大全 41. 臨汾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 臨 汾 概 況位置：臨汾地處山西省西南部，黃河中游。交通：臨汾市交通便利，通訊快捷。進(jìn)入新千年以來(lái)臨汾市社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐年放大，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。? 臨汾經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力。主要包括方面：房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理政策、房地產(chǎn)房改政策、購(gòu)房入戶政策等。（2） 城市布局結(jié)構(gòu)房 地 產(chǎn) 房 改 政 策臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分13規(guī)劃從空間上將市區(qū)劃分為河西區(qū)、汾河生態(tài)區(qū)、澇巨河生態(tài)區(qū)、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)和堯廟組團(tuán)即“一城五區(qū)一組團(tuán)” 。 結(jié)論：從臨汾市的總體規(guī)劃中，可以看出，整個(gè)城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的利處非常之多，非常之大。其中在未來(lái)12年內(nèi)將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部分）有：鼓樓廣場(chǎng)向陽(yáng)新城 名稱 位置 商業(yè)規(guī)模 預(yù)計(jì)入市時(shí)間裕祥花苑 平陽(yáng)南街約 5000平方米二零零六年向陽(yáng)新城 向陽(yáng)路約 30000平方米二零零五年鼓樓廣場(chǎng) 鼓樓大街超過(guò) 10000平方米二零零五年圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分18通過(guò)上表可知，在未來(lái) 23年內(nèi)將有 10萬(wàn)㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，主要集中在平陽(yáng)南街和向陽(yáng)區(qū)。將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的下一個(gè)中心。其他路段商鋪價(jià)格在 5000元—9800 元不等，與路段、商業(yè)氛圍等多種因素有關(guān)。 以 及 幾 大 商 圈 周邊 零 散 的 不 規(guī) 范 的 商 鋪 和 商 場(chǎng) 的 城 市 商 業(yè) 格 局 。 福 利 巷 區(qū) 一 直 堅(jiān) 持 “建 設(shè) 大 市 場(chǎng) 、 搞 活 大 流 通 、 發(fā) 展大 商 貿(mào) ”的 方 針 ， 積 極 扶 持 重 點(diǎn) 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 加 強(qiáng) 對(duì) 外 招 商 宣 傳 ， 萬(wàn) 佳 福 連 鎖 超 市 、神 州 機(jī) 電 裝 飾 城 、 萬(wàn) 國(guó) 家 私 等 項(xiàng) 目 ， 淘 汰 了 破 舊 商 業(yè) 區(qū) 及 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ， 完 成 了 商業(yè) 業(yè) 態(tài) 變 革 最 初 階 段 的 跨 越 。商品檔次 低—中擋 大眾消費(fèi) 低中檔 低檔是主流 整體解放商圈的商品檔次高于其它商圈。 這里云集了臨汾最好的商場(chǎng)，知名的品牌。隨著 2022年安達(dá)圣百貨的開業(yè)，整個(gè)商圈的檔次有所提升，但與周邊商業(yè)的檔次和消費(fèi)群形成更強(qiáng)烈的沖突，整個(gè)商圈處在一個(gè)調(diào)整時(shí)期。? 市場(chǎng)規(guī)模小，對(duì)人們的吸引力不大。 未 來(lái) 的 將 成 為 休 閑 、 娛 樂(lè) 、 購(gòu) 物 中 心 ， 必 將 帶 動(dòng) 整 個(gè) 中 心 區(qū) 零 售 業(yè) 的 全 面發(fā) 展 。? 道 路 狹 窄 ， 堵車現(xiàn)象屢屢發(fā)生，停車設(shè)施又較缺乏，影響了百匯信和街商圈客流的進(jìn)一步拓展；? 商業(yè)無(wú)整體規(guī)劃，商業(yè)布局較凌亂，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施；? 娛樂(lè)餐飲服務(wù)類嚴(yán)重匱乏，購(gòu) 物 空 間 的 停 留 、 觀 賞 和 娛 樂(lè) 性 很 差 。 這條寬“ 餐 飲 街 ”讓附近的房產(chǎn)幾乎在一夜之間陡然增值20％～30％，城西巨大的升值潛力由此可見(jiàn)一斑。雖 然 是 新 興 的 商 業(yè) 區(qū) ， 但 已 經(jīng) 十 分 繁 華 ， 可 惜 大 多 數(shù) 商 業(yè) 設(shè) 施 的 配 套 設(shè) 施 不 足 ， 例如 停 車 場(chǎng) 和 商 場(chǎng) 的 門 前 廣 場(chǎng) 尤 其 缺 乏 。但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費(fèi)購(gòu)買力。 數(shù)據(jù)摘自臨汾市統(tǒng)計(jì)局、及未來(lái)規(guī)劃? 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀西 南 版 塊 是 臨 汾 市 新 世 紀(jì) 發(fā) 展 的 重 點(diǎn) 區(qū) 域 成 為 臨 汾 市 居 民 購(gòu) 房 置 業(yè) 的 首 選 。他們以營(yíng)業(yè)時(shí)間、商品更換頻率、差別經(jīng)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)大商場(chǎng)中檔設(shè)施、富麗堂皇和大促銷，并利用大商場(chǎng)帶來(lái)的人流，借勢(shì)發(fā)展，他們生氣勃勃、靈活善變，以螞蟻啃大象的策略，多點(diǎn)圍攻大商場(chǎng)，取得了很好的成效?？梢灶A(yù)見(jiàn)，過(guò)往孤軍作戰(zhàn)的情景今后將很難在臨汾新增的百貨店里看到；? 走品牌化、精品化路線高級(jí)百貨店是傳統(tǒng)大百貨的一條轉(zhuǎn)型之路。山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SX Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分 41 大 賣 場(chǎng) 商 品 是 無(wú) 法 與 大 型 公 司 進(jìn) 行 價(jià) 格 競(jìng) 爭(zhēng) 的 ， 作 為 必 需 商 品 的 生 鮮 食 品 是商 圈 消 費(fèi) 者 基 本 生 活 的 組 成 部 分 ， 生 鮮 食 品 成 為 該 類 店 鋪 的 主 要 商 品 。 銷 售 商 品 以 食 品 （ 部 分 鮮 活 、 熟 食 、 即 食 ） 、 家 庭 用 品 、 體 育 用 品 、 服 裝 衣 料 、文 具 、 家 用 電 器 、 汽 車 用 品 、 生 活 必 須 品 為 主 ， 采 取 倉(cāng) 庫(kù) 式 陳 列 的 自 選 經(jīng) 營(yíng) 方 法 ，成 功 地 吸 引 國(guó) 內(nèi) 消 費(fèi) 者 ， 大 受 其 歡 迎 。從 平 陽(yáng) 南 商 圈 的 超 市 經(jīng) 營(yíng) 來(lái) 看 ， 普 遍 比 較 看 好 ， 主 要 是 因 為 該 地 區(qū) ， 人 口 密 度 大 ，需 求 旺 盛 ， 但 本 項(xiàng) 目 商 圈 （ 2 公 里 半 徑 內(nèi) ） 只 有 萬(wàn) 佳 福 、 銀 河 兩 家 面 積 超 過(guò) 5000平 方 米 的 大 賣 場(chǎng) ， 大 部 分 為 社 區(qū) 超 市 ， 因 此 本 項(xiàng) 目 在 業(yè) 態(tài) 組 合 定 位 時(shí) 應(yīng) 該 考 慮 超 市這 種 業(yè) 態(tài) 形 式 。此種店鋪大都實(shí)行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷售