【正文】 市的市中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 36 頁(yè) 共 125 頁(yè)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況會(huì)隨著 06 年推出土地項(xiàng)目的上市而加??；同時(shí)隨著城市格局的拉大，城市熱點(diǎn)居住區(qū)域也隨之增加，并且隨著消費(fèi)者對(duì)居住條件要求的提高，目前在無(wú)錫的多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)高檔住宅聚集的區(qū)域。在目前無(wú)錫的居住板塊中，太湖廣場(chǎng)板塊、太湖新城板塊、新區(qū)核心區(qū)板塊和城東板塊中項(xiàng)目定位比較高，這些板塊中也各有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目領(lǐng)跑各區(qū)域市場(chǎng)，受無(wú)錫高端客戶群體關(guān)注的項(xiàng)目，也多出自上述四個(gè)板塊中?！№?xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)分析目前無(wú)錫呈現(xiàn)出的高端物業(yè)聚集區(qū)域中，主要是無(wú)錫 XX 城項(xiàng)目所處的太湖廣場(chǎng)板塊，以及新區(qū)核心區(qū)板塊、太湖新城沿蠡湖板塊和城東板塊。與上述其他三個(gè)板塊相比，本區(qū)域具有其他區(qū)域不可比擬的優(yōu)勢(shì)。首先，從規(guī)劃層面上講，太湖廣場(chǎng)是無(wú)錫雙核中心之一，新區(qū)核心板塊和廣益新城板塊只能夠稱之為城市副中心，而太湖新城雖然在規(guī)劃上是無(wú)錫未來(lái)行政中心，占據(jù)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，但居住氛圍、商業(yè)氛圍以及與老城區(qū)的距離使其無(wú)法與太湖廣場(chǎng)板塊向抗衡。其次，在交通層面上講，本區(qū)域周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通主干道貫通東西南北，未來(lái)地鐵建設(shè)規(guī)劃中，率先建設(shè)的 1 號(hào)線也從本區(qū)域內(nèi)通過(guò)。本區(qū)域還占有與傳統(tǒng)中心距離近的優(yōu)勢(shì)。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 37 頁(yè) 共 125 頁(yè)第三，從區(qū)域建設(shè)成熟程度層面上講，南門作為無(wú)錫傳統(tǒng)居住區(qū)域，市政設(shè)施和周邊居住配套設(shè)施完善度非上述三個(gè)區(qū)域所能夠相提并論?！№?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析　同區(qū)域在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析表：區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目情況樓盤名稱 　項(xiàng)目體量 產(chǎn)品類型 目前售價(jià) 發(fā)展商凱燕環(huán)球中心 萬(wàn)㎡ 酒店式公寓 18000 元/㎡ 無(wú)錫凱燕置業(yè)有限公司朗詩(shī)未來(lái)之家 20 萬(wàn)㎡ 高科技住宅 11000 元/㎡ 無(wú)錫朗詩(shī)置業(yè)清揚(yáng)首席 4 萬(wàn)㎡ 小體量住宅 7500 元/㎡ 無(wú)錫金城灣房產(chǎn)陽(yáng)光城市花園 90 萬(wàn)㎡ 住宅、洋房 6800 元/㎡ 江蘇陽(yáng)光置業(yè)凱燕環(huán)球中心? 開發(fā)商：無(wú)錫凱燕置業(yè)有限公司? 總建筑面積：134254 平方米? 建筑層數(shù)：總高 50 層( 近 200 米)中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 38 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 項(xiàng)目物業(yè)類型：德國(guó)五星級(jí)酒店，商務(wù)酒店公寓，休閑，會(huì)議，（1－22 層，凱賓斯基大酒店；23 層以上酒店式公寓，辦公公寓）? 戶型面積分布：680、150M 2? 主力訴求點(diǎn)：凱賓斯基大酒店管理公司統(tǒng)一管理.? 主要營(yíng)銷活動(dòng)：開盤活動(dòng)? 開盤時(shí)間：? 價(jià)格情況：目前在售精裝修酒店式公寓均價(jià) 18000 元/M2? 銷售情況：05 年 10 月底開盤，至 日，銷售備案情況：用途 總套數(shù) 已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M2)酒店式公寓 734 572 162 44,2. 朗詩(shī)未來(lái)之家? 開發(fā)商：無(wú)錫朗詩(shī)置業(yè)有限公司? 總建筑面積：20 萬(wàn)平方米? 項(xiàng)目物業(yè)類型：住宅? 戶型面積分布：90－186M 2中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 39 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 主力訴求點(diǎn)：顛覆傳統(tǒng)，革命住宅、“恒溫恒濕恒氧低噪適光”? 主要營(yíng)銷活動(dòng)：朗詩(shī)科技住宅體驗(yàn)之旅、朗詩(shī)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)? 開盤時(shí)間： 6 月 30 日? 價(jià)格情況：一期開盤（帶裝修）住宅均價(jià) 11000 元/M2? 銷售情況：第一批開盤當(dāng)日，推出 128 套住宅，當(dāng)天銷售113 套，銷售情況較好3. 清楊首席? 開發(fā)商：無(wú)錫金城灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 總建筑面積： 平方米? 建筑層數(shù)：住宅 26 層，商業(yè)與辦公用房 6 層? 項(xiàng)目物業(yè)類型：高層住宅、多層商業(yè)辦公用房? 戶型面積分布： M2（A 型）、 M2（B 型）、（C 型）? 主力訴求點(diǎn)：主打地段和區(qū)域配套；新中山路城市名門? 主要營(yíng)銷活動(dòng)：開盤前下午茶；? 開盤時(shí)間：06 年 12 月? 價(jià)格情況：住宅（毛坯）均價(jià) 7500 元/M2，辦公均價(jià)7500—9000 元/M2中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 40 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 銷售情況：截止 07 年 7 月 3 日，銷售備案情況如下表用途 總套數(shù) 已售套數(shù)可售套數(shù) 銷售總面積(M2)高層住宅 144 122 22 15,商業(yè) 18 0 0 0辦公 80 29 51 2,4. 陽(yáng)光城市花園? 開發(fā)商：江蘇陽(yáng)光集團(tuán)/陽(yáng)光置業(yè)? 總建筑面積：一共 90 萬(wàn)平方? 項(xiàng)目物業(yè)類型：二期高層、小高層住宅、商業(yè)，三期電梯花園洋房、小高層住宅? 戶型面積分布：50－220? 主力訴求點(diǎn)：主打配套賣點(diǎn)，讓陽(yáng)光成就未來(lái)；超大規(guī)模社區(qū)，高尚學(xué)府名門? 主要營(yíng)銷活動(dòng)：引入沃爾瑪超市，引入名校? 開盤時(shí)間：二期 三期 06 年 11 月? 價(jià)格情況：二期均價(jià)：高層 5050、小高層 4950、商業(yè)10000 三期均價(jià)：電梯花園洋房 6800中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 41 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 銷售情況：一期開盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過(guò)半同區(qū)域在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于 XX城項(xiàng)目開發(fā)，因此已經(jīng)分流了本項(xiàng)目部分客戶群，我們應(yīng)加快速度，盡可能早的開始宣傳本項(xiàng)目可售房源部分區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，各有風(fēng)格特征，本項(xiàng)目同樣應(yīng)該有自身鮮明的特點(diǎn)，以區(qū)分其他項(xiàng)目，奠定自身的項(xiàng)目屬性；區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)、高價(jià)位項(xiàng)目的上市，提升了太湖廣場(chǎng)板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對(duì)該板塊房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。這對(duì) XX 項(xiàng)目來(lái)說(shuō)有利有弊：有這些已上市樓盤的高價(jià)位作為鋪墊，客戶對(duì) XX 項(xiàng)目的價(jià)格抗性會(huì)相對(duì)減少，這是有利的一面；而周邊樓盤已奠定了太湖廣場(chǎng)板塊的高品質(zhì)形象，如果 XX 項(xiàng)目不能在產(chǎn)品上吸引客戶、在形象氣勢(shì)上打動(dòng)客戶，也很容易被周邊項(xiàng)目壓制住，被客戶冷落，這無(wú)論是對(duì)于 XX 項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是其營(yíng)銷推廣都是一大挑戰(zhàn)。　同區(qū)域?qū)⑼祈?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析表：南長(zhǎng)區(qū)未來(lái)將上市項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建面積（萬(wàn)㎡）無(wú)錫 XX 城 商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、公寓 44中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 42 頁(yè) 共 125 頁(yè)九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目 五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓 28九龍倉(cāng)中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目 住宅 83南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目（智富國(guó)際） 商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓18常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常發(fā)清揚(yáng)御庭） 商業(yè)、辦公、居住 21奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目 居住 益多清楊康城項(xiàng)目 居住 18威孚虞灣里地塊項(xiàng)目 商業(yè)、辦公、居住 10世茂中心項(xiàng)目 商業(yè)、辦公、居住、會(huì)展 天安六藥廠地塊項(xiàng)目（天安曼哈頓） 商業(yè)、居住 11凱賓斯基東側(cè)地塊項(xiàng)目 商業(yè)（含酒店）、辦公 小計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫國(guó)土拍賣資料整理1. 九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目? 開發(fā)公司：香港九龍倉(cāng)集團(tuán)　九龍倉(cāng)（無(wú)錫）置業(yè)有限公司? 項(xiàng)目位置：太湖廣場(chǎng)南側(cè)，圖書館東側(cè)? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：28 萬(wàn)㎡中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 43 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 物業(yè)類型：83 層高層塔樓，339 米高度；? 產(chǎn)品形態(tài)：五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓。? 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：07 年 6 月底項(xiàng)目開工，上市時(shí)間未知2. 九龍倉(cāng)中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目? 開發(fā)公司：香港九龍倉(cāng)集團(tuán)　九龍倉(cāng)（無(wú)錫）置業(yè)有限公司? 項(xiàng)目位置：朗詩(shī)未來(lái)之家南側(cè)，清名路延伸段兩側(cè)，中南路延伸段北　　　側(cè)；? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：83 萬(wàn)㎡? 物業(yè)類型：綜合? 產(chǎn)品形態(tài)：住宅? 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：項(xiàng)目尚未開工，上市時(shí)間未知3. 南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目（智富國(guó)際）? 開發(fā)公司：無(wú)錫市南城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 項(xiàng)目位置：運(yùn)河?xùn)|路東側(cè)，圖書館西側(cè)? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：18 萬(wàn)㎡中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 44 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 物業(yè)類型：高層，一幢 45 層，兩幢 30 層? 產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓? 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：07 年 10 月4. 常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常發(fā)清揚(yáng)御庭）? 開發(fā)公司：無(wú)錫常發(fā)置業(yè)? 項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路、金城路交匯處東北角? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：21 萬(wàn)㎡? 物業(yè)類型：高層? 產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住? 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：2022 年初5. 奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目? 開發(fā)公司：無(wú)錫奕淳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 項(xiàng)目位置：南長(zhǎng)街、金城路交匯處西北角? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積： 萬(wàn)㎡? 物業(yè)類型：≤5 層中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 45 頁(yè) 共 125 頁(yè)? 產(chǎn)品形態(tài)：居住? 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：項(xiàng)目拆遷中，上市時(shí)間未知6. 益多清楊康城項(xiàng)目? 開發(fā)公司：無(wú)錫益多集團(tuán)　無(wú)錫五星置業(yè)有限公司? 項(xiàng)目位置：金城路以南，東至南長(zhǎng)街，西至通揚(yáng)路? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：18 萬(wàn)㎡? 物業(yè)類型：多層、小高層、高層? 產(chǎn)品形態(tài)：住宅? 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：2022 年 10 月7. 威孚虞灣里地塊項(xiàng)目? 開發(fā)公司：無(wú)錫威孚置業(yè)、無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司? 項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路東側(cè)、虞灣里地區(qū)、清名路南側(cè)、清揚(yáng)新城北側(cè)，翠云新城西側(cè)? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：約 10 萬(wàn)㎡? 物業(yè)類型：多層