【正文】 元 ％數據來源：無錫市統計局從上表可以看出，無錫經濟正保持快速平穩(wěn)的增長態(tài)勢，作為城市產業(yè)基礎的同業(yè)增加值也快速提升中，為無錫房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場氛圍和基礎條件。商品房銷售面積和商品房銷售額均大幅上揚，其中商品房銷售額增幅大于商品房銷售面積，從中可以判斷出無錫商品房銷售價格也在快速上揚中。 無錫 07 年上半年度房地產業(yè)發(fā)展態(tài)勢　07 年無錫上半年度商品房日均成交量整個 2022 年上半年度，除 2 月份受春節(jié)假期影響外，無錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前 5 個月日均成交套數基本保持在100 套左右，而 6 月份有所上升。這反映出無錫房地產市場目前處于一個健康穩(wěn)定增長的發(fā)展階段，市場需求以剛性需求為主，市民的購買心理受外界干擾較小。從整體來看，市場情況良好。圖：2022 年 1－6 月無錫市區(qū)商品房日均成交量中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 11 頁 共 125 頁9468103 106 104124020406080100120140日 均 成 交 量 （ 套 ） 94 68 103 106 104 1241月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數據來源：根據無錫商品房網上備案平臺數據整理從月度商品房成交數據統計來分析，較 006 年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。其中 6 月份更由于多個優(yōu)秀項目開盤銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達到 233 套，如果不是因為 6 月上旬無錫爆發(fā)藍藻危機，使日成交量下降到 60 套左右，整個 6 月的商品房銷售量增加會更加明顯?！?7 年上半年度商品房成交均價07 年上半年，除 3 月份成交均價略有下降外，各月份成交均價基本處于穩(wěn)步上升階段，其中 6 月份價格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢。6 月份的成交均價已經逼近 5500 元/㎡。圖：2022 年 2－6 月無錫市區(qū)商品房成交均價走勢中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 12 頁 共 125 頁4908 4729 49545326 549140004500500055006000成 交 均 價 （ 元 /㎡ ）4908 4729 4954 5326 54912月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數據來源：根據無錫商品房網上備案平臺數據整理相對無錫前幾年商品房成交均價，無錫 2022 年房價有突破跡象，06 年 6 月無錫市區(qū)商品房成交均價尚處于 4700 元/㎡的水平。根據中原對無錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場板塊的增長幅度比較大　07 年上半年分物業(yè)類型成交情況表：無錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套）小計（套）6 月份成交套數 3024 81 544 58 1 37085 月份成交套數 2554 114 497 58 4 32274 月份成交套數 2359 212 517 78 2 3168中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 13 頁 共 125 頁3 月份成交套數 2150 104 841 76 8 31792 月份成交套數 1146 51 383 42 5 1627累計成交套數 11233 562 2782 312 20 14909累計成交比例 ％ ％ ％ ％ ％ 100％數據來源：根據無錫商品房網上備案平臺數據整理從上表統計數據可以看出，住宅成交仍占無錫商品房成交量絕大部分。強勁的住宅需求仍然是推動無錫房地產業(yè)發(fā)展的主要推動力。07 年上半年無錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數的 ％；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數的 ％。別墅、辦公、車庫類物業(yè)成交量較少?！o錫 07 年度上半年分區(qū)域成交情況07 年上半年無錫市商品房成交主要集中在惠山、濱湖、新區(qū)三個區(qū)域，這三個區(qū)域的成交套數接近成交總套數的 70％。表：無錫 07 年上半年度分區(qū)域成交情況北塘 濱湖 崇安 惠山 南長 錫山 新區(qū) 小計6 月份成交套數 184 1050 168 968 133 472 733 37085 月份成交套數 182 884 159 773 100 311 818 32274 月份成交套數 217 805 177 850 125 308 686 31683 月份成交套數 226 671 114 966 157 517 528 3179中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 14 頁 共 125 頁數據來源：根據無錫商品房網上備案平臺數據整理從上表統計數據來看，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。然而這種情況更多是因為北塘、崇安、南長三個區(qū)域的供應量不足造成的。崇安區(qū)是無錫傳統市中心，北塘和南長兩區(qū)則一直是無錫的副中心區(qū)。無錫一直是一個單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開發(fā)的土地很少。隨著城市格局逐步完善，中心區(qū)和副中心區(qū)城市功能和布局的調整，上述三區(qū)內的企業(yè)逐步遷出，在未來時間內，副中心區(qū)將迎來一個樓盤上市的高峰期。以南長區(qū)為例，目前已經取得土地，即將上市的項目多達 10 個，規(guī)劃總建筑面積達到 268 萬㎡。表：南長區(qū)未來將上市項目預計上市項目名稱 物業(yè)類型 總建面積（萬㎡）無錫 XX 城 商業(yè)、五星級酒店、商務辦公、公寓 44九龍倉太湖廣場南側項目五星級酒店、商務辦公、酒店式公寓28九龍倉中南路延伸 居住 832 月份成交套數 124 306 111 465 112 257 252 16271 月份成交套數 159 501 245 541 169 637 650 2902累計成交套數 1092 4217 974 4563 796 2502 3667 17811累計成交比例 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ 100％中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 15 頁 共 125 頁段北側項目南城青少年活動中心項目（智富國際）商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓18常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚御庭）商業(yè)、辦公、居住21奕淳水泵廠東側地塊項目居住益多清楊康城項目 居住 18威孚虞灣里地塊項目商業(yè)、辦公、居住10世茂中心項目 商業(yè)、辦公、居住、會展 天安六藥廠地塊項目（天安曼哈頓）商業(yè)、居住11凱燕置業(yè)凱賓斯基東側地塊商業(yè)（酒店）、辦公小計 數據來源：根據無錫國土拍賣資料整理 無錫 07 年度上半年土地推出量較 06 年有所控制中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 16 頁 共 125 頁2022 年上半年，無錫有兩批國土使用權拍賣，共計推出地塊 25幅，總計用地面積 萬㎡。相比 2022 年全年共出讓經營性用地 106 幅，總計用地面積 1041 萬㎡，推地速度和推地數量都有大幅減少。在 2022 年推出的經營性用地中，居住和商住用地有 14 幅，總計用地面積為 99 萬㎡，仍然占推出土地的絕大部分。小結：從無錫 2022 年上半年房地產業(yè)發(fā)展情況來看，無錫樓市或許將迎來自 2022 年以來第二輪高速上漲行情，在 2022 年宏觀調控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢將獲得突破。商品房銷售面積和銷售價格持續(xù)穩(wěn)步走高，各區(qū)域發(fā)展趨于平衡，城市格局的擴大和完善，各區(qū)域樓市均顯示出旺盛局面，使無錫樓市不再倚重某一個或幾個片區(qū)的快速發(fā)展來帶動整個城市房地產業(yè)的發(fā)展。在無錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進無錫房地產業(yè)發(fā)展的主力動能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補充。但隨著 2022 年大量推出的地塊項目逐步上市，未來供應量仍然偏大，供大于求的局面或許很長時間內不會得到改善。中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 17 頁 共 125 頁　無錫住宅商品房需求因素分析在無錫商品房供應量偏大的局面下，無錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價不斷突破新高，反映無錫老百姓對商品住宅需求強勁。對住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。支撐無錫市場強勁的剛性需求因素有幾個。第一是無錫城市城市化進程的不斷加快，使得無錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開對交通干線、路橋等市政設施建設力度的不斷加大，促進了一部分剛性需求。第二是由于結婚或者家庭人口結構的改變而產生的住房需求。無錫城區(qū)目前有 80 萬左右出生于 1976～1983 年的青年，這個年齡段的人群正處于其人生中消費力最為強勁的階段，這也為無錫樓市提供了強有力的消費支撐。第三是出于對子女教育的考慮。目前無錫的 9 年義務教育階段，仍然采用學區(qū)制的入學方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學校，需要繳納不菲的責校費用。不少父母和剛結婚不久的夫婦，為了孩子將來能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域置業(yè)。第四是由于無錫近年來外來人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。很多在錫城工作和生活了多年的“新無錫人”，在有了一定積蓄之后，選擇在無錫置業(yè)安定下來。同時隨著無錫產業(yè)結構的調整，高新技術和創(chuàng)新產業(yè)逐步成為新的經濟增長點，而這類中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 18 頁 共 125 頁企業(yè)對高新技術人才的需求，使無錫的外來人口素質和結構發(fā)生了變化。很多年輕的高收入人才進入無錫，對無錫房地產市場起到了促進作用，增加了商品住宅的需求量。在剛性需求強勁的同時，無錫改善型居住需求也毫不遜色。由于經濟的不斷發(fā)展，使無錫人民收入和消費能力都獲得了極大提高。對生活質量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。同時無錫作為區(qū)域內核心城市的地位，使得無錫人財富增加速度也顯著加快，這都為無錫商品住宅市場增加了需求動力?！o錫新城市中心區(qū)重點規(guī)劃　太湖廣場城市新中心區(qū)規(guī)劃據 2022 年最新出臺的《無錫市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》明確：中心地區(qū)包括崇安、北塘、南長三區(qū)行政轄區(qū)范圍，局部地區(qū)的邊界做擴大和優(yōu)化(路、河)，總面積為 平方公里。無錫城中心的傳統概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5 平方公里多。最新的“中心城”規(guī)劃，突出了“雙核互補”的多中心體系。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿商務核心區(qū)(老中心) 和太湖廣場商務