【正文】 皋橋地區(qū)的“城北板塊”住宅，盡管價格較低，但近幾年來卻一直未能熱起來。但今年春節(jié)之后，由于南京市宣布地鐵一號線年內開工，并將在5年內建成通車，而城北的起點就在邁皋橋廣場，地鐵開工的利好消息使得該地區(qū)的房產(chǎn)驟然熱起來。該地區(qū)的人口逾30萬，合資企業(yè)、外企及國企云集，目前周邊康居住宅均價僅2000多元，對工薪購房者頗具吸引力，但也應看到，城北房產(chǎn)的開發(fā)還未集約化，少有出現(xiàn)知名于全市的明星個案，如何更好地借助地鐵效應，建設區(qū)域精品是城北開發(fā)商日后努力的方向。l 規(guī)?！饾u顯現(xiàn)大規(guī)模成片開發(fā)趨勢南京樓市的大發(fā)展，造就了許多規(guī)模型個案。如梅花山莊、月牙湖花園、東方太陽城、長巷居住區(qū)……這些個案均以10萬平方米以上的體量受到市場關注。樓市中似乎有這么一種現(xiàn)象——“大手筆的開發(fā)常常是銷售的保證”，事實上規(guī)模型個案的優(yōu)點十分明顯，由于集中開發(fā)，分攤成本降低，故形成售價的“平易近人”。此外規(guī)模型個案的景觀設計亦“大有可為”，比較容易形成景觀賣點。大規(guī)模的開發(fā)需要強大的資金支持，發(fā)展商若悉心經(jīng)營也較易樹立品牌形象，在現(xiàn)今樓市日益“品牌打天下”的趨勢下，大規(guī)模個案頗為受寵。l 層高現(xiàn)有的層高設計已開始受到市場挑戰(zhàn)，這主要基于以下幾方面的原因。首先，隨著人們對居住裝璜需求的提高，入住客戶往往鋪設地板，占去2—3公分的高度，使層高相對降低，其中吊頂?shù)陌惭b也相對降低了層高；再者，由于新設計的房型普遍加寬了面寬，使原先較為均衡的高寬比嚴重失衡。樓市中層高3米、如月安花園、利德公寓等。l 房型房市進入“零售時代”，套型不斷推陳出新，對人們擇居的影響力越來越明顯，個案間的競爭已從早期的價格競爭上升到產(chǎn)品競爭。一房： 一房一廳作為一種過渡性質的房型，在整個市場供應量中所占份額偏低，因此銷售業(yè)績一直較為平淡。原因是多方面的，首先一房的目標客戶在整個買方市場中相對稀少，而有著較高經(jīng)濟收入的“單身貴族”往往將“家”安在市中心。對于投資客而言，在整個租賃市場尚未成形的今天，出于成本與收益的考慮，更親睞二房和三房，而對投資一房缺乏信心。在這種市場形勢之下，新建樓盤少有規(guī)劃一房，一房一廳一衛(wèi)的產(chǎn)品正逐步淡出市場。二房：二房房型也在發(fā)生著變化，如面積放大，沿伸出二房二廳二衛(wèi)的新設計。從結構來看，新推個案在衛(wèi)生間的設計上實現(xiàn)了主、客衛(wèi)的分離，餐廳、客廳的功能分區(qū)也備受客戶認同。但由于二房的客源面為人口組成在3人（或以下）的小家庭，第二衛(wèi)生間的實際使用率較低，這類房型是否廣為市場接受目前還有待驗證。因此，二房二衛(wèi)的房型一段時期以來一直難以取代二房一衛(wèi)成為市場主流。而傳統(tǒng)的二房一衛(wèi)由于結構緊湊，實際利用率高，一直為廣大購房者青睞，同時由于本市家庭人口的不斷減小，客源面有增無減。二房二衛(wèi)較多運用在錯層房型中，因為二衛(wèi)的設計可以得到在兩個居住層面各有一個衛(wèi)生間，從而大大提高了居住質量。月安花園、聚福園等均屬此類產(chǎn)品?，F(xiàn)在的二房二衛(wèi)在改造上有了很大的創(chuàng)造空間，由于面積普遍較大，因而具備了改造成小三房一衛(wèi)的條件，所以，二房二衛(wèi)在今后的市場中將會與傳統(tǒng)二房一衛(wèi)保持相近的比例，平分秋色。三房：由于房型使用功能劃分日趨鮮明，私密性不斷提高已成共識，故從99年以來，三房二衛(wèi)的設計在南京市場不斷涌現(xiàn)，同時在未來相當長的時間內，其在區(qū)域房型的主流產(chǎn)品地位不會改變。但單元的規(guī)劃面積將有所調整。從市場供應來看，大面積（135平米以上）的三房二衛(wèi)占絕大多數(shù)，告別福利分房的時代，總價的偏高便成為市場銷售的最大阻力，從一些個案中我們也看到發(fā)展商開發(fā)的盲目性。任何產(chǎn)品，其總價必須與客戶的可接受度相一致，一旦背離，唯有陷于銷售困境。因此我們認為，135平米（及以下）相對緊湊的小面積三房二衛(wèi)將會形成一個較大的消費市場。同時，三房一衛(wèi)的傳統(tǒng)房型由于經(jīng)濟實用，在整個樓市仍有穩(wěn)定的消費市場。錯層：1999年末2000年初開始，南京房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種新穎的房型設計——錯層。它的面市，給長期沉悶的樓市帶來了一股清新的活力，并引起了市場上追求錯層的一定供需熱潮。在未來的市場發(fā)展中可能成為普遍青睞的熱銷產(chǎn)品類型。錯層雖純屬在空間上拓展平面，并且上下層之間也都采用獨立的小樓層連接，但錯層與人們熟知的復式產(chǎn)品有著本質的區(qū)別。復式住宅占用的是兩個完整的高度層面，而錯層則是將一套住宅放在幾個不同的平面上統(tǒng)一設計?？梢?，錯層作為復式房型的延伸產(chǎn)品，比單純在同一平面劃分功能區(qū)更為合理，可以更好地滿足現(xiàn)代人對于動靜分離，寢食分區(qū)的多層次需求。從房型布局上來看，幾乎所有東西錯層房型均將客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)作為首層，上層為主臥、客臥、主衛(wèi)。樓層落差上，東西錯的房型中錯層落差為4590CM，最高落差愈100CM（如聚福園），而從目前市場趨勢分析，落差有明顯“棄高就低”的趨勢。月安花園錯層層差更降至30CM，事實上，45公分左右的落差既能保證寢食分區(qū)的開放性與私密性，又能保持平面房型利用率高的特點，不會產(chǎn)生空間隔離感，又頗具“大家風范”。經(jīng)過一段時間的發(fā)展，目前南京的錯層房已發(fā)展為南北錯、東西錯等多種格局。但是不僅在南京，甚至各地對錯層雖均有喜好，但是諸如樓梯的設置方式、功能分區(qū)安排、抗震性能確定等問題均在探討之中，這也是新型產(chǎn)品類型所必經(jīng)的探討過程與成熟歷程。l 智能化——留于表面，更需引導 “住宅智能化”作業(yè)一個時髦話題，似乎已為諸多產(chǎn)品開發(fā)者與需求者所接受，但是縱觀南京市場，應該看到目前住宅達到真正意義上的智能化標準的還不多，有的開發(fā)商只是在住宅設計中預留了電腦上網(wǎng)、電話插孔，采用了保安監(jiān)控系統(tǒng)，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。這樣的“智能化”理解過于簡單，南京住宅小區(qū)的智能化引進還未能全面考慮其適用性與實用性。建設部于99年3月推出了智能化小區(qū)的建設標準，并制定了三個級別：第一，小區(qū)安全智能化子系統(tǒng)，通常包括周邊警戒系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口門禁控制系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、智能化住宅報警網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。第二，小區(qū)管理智能化子系統(tǒng)，通常包括物業(yè)管理信息系統(tǒng)、遠程自動抄表系統(tǒng)、智能化車輛出入管理系統(tǒng)、綜合收費及消費管理子系統(tǒng)。第三，全方位的信息化服務子系統(tǒng)，包括住宅小區(qū)局域網(wǎng)社區(qū)服務系統(tǒng)、多媒體服務、住宅小區(qū)接入局域網(wǎng)、英特網(wǎng)服務。l 綠地及景觀南京房地產(chǎn)開發(fā)起步雖較晚，但新建項目的規(guī)劃起點卻頗高，在小區(qū)景觀設計上，許多開發(fā)商紛紛推出“園林式景觀”作為賣點，但也應看到一些開發(fā)商在營造環(huán)境時有意無意地走入了一些誤區(qū)。誤區(qū)一：不顧基地條件所限，動輒使用“北美風格”或“歐式小區(qū)”等，卻忽視建筑語言的精煉和整體環(huán)境的營造，充其量只是片面的模仿，有其表而無其實。誤區(qū)二：忽視景觀的實用性。有些小區(qū)僅靠一個幾千平米的集中綠地來提升物業(yè)的環(huán)境檔次，顯然差強人意。中心花園面積較大的小區(qū)，集中景觀保證了，但與小區(qū)大多數(shù)居民的距離卻拉大了，走到花園尚且不易，安坐家中推窗賞綠的機會更是少之又少。誤區(qū)三：忽視主題景觀的特色和個性。大部分在售個案的小區(qū)景觀平淡蒼白，沒有鮮明的獨特個性，僅僅停留在綠化率的范疇上，可見要將小區(qū)環(huán)境真正提升至“景觀”的高度，發(fā)展商們尚需努力。雖然整體市場的景觀設計能力還欠薄弱，但一些個案仍有可圈可點之處。河西的典雅居小區(qū)，雖是98年的規(guī)劃，但設計明顯有超前意識，開闊的中心綠地，令人賞心悅目，各類雕塑小品頗值得玩味一番，底層架空設計拓展視野，人工湖泊更是神來之筆，樓宇間的設計基本做到了景觀的均好性。新盤的景觀設計更是上了一個臺階，中華門外的“碧水灣”將水景的運用發(fā)揮到新的高度，除了多處的旱地噴泉和三四處小湖泊外，小區(qū)主入口處設置一高10余米，寬達20多米的巨型瀑布，瀑布自山石頂部飛馳而下，轟鳴作響，大有先聲奪人之勢。l 物業(yè)管理南京人對于物業(yè)