中原地產(chǎn)成都市別墅市場(chǎng)分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-03-30 03:04 本頁(yè)面
【正文】 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒216。近年來(lái)私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)成為成都別墅投資額的主力，特別是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，投資逐年遞增，2003年所占比例超過(guò)50%； 216。最近幾年，港澳臺(tái)的投資、股份制經(jīng)濟(jì)比例增在逐年下降。216。國(guó)有、集體和外商投資比例一直保持較低的比例。歷年別墅開(kāi)發(fā)情況分析圖24 圖歷年別墅開(kāi)發(fā)情況圖（單位：萬(wàn)元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒216。近年來(lái)，別墅名種開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)速度均呈不斷攀升之勢(shì)，特別是20012002年，在住宅開(kāi)發(fā)處于低谷時(shí)期，而別墅的開(kāi)發(fā)則出現(xiàn)了一個(gè)明顯高峰。也從側(cè)面反映但是成都別墅市場(chǎng)十分火爆。216。而普通住宅近年來(lái)各種開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)放緩，2001年普通商品住宅新開(kāi)工面積出現(xiàn)較小的負(fù)增長(zhǎng)率，住宅投資有進(jìn)一步縮水的跡象，使得當(dāng)年出現(xiàn)一輪低谷，但在20022003年，住宅開(kāi)發(fā)又有回升跡象。第三部分 成都市別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析一、 別墅市場(chǎng)特征概況別墅分布特征表31別墅項(xiàng)目分布比例表（按數(shù)量計(jì) ，單位：個(gè)）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流溫江龍泉新繁高新西區(qū)青城山新津大邑%%%%%%%%%%%%%表32在售項(xiàng)目區(qū)域分布比例表（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流溫江龍泉新繁高新西區(qū)青城山新津大邑%%%%%%%%%%%%%圖31成都市在售別墅分布圖（按體量、個(gè)數(shù)計(jì)，單位：萬(wàn)㎡、個(gè)）216。目前，成都主城區(qū)的別墅供應(yīng)主要集中在城南和城西地區(qū)，其中城西為主城區(qū)別墅供應(yīng)的主要區(qū)域，但總體而言，主城區(qū)由于土地資源的日益減少，造成可供開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格日益上漲，別墅項(xiàng)目無(wú)論從數(shù)量和體量與前幾年相比，已經(jīng)明顯下降，促使別墅開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷外移。216。從別墅供應(yīng)的數(shù)量來(lái)看，供應(yīng)最多的依次為雙流、龍泉和青城山，%%，特別是雙流和龍泉兩地，成為目前成都別墅近郊開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。216。遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)仍集中在青城山一帶，由于該區(qū)域景觀資源的稀缺性和獨(dú)占性，使得其目前的供應(yīng)體量也相當(dāng)可觀，超過(guò)到總供量的20%以上比重，盡管目前已有限制在該區(qū)域開(kāi)發(fā)別墅的規(guī)定出臺(tái)，但短期內(nèi)的潛在別墅供應(yīng)仍未有減少。別墅供應(yīng)類型特征圖32別墅供應(yīng)類型特征圖（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡）216。成都在售的別墅以聯(lián)排別墅或聯(lián)排+獨(dú)棟的類型供應(yīng)為主，其中產(chǎn)品為純獨(dú)棟別墅供應(yīng)的數(shù)量非常少，其供應(yīng)量也僅僅只有整個(gè)供應(yīng)量的10%；216。聯(lián)排別墅的集中開(kāi)發(fā)，在一定程度上亦反映了成都市目前的別墅供應(yīng)比較“大眾化”，為了取得良好的市場(chǎng)反應(yīng)，其產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和規(guī)劃上都力圖貼近大眾的購(gòu)買(mǎi)水平。成都在售別墅價(jià)格特征圖33別墅供應(yīng)價(jià)格分布圖（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡）216。20004000元/㎡的別墅項(xiàng)目是市場(chǎng)的主力，占近80%的比重。站在消費(fèi)者角度來(lái)看，這個(gè)價(jià)格區(qū)間比較合理，是不少消費(fèi)者能夠接受的范圍。216。高于4000元/㎡的高端產(chǎn)品供應(yīng)比例較小，這與市場(chǎng)上以聯(lián)排等別墅形態(tài)供應(yīng)為主不無(wú)關(guān)系。在售主力戶型分析圖34在售主力戶型比例圖（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡）216。目前成都別墅項(xiàng)目的主力戶型面積較多集中在201300㎡之間，并且251300㎡的占到了整個(gè)供應(yīng)的32%；216。此外200㎡以下的“小戶型”和300㎡以上的“大戶型”在市場(chǎng)中的份額比重相當(dāng)，兩者均在15%左右；216。由此可見(jiàn)，成都別墅市場(chǎng)戶型區(qū)間供應(yīng)呈現(xiàn)出中間大兩頭小的格局，說(shuō)明市場(chǎng)以滿足大眾需求為主。（注：此處的“大眾”特指別墅購(gòu)買(mǎi)群體中的主力群體）。別墅銷售率分析（注：由于本次調(diào)查的不少項(xiàng)目均包含獨(dú)立和聯(lián)排兩類別墅，其對(duì)應(yīng)的銷售情況也不盡相同，以上統(tǒng)計(jì)之銷售率僅指項(xiàng)目的整體銷售率，兩類別墅分別的銷售情況詳見(jiàn)下文，特此說(shuō)明。）（按數(shù)量計(jì)，單位：個(gè)）216。目前，銷售率過(guò)半的別墅項(xiàng)目比例超過(guò)70%，反映出成都市場(chǎng)的消化能力較強(qiáng)，良好的銷售情況與政府停止別墅項(xiàng)目的審批有很大關(guān)系，反而促使以前持幣觀望的消費(fèi)者下定決心購(gòu)買(mǎi)；216。目前別墅供應(yīng)類型中，有不少是聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品定位較低，購(gòu)買(mǎi)者較“大眾化、市民化”，這也是目前別墅取得較好銷售情況的另一個(gè)重要原因；216。在本次調(diào)查中中原發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)以上良好的銷售率，不少項(xiàng)目用了近兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成，其銷售周期較長(zhǎng)，從另一面說(shuō)明別墅市場(chǎng)消化速度較慢。216。并且，仍處于中前期銷售過(guò)程中的不少別墅項(xiàng)目由于購(gòu)買(mǎi)群體增長(zhǎng)較慢，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇等原因，將會(huì)呈現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長(zhǎng)，甚至停滯不前的不良局面，別墅項(xiàng)目的銷售情況不易盲目樂(lè)觀。別墅區(qū)域分布特征表33規(guī)模區(qū)域分布表（單位：萬(wàn)㎡/個(gè)）平均體量主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑注：平均體量=區(qū)域在售別墅建筑面積/項(xiàng)目個(gè)數(shù)，
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