【文章內(nèi)容簡介】 文化核心區(qū)(新中心 )兩個市級中心。太湖廣場商務(wù)核心區(qū)將成為全市的行政文化中心，也是市民主要的集會活動中心。廣場規(guī)劃用地面積約 67 公頃，北側(cè)為人民大會堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。太湖廣場景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動為主，兼顧旅游，集文化、娛樂、體育、健身、觀賞、集會、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 19 頁 共 125 頁　太湖大道規(guī)劃太湖大道全長 15 公里，規(guī)劃范圍為兩側(cè) 500 米。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心（太湖廣場地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚(yáng)路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。在無錫新城市格局中，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒄加兄匾匚?。從歷史上看，太湖廣場周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷之地。這里有 1000 多年歷史的黃金水道—京杭大運(yùn)河、2500 多年歷史的江南古運(yùn)河，3200 多年歷史、世界上最早人工開鑿的運(yùn)河—泰伯瀆。從當(dāng)前的地理位置看，長三角位于中國東南沿海的中部，無錫則為長三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位置。從無錫城區(qū)的地圖來看，太湖廣場又位于無錫的“幾何中心”。從功能定位上看，太湖廣場將擁有多個錫城之“最”。政府配套設(shè)施最多。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動中心等總面積將達(dá) 50 萬平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會事業(yè)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場的功能，還將積聚大量的人氣。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 20 頁 共 125 頁高檔酒店最集中的區(qū)域。太湖廣場將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、萬豪酒店、九龍倉地塊等地出現(xiàn)多家五星級的酒店，讓人感受到一種國際化的商住氛圍，吸引不同消費(fèi)習(xí)慣的國際人士入住。頂級規(guī)模的購物天堂。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過中山路商圈。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無錫人將不必再前往上海、香港等地購買國際品牌。而深圳 XX 將打造沿清揚(yáng)路 150 米的購物帶，偏重中高檔為主的人群，整個百貨區(qū)將有 4 個八佰伴的面積?？鐕偛孔疃嗟母叩?。盡管無錫已有多家跨國公司，但一直沒有與之相適應(yīng)的高檔商務(wù)辦公中心，這不得不說是一種遺憾。將來，廣場周圍密布的各種高檔會展中心，使這一情況得以改善?！o錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境　“一費(fèi)二稅”政策構(gòu)成土地政策新格局　從 2022 年 2 月 1 日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?，而城?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高 2 倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高 1 倍的政策已于2022 年 1 月 1 日正式實(shí)施。2022 年 1 月 1 日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在 1998 年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高 2 倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 21 頁 共 125 頁稅額由以前的 元至 10 元調(diào)整為 元至 30 元。同時，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1 倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策?！“瞬课?lián)合展開房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治4 月初，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開為期一年的房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)組織全面檢查，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。落實(shí)上一階段土地審批政策，國土資源局確定了各省報批材料中的申報范圍及土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)，此外強(qiáng)調(diào)在 07 年土地利用計劃中將嚴(yán)格政策落實(shí)和執(zhí)行考核。　2022 年 6 月，無錫物價局發(fā)布 《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)價格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題管理的實(shí)施意見》“ 一價清”制度。進(jìn)一步清理在房價之外的收費(fèi)行為，凡面向全體業(yè)主的收費(fèi)，應(yīng)進(jìn)入商品住房成本的，不得在房價之外另收。除特約服務(wù)收費(fèi)外，開發(fā)企業(yè)不得擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目亂收費(fèi)。政府行政部門不得擅自立項(xiàng)、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍向開發(fā)企業(yè)收取各種費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)要在商品住房銷售前，將每套住宅的基準(zhǔn)價格、各項(xiàng)差價和價格浮動幅度報價格主管部門備案，并在銷售場所醒目位置予以公示。價格公示后，開發(fā)企業(yè)需要上調(diào)銷售價格的，須將各項(xiàng)差價系數(shù)重新調(diào)整后，在實(shí)施前一個月向價格主管部門備案。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 22 頁 共 125 頁。對經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價格管理，嚴(yán)格審核經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本和管理費(fèi)用，利潤率要嚴(yán)格控制在 3%以內(nèi)，同時要確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)到位。加強(qiáng)對涉房“二管三限”價格管理，按照保本微利的原則，從緊制定“二管三限”價格的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化對強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本?！‘?dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的政策存在以下特點(diǎn)　1. 調(diào)控對象由初期以土地調(diào)控為中心轉(zhuǎn)向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。2. 土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。3. 房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r格的關(guān)注和最近對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控。4. 土地和房屋調(diào)控由“租”“費(fèi)”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。5. 金融調(diào)控轉(zhuǎn)向緊縮的限制性。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 23 頁 共 125 頁【小結(jié)】無錫當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境總結(jié)： 房地產(chǎn)行業(yè)整體市場形勢看好，被宏觀調(diào)控政策影響而壓抑的購房需求在 2022 年各大城市爆發(fā)；上海樓市回暖，無錫樓市受大形勢利好和強(qiáng)勁需求影響，有第二輪井噴行情涌現(xiàn)跡象； 無錫 2022 年經(jīng)濟(jì)形勢保持高速穩(wěn)定增長態(tài)勢，人民生活水平提高，可支配收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。物價水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無錫 2022 年上半年度樓市供需兩旺，未來供應(yīng)量偏大，其中副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無錫房地產(chǎn)市場消費(fèi)力，無錫房價繼續(xù)上揚(yáng)勢頭不可逆轉(zhuǎn)； 無錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行模袚?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱問題，估計 2022 年會出臺更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 24 頁 共 125 頁區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革　南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位　南長區(qū)域規(guī)劃XX 城項(xiàng)目所處的南長區(qū)位于無錫市中心南部，與崇安、北塘兩區(qū)共同構(gòu)成傳統(tǒng)無錫城區(qū)，是無錫老城區(qū)的”南大門”，歷來是無錫重要的居住聚集區(qū)域，地理位置重要。西側(cè)與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。全區(qū)面積 平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱 6個街道。南長規(guī)劃城市建設(shè)用地面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為 50萬人。南長區(qū)定位為以現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃以商貿(mào)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱，通過提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境，把南長建設(shè)成為具有文化特色的集現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住為一體的特色城區(qū)。　清揚(yáng)路沿線居住區(qū)在無錫居住板塊格局中的地位清揚(yáng)路建于上世紀(jì) 70 年代，沿線周邊是無錫重要的居住聚集區(qū)域。自清揚(yáng)路建成開始，道路沿線的清揚(yáng)新村、沁園新村、揚(yáng)名新村、中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 25 頁 共 125 頁江南花園一直是無錫市區(qū)同時代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今已經(jīng)成為有 30 萬人口居住的大型居住社區(qū)聚集地。2022 年以來，清揚(yáng)路沿線周邊區(qū)域在無錫率先開發(fā)了多個現(xiàn)代化高檔社區(qū)，新世紀(jì)花園、新江南花園內(nèi)的居民繼承了清揚(yáng)路沿線板塊居民層次較高的特點(diǎn)，新社區(qū)優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和領(lǐng)先的物業(yè)管理水平更加奠定了清揚(yáng)路居住板塊在無錫居住板塊格局中的領(lǐng)先地位。隨著太湖大道和太湖廣場的建成，清揚(yáng)路周邊交通便利性和配套設(shè)施完善的優(yōu)點(diǎn)日益為無錫居民所青睞，清揚(yáng)路周邊必將成為無錫重要的高檔居住集中區(qū)域?！^(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程無錫 XX 城項(xiàng)目地處太湖廣場南側(cè)，正處于副中心區(qū)和南區(qū)的交界地位，在無錫傳統(tǒng)區(qū)域認(rèn)知中，該區(qū)域被稱作“南門”。南門區(qū)域作為商品住宅建設(shè)起步最早的區(qū)域，居住片區(qū)已形成規(guī)模。清揚(yáng)路永樂路相交附近區(qū)域，更因?yàn)榧覙犯３泻吞V場的建成獲得價值提升，形成太湖廣場板塊。加上距市中心很近，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，配套齊全，使得目前該區(qū)域的樓盤價格，除中心區(qū)外領(lǐng)銜全市，被形容為“南門地貴”。自 2022 年以來，南門區(qū)域內(nèi)推出的項(xiàng)目數(shù)量比較少，南門區(qū)域已經(jīng)有多年少有新商品住宅推出。產(chǎn)品品質(zhì)高端和市場供應(yīng)不足導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新房價格飆升之外，一些品質(zhì)較高的二手房價格同樣居高不下。新世紀(jì)花園和新江南花園的房源，在二手房市場中，目前已經(jīng)達(dá)到單價 7500 元左右的水平，除中心區(qū)外，該區(qū)域是二手房價格最高的區(qū)域。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 26 頁 共 125 頁在 2022 年和 2022 年無錫經(jīng)營性用地大幅度推出的市場背景下，南長區(qū)域內(nèi)也有多塊地塊推出，這其中大部分都還沒有上市形成供應(yīng)。僅有無錫商業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司的新世紀(jì)公寓項(xiàng)目和無錫金城灣房產(chǎn)開發(fā)公司的金陽大廈項(xiàng)目（市場推廣名稱為“清揚(yáng)首席”），住宅銷售價格均已突破 7500 元/㎡ 。2022 年以來，區(qū)域內(nèi)住宅樓盤價格呈現(xiàn)進(jìn)一步上升態(tài)勢，朗詩未來之家以其高科技概念和裝修房，一期單元平均售價為 11000 元/㎡；凱燕環(huán)球中心以世界頂級酒店品牌和精裝修標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，自開盤