【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 河西新城 CBD區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)建鄴區(qū)的甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)體量加大 2021 年該區(qū)域的供應(yīng)量約為 185 萬(wàn)平方米 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的 44 一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市如紫峰大廈南京國(guó)際廣場(chǎng)金陵飯店二期等 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必將提升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平 8 本項(xiàng)目全面竣工時(shí) 2021 年面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 20212021 年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的年均增長(zhǎng)率約為 8 截止 07 年底供應(yīng)量約為 54 萬(wàn)平方米 20212021 年大量甲級(jí)寫字樓將集中面世供應(yīng)量共約 86 萬(wàn)平方米 已知市場(chǎng)數(shù)據(jù) 2021至 2021年甲級(jí)寫字樓的年均供應(yīng)量約為 175萬(wàn)平方米 按平均每年新增 10萬(wàn)平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測(cè)至 2021年底南京市甲級(jí)寫 字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量約為 200 萬(wàn)平方米 市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) 20212021 年甲級(jí)寫字樓的年吸納量在 2 萬(wàn) 12 萬(wàn)平方米之間變化波動(dòng)很大 甲級(jí)寫字樓的空置率在 1020 區(qū)間處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài) 按平均每年 6 萬(wàn)平方米的吸納量估計(jì)至 2021 年底南京市甲級(jí)寫字樓總吸納量約為 84 萬(wàn)平方米 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)至 2021 年底南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)約有 200 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量與累計(jì) 84 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)吸納量?jī)烧咧g存在很大的差距 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大 9 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 南京未來(lái)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 二優(yōu)質(zhì)商業(yè)市 場(chǎng)分析 1 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 本節(jié)研究的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施是指 位于南京中心城區(qū)有國(guó)際一線品牌及國(guó)際二線品牌國(guó)內(nèi)一線及二線品牌入駐具有一定規(guī)模建筑面積 5000 平米以上的商業(yè)設(shè)施 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店購(gòu)物中心以及精品商業(yè)街 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚诤下房偨y(tǒng)府商業(yè)街珠江路四個(gè)區(qū)域 2 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久可以追溯到 19 世紀(jì) 50 年代 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主 近幾年南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購(gòu)物中心精品商業(yè)街等形式過(guò)渡 3 南京優(yōu)質(zhì)商 業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 截至 2021年底南京市共有 5764萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)歷年增長(zhǎng)率 1498％人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 016 平米以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn) 約有 43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在 2021年前已經(jīng)開(kāi)業(yè)最早的可以追溯到 1957 年 1999年及 2021 年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開(kāi)業(yè)最集中的年份而且絕大部分集中在新街口區(qū)域 在最近的幾年間開(kāi)業(yè)量最大的是 2021 年并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式即購(gòu)物中心與精品商業(yè)街 4 南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 5 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主因此空置率水平較低 截至 2021 年底的空置率為 156％ 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在 100％ 購(gòu)物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施入駐情況也較為理想德基廣場(chǎng)的入駐率為 98％ 1912 的入駐率為 975％ 6 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣 222 元平米天年均增長(zhǎng)率 375％ 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種一種是純租金方式即沒(méi)有支付固定數(shù)額的租金一種是扣率營(yíng)業(yè)額提成即按單店銷售額的固定比例支付租金 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位 精品商業(yè)街采用固定租金的形式 1912 當(dāng)前租金的范圍從 5 元平米天～ 8 元平米天 7 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平平均每年 26 萬(wàn)方左右 未來(lái)三年內(nèi)新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng) 2021年末新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域但其集聚程度將從現(xiàn)在的65％降到 49％ 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域特別是河西新城隨著 CBD 開(kāi)發(fā)的推進(jìn)大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市將占到未來(lái)總量供應(yīng)的 29％ 越來(lái)越多的購(gòu)物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn) 8 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng) 南京未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng) 三五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 1 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 南京市的老五星級(jí)酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級(jí)酒店的發(fā)展使五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)步入了高峰期 1983 年位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開(kāi)業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店 進(jìn)入 2021 年南京酒店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段外資不斷進(jìn)入五星級(jí)酒店越發(fā)受到青睞 2 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 截至 2021年底南京市五星級(jí)酒店數(shù)量約為 16家總客房數(shù)約 4839間 2021 年后南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量較為平穩(wěn)之后在 2021年和 2021 年供應(yīng)量激增共增加客房數(shù) 1235 間其中僅 2021 年內(nèi)就有 4家五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)索菲特鐘山高爾夫酒店索菲特銀河大酒店金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊總供應(yīng)客房數(shù)約 867 間 目前市場(chǎng)主要以國(guó)內(nèi)酒店酒店管理公司為主如國(guó)內(nèi)知名的金陵酒店管理公司國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店僅有四家僅占到總量的 25 約1200 間增長(zhǎng)速度緩慢 3 南京五星級(jí)酒店分布 南京市五星級(jí)酒店主要分布在玄武區(qū)鼓樓區(qū)秦淮區(qū)白下區(qū)和江寧區(qū) 南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的 49 和 22 合計(jì)約 3424 間 客房 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13和 9江寧區(qū)僅僅占到總量的 7 五星級(jí)酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)且伴隨著江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消費(fèi)需求 4 南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率 南京市的五星級(jí)酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率 2021 年 2021年年平均入住率從 719 上升至 736 增幅較小這主要是由于 2021 年五星級(jí)供應(yīng)量較大使得五星級(jí)酒店的市場(chǎng)需求量在一定程度上被緩解 相比于蘇州杭州等周邊城市五星級(jí)酒店年均 70 以上的入住率南京市的五星級(jí)酒店入住率保持著較高的水 準(zhǔn)市場(chǎng)需求充足 5 南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì) 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其相對(duì)較低的房?jī)r(jià)2021 年和 2021 年的平均房?jī)r(jià)僅為 500 元間天和 504 元間天至 2021年平均房?jī)r(jià)較之上年有了大幅的提升增長(zhǎng)幅度達(dá)到 757 2021 年平均房?jī)r(jià)達(dá)到了 540 元間天 造成五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)各大五星級(jí)酒店普遍采取惡性價(jià)格戰(zhàn)的策略招攬客源對(duì)于整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店金陵飯店這樣的知名五星級(jí)飯店目前的平均房?jī)r(jià)水平僅在 600 元間天左右 6 南京五星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)狀 況及發(fā)展趨勢(shì) 20212021 年間南京市將有 16 家五星級(jí)酒店包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期上市總計(jì)客房數(shù)約 4339 間其中國(guó)際管理酒店未來(lái)供應(yīng)約 1600 間 2021年和 2021 年將成為供應(yīng)量最為集中的兩年兩年的供應(yīng)量約占到了未來(lái)供應(yīng)總量的 91 3437 間客房 2021 年五星級(jí)酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應(yīng) 市中心區(qū)域仍然是五星級(jí)酒店的的聚集地大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長(zhǎng)的商務(wù)會(huì)展需求的同時(shí)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)水平將成為一個(gè)新的考驗(yàn)頂級(jí)國(guó)際品牌酒店的引入有望打破房?jī)r(jià)堅(jiān) 冰實(shí)現(xiàn)整體提升 未來(lái)諸多五星級(jí)酒店尤其是國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店供應(yīng)量的增加將對(duì)老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)促使老酒店在軟硬件設(shè)施服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級(jí) 7 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng) 南京未來(lái)五星級(jí)酒店市場(chǎng) 四中高檔公寓市場(chǎng)分析 1 中高檔公寓定義 本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場(chǎng)不包括別墅主要指位于市中心區(qū)域鼓樓區(qū)玄武區(qū)白下區(qū)秦淮區(qū)和建鄴區(qū)目前銷售均價(jià)在 8000元以上的公寓項(xiàng)目 2 南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 南京中高檔公寓市場(chǎng)起步于 2021 年代表性項(xiàng)目有金鷹國(guó)際花園等 2021 年起中高檔公 寓供應(yīng)出現(xiàn)放量年均新增面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米其中 2021 年達(dá)到 197 萬(wàn)平方米的近年峰值 各區(qū)中鼓樓建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速 2021－ 2021 年累計(jì)上市面積均達(dá)到 200 萬(wàn)平方米左右分別位列全市首位和次席 3 南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 2021－ 2021 南京中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)穩(wěn)定增長(zhǎng)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 478％至 2021 年市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到 730 萬(wàn)平方米 2021 年起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過(guò) 100 萬(wàn)平方米并在2021 年達(dá)到 197 萬(wàn)平方米的峰值 2021 年起受土地供應(yīng)限制及宏觀調(diào)控影響新增供應(yīng)逐年回落2021 年僅 109 萬(wàn)平方米成為 2021 年以來(lái)的最低值 4 南京中高檔公寓市場(chǎng)分布 2021－ 07 年中高檔公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū) 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計(jì)新增 227 萬(wàn)平方米 主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì) 建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)為 198 萬(wàn)平方米 市場(chǎng)發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 白下區(qū)累計(jì)新增中高檔公寓 138 萬(wàn)平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域項(xiàng)目地段較好 5 南京中高檔公寓市場(chǎng)需求狀況及銷售率 2021－ 2021 南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長(zhǎng)至 2021年累計(jì)增加145 個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到 974％市場(chǎng)需求旺盛 2021－ 2021 南京中 高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢(shì)總量相差較少市場(chǎng)表現(xiàn)健康 2021 年起受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響銷售面積首度超過(guò)同期供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局 6 南京中高檔公寓市場(chǎng)售價(jià)趨勢(shì) 2021 年南京中高端公寓平均售價(jià)為 9139 元平方米較 2021 年累計(jì)上漲 983％漲幅較大 7 南京中高檔公寓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況 未來(lái)三年內(nèi)南京全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平不過(guò)供應(yīng)量有逐年減少的趨勢(shì) 受中心城區(qū)可用土地減少影響未來(lái)南京中高檔公寓供應(yīng)主要集中在建鄴區(qū) 8 南京中高檔公寓市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前中高檔公寓市場(chǎng) 南京未來(lái) 中高檔公寓市場(chǎng) 五國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 1 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 根據(jù)南京的市場(chǎng)實(shí)際狀況本節(jié)研究的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓是指 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)擁有很高的設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)在外立面內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑 配套設(shè)施擁有豐富高質(zhì)量的生活配套設(shè)施相當(dāng)于 45 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)均提供健身房室內(nèi)游泳池網(wǎng)球場(chǎng)或相關(guān)的豪華會(huì)所服務(wù) 物業(yè)管理國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級(jí)別的物業(yè)管理公司提供完整便捷的物業(yè)服務(wù) 家居裝修豪華室內(nèi)裝修采用國(guó)際家俱廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌提供舒適的生活環(huán)境 南京目前市場(chǎng) 上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級(jí)酒店以長(zhǎng)期出租為主的部分大面積的酒店客房 2021 年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開(kāi)業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 2 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 1998 年伴隨著南京金絲利喜來(lái)登酒店的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的雛形進(jìn)入南京 2021 年是南京市國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)的新增供應(yīng)最為集中的一年當(dāng)年供應(yīng)量約 194 間 2021 年后南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前直至2021 年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著真正意義上的國(guó)際知名服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入南 京為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)良好的契機(jī) 3 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 至 2021 年底南京市國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓數(shù)量為 5 家總客